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Wohnungseigentümer-Lexikon

Inhaltsverzeichnis

  1. Hinweis zum Urheberrecht
  2. Impressum
  3. Vorwort
  4. Abkürzungsverzeichnis
  5. Literaturverzeichnis
  6. Stichwort-Übersicht
  7. Wohnungseigentümer-Lexikon
    1. Abberufung des Verwalters
      1. Ordentliche Abberufung
      2. Kündigung des Verwaltervertrags
      3. Außerordentliche Abberufung
    2. Abgeschlossenheit
      1. Abgeschlossenheit von Wohnungen
      2. Abgeschlossenheit von Teileigentum
      3. Abgeschlossenheit von Garagen/Garagenstellplätze
    3. Abgeschlossenheitsbescheinigung
      1. Prüfungsrecht des Grundbuchamts
      2. Bausachverständiger
    4. Abnahme von Wohnungseigentum
      1. Rechtsnatur des Erwerbsvertrags
      2. Begriff der Abnahme
      3. Rechtsfolgen der Abnahme
      4. Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum
      5. Verjährung
      6. Abnahmeklauseln
      7. Unwirksame Abnahmeklauseln in Bauträgerverträgen
    5. Abstimmung
    6. Abweichende Bauausführung
    7. Allgemeine Geschäftsbedingungen
      1. Voraussetzungen für AGB
      2. Anwendungsbereiche im Wohnungseigentumsrecht
        1. Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung
        2. Verbrauchereigenschaft der Wohnungseigentümergemeinschaft
        3. Verwalterverträge
    8. Anfechtung von Beschlüssen
      1. Verstöße gegen unabdingbare Vorschriften und Prinzipien des WEG
      2. Fehlende Beschlusskompetenz
      3. Verstoß gegen gesetzliche Vorschriften
    9. Anwesenheitsliste
    10. Antenne
    11. Aufbewahrung von Unterlagen
    12. Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
      1. Innenverhältnis
      2. Außenverhältnis: Rechte des Verwalters – gesetzliche Vertretung der Wohnungseigentümer
      3. Eigener Wirkungskreis des Verwalters
      4. Ausschluss und Einschränkung der Aufgaben und Befugnisse des Verwalters durch Vereinbarung
      5. Finanzverwaltung
      6. Vollmachtsurkunde
      7. Weitere Rechte und Pflichten
    13. Auflassung
    14. Aufrechnung beim Wohnungseigentum
    15. Aufteilungsplan
    16. Auftragsvergabe
    17. Aufzug
    18. Ausgeschiedener Wohnungseigentümer
    19. Auskunftspflicht des Verwalters
    20. Außerordentliche Eigentümerversammlung
    21. Bäume
    22. Balkon
    23. Bauliche Veränderung
      1. Nachteile und Beeinträchtigungen
      2. Kosten
      3. Beseitigung
    24. Baumängel
    25. Bauträgerkauf/Erwerb vom Bauträger
      1. Beurkundung
      2. Zahlung des Kaufpreises, Sicherungsmittel, MaBV
    26. Begründung von Wohnungseigentum
      1. Teilungsvertrag gemäß § 3 WEG
      2. Vorratsteilung gemäß § 8 WEG
    27. Beschluss
      1. Abgrenzung Vereinbarung/Beschluss
      2. Einfacher Mehrheitsbeschluss
      3. Qualifizierter Mehrheitsbeschluss
      4. Mehrheitsbeschluss (bei baulichen Veränderungen)
      5. Allstimmige Beschlüsse
      6. Einstimmiger Beschluss
      7. Nichtbeschluss
      8. Positiver Beschluss
      9. Negativbeschluss
      10. Zweitbeschluss
      11. Schriftliche Beschlussfassung
      12. Geschäftsordnungsbeschluss
      13. Organisationsbeschluss
      14. Standardbeschlüsse
      15. Inhaltliche Bestimmtheit von Beschlüssen
      16. Bindungswirkung von Beschlüssen
    28. Beschlussfähigkeit
    29. Beschlussfassung
    30. Beschlussfeststellung und -verkündung
    31. Beschlussformulierung
    32. Beschlusskompetenz
    33. Beschlusssammlung
      1. Inhalt
        1. Beschlüsse
        2. Gerichtliche Entscheidungen
        3. Vergleiche
        4. Vermerke
        5. Löschungen
      2. Form
      3. Zeitpunkt
      4. Wer führt die Beschlusssammlung?
      5. Einsichtsrecht
      6. Fehler in der Beschlusssammlung
    34. Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche
      1. Anspruchsinhaber
      2. Anspruchsgegner
      3. Verjährung
      4. Zurechnung von Wissen
      5. Dauerstörung
    35. Bestellung des Verwalters
      1. Bestellung
      2. Person des Verwalters
      3. Ermessen der Wohnungseigentümergemeinschaft
      4. Wichtiger Grund gegen die Bestellung
      5. Erstbestellung, Fortbestellung, Verwaltervertrag
      6. Qualifikation des Verwalters
      7. Gerichtliche Durchsetzung der Bestellung
    36. Betretungsrecht des Verwalters
      1. Duldungspflicht des Sondereigentümers
      2. Generelles Betretungsrecht durch Vereinbarung
    37. Brandschutz
    38. Bruchteilsgemeinschaft
    39. Buchhaltung/Buchführung des Verwalters
    40. Dach
    41. Dachgeschossausbau
    42. Dachterrasse
    43. Darlehen/Kreditaufnahme
    44. Datenschutz
    45. Dauerwohn-/Dauernutzungsrecht
    46. Decke
    47. Dereliktion
    48. Dienstbarkeit
    49. Digitales Fernsehen/Parabolantenne
      1. Grundrechtsabwägung
      2. Kabelanschluss
      3. Parabolantenne
    50. Duldungspflichten des Wohnungseigentümers
    51. Duplex-/Doppelstockgaragen
    52. Eichpflicht
      1. Verbrauchserfassung
      2. Auswirkungen für den Verwender
      3. Anzeigepflicht
        1. Inhalt
        2. Durchführung
      4. Messgeräte, Eichfrist
    53. Eigentümerliste
      1. Bedeutung im Prozess
      2. Vorlagepflicht des Verwalters
    54. Eigentümerversammlung
      1. Einberufung
        1. Einzuladende Personen
        2. Form
        3. Frist
        4. Inhalt
        5. Versammlungsort
        6. Versammlungszeit
        7. Eventualeinberufung
        8. Einberufungsmangel/Kausalität
      2. Versammlungsleiter
      3. Ablauf der Eigentümerversammlung
        1. Tagesordnung
        2. Formulierung des Beschlussantrags
        3. (siehe dort)
        4. (siehe dort)
        5. (siehe dort)
        6. zum Ablauf der Versammlung (siehe „Beschluss“, Abschnitt 12)
        7. (siehe dort)
        8. Schluss der Versammlung
      4. Teilnahme Dritter an der Eigentümerversammlung
    55. Eigentümerwechsel
    56. Einsichtsrecht
    57. Einstweilige Verfügung
      1. Zulässigkeit
      2. Verfügungsgrund/Verfügungsanspruch
      3. Verbot der Vorwegnahme der Hauptsache
      4. Antragsgegner
      5. Zuständigkeit und Entscheidung
      6. Anwendungsbereiche
    58. Einzelabrechnung
      1. Inhalt und Form
      2. Zweck
      3. Belegeinsicht, Genehmigung
    59. Einzelwirtschaftsplan
    60. Energieeinsparverordnung (EnEV)
      1. Inhalt und Neuerungen
        1. Dämmung (§ 10 Abs. 3 EnEV 2014)
        2. Heizungsanlagen/Warmwasserbereitung
        3. Bauliche Änderungen bei Bestandsgebäuden (§ 9 EnEV 2014)
      2. Entfallene Regelungen
      3. Energieausweis
    61. Enthaltung bei der Abstimmung
    62. Entlastung des Verwalters
      1. Voraussetzung
      2. Rechtsfolge
      3. Durchführung
    63. Entstehung von Wohnungseigentum
    64. Entziehung des Wohnungseigentums
      1. Pflichtverletzungen
      2. Abmahnungserfordernis
      3. Zuständigkeit
      4. Unabdingbarkeit
    65. Ersatzzustellungsvertreter
    66. Fahrradkeller/Fahrradständer
    67. Fahrstuhl
    68. Faktische/werdende Eigentümergemeinschaft
      1. Voraussetzungen
      2. Beendigung
    69. Fassade
    70. Fenster
    71. Fernwärme
    72. Feuchtigkeit
    73. Folgeschadenbeseitigung im Sondereigentum
    74. Fußboden, Estrich, Bodenbelag
    75. Garage, Kfz-Stellplatz
    76. Garten, Rasenflächen
    77. Gebrauchs- und Nutzungsregelungen
    78. Gegensprechanlage
    79. Gemeinschaftseigentum
    80. Gemeinschaftsordnung
      1. Wirkungsbereich
      2. Beschlusskompetenz durch WEG
      3. Öffnungsklauseln
      4. Änderungsanspruch eines Wohnungseigentümers
    81. Gerichtliches Verfahren in Wohnungseigentumssachen
    82. Gesamtschuldner
    83. Geschäftsordnung
    84. Gewährleistung bei Erwerb vom Bauträger
      1. Geltendmachung von Mängelansprüchen
    85. Gewerbliche Nutzung, Gewerberäume
    86. Grillen
    87. Grundbucheinsicht
    88. Grundbucheintrag
    89. Haftung der Eigentümer
    90. Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber Dritten
      1. Haftung der Wohnungseigentümer
      2. Haftung bei Eigentümerwechsel
      3. Haftung für Hausgeldrückstände
    91. Haftung des Verwalters
      1. Haftung gegenüber den Wohnungseigentümern/der Wohnungseigentümergemeinschaft
      2. Haftung des Verwalters gegenüber Dritten
      3. Ausschluss
    92. Hausgeld, Wohngeld
    93. Hausordnung
    94. Hausreinigung
    95. Hausverbot
    96. Heizkosten, Heizkostenverordnung
      1. Kostenverteilung
      2. Kosten
      3. Abrechnung bei fehlender Verbrauchserfassung
      4. Überschreiten der Höchstsätze
      5. Ausnahmen
      6. Rechtsfolgen bei nicht ordnungsgemäßer Erfassung und Abrechnung
    97. Heizungsanlagen
      1. Etagenheizungen
      2. Heizkörper
      3. Verbrauchserfassungsgeräte
    98. Hobbyraum
    99. Hofflächen
    100. Individualansprüche der Wohnungseigentümer
    101. Insolvenz
    102. Instandhaltung und Instandsetzung
      1. Beschluss und Durchführung
      2. Kostenverteilung
    103. Instandhaltungspflicht bei Sondereigentum
    104. Instandhaltungsrückstellung/-rücklage
      1. Verwendungszweck
      2. Höhe der Rücklage
    105. Jahresabrechnung
      1. Zeitraum
      2. Abrechnungsperiode
      3. Inhalt
      4. Form
      5. Ergänzende Vorschriften
      6. Rechnungsabgrenzung, Bezug zum Mietrecht
      7. Verwalterwechsel in der Abrechnungsperiode
      8. Kenntnisgabe, Belegeinsicht
      9. Prüfung durch den Verwaltungsbeirat
      10. Genehmigung
      11. Gerichtliche Überprüfung einer fehlerhaften Jahresabrechnung
    106. Kaltwasserzähler
      1. Verbrauchserfassung
      2. Kosten des Einbaus
    107. Kaufvertrag über Wohnungseigentum
      1. Gewährleistungsausschluss
      2. Energieausweis
      3. Veräußerungszustimmung
      4. Verbraucherkaufvertrag
      5. Grunderwerbsteuer
      6. Stimmrecht, Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft
    108. Keller
    109. Kfz-Stellplatz
    110. Kinderspielplatz
    111. Kinderwagen
    112. Konstruktive Gebäudebestandteile
    113. Kosten des Rechtsstreits/Streitwert
      1. Kostentragungspflicht des Verwalters
      2. Ermittlung des Streitwerts
      3. Beispiele für Streitwertberechnungen
      4. Streitwertberechnung in bezifferten Klageanträgen
    114. Kosten und Lasten
    115. Kostenverteilung
      1. § 16 Abs. 3 WEG
      2. § 16 Abs. 4 WEG
      3. Änderungsanspruch bei Unbilligkeit
      4. § 21 Abs. 7 WEG
    116. Kreditaufnahme
    117. Laden
    118. Lärm
    119. Lastschriftverfahren/SEPA
    120. Leerstehende Wohnungen
    121. Loggia
    122. Majorisierung
    123. Mängel am Gemeinschaftseigentum
      1. Schäden, Handlungspflicht des Verwalters
      2. Baumängel
    124. Mauerdurchbruch
    125. Mehrhausanlage
      1. Geregelte Mehrhausanlage
      2. Ungeregelte Mehrhausanlage
      3. Untergemeinschaften
      4. Einladung zur Eigentümerversammlung
      5. Stimmrechte
      6. Verwalterbestellung
      7. Jahresabrechnung
      8. Beschlussanfechtungsklage
    126. Minderheitenschutz
    127. Miteigentumsanteil
    128. Mitgebrauchsrecht
    129. Mobilfunksendeanlage/Mobilfunkantenne
      1. Beeinträchtigung
      2. Ausbau
    130. Modernisierende Instandsetzung
    131. Modernisierung
      1. Beschlussfassung
      2. Kostenverteilung
    132. Musizieren
    133. Nachteil
    134. Nichtigkeit eines Beschlusses
    135. Nichtöffentlichkeit
    136. Niederschrift
    137. Nießbrauch
      1. Rechte und Pflichten
      2. Eigentümerversammlung/Stimmrecht
      3. Klagebefugnis
    138. Notgeschäftsführung
    139. Notverwalter
    140. Nutzungsbeschränkungen
    141. Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum
    142. Objektstimmrecht
    143. Öffentlich-rechtliche Lasten
    144. Öffnungsklausel
    145. Ordnungsmäßige Verwaltung
    146. Organisationsbeschluss
    147. Parkplatz
    148. Parteifähigkeit
    149. Pergola
    150. Protokoll der Eigentümerversammlung
      1. Inhalt
      2. Form
      3. Frist
      4. Einsichtsrecht
      5. Fehlerhaftes Protokoll
    151. Prozessführungsbefugnis/Prozessstandschaft des Verwalters
    152. Prozesskosten
    153. Qualifizierte Mehrheit
    154. Räum- und Streupflicht
    155. Rauchen
    156. Rauchwarnmelder
      1. Handlungspflicht
      2. Beschlussfassung und -durchführung, Beschlusskompetenz
      3. Eigentumsrechtliche Lage
      4. Wartung, Kosten
    157. Rechnungslegung
    158. Rechnungsprüfung durch den Verwaltungsbeirat
    159. Rechtsanwaltsbeauftragung
      1. Informationspflicht des Verwalters
      2. Mandatserteilung bei Passivprozess
      3. Kostenerstattung
      4. Aktivprozess
    160. Rechtsschutzbedürfnis
    161. Rechtsmittel
      1. Erstinstanzliche Zuständigkeit
      2. Berufung
      3. Zuständigkeit/zentrales Berufungsgericht
      4. Beschwer/Zulassung der Berufung
      5. Berufungsfrist
      6. Anwaltszwang
      7. Revision
      8. Beschwerde/Rechtsbeschwerde
    162. Rechts- und Parteifähigkeit
    163. Rede- und Antragsrecht
    164. Rollladen
    165. Rücklage
    166. Ruhen des Stimmrechts
    167. Ruhezeiten
    168. Sachverständigengutachten
    169. Sanierung
    170. Sanktionen gegen Wohnungseigentümer
    171. Satellitenschüssel
    172. Schallschutz/Trittschall
      1. Abwehransprüche
      2. Bedeutung der DIN 4109
      3. Auswirkungen in der Praxis
    173. Schließanlage
    174. Schlüsselverlust
      1. Haftung des Wohnungseigentümers
      2. Umfang des Schadenersatzanspruchs
    175. Schneeräumen
    176. Schriftliche Beschlussfassung
    177. Selbstständiges Beweisverfahren
      1. Zweck
      2. Zuständigkeit
      3. Antrag
      4. Entscheidungen des Gerichts
      5. Verjährungshemmung
      6. Kosten
      7. Selbstständiges Beweisverfahren beim Gemeinschaftseigentum
    178. Sichtblenden, Sichtschutzzaun
    179. Sondereigentum
    180. Sondereigentumsverwaltung
    181. Sondernutzungsrecht
      1. Festlegung
      2. Sondernutzung
      3. Kostenverteilung
    182. Sonderrechtsnachfolger
    183. Sonderumlage
      1. Beschlussinhalte
      2. Eigentümerwechsel
    184. Speicher
      1. Zweckbestimmung
      2. Umbau
    185. Sprechanlage
    186. Stellplatz
    187. Stimmrecht
      1. Inhaber
      2. Stimmrechtsprinzipien
        1. Kopfprinzip
        2. Wertprinzip
        3. Objektprinzip
      3. Stimmrechtsausschluss
      4. Ruhen des Stimmrechts
      5. Stimmenthaltung
      6. Majorisierung, Stimmrechtsmissbrauch
      7. Stimmrechtsvertretung
        1. Vertretungsbeschränkungen
        2. Vollmacht
        3. Untervollmacht
    188. Streitwert
    189. Tätige Mithilfe
    190. Tagesordnung
    191. Teileigentum
    192. Teilnahme Dritter an der Eigentümerversammlung
    193. Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft
    194. Teilungsvertrag
    195. Terrasse
    196. Tiefgarage
    197. Tierhaltung
    198. Trinkwasserverordnung
      1. Selbstgenutzte Anwesen, Übergang zum gewerblichen Handeln
      2. Mehrhausanlage
      3. Pflichten des Verwalters
      4. Trinkwasseruntersuchung
        1. Durchführung
        2. Dokumentationspflichten
        3. Rechtsfolgen bei Zuwiderhandlung
    199. Trittschall
    200. Türen
    201. Türsprechanlage
    202. Umlagefähigkeit der Betriebskosten auf den Mieter
    203. Umlaufbeschluss
    204. Umwandlung bei Wohnungseigentum
      1. Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum
      2. Umwandlung von Wohnungs-/Teileigentum in Gemeinschaftseigentum
      3. Umwandlung von Wohnungseigentum in Teileigentum
      4. Umwandlung von Mietshäusern in Wohnungseigentum
    205. Umzugskostenpauschale
    206. Unabdingbare Vorschriften im Wohnungseigentumsgesetz
    207. Unauflöslichkeit der Gemeinschaft
    208. Untergemeinschaft
    209. Unterlassungsansprüche
    210. Unterteilung von Wohnungseigentum
      1. Vollzug
      2. Zustimmung
      3. Auswirkung auf Stimmrechte
    211. Unwirksamer Beschluss
    212. Veräußerungszustimmung
      1. Verweigerung aus wichtigem Grund
      2. Verwalterzustimmung und Nachweis der Verwalterstellung
      3. Zustimmung des Verwaltungsbeirats
      4. Aufhebung
    213. Vereinbarung
    214. Verfahren in Wohnungseigentumssachen
    215. Vergleiche in Wohnungseigentumssachen
      1. Bindungswirkung
      2. Vergleichswiderruf
    216. Vergütung des Verwalters
    217. Verjährung
      1. Regelmäßige Verjährungsfrist
      2. Beispielsfälle
        1. Beitragsansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft
        2. Beseitigungsansprüche
        3. Unterlassungsansprüche
        4. Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung
        5. Anspruch auf Instandhaltung und Instandsetzung
    218. Verkauf von Wohnungseigentum
    219. Vermietete Eigentumswohnung
      1. Unterschiede zwischen den Regelungen in BGB und WEG
      2. Vorgaben in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung
      3. Regelungen im Mietvertrag
      4. Der Mieter als Störer
    220. Vermietung von Gemeinschaftseigentum
    221. Versammlungsleiter
    222. Versammlungsprotokoll
    223. Versicherungen
      1. Feuerversicherung
      2. Gewässerschaden-Haftpflichtversicherung
      3. Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
      4. Leitungswasserschadenversicherung
      5. Sturmschadenversicherung
      6. Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung
    224. Versicherungsschäden, Abwicklung
    225. Versorgungsleitungen
      1. Rechtssicherheit bei der Eigentumszuordnung
      2. Duldungspflicht nach § 14 Nr. 4 WEG
    226. Versorgungssperre
      1. Rechtsgrundlage
      2. Voraussetzungen
      3. Androhung
      4. Beschlussfassung
      5. Aufhebung
      6. Versorgungssperre bei vermietetem Wohnungseigentum
      7. Zutritt zur Wohnung/Duldungspflicht des Mieters
    227. Verteilungsschlüssel
    228. Vertretung in der Eigentümerversammlung
    229. Verwalterabberufung
    230. Verwalteraufgaben
    231. Verwalterbefugnisse
    232. Verwalterbestellung
    233. Verwalterentlastung
    234. Verwalterhaftung
    235. Verwalterhonorar
      1. Sondervergütung
        1. Anlässe
        2. Beschluss
    236. Verwaltervertrag
    237. Verwalterzustimmung
      1. Vereinbarung der Zustimmungspflicht
      2. Delegation der Verwaltung
      3. Zustimmungsverpflichtung, Rückdelegation, Aufklärungspflicht des Verwalters
    238. Verwaltung des Sondereigentums
      1. Übertragung der Verwaltung
      2. Rechtliche Position des Verwalters
    239. Verwaltungsbeirat
      1. Bestellung/Abberufung
      2. Aufgaben und Befugnisse
      3. Haftung
      4. Entlastung
      5. Vergütung
    240. Verwaltungsübergabe
    241. Verwaltungsvermögen
    242. Videoüberwachung
      1. Voraussetzungen
      2. Vorgaben zum Beschluss
    243. Vollmacht
    244. Vorkaufsrecht
      1. Voraussetzungen
      2. Ausschluss
      3. Vorkaufsberechtigter
      4. Ausübung
      5. Ausübungsfrist
      6. Zustimmung nach § 12 WEG
      7. Paketverkauf
    245. Warmwasserzähler/Wärmemengenzähler
    246. Wasserkosten
    247. Werdende Eigentümergemeinschaft
    248. Wiederaufbau
      1. Bestimmung des Störungsgrads
      2. Rechtsfolgen
      3. Abweichende Regelungen
    249. Wiedereinsetzung in den vorigen Stand
      1. Voraussetzungen
      2. Antrag und Fristen
    250. Wirtschaftsplan
      1. Beschluss des Wirtschaftsplans, Rechtsfolgen
      2. Zeitrahmen, Wirtschaftsperiode
      3. Vorlage
      4. Wesen
      5. Inhalt und Form
      6. Prüfung durch den Beirat, Beschlussfassung
      7. Einzelwirtschaftspläne
      8. Rechtsfolge und Wirksamkeit
      9. Fehlen eines Wirtschaftsplans
    251. Wohngeld
    252. Wohnungseigentumsgesetz, unabdingbare Vorschriften
    253. Zustellungsvertreter
    254. Zwangsversteigerung
      1. Privilegierung der Wohnungseigentümergemeinschaft
      2. Verfahren
    255. Zwangsverwaltung
      1. Antrag
      2. Anordnung
      3. Vorteile
    256. Zweckbestimmung
    257. Zweiergemeinschaft
      1. Handlungsfähigkeit
      2. Majorisierung
      3. Direkte Kostenerstattung
    258. Zweitbeschluss
    259. Zweitversammlung
    260. Zwischenablesung
  8. Arbeitshilfen online

[1]

Hinweis zum Urheberrecht

Abbildung

Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

Vorwort

Dieses Buch soll eine Hilfestellung für die alltägliche Praxis im Wohnungseigentumsrecht für Eigentümer, Verwalter und Anwender sein und einen schnellen Zugriff auf praxisrelevante und häufig auftauchende Fragestellungen bieten. Aufgrund der Besonderheit dieser Form des Wohnens und der damit verbundenen Komplexität der rechtlichen und wirtschaftlichen Einordnung des Wohnungseigentumes ist es für alle diejenigen, die sich damit befassen, von besonderer Bedeutung, sich über faktische, rechtliche und wirtschaftliche Zusammenhänge zu informieren und über die sich aus dem Wohnungseigentum ergebenden Rechte und Pflichten Kenntnis zu verschaffen.[2]

Der mittlerweile auch bei der jüngeren Generation vermehrt vorhandene Wunsch nach den „eigenen vier Wänden“ hat in den letzten Jahren dazu geführt, dass Eigentumswohnungen auf dem Wohnungsmarkt stark an Bedeutung gewonnen haben. Auch ist der Erwerb von Eigentumswohnungen im Bereich der Kapitalanlage insbesondere in Zeiten niedriger Zinsen sehr beliebt geworden, da diese Anlageform eine solide Wertsteigerung bieten kann. Daher wird das Thema Wohnungseigentumsrecht mehr und mehr an Bedeutung gewinnen.

Die Autoren sind allesamt Praktiker mit langjähriger Berufserfahrung als Rechtsanwälte im Bereich der Rechtsberatung und Prozessvertretung. Bei der Darstellung und Gewichtung der einzelnen Themen wurde aus der beruflichen Praxis heraus insbesondere darauf Wert gelegt, häufig auftretende Fragen und Problemstellungen zu behandeln.

Da in wohnungseigentumsrechtlichen Fragen oft kurzfristig Informationsbedarf besteht, soll dieses Lexikon einen schnellen Überblick anhand von Stichwörtern, Verweisen und einzelnen in sich abgeschlossenen Themenblöcken mit Blick auf den Gesamtzusammenhang ermöglichen, um unnötige Konfliktsituationen und Rechtsstreite zu vermeiden.[3]

Die Autoren

Hinweis

Wir stellen Ihnen für dieses Buch auch Arbeitshilfen online zur Verfügung. Den Buchcode für diese Arbeitshilfen online können Sie der letzten Seite dieses eBooks entnehmen.

Abkürzungsverzeichnis

II. BVVerordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung)
a. A.anderer Ansicht
a. a. O.am angegebenen Ort
Abs.Absatz
AGAmtsgericht
AGBAllgemeine Geschäftsbedingungen
AGBGBGesetz zur Ausführung des Bürgerlichen Gesetzbuchs und anderer Gesetze
AktGAktiengesetz
Alt.Alternative
AOAbgabenordnung
Art.Artikel
AVAAllgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen
BAnzBundesanzeiger
BauGBBaugesetzbuch
BayObLGBayerisches Oberstes Landesgericht
BayObLGZSammlung des BayObLG in Zivilsachen
BayVBlBayerische Verwaltungsblätter
BDSGBundesdatenschutzgesetz
BetrKVBetriebskostenverordnungVerordnung über die Aufstellung von Betriebskosten
BeurkGBeurkundungsgesetz
BeWGBewertungsgesetz
BGBBürgerliches Gesetzbuch
BGBl.Bundesgesetzblatt
BGHBundesgerichtshof
BGHZEntscheidungen des BGH in Zivilsachen
BImSchVBundes-Immissionsschutzverordnung
BRegBundesregierung
BTDrucks.Bundestags-Drucksache
BVerfGBundesverfassungsgericht
DWWDeutsche Wohnungswirtschaft (Zeitschrift, herausgegeben von Haus und Grund, Verlag und Service GmbH Berlin)
EGZPOEinführungsgesetz zur Zivilprozessordnung
EnEGEnergieeinsparungsgesetz
EnEVEnergieeinsparverordnung
f., ff.folgende
FGGGesetz über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit
GBOGrundbuchordnung
GbRGesellschaft bürgerlichen Rechts
GBVVerordnung zur Durchführung der Grundbuchordnung
GewOGewerbeordnung
GGGrundgesetz
ggf.gegebenenfalls
GmbHGesellschaft mit beschränkter Haftung
GmbHGGmbH-Gesetz
GNotKGGerichts- und Notarkostengesetz
GVBl.Gesetz- und Verordnungsblatt
GVGGerichtsverfassungsgesetz
HeizkVHeizkostenverordnung
HGBHandelsgesetzbuch
i. S. d.im Sinne des
i. S. v.im Sinne von
i. V. m.in Verbindung mit
KGKommanditgesellschaft
KG BerlinKammergericht Berlin
kWh/qmKilowattstunde pro Quadratmeter
LGLandgericht
m. w. N.mit weiteren Nachweisen
qmQuadratmeter
MaBVMakler- und Bauträgerverordnung
MessEGMess- und Eichgesetz
MessEVMess- und Eichverordnung
MittBayNotMitteilungen des Bayrischen Notarvereins, der Notarkasse und der Landesnotarkammer Bayern (Zeitschrift)
ModEnGModernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz
n. F.neue Fassung
NdsRpflNiedersächsische Rechtspflege
o. Ä.oder Ähnliches
OHGOffene Handelsgesellschaft
OLGOberlandesgericht
OVGOberverwaltungsgericht
PartGGGesetz über Partnerschaftsgesellschaften
Rn.Randnummer
RVGRechtsanwaltsvergütungsgesetz
S.Seite
SchfHwGGesetz über das Berufsrecht und die Versorgung im Schornsteinfegerhandwerk
StGBStrafgesetzbuch
TOPTagesordnungspunkt
usw.und so weiter
UWGUmwandlungsgesetz
VGVerwaltungsgericht
vgl.vergleiche
VOBVergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen
VV RVGRechtsanwaltsvergütungsgesetz, Anlage 1 Vergütungsverordnung
VVGVersicherungsvertragsgesetz
WEGWohnungseigentumsgesetz
WHGWasserhaushaltsgesetz
WoVermRGGesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung
WuMWohnungswirtschaft und Mietrecht (Zeitschrift)
ZMRZeitschrift für Miet- und Raumrecht, Werner Verlag, Düsseldorf
ZPOZivilprozessordnung
ZVGZwangsversteigerungsgesetz
ZwVwVZwangsverwalterverordnung[4-5]

Literaturverzeichnis

Bärmann, Kommentar WEG, 12. Auflage 2013

Bärmann-Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 6. Auflage 2013

Bielefeld, GE 2002, 306 ff.

Göhmann, RNotZ 2012, 251, 262

Krick, MittBayNot 2014, 401

Merle, DWE 2001, 46

Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2013

Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, Kommentar und Handbuch zum WEG, 11. Auflage 2015

Suilmann, ZWE 2012, 111

Wenzel, ZWE 2001, 226–237

Stichwort-Übersicht

  1. Abberufung des Verwalters

  2. Abgeschlossenheit

  3. Abgeschlossenheitsbescheinigung

  4. Abnahme von Wohnungseigentum

  5. Abstimmung

  6. Abweichende Bauausführung

  7. Allgemeine Geschäftsbedingungen

  8. Anfechtung von Beschlüssen

  9. Anwesenheitsliste

  10. Antenne

  11. Aufbewahrung von Unterlagen

  12. Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

  13. Auflassung

  14. Aufrechnung beim Wohnungseigentum

  15. Aufteilungsplan

  16. Auftragsvergabe

  17. Aufzug

  18. Ausgeschiedener Wohnungseigentümer

  19. Auskunftspflicht des Verwalters

  20. Außerordentliche Eigentümerversammlung

  21. Bäume

  22. Balkon

  23. Bauliche Veränderung

  24. Baumängel

  25. Bauträgerkauf/Erwerb vom Bauträger

  26. Begründung von Wohnungseigentum

  27. Beschluss

  28. Beschlussfähigkeit

  29. Beschlussfassung

  30. Beschlussfeststellung und -verkündung

  31. Beschlussformulierung

  32. Beschlusskompetenz

  33. Beschlusssammlung

  34. Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche

  35. Bestellung des Verwalters

  36. Betretungsrecht des Verwalters

  37. Brandschutz

  38. Bruchteilsgemeinschaft

  39. Buchhaltung/Buchführung des Verwalters[6]

  40. Dach

  41. Dachgeschossausbau

  42. Dachterrasse

  43. Darlehen/Kreditaufnahme

  44. Datenschutz

  45. Dauerwohn-/Dauernutzungsrecht

  46. Decke

  47. Dereliktion

  48. Dienstbarkeit

  49. Digitales Fernsehen/Parabolantenne

  50. Duldungspflichten des Wohnungseigentümers

  51. Duplex-/Doppelstockgaragen

  52. Eichpflicht

  53. Eigentümerliste

  54. Eigentümerversammlung

  55. Eigentümerwechsel

  56. Einsichtsrecht

  57. Einstweilige Verfügung

  58. Einzelabrechnung

  59. Einzelwirtschaftsplan

  60. Energieeinsparverordnung (EnEV)

  61. Enthaltung bei der Abstimmung

  62. Entlastung des Verwalters

  63. Entstehung von Wohnungseigentum

  64. Entziehung des Wohnungseigentums

  65. Ersatzzustellungsvertreter

  66. Fahrradkeller/Fahrradständer

  67. Fahrstuhl

  68. Faktische/werdende Eigentümergemeinschaft

  69. Fassade

  70. Fenster

  71. Fernwärme

  72. Feuchtigkeit

  73. Folgeschadenbeseitigung im Sondereigentum

  74. Fußboden, Estrich, Bodenbelag

  75. Garage, Kfz-Stellplatz

  76. Garten, Rasenflächen

  77. Gebrauchs- und Nutzungsregelungen

  78. Gegensprechanlage

  79. Gemeinschaftseigentum

  80. Gemeinschaftsordnung

  81. Gerichtliches Verfahren in Wohnungseigentumssachen

  82. Gesamtschuldner

  83. Geschäftsordnung

  84. Gewährleistung bei Erwerb vom Bauträger

  85. Gewerbliche Nutzung, Gewerberäume

  86. Grillen

  87. Grundbucheinsicht

  88. Grundbucheintrag

  89. Haftung der Eigentümer

  90. Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber Dritten

  91. Haftung des Verwalters

  92. Hausgeld, Wohngeld

  93. Hausordnung

  94. Hausreinigung

  95. Hausverbot

  96. Heizkosten, Heizkostenverordnung

  97. Heizungsanlagen

  98. Hobbyraum

  99. Hofflächen

  100. Individualansprüche der Wohnungseigentümer

  101. Insolvenz

  102. Instandhaltung und Instandsetzung

  103. Instandhaltungspflicht bei Sondereigentum

  104. Instandhaltungsrückstellung/-rücklage

  105. Jahresabrechnung

  106. Kaltwasserzähler

  107. Kaufvertrag über Wohnungseigentum

  108. Keller[7]

  109. Kfz-Stellplatz

  110. Kinderspielplatz

  111. Kinderwagen

  112. Konstruktive Gebäudebestandteile

  113. Kosten des Rechtsstreits/Streitwert

  114. Kosten und Lasten

  115. Kostenverteilung

  116. Kreditaufnahme

  117. Laden

  118. Lärm

  119. Lastschriftverfahren/SEPA

  120. Leerstehende Wohnungen

  121. Loggia

  122. Majorisierung

  123. Mängel am Gemeinschaftseigentum

  124. Mauerdurchbruch

  125. Mehrhausanlage

  126. Minderheitenschutz

  127. Miteigentumsanteil

  128. Mitgebrauchsrecht

  129. Mobilfunksendeanlage/Mobilfunkantenne

  130. Modernisierende Instandsetzung

  131. Modernisierung

  132. Musizieren

  133. Nachteil

  134. Nichtigkeit eines Beschlusses

  135. Nichtöffentlichkeit

  136. Niederschrift

  137. Nießbrauch

  138. Notgeschäftsführung

  139. Notverwalter

  140. Nutzungsbeschränkungen

  141. Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum

  142. Objektstimmrecht

  143. Öffentlich-rechtliche Lasten

  144. Öffnungsklausel

  145. Ordnungsmäßige Verwaltung

  146. Organisationsbeschluss

  147. Parkplatz

  148. Parteifähigkeit

  149. Pergola

  150. Protokoll der Eigentümerversammlung

  151. Prozessführungsbefugnis/Prozessstandschaft des Verwalters

  152. Prozesskosten

  153. Qualifizierte Mehrheit

  154. Räum- und Streupflicht

  155. Rauchen

  156. Rauchwarnmelder

  157. Rechnungslegung

  158. Rechnungsprüfung durch den Verwaltungsbeirat

  159. Rechtsanwaltsbeauftragung

  160. Rechtsschutzbedürfnis

  161. Rechtsmittel

  162. Rechts- und Parteifähigkeit

  163. Rede- und Antragsrecht

  164. Rollladen

  165. Rücklage

  166. Ruhen des Stimmrechts

  167. Ruhezeiten

  168. Sachverständigengutachten

  169. Sanierung

  170. Sanktionen gegen Wohnungseigentümer

  171. Satellitenschüssel

  172. Schallschutz/Trittschall

  173. Schließanlage

  174. Schlüsselverlust

  175. Schneeräumen

  176. Schriftliche Beschlussfassung

  177. Selbstständiges Beweisverfahren

  178. Sichtblenden, Sichtschutzzaun

  179. Sondereigentum

  180. Sondereigentumsverwaltung

  181. Sondernutzungsrecht

  182. Sonderrechtsnachfolger

  183. Sonderumlage

  184. Speicher

  185. Sprechanlage

  186. Stellplatz[8]

  187. Stimmrecht

  188. Streitwert

  189. Tätige Mithilfe

  190. Tagesordnung

  191. Teileigentum

  192. Teilnahme Dritter an der Eigentümerversammlung

  193. Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft

  194. Teilungsvertrag

  195. Terrasse

  196. Tiefgarage

  197. Tierhaltung

  198. Trinkwasserverordnung

  199. Trittschall

  200. Türen

  201. Türsprechanlage

  202. Umlagefähigkeit der Betriebskosten auf den Mieter

  203. Umlaufbeschluss

  204. Umwandlung bei Wohnungseigentum

  205. Umzugskostenpauschale

  206. Unabdingbare Vorschriften im Wohnungseigentumsgesetz

  207. Unauflöslichkeit der Gemeinschaft

  208. Untergemeinschaft

  209. Unterlassungsansprüche

  210. Unterteilung von Wohnungseigentum

  211. Unwirksamer Beschluss

  212. Veräußerungszustimmung

  213. Vereinbarung

  214. Verfahren in Wohnungseigentumssachen

  215. Vergleiche in Wohnungseigentumssachen

  216. Vergütung des Verwalters

  217. Verjährung

  218. Verkauf von Wohnungseigentum

  219. Vermietete Eigentumswohnung

  220. Vermietung von Gemeinschaftseigentum

  221. Versammlungsleiter

  222. Versammlungsprotokoll

  223. Versicherungen

  224. Versicherungsschäden, Abwicklung

  225. Versorgungsleitungen

  226. Versorgungssperre

  227. Verteilungsschlüssel

  228. Vertretung in der Eigentümerversammlung

  229. Verwalterabberufung

  230. Verwalterbestellung

  231. Verwalterentlastung

  232. Verwalterhaftung

  233. Verwalterhonorar

  234. Verwaltervertrag

  235. Verwalterzustimmung

  236. Verwaltung des Sondereigentums

  237. Verwaltungsbeirat

  238. Verwaltungsübergabe

  239. Verwaltungsvermögen

  240. Videoüberwachung

  241. Vollmacht

  242. Vorkaufsrecht

  243. Warmwasserzähler/Wärmemengenzähler

  244. Wasserkosten

  245. Werdende Eigentümergemeinschaft

  246. Wiederaufbau

  247. Wiedereinsetzung in den vorigen Stand

  248. Wirtschaftsplan

  249. Wohngeld

  250. Wohnungseigentumsgesetz, unabdingbare Vorschriften

  251. Zustellungsvertreter

  252. Zwangsversteigerung

  253. Zwangsverwaltung

  254. Zweckbestimmung

  255. Zweiergemeinschaft[9]

  256. Zweitbeschluss

  257. Zweitversammlung

  258. Zwischenablesung

Wohnungseigentümer-Lexikon

Abberufung des Verwalters

„Bestellung des Verwalters“

Die Wohnungseigentümer können über die Abberufung des Verwalters wie über seine Bestellung durch Stimmenmehrheit mit Wirkung für die Zukunft beschließen. Die Abberufung an sich kann nur durch die Wohnungseigentümer durch einen Beschluss erfolgen. Im Fall der eigenverwalteten Wohnungseigentümergemeinschaft ist zwischen der ordentlichen Abberufung und der außerordentlichen Abberufung zu unterscheiden. Wird die Wohnungseigentümergemeinschaft von einem Mitglied selbst verwaltet, darf diese Person an der Abstimmung über ihre ordentliche Abberufung mit Stimmrecht mitwirken, nicht aber bei einer Abberufung aus wichtigem Grund.

Wenn die ordnungsmäßige Herbeiführung eines Beschlusses zu Abberufung aus diversen Gründen scheitert und nicht im regulären Beschlusswege möglich ist, kann die Abberufung auch im Rahmen eines klagestattgebenden Urteils erfolgen. Ein Rechtsschutzbedürfnis besteht für den einzelnen Miteigentümer in der Regel aber nur dann, wenn die Herbeiführung eines Beschlusses auf dem regulären Wege endgültig gescheitert ist. Zudem ist Voraussetzung, dass die Abberufung des Verwalters einen Beschluss der ordnungsmäßigen Verwaltung darstellt und ein wichtiger Grund vorliegt. Dabei muss der Ermessensspielraum, den die Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich hat, ausgeschöpft sein. Ein solches Urteil ersetzt dann den Abberufungsbeschluss. Gegen ein erstinstanzliches Urteil sind Rechtsmittel möglich. Falls in der Zwischenzeit durch Zeitablauf die Bestellung abgelaufen ist, erledigt sich die darauf gerichtete Klage.[10]

Ordentliche Abberufung

Grundsätzlich ist es jederzeit im Rahmen einer Beschlussfassung bei einer Eigentümerversammlung möglich, den Verwalter abzuberufen, sofern keine abweichende Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung besteht. Eine ordentliche Abberufung des Verwalters kann sogar mit einer Frist verknüpft werden, sodass erst mit deren Ablauf die Verwalterstellung endet.

Kündigung des Verwaltervertrags

Zu unterscheiden ist zwischen einer Kündigung des Verwaltervertrags und einer Abberufung des Verwalters durch Beschlussfassung. Mit der wirksamen Kündigung des Verwaltervertrags endet nur der schuldrechtliche Vertrag zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter. Auf die wohnungseigentumsrechtliche Bestellung durch Beschluss hat sie aber keinen Einfluss, da der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft bis zur Fassung eines neuen Beschlusses Bestand hat. Mit dem bestandskräftigen Abberufungsbeschluss endet die Bestellung zum Verwalter. Bei einer außerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrags in der Eigentümerversammlung kann der entsprechende Beschluss aber dahingehend auszulegen sein, dass damit eine Abberufung des Verwalters bezweckt worden sei.

Außerordentliche Abberufung

Nach § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG kann die Abberufung des Verwalters eingeschränkt werden, sodass diese nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes im Rahmen einer außerordentlichen Abberufung möglich ist. Während die Gemeinschaftsordnung dies so vorsehen kann, ist ein Ausschluss der Abberufung aus wichtigem Grund nicht möglich. Allerdings bedarf die außerordentliche Abberufung des Verwalters immer eines wichtigen Grundes. Ob ein solcher vorliegt oder nicht, muss durch Abwägen aller Umstände des Einzelfalls ermittelt werden.[11]

Nach dem Gesetz ist gemäß § 26 Abs. 4 Satz 1 WEG regelmäßig dann ein wichtiger Grund gegeben, wenn zum Beispiel der Verwalter die Beschlusssammlung nicht ordnungsmäßig führt. Ebenso liegt ein wichtiger Grund vor, wenn den Wohnungseigentümern die Fortsetzung einer Zusammenarbeit nicht mehr zumutbar ist, da das notwendige Vertrauensverhältnis zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter nicht mehr gegeben ist. Was als wichtiger Grund gelten soll, kann im Verwaltervertrag festgelegt werden.

Als wichtige Gründe für eine Abberufung sind insbesondere schwere Pflichtverletzungen des Verwaltervertrags durch den Verwalter zu sehen. Neben der im Gesetz bereits erwähnten nicht ordnungsmäßigen Führung der Beschlusssammlung ist im Einzelfall zu prüfen, ob die jeweilige Pflichtverletzung unter Würdigung der Gesamtumstände dazu geeignet ist, das Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümergemeinschaft und Verwalter nachhaltig zu stören. Außerdem können folgende Umstände zu einer außerordentlichen Abberufung führen:

  • Fehlende Information der Eigentümergemeinschaft i. S. d. Pflicht gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG[12] über einen Rechtsstreit gemäß § 43 WEG (AG Bonn, 3.11.2009, 27 C 44/09)

  • Übertragung von Aufgaben des Verwalters auf Dritte in unzulässiger Art und Weise (BGH, 21.2.2014, V ZR 164/13)

  • Bevorzugung eigener Interessen gegenüber den Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft (LG Berlin, 23.9.2014, 55 S 302/12)

  • Pflichtwidrige Verweigerung der Einladung zur Eigentümerversammlung, insbesondere um die Abberufung zu verhindern (LG Hamburg, 8.6.2001, 318 S 149/10)

  • Veruntreuung von Geldern der Wohnungseigentümergemeinschaft, beispielsweise in Form einer unberechtigten Vergütung an sich selbst oder Entnahme von Geldern aus der Rücklage ohne Ermächtigung (LG Frankfurt/Main, 20.3.2014, 2-13 S 165/13)

  • Vermischung eigenen Vermögens mit dem der Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund nicht getrennter Bankkonten (OLG Rostock, 20.5.2009, 3 W 181/08)

Ein wichtiger Grund liegt immer nur dann vor, wenn der Verwalter seinen Pflichten zuwiderhandelt und die Pflichtwidrigkeiten so immens sind, dass bei objektiver Betrachtung eine vertrauensvolle Zusammenarbeit in Zukunft nicht mehr möglich erscheint. So gibt es viele Gründe, die zwar wichtig erscheinen, allerdings die sofortige Beendigung der Verwalterstellung durch Abberufung mangels Schwere des Vorwurfs nicht erlauben. Dazu gehören unter anderem:

  • Fehlerhaft geführtes Protokoll und/oder dessen verspätete Versendung

  • Verweigerung der Belegeinsicht aufgrund persönlicher Meinungsverschiedenheiten zwischen Miteigentümer und Verwalter

  • Kleinere Verfahrensfehler speziell am Anfang der Verwalterzeit; allerdings kann eine Vielzahl von solchen kleineren Verfehlungen durchaus einen wichtigen Grund darstellen (siehe oben)[13]

Abgeschlossenheit

Voraussetzung für die Bildung von Wohnungs- und/oder Teileigentum ist gemäß § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG, dass die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wird der Begriff der Abgeschlossenheit selbst nicht erläutert, er bezieht sich daher auf die tatsächlichen, bautechnischen Verhältnisse. Eine Einheit gilt dann als baulich abgeschlossen, wenn eine eindeutige Trennung zu anderen Raumeinheiten oder zum Grundstück der Wohnanlage besteht. Dies ist letztendlich bautechnisch zu prüfen. In der Praxis ergeben sich die bautechnischen Anforderungen für die Abgeschlossenheit aus Nr. 5 der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zu § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG vom 19.3.1975 (BAnz Nr. 58, 23.3.1974, Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen [AVA]).

Abgeschlossenheit von Wohnungen

Für die Abgeschlossenheit von Wohnungen gilt Folgendes: Zunächst muss das Raumprogramm der betroffenen Räume die Kriterien einer Wohnung erfüllen. Die Anforderungen dafür sind in Nr. 4 AVA festgelegt. Die Räumlichkeiten müssen die Führung eines Haushalts ermöglichen, insbesondere über eine Küche bzw. einen Raum mit Kochgelegenheit sowie über eine Wasserversorgung, ein WC und einen Stromanschluss verfügen. Ein Bad, eine Dusche oder eine Heizung müssen nicht vorhanden sein. Sprechen diese Kriterien für eine Wohnung, gilt sie als abgeschlossen, wenn sie baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen abgegrenzt ist, zum Beispiel durch Wände und Decken, die den Anforderungen der Bauaufsichtsbehörden an Wohnungstrennwände und Wohnungstrenndecken entsprechen, und wenn sie unmittelbar aus dem Freien, zum Beispiel über das Treppenhaus oder einen Vorraum zugänglich sind.[14]

Zu abgeschlossenen Wohnungen können zusätzliche Räume außerhalb des Wohnungsabschlusses gehören. Jedoch müssen die Wasserversorgung, der Ausguss und das WC innerhalb der Wohnung liegen. Zusätzliche Räume, die außerhalb des Wohnungsabschlusses liegen, müssen verschließbar sein. Da es also nicht erforderlich ist, dass die Räume einer Wohnung auf dem gleichen Stockwerk liegen, kann sich eine abgeschlossene Wohnung über mehrere Stockwerke hinweg erstrecken, soweit die Räume zum Beispiel durch eine Treppe miteinander verbunden sind.

Wird dieses Raumprogramm nicht erfüllt und werden die Räumlichkeiten dennoch zum Wohnen genutzt, sind diese nicht Wohnungs-, sondern Teileigentum (Nr. 4 Satz 2 AVA).

Abgeschlossenheit von Teileigentum

Gemäß Nr. 5b AVA gelten für die Abgeschlossenheit von Teileigentum die gleichen Erfordernisse wie für Wohnungen. Allerdings muss je nach Art der Zweckbestimmung des Teileigentums, zum Beispiel wenn er als Kellerraum dient, keine Toilette vorhanden sein.

Abgeschlossenheit von Garagen/Garagenstellplätze

Eine Sonderstellung nehmen die Garagen ein. Handelt es sich um ein eigenständiges Garagengebäude, zum Beispiel um eine Fertiggarage auf einem Hofgrundstück, ist dieses sondereigentumsfähig. Nach den Kriterien der AVA ergibt sich die räumliche Abgeschlossenheit durch die Decke, das Fundament, die Seitenwände und das Garagentor, die den verschließbaren Zugang sicherstellen.[15]

An der räumlichen Abgeschlossenheit fehlt es jedoch bei einzelnen Garagenstellplätzen, zum Beispiel innerhalb einer Tiefgarage. Sie weisen regelmäßig nicht die von § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG geforderte räumliche Abgeschlossenheit auf. Daher sieht § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG vor, dass Garagenstellplätze als abgeschlossene Räume gelten, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen erkennbar sind. Bautechnisch ist dazu erforderlich, dass die Erfordernisse in Nr. 6 AVA erfüllt sind, indem entweder der Stellplatz in einer Garage farblich dauerhaft markiert ist oder in den Fußboden eingelassene Markierungssteine vorhanden sind. § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG unterstellt bei diesen Voraussetzungen für Garagenstellplätze die Abgeschlossenheit.

Nach Nr. 5a AVA können solche Garagenstellplätze als zusätzlicher Raum zum Sondereigentum einer Wohnung bestimmt werden und damit zum Wohnungseigentum gehören. Außerdem können sie selbstständig als Sondereigentum mit einem Miteigentumsanteil zum Teileigentum werden. Dazu müssen sich die Garagenstellplätze jedoch innerhalb eines Raums befinden, zum Beispiel in einer Tiefgarage, die nach außen hin abgeschlossen sein muss. Kfz-Stellplätze außerhalb eines Gebäudes können nicht zu Sondereigentum werden, auch wenn es sich um dauerhaft markierte Flächen handelt, da es an einem Raum fehlt. Wohnungseigentum kann nur an Räumen in einem Gebäude begründet werden, das wesentlicher Bestandteil des Grundstücks ist (§ 3 Abs. 1 WEG[16]).

In der Praxis wird häufig an im Freien errichteten Kfz-Stellplätzen ein Sondernutzungsrecht begründet, wodurch die ausschließliche Nutzung einzelner Stellplätze bestimmten Wohnungseigentumseinheiten zugeordnet ist. Sondereigentum soll gemäß § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG zwar nur dann eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Nachdem es sich dabei aber um eine Sollvorschrift handelt, kann Sondereigentum auch dann wirksam entstehen, wenn die Abgeschlossenheit tatsächlich nicht vorliegt (BGH, 22.12.1989, V ZR 339/87; BGH, 18.7.2008, V ZR 97/07, Luftschranken; OLG München, 30.7.2008, 34 Wx 49/08).

Hinweis

Wird durch eine spätere bauliche Maßnahme die Abgeschlossenheit i. S. d. § 3 Abs. 2 WEG beseitigt, führt dies ebenfalls nicht zum Verlust des Sondereigentums. Nach BGH (21.12.2000, V ZB 45/00) wird dadurch auch der Grundbucheintrag nicht unrichtig, weil die Abgrenzung der Sondereigentumseinheiten voneinander unangetastet bleibt (OLG Köln, 10.1.1994, 2 Wx 51/93). In der Praxis tragen die Grundbuchämter die Teilungserklärung im Grundbuch aber erst dann ein, wenn eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt, da diese gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG Voraussetzung für die Eintragung ist.[17]

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Neben dem Aufteilungsplan ist der Eintragungsbewilligung für das Grundbuchamt noch die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen (§ 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG). Dabei handelt es sich um eine Bescheinigung der Baubehörde, die bestätigt, dass die dem Sondereigentum zugeordneten Räume abgeschlossen sind (§ 3 Abs. 2 WEG).

Prüfungsrecht des Grundbuchamts

Um die Voraussetzungen der Abgeschlossenheit zu klären, muss gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 WEG die AVA herangezogen werden. Das Grundbuchamt prüft nach Eingang der Unterlagen, ob der Antrag auf Aufteilung in Wohnungseigentum vollständig ist und keine offensichtlichen Unrichtigkeiten enthält.

Die eingereichte Abgeschlossenheitsbescheinigung ist für das Grundbuchamt nicht bindend; sie soll nur die Entscheidung, ob die Voraussetzungen für den Eintrag durch das Grundbuchamt vorliegen, erleichteRn. Das Grundbuchamt muss prüfen, ob der der Teilungserklärung zugrunde liegende Aufteilungsplan mit dem der Abgeschlossenheitsbescheinigung beigefügten Aufteilungsplan übereinstimmt. Dabei kann das Grundbuchamt in eigener Zuständigkeit die Kriterien der räumlichen Abgeschlossenheit des Sondereigentums und die Eindeutigkeit der Aufteilungspläne überprüfen (Münchner Kommentar, WEG § 7 Rn. 8).

Bausachverständiger

Der Gesetzgeber hat es den Bundesländern in § 7 Abs. 4 Satz 3 WEG ermöglicht zu bestimmen, ob und in welchen Fällen ein Bausachverständiger anstelle der Baubehörde den Aufteilungsplan ausfertigen und die Abgeschlossenheit bescheinigen kann. Dabei muss sich der Bausachverständige wie die Behörde an die Bestimmungen der AVA halten. In der Praxis verspricht man sich, mit dieser Neuregelung den bürokratischen und zeitlichen Aufwand für die Ausfertigung des Aufteilungsplans zu reduzieren.[18]

Abnahme von Wohnungseigentum

Der Erwerb einer Eigentumswohnung vom Bauträger wird durch den Erwerbsvertrag vollzogen.

Rechtsnatur des Erwerbsvertrags

Beim Kauf vom Bauträger handelt es sich in der Hauptsache nicht um einen Kaufvertrag, sondern um einen gemischten Vertrag, bei dem die werkvertraglichen Elemente überwiegen. Der Bauträger veräußert lediglich das Grundstück und verpflichtet sich im Übrigen zur Herstellung des Bauwerks, also der Eigentumswohnanlage. Daher richten sich die Ansprüche der Erwerber bei Baumängeln im Zusammenhang mit der Errichtung des Gebäudes nach dem Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) und nicht nach Kaufvertragsrecht. Nachdem sich die Gewährleistungsrechte des Erwerbers nach dem Werkvertragsrecht des BGB richten, kann der Bauträger die Abnahme verlangen. Der Besteller/Erwerber ist gemäß § 640 Abs. 1 BGB verpflichtet, das vertragsgemäß hergestellte Werk, also das errichtete Bauwerk, abzunehmen.

Begriff der Abnahme

Die Abnahme gemäß § 640 Abs. 1 BGB bedeutet die körperliche Entgegennahme der Werkleistung im Sinne einer Übergabe des Werks, also der gekauften Einheit, und die Abnahmeerklärung des Erwerbers/Käufers mit der Aussage, dass er das Werk im Wesentlichen als vertragsgemäß billigt (Doppelnatur der Abnahme).[19]

In der Praxis wird häufig eine förmliche Abnahme vereinbart, die vorsieht, dass bei einer gemeinsamen Begehung beide Vertragspartner ein Abnahmeprotokoll fertigen und dieses unterzeichnen. Bei einem Vertrag auf Grundlage der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) ist, wenn nichts anderes vereinbart wurde, gemäß § 12 Abs. 1 VOB Teil B die Abnahme innerhalb von zwölf Werktagen durchzuführen, falls der Auftraggeber dies verlangt. Diese förmliche Abnahme ist in § 12 Abs. 4 Nr. 1 VOB Teil B geregelt. Die VOB kennt noch eine weitere Form der Abnahme, und zwar die fiktive Abnahme gemäß § 12 Abs. 5 VOB Teil B. Demnach gilt – sofern keine Abnahme verlangt wurde – das Werk als abgenommen, wenn nach der Fertigstellungsmeldung mehr als zwölf Werktage vergangen sind oder der Auftraggeber die Leistung bereits seit sechs Tagen in Benutzung genommen hat.

Hinweis

Die Abnahme kann nicht wegen unwesentlicher Mängel verweigert werden (§ 640 Abs. 1 Satz 2 BGB bzw. § 12 Abs. 3 VOB/B).

Abnahmereife ist nicht gegeben, wenn das Werk mit einem Mangel behaftet ist, der die Gebrauchstauglichkeit unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls mehr als nur unerheblich einschränkt oder der mehr als nur geringfügige optische Beeinträchtigungen bedeutet.

Rechtsfolgen der Abnahme

Die Abnahme hat weitreichende rechtliche Konsequenzen

  • Nach erfolgter Abnahme beginnt die Frist für die Verjährung von Gewährleistungsansprüchen gemäß § 634a Abs. 2 BGB[20] wegen mangelhafter Errichtung der Wohnanlage zu laufen. Die Verjährungsfrist beträgt bei BGB-Verträgen fünf Jahre, bei der wirksamen Vereinbarung von § 13 VOB Teil B als Vertragsgrundlage vier Jahre.

  • Die Gefahr für die erbrachte Bauleistung geht auf den Erwerber über.

  • Die Beweislast kehrt sich um. Bis zum Zeitpunkt der Abnahme hat der Verkäufer/Bauträger die Mangelfreiheit seines Werks zu beweisen, danach muss der Erwerber etwaige Mängel beweisen.

  • Die Vergütung für die erbrachte Bauleistung wird gemäß § 641 Abs. 1 BGB fällig, sofern – was der Regelfall ist – im Bauträgervertrag nicht abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen Ratenzahlungen nach der Maßgabe der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) vereinbart sind.

Die Abnahme hat für den Erwerber letztendlich nur negative Konsequenzen.

Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Weiterhin ist bei der Abnahme zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden. Jeder Wohnungseigentümer ist aufgrund seines Erwerbsvertrags zur Abnahme des Sondereigentums verpflichtet. Nachdem dabei kein Bezug zum Gemeinschaftseigentum besteht, ist jeder Erwerber nur zur Abnahme des von ihm erworbenen Sondereigentums verpflichtet (§ 641 Abs. 1 BGB).

Bezüglich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums geht die herrschende Meinung in der Rechtsprechung davon aus, dass jeder Erwerber aus seinem Erwerbsvertrag einen eigenen Anspruch gegenüber dem Bauträger auf mangelfreie Herstellung des Gemeinschaftseigentums hat. So ist jeder Erwerber zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums berechtigt und zur Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums verpflichtet.[21]

Bevor die Wohnungseigentumsanlage nicht vollständig ordnungsgemäß hergestellt wurde, ist der jeweilige Erwerber nicht zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums verpflichtet.

Hinweis

Abgeschlossen ist die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erst dann, wenn alle beteiligten Erwerber es abgenommen haben.

Verjährung

Der Bauträger wird dadurch, dass ein Eigentümer erst später als die anderen Wohnungseigentümer sein Sondereigentum erwirbt, mit einer zeitlichen Verzögerung unter anderem in Hinblick auf Mängelgewährleistungsansprüche des sogenannten Nachzüglers konfrontiert. Da für jeden einzelnen Erwerber individuelle Verjährungsfristen laufen, stehen dem Erwerber sämtliche Mängelgewährleistungsrechte bezüglich des Gemeinschaftseigentums zu, da jeder Erwerber aus seinem Erwerbsvertrag einen eigenen Anspruch gegenüber dem Bauträger auf mangelfreie Herstellung des Gemeinschaftseigentums hat.

Abnahmeklauseln

Angesichts dieser Rechtslage besteht das dringende Bedürfnis des Bauträgers, eine möglichst frühzeitige und einheitliche Abnahme des Gemeinschaftseigentums aller Erwerber durchzuführen. Dies versucht er mit entsprechenden Klauseln in den notariellen Erwerbsverträgen zu erreichen. Diese Abnahmeklauseln sind Teil der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) und damit gemäß den §§ 305 ff. BGB auf ihre Wirksamkeit zu überprüfen.

Da der Erwerber aufgrund des Erwerbsvertrags nicht nur berechtigt, sondern sogar verpflichtet ist, individuell das Gemeinschaftseigentum abzunehmen, stellt die Rechtsprechung hohe Anforderungen an die Wirksamkeit solcher Klauseln. Im Regelfall wird die nach dem AGB-Recht vorzunehmende Inhaltskontrolle gemäß den §§ 305 ff. BGB[22] ergeben, dass der Erwerber, für den die Abnahme nur negative Konsequenzen hat, durch die vereinbarten Abnahmeregelungen unangemessen benachteiligt ist. Denn sie greifen in den Kernbereich der Rechtsposition des Erwerbers ein, nämlich in seine Gewährleistungsrechte, ohne dass ein überwiegendes Schutzinteresse des Bauträgers zu erkennen ist.

Hinweis

Wenn es um die Klärung von Verjährungsfragen am gemeinschaftlichen Eigentum geht, ist angesichts der äußerst strittigen Rechtsprechung zur Wirksamkeit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums eine genaue Prüfung der Erwerberverträge notwendig. Häufig ergibt sich dabei, dass eine Abnahme i. S. d. § 640 Abs. 1 BGB nicht erfolgt ist, mit der Konsequenz, dass auch noch nach Jahren die Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger wegen Mängel erfolgreich durchgesetzt werden können. Das hängt damit zusammen, dass die Verjährung dieser Ansprüche eine wirksame Abnahme durch alle Erwerber voraussetzt und das trifft oft nicht zu.

Unwirksame Abnahmeklauseln in Bauträgerverträgen

Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB ist eine Abnahmeklausel unwirksam, nach der die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger zu bestimmenden Erstverwalter vorgesehen ist (BGH, 12.9.2013, VII ZR 308/12).[23]

Ebenfalls unwirksam ist eine Abnahmeklausel, nach der ein vom Bauträger benannter Sachverständiger das Gemeinschaftseigentum abnehmen soll. Darin liegt eine unangemessene Benachteiligung der Erwerber, was gemäß § 307 BGB zur Unwirksamkeit der Klausel führt (OLG Düsseldorf, 23.10.2012, 23 U 112/11; vgl. zum Ganzen ausführlich Krick, MittBayNot 2014, 401).

Abstimmung

Die Beschlussfassung in der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt durch Abstimmung über den Beschlussantrag; gesetzliche Regelungen zum Verfahren der Abstimmung existieren nicht. Wenn nicht bereits die Gemeinschaftsordnung eine Vereinbarung zum Abstimmungsverfahren enthält, können die Wohnungseigentümer hierzu einen sogenannten Geschäftsordnungsbeschluss (siehe Beschluss, Abschnitt 12) fassen. Hierin können die Wohnungseigentümer das Verfahren der Abstimmung festlegen, beispielsweise die Reihenfolge der Fragen nach Zustimmung, Ablehnung oder Enthaltung, die Reihenfolge der Beschlussanträge, die Wahl einer geheimen Abstimmung mit Stimmzetteln oder einer offenen Abstimmung mit Stimmkarten oder Handzeichen. Liegt weder eine Vereinbarung noch ein Geschäftsordnungsbeschluss vor, so entscheidet über Fragen zum Verfahren der Abstimmung der Versammlungsvorsitzende nach pflichtgemäßem Ermessen.

Der Versammlungsvorsitzende ermittelt das Abstimmungsergebnis durch Auszählen der abgegebenen Ja- und Nein-Stimmen sowie Enthaltungen. Bei der Feststellung des Abstimmungsergebnisses kommt es nur auf die abgegebenen Ja- und Nein-Stimmen an (BGH, 8.12.1988, V ZB 3/88), Stimmenthaltungen haben keinen Einfluss. Damit ein Beschlussantrag angenommen ist, muss die Anzahl der abgegebenen Ja-Stimmen die der Nein-Stimmen übersteigen. Oftmals holt der Vorsitzende die Zustimmung oder Ablehnung eines Beschlusses so ein, dass er zur Ermittlung des Ergebnisses in der offenen Abstimmung zunächst nach der zu erwartenden Minderheit fragt und dann eine Rückrechnung auf die verbliebene Mehrheit erfolgt. Diese sogenannte Subtraktionsmethode darf zwar grundsätzlich angewendet werden (BGH, 19.9.2002, V ZB 37/02), solange ein Abstimmungsergebnis sicher festgestellt werden kann, sie ist jedoch nicht unbedenklich. Denn hierbei werden Stimmrechtsverbote und Enthaltungen meist nicht berücksichtigt, zudem wagen es einzelne sich in der Minderheit befindliche Wohnungseigentümer oftmals nicht, ihr Handzeichen abzugeben und ihre Stimme gegen die Mehrheit abzugeben. Bei schwierigen und bedeutsamen Beschlussfassungen kann es von großer Bedeutung sein, das Abstimmungsverhalten der Wohnungseigentümer namentlich zu protokollieren, so zum Beispiel bei baulichen Veränderungen[24] (siehe dort) im Hinblick auf die Kostenfrage (§ 21 Abs. 1, 6 WEG).

Hinweis

Ist sich der Verwalter unschlüssig, zu welcher Entscheidung die Teilnehmer der Eigentümerversammlung neigen, kann er zunächst eine Probeabstimmung durchführen. Das ist auch dann sinnvoll, wenn ein Beschluss nur mit qualifizierter Mehrheit festgestellt werden kann. Der Verwalter sollte vorab aber ausdrücklich feststellen, dass es sich lediglich um eine Probeabstimmung handelt, um Unklarheiten zu vermeiden.[25]

Abweichende Bauausführung

Häufig kommt es vor, dass von dem Aufteilungsplan, der bereits vor Baubeginn erstellt und im Grundbuch eingetragen wurde, während der Errichtung des Gebäudes abgewichen wird. Unter diesen Umständen stimmen die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan überein, während die bauliche Ausführung vom Aufteilungsplan abweicht. Vorstellbar sind zum Beispiel Fälle, in denen das Sondereigentum oder das gemeinschaftliche Eigentum vergrößert, der Grundriss im Bereich einer Sondereigentumseinheit verändert oder ein Gebäude an einer anderen Stelle des Grundstücks errichtet wird.

Andere Position des Gebäudes auf dem Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft

Ausgangsbasis für die Begründung von Sondereigentum sind nicht die tatsächlich vor Ort geschaffenen räumlichen Verhältnisse, sondern die Eintragung des Sondereigentums durch Teilungserklärung und Aufteilungsplan im Grundbuch. Daher gilt: Wird das Gebäude der Wohnungseigentümergemeinschaft an einer anderen Position auf dem Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft errichtet als ursprünglich im Aufteilungsplan vorgesehen, hat dies keinerlei Auswirkungen auf die Bildung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums, solange sich der Grundriss des Gebäudes nicht verändert (BGH, 5.12.2003, V ZR 447/01). In natura wird also das Gebäude verschoben, es wird an einer anderen Stelle des Grundstücks errichtet.[26]

Errichtung zusätzlicher Räumlichkeiten

Werden zuvor im Aufteilungsplan nicht vorgesehene Einheiten errichtet, zum Beispiel zusätzliche Kellerabteile, entsteht daran, weil es keine Zuordnung zu einem Sondereigentum gibt, Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 1 WEG). Aus dieser Bestimmung lässt sich ableiten, dass alle Gebäudeteile, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen, zum Gemeinschaftseigentum gehören (OLG München, 34 Wx 038/05; BayObLG 15.12.1989, BReg. 2 Z 130/89). Die zusätzlichen Räume können nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer und der Eintragung ins Grundbuch durch Auflassung gemäß § 925 BGB in Sondereigentum überführt werden. Diese Fallgestaltungen machen einen neuen Aufteilungsplan und eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich.

Nicht errichtete Räumlichkeiten

Sind Räume in natura nicht errichtet worden, wie sie eigentlich im Aufteilungsplan und der Teilungserklärung vorgesehen waren, entsteht kein Sondereigentum. Es ist jedoch möglich, dass an einem Raum Sondereigentum entsteht, wenn die Begrenzung nach dem Aufteilungsplan eindeutig ist und die Bauausführung dem entspricht, es aber an einer tatsächlichen Abgrenzung des Raums gegen fremdes Sondereigentum fehlt. Nach der Auffassung des BGH reicht es aus, wenn bloße Luftschranken bestehen; entscheidend zur Begründung von Sondereigentum ist, dass es eindeutig abgrenzbar ist (BGH, 18.7.2008, V ZR 97/07). Aufgrund dieser Rechtsaufassung kann unterschiedliches Sondereigentum innerhalb eines Raums entstehen, wenn die Außengrenzen der im Aufteilungsplan vorgesehenen Trennwand das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum bzw. anderem Sondereigentum abgrenzen (BGH, 21.12.2000, V ZB 45/00).[27]

Abweichung innerhalb der Sondereigentumseinheit

Bei Änderungen innerhalb der betroffenen Sondereigentumseinheit bleibt eine vom Aufteilungsplan abweichende bauliche Ausführung ohne Folgen, solange seine Außengrenzen nicht betroffen sind. Das ist zum Beispiel bei Änderungen des Grundrisses innerhalb der Wohnung der Fall, da Sondereigentum nicht an einzelnen Räumen, sondern aus der aus mehreren Räumen zusammengesetzten Sondereigentumseinheit besteht.

Trennung und Zusammenlegung von Sondereigentumseinheiten

Gleiches gilt für die räumliche Trennung oder Zusammenlegung von Sondereigentumseinheiten, solange dadurch kein Gemeinschaftseigentum verändert wird, wie auch für eine abweichende Nutzung einzelner Räume innerhalb der Sondereigentumseinheit. Auch hier ist das gemeinschaftliche Eigentum von der Änderung nicht betroffen.

Abweichungen bei Sondereigentum mit Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum

Wenn das Gebäude der Wohnungseigentümergemeinschaft in anderer Form errichtet wird, entsteht dennoch Sondereigentum, sofern Gemeinschafts- und Sondereigentum voneinander eindeutig abgrenzbar sind. Solange sich die einzelnen Sondereigentumseinheiten eindeutig identifizieren lassen, sind die Gegenstände von Sonder- und Gemeinschaftseigentum hinreichend bestimmt. Das Sondereigentum entsteht immer gemäß dem Aufteilungsplan und nicht entsprechend der tatsächlichen Bauausführung.[28]

Allgemeine Geschäftsbedingungen

Allgemeine Geschäftsbedingungen umfassen eine Vielzahl vorformulierter Vertragsbedingungen (Formularverträge), die der sogenannte Verwender dem Vertragspartner bei Abschluss eines Vertrags vorgibt.

Voraussetzungen für AGB

Die mit der Schuldrechtsreform übergeleiteten Vorschriften des früheren Gesetzes zur Ausführung des Bürgerlichen Gesetzbuchs und anderer Gesetze (AGBGB) sind in den §§ 305 ff. in das BGB aufgenommen worden. Ziel dieser Vorschriften, die dem Verbraucherschutz dienen ist, dass die Gestaltungsfreiheit von Verwendern, die im Massenverkehr Vertragsbedingungen vorgeben, darauf geprüft wird, ob die Interessen des Vertragspartners angemessen berücksichtigt werden.

Voraussetzungen dafür, dass AGB vorliegen, ist die Vorgabe der Vertragsklauseln durch den Verwender, ohne dass der Vertragspartner durch individuelles Aushandeln Einfluss auf die Ausgestaltung des Vertrags nehmen kann, und dass die Vertragsbedingungen für eine Vielzahl von Vertragsabschlüssen verwendet werden sollen. Von einer Vielzahl solcher Verwendungen ist schon dann auszugehen, wenn der Verwender beabsichtigt, die Klauseln mehr als dreimal zu verwenden (BGH, 26.9.1996, VII ZR 318/95).

Anwendungsbereiche im Wohnungseigentumsrecht

Relevant werden die AGB im Wohnungseigentumsrecht in zweierlei Hinsicht.

Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung

[29]

Bei der Prüfung einer Gemeinschaftsordnung ist strittig, ob die Regelungen der Gemeinschaftsordnung einer Kontrolle nach den AGB gemäß § 305 ff. BGB unterliegen. Die herrschende Meinung nimmt an, dass die Regelungen in der Gemeinschaftsordnung keine Vertragsbedingungen in einem Vertragsverhältnis, sondern Inhalt des Sondereigentums sind. Sie wirken daher kraft Gesetzes gegen den Erwerber einer Wohnungseigentumseinheit. Der BGH hat bisher noch nicht darüber entschieden, ob die Vereinbarungen in einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung AGB darstellen, jedoch angedeutet, dass er dazu tendiert, dass die §§ 305 ff. BGB nicht anwendbar sind (BGH, 2.12.2011, V ZR 74/11).

Unabhängig von der Einordnung dieser Regelungen als AGB ist nach Auffassung des BGH eine Angemessenheitsprüfung und Inhaltskontrolle der Gemeinschaftsordnung gemäß § 242 BGB möglich (BGH, 24.2.1994, V ZB 43/93; BayObLG, 23.5.1990, BReg. 2 Z 46/90), was in der Praxis häufig zu einem ähnlichen Ergebnis führt.

Verbrauchereigenschaft der Wohnungseigentümergemeinschaft

Anders ist die Rechtslage zu beurteilen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft, das heißt der Verband, nach außen auftritt und mit Dritten Verträge abschließt; es kann sich hierbei zum Beispiel um Verträge mit Lieferanten, Handwerkern, Dienstleisten und dem Verwalter handeln. Bei diesen Vertragskonstellationen werden häufig Formularverträge benutzt, dabei gelten die § 305 ff. BGB, es ist also die Klauselkontrolle über die Wirksamkeit der verwendeten AGB anzuwenden.[30]

Geht es um den Umfang der Prüfung der Wirksamkeit verwendeter Formularklauseln bei vertraglichen Vereinbarungen, kommt es entscheidend darauf an, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verbraucher i. S. d. § 13 BGB oder als Unternehmer i. S. d. § 14 BGB zu qualifizieren ist, denn wegen § 310 BGB fällt die Prüfung der verwendeten Formularklauseln gegenüber Unternehmern weniger streng aus. In seiner Entscheidung vom 25.3.2015 (VIII ZR 243/13) hat der BGH diese Rechtsfrage geklärt.

Der BGH ist der Auffassung, dass eine teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 10 Abs. 6 WEG dem Verbraucher i. S. d. § 13 BGB gleichzustellen ist, wenn der Wohnungseigentümergemeinschaft mindestens ein Verbraucher angehört und das Rechtsgeschäft zu einem privaten Zweck abgeschlossen wird, also weder einer gewerblichen noch selbstständigen Tätigkeit dient. Dies wird regelmäßig dann der Fall sein, wenn die Wohnungseigentümer ihr Sondereigentum selbst bewohnen.

Der Abschluss von Rechtsgeschäften mit Dritten, zum Beispiel mit einem Energieversorgungsunternehmen zur Deckung des Energiebedarfs der Wohnungseigentümergemeinschaft, erfolgt regelmäßig zum Zweck der privaten Vermögensverwaltung der Wohnungseigentümer und damit nicht zu gewerblichen Zwecken. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft bei Vertragsabschluss durch eine gewerbliche Hausverwaltung vertreten wird, denn für die Abgrenzung von unternehmerischen und privaten Handeln i. S. d. § 13[31] und § 14 BGB kommt es im Fall einer solchen Stellvertretung grundsätzlich nicht auf den Vertreter, sondern auf die Person des Vertretenen an.

Verwalterverträge

Auch bei Verwalterverträgen, die die Wohnungseigentümergemeinschaft mit ihrem Hausverwalter abschließt, ist daher der verbraucherfreundliche, engere Prüfungsmaßstab der §§ 305 ff. BGB bezüglich der Wirksamkeit der vom Hausverwalter regelmäßig als Verwender benutzten Formulare für Hausverwalterverträge anzulegen. Es genügt bereits, dass der Verwender das Musterformular beispielsweise eines Verwaltervertrags nur einmal verwendet (BGH, 17.2.2010, VIII ZR 67/09). Häufig werden daher Versuche des Verwalters, als Verwender des Vertragsformulars seine Haftung zu begrenzen oder auszuschließen – zum Beispiel eine Verkürzung der dreijährigen Verjährung des Verwalters für Schadensfälle oder eine Einschränkung seiner Haftung zu erreichen –, wegen § 307 Abs. 2 Nr. 2 und § 309 Nr. 7a, b BGB unwirksam sein.

Anfechtung von Beschlüssen

Werden bei einer Eigentümerversammlung Beschlüsse gefasst, können sich Wohnungseigentümer, die der Meinung sind, diese seien fehlerhaft, durch Anfechtung dagegen wehren. Anfechtungsberechtigt ist jeder Wohnungseigentümer, der als solcher im Grundbuch eingetragen ist, unabhängig davon, ob er an der Eigentümerversammlung teilgenommen hat oder nicht. Ein Wohnungseigentümer verliert seine Beschlussanfechtungsbefugnis nicht schon deshalb, weil er in der Versammlung für den von ihm angefochtenen Beschluss gestimmt hat, da aus einer solchen Zustimmung nicht auf einen rechtsgeschäftlichen Verzichtswillen geschlossen werden kann (LG Dortmund, 28.2.2013, 11 S 232/12). Auch der Verwalter ist berechtigt, Beschlüsse anzufechten, zum Beispiel den Beschluss über seine Abberufung. Ein Beschluss wird vom Gericht dann für ungültig erklärt, wenn er formell oder materiell rechtswidrig ist. Solange dies nicht erfolgt ist, bleibt er gültig und muss vom Verwalter vollzogen werden. Das bedeutet, dass die Erhebung einer Anfechtungsklage keine aufschiebende Wirkung hat.[32]

Hinweis

Im Verfahren vor dem Amtsgericht in erster Instanz besteht keine Anwaltspflicht, jedoch in zweiter Instanz vor dem Landgericht als Berufungsgericht.

Der Verwalter ist Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer, wenn diese Beklagte sind (§ 45 Abs. 1 WEG). Ist der Verwalter selbst Gegner in einem entsprechenden Verfahren oder besteht die Gefahr, dass der Verwalter die Wohnungseigentümer nicht sachgerecht unterrichten wird, haben die Wohnungseigentümer einen Ersatzzustellungsvertreter (siehe dort) durch Mehrheitsbeschluss zu bestellen (§ 45 Abs. 2 WEG). Führen die Eigentümer keinen entsprechenden Mehrheitsbeschluss herbei, kann das Gericht einen Ersatzzustellungsvertreter bestellen (§ 45 Abs. 3 WEG).

Beschlüsse können nur binnen einer Frist von einem Monat (§ 46 Abs. 1 Satz 2 HS 1 WEG) durch Erhebung einer Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht (Wohnungseigentumsgericht) angefochten werden, um sie auf ihre Ordnungsmäßigkeit hin überprüfen zu lassen. Örtlich und sachlich ausschließlich zuständig ist das Amtsgericht des Belegenheitsorts der Wohnanlage. Eine Anfechtungsklage muss stets gegen die „übrigen“ Wohnungseigentümer und nicht etwa gegen die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtet werden. Wird die Frist von einem Monat nicht eingehalten, werden die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse bestandskräftig und es kann nicht mehr gegen sie vorgegangen werden.[33]

Insbesondere wichtig ist die Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses. Grundsätzlich kann die klagende Partei den Eingang der gerichtlichen Kostenvorschussanforderung abwarten. Bleibt die Anforderung allerdings aus, darf der Kläger bzw. sein Prozessbevollmächtigter nicht länger als eine angemessene Zeit untätig bleiben, sondern muss die gerichtliche Berechnung und Anforderung des Vorschusses zumindest in Erinnerung bringen. Eine erteilte Ermächtigung zur Einziehung der Gerichtskosten entbindet den Kläger bzw. seinen Prozessbevollmächtigten nicht von der erforderlichen Nachfragepflicht. Bleibt die klagende Partei länger als drei Wochen ab Ablauf der einzuhaltenden Anfechtungsfrist untätig, so ist die Klage wegen Fristversäumnis unzulässig. Eine demnächstige Zustellung i. S. v. § 167 ZPO kommt nicht in Betracht (LG Frankfurt/Main, 3.12.2014, 2-13 S 143/13).

Weiter gilt, dass die Anfechtungsklage innerhalb einer weiteren Frist von zwei Monaten nach der Beschlussfassung zu begründen ist. Wird die Frist zur Klagebegründung versäumt, muss die Anfechtungsklage ohne weitere sachliche Prüfung als unbegründet abgewiesen werden (§ 46 Abs. 1 Satz 2 HS 2 WEG[34]). Die Anfechtungsfrist beginnt mit dem Tag der Beschlussfeststellung in der Wohnungseigentümerversammlung ohne Rücksicht darauf, ob der Kläger an dieser teilgenommen oder sonst Kenntnis von dem Beschluss erlangt hat (LG München I, 13.1.2014, 1 S 1817/13). Nur in Ausnahmefällen kann bei unverschuldetem Fristversäumnis die sogenannte Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewährt werden (§ 233 ff. ZPO). Als Wiedereinsetzungsgründe wurden anerkannt:

  • Plötzliche Erkrankung, wenn wegen der Krankheit die Fristwahrung nicht möglich war, insbesondere wenn der Eigentümer wegen Krankheit nicht in der Lage war, sich an einen Anwalt oder an das Gericht zu wenden

  • Versagen der Post/des Briefzustellers

Der Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand ist beim zuständigen Wohnungseigentumsgericht zu stellen. Dies muss binnen zwei Wochen nach Beseitigung des Hindernisses geschehen. In dem Antrag müssen die Tatsachen, die die Wiedereinsetzung begründen, glaubhaft gemacht werden. Zudem muss innerhalb der Antragsfrist von zwei Wochen die versäumte Prozesshandlung nachgeholt werden. Dies bedeutet, dass innerhalb der zweiwöchigen Frist auch die Anfechtungsklage erhoben und zumeist schon begründet werden muss. Stellt das Gericht fest, dass das Fristversäumnis unverschuldet war, so gewährt es dem Eigentümer Wiedereinsetzung in den vorigen Stand, die Anfechtungsklage wird dann trotz vormaliger Verfristung durchgeführt. So ist zum Beispiel Wiedereinsetzung zu gewähren, wenn der WEG-Verwalter trotz Beschlussfassung dem monierenden Eigentümer eine in seinem Sinne abgeänderte Einzelabrechnung übersendet und damit suggeriert, es bedürfe keiner Beschlussanfechtung (AG München, 14.8.2013, 482 C 14260/12).[35]

Für die Einhaltung dieser Fristen ist dringend zu beachten, dass die Ausschlussfrist für die Anfechtung von einem Monat und die Klagebegründungsfrist von zwei Monaten ab der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung läuft und nicht etwa erst mit Übersendung des Protokolls der Versammlung.

Beispiele
  1. Die Eigentümerversammlung findet am 9.10.2015 statt. Die Beschlüsse können durch Klageerhebung bis 9.11.2015 angefochten werden, bis zum 9.12.2015 muss die Anfechtung begründet werden.

  2. Die Eigentümerversammlung findet am 8.10.2015 statt. Die Beschlussanfechtungsfrist läuft am 9.10.2015 ab, da der 8.11.2015 ein Sonntag ist. Die Anfechtung muss bis zum 8.12.2015 begründet werden. Fällt das Fristende auf einen Sonntag, einen Feiertag oder einen Sonnabend, so läuft die Frist erst mit dem Ende des nächsten Werktags ab (§ 193 BGB).

In der Praxis kommt es häufig vor, dass das Protokoll der Eigentümerversammlung den Eigentümern erst nach Ablauf der Anfechtungsfrist zugeht. Dies ist kein Grund, die Beschlüsse rein vorsorglich anzufechten (LG Stuttgart, 15.1.2013, 19 T 295/12; LG München I, 6.2.2008, 1 T 22613/07). Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 7[36], 8 WEG verpflichtet, eine sogenannte Beschlusssammlung (siehe dort) zu führen. Sie dient der Information und der besseren Übersicht der in einer Wohnungseigentümergemeinschaft gefassten Beschlüsse. Jedem Wohnungseigentümer steht das Recht auf Einsichtnahme (siehe „Einsichtsrecht“) in die Beschlusssammlung zu, sodass er sich rechtzeitig vor Ablauf der Anfechtungsfrist über die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse informieren kann. Das Recht zur Einsichtnahme in die Beschlusssammlung können Wohnungseigentümer auch auf Dritte übertragen. Die Einsichtnahme hat regelmäßig in den Geschäftsräumen des Verwalters stattzufinden. Bei Bedarf können auch Ausdrucke oder Kopien vom Verwalter verlangt werden.

Beschlüsse können dann angefochten werden, wenn ihnen formelle oder materielle Fehler anhaften. Zu den formellen Beschlussmängeln zählen zum Beispiel diese:

  • Die Ladungsfrist zur Eigentümerversammlung von zwei Wochen wird nicht eingehalten.

  • Ein Eigentümer oder mehrere wurden nicht zur Versammlung eingeladen.

  • Beschlussunfähigkeit.

  • Es wird ein Beschluss gefasst, obwohl der Beschlussgegenstand nicht auf der Tagesordnung angekündigt wurde.

  • Ein wichtiger Beschluss wird unter dem Punkt „Verschiedenes/Sonstiges“ gefasst.

  • Stimmrechtsausschlüsse (siehe „Stimmrecht“) wurden nicht berücksichtigt oder zu Unrecht vorgenommen.

  • Es lag ein Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Versammlung wegen Teilnahme dritter Personen vor.

Bei den formellen Beschlussmängeln ist zu beachten, dass eine Anfechtungsklage in der Regel keinen Erfolg haben wird, wenn feststeht, dass der Beschluss bei ordnungsgemäßer Handhabung genauso gefasst worden wäre (siehe „Eigentümerversammlung[37]“, Abschnitt 1.8 „Einberufungsmangel/Kausalität“).

Anfechtbar sind auch sogenannte Negativbeschlüsse (siehe „Beschluss“, Abschnitt 9). Ein Negativbeschluss liegt vor, wenn die Mehrheit den Beschlussantrag abgelehnt hat oder aber die erforderliche Mehrheit bei der Abstimmung nicht erreicht wurde. Er entfaltet keine Sperrwirkung für die Zukunft, das heißt, die Wohnungseigentümer können über denselben Gegenstand erneut beschließen. Deshalb kann es an einem Rechtsschutzbedürfnis in Hinblick auf die Anfechtung eines Negativbeschlusses fehlen, wenn die Eigentümer durch die Ablehnung des Beschlusses in ihren Rechten nicht beeinträchtigt sind. Die Anfechtung eines Negativbeschlusses ist aber zum Beispiel dann möglich, wenn der Verwalter in der Eigentümerversammlung ein ablehnendes Beschlussergebnis feststellt, obwohl der Beschluss in Wirklichkeit angenommen wurde. Ebenso kann der Beschluss angefochten werden, wenn der Wohnungseigentümer geltend machen kann, dass die Ablehnung ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht und er einen Anspruch auf eine positive Beschlussfassung hat (LG Hamburg, 23.7.2014, 318 S 78/13). Nicht anfechtbar sind hingegen sogenannte Geschäftsordnungsbeschlüsse (siehe „Beschluss“, Abschnitt 12), die lediglich die Organisation der konkreten Eigentümerversammlung betreffen, zum Beispiel das Vorziehen eines Tagesordnungspunkts (TOP). Geschäftsordnungsbeschlüsse sind mit dem Ende der Versammlung gegenstandslos, sie können daher nicht gesondert angefochten werden.[38]

Materielle Beschlussmängel können vorliegen, wenn der Beschluss nicht dem ordnungsgemäßen Gebrauch oder der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, aber auch wenn er gegen ein Gesetz oder eine Vereinbarung verstößt. Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung sind insbesondere:

  • Aufstellung eines Wirtschaftsplans und einer Jahresabrechnung

  • Ansparung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage

  • Ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums

  • Aufstellen einer Hausordnung

Beispiele

Für eine kostenträchtige Instandsetzungsmaßnahme, zum Beispiel eine Dachsanierung, den Fensterkomplettaustausch oder die Fassadensanierung, holt der Verwalter lediglich ein Angebot ein und lässt die Wohnungseigentümergemeinschaft über die Vergabe der Instandhaltungsmaßnahme beschließen. Diese Vorgehensweise entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Verwalter ist verpflichtet, bei größeren Instandsetzungsvorhaben Konkurrenzangebote einzuholen. Der Beschluss ist anfechtbar.

Die Rechtsfolge bei erfolgreicher Anfechtung ist, dass das Gericht den Beschluss für ungültig erklärt. Eine Ausnahme gilt für sogenannte nichtige Beschlüsse. Nichtig ist ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtwirksam nicht verzichtet werden kann (§ 23 Abs. 4 WEG[39]). Solche Beschlüsse entfalten per se keine Rechtswirkung und müssen nicht erst angefochten werden. Häufig ist es schwierig zu entscheiden, ob ein Beschluss nur anfechtbar oder bereits nichtig ist. Zur Vermeidung von Rechtsverlusten ist es in solchen Zweifelsfällen sinnvoll, den entsprechenden Beschluss innerhalb der Anfechtungsfrist vorsorglich anzufechten. Beschlüsse können insbesondere unter folgenden Umständen nichtig sein:

  • Sie verstoßen gegen unabdingbare Vorschriften und Prinzipien des WEG.

  • Es liegt keine Beschlusskompetenz vor.

  • Ein Beschluss ist zu unbestimmt oder unverständlich.

  • Ein Beschluss verstößt gegen gesetzliche Verbote oder sonstige gesetzliche Vorschriften des privaten und öffentlichen Rechts, zum Beispiel bei Sittenwidrigkeit, Verstößen gegen das Baurecht oder Strafgesetze.

Verstöße gegen unabdingbare Vorschriften und Prinzipien des WEG

  • § 5 Abs. 2 WEG: Gegenstand des Sondereigentums können nicht Teile des Gebäudes sein, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen.

  • § 6 WEG: keine Trennung von Miteigentumsanteilen am Grund und Boden und Sondereigentum.

  • § 11 WEG: Unauflösbarkeit der Gemeinschaft; kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen.

  • § 12 Abs. 2 WEG: Die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden.

  • § 12 Abs. 4 Satz 2 WEG: Befugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, eine Veräußerungsbeschränkung gemäß § 12 Abs. 1 WEG[40] aufzuheben; diese Befugnis darf nicht eingeschränkt werden.

  • § 16 Abs. 5 WEG: keine Erschwerung oder Einschränkung der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Änderung der Kostenverteilung gemäß § 16 Abs. 3, 4 WEG n. F.

  • § 18 Abs. 1, 4 WEG: Der Anspruch auf Entziehung des Wohnungseigentums bei schweren Pflichtverletzungen eines Wohnungseigentümers kann nicht eingeschränkt werden, ebenso nicht das Recht auf Beschlussfassung nach § 18 Abs. 3.

  • § 20 Abs. 2 WEG: kein Ausschluss der Bestellung eines Verwalters. Eine Vereinbarung, durch die das Verwalterhonorar der Höhe nach für die Zukunft unabdingbar festgelegt wird, verstößt gegen die unabdingbare Vorschrift des § 20 Abs. 2 WEG und soll daher nichtig sein.

  • § 21 Abs. 7 WEG: keine Erschwerung der Regelungen von Zahlungsmodalitäten durch Beschluss.

  • § 22 Abs. 2 Satz 2 WEG: keine Einschränkung der Beschlusskompetenz zur Durchführung von Modernisierungen.

  • § 24 Abs. 2 Satz 2 WEG: keine Einschränkung des Rechts auf Einberufung einer Eigentümerversammlung, sofern dies von einem Viertel aller Wohnungseigentümer verlangt wird.

  • § 24 Abs. 7 WEG: Führung einer Beschlusssammlung.

  • § 26 Abs. 1 WEG: Beschränkungen der Verwalterbestellung über den im Gesetz niedergelegten Rahmen hinaus.

  • § 27 Abs. 4 WEG: keine Einschränkung der Aufgaben und Befugnisse des Verwalters gemäß § 27 Abs. 13 WEG.

  • § 28 WEG: Abrechnung, Wirtschaftsplan, Rechnungslegung.

  • §§ 43 ff. WEG: Zuständigkeit und Verfahren in Wohnungseigentumssachen, zum Beispiel das Recht eines Miteigentümers, Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft anzufechten.[41]

Fehlende Beschlusskompetenz

Nach herrschender Auffassung führen Verstöße gegen sogenannte unabdingbare Prinzipien des Wohnungseigentumsrechts zur Nichtigkeit des jeweiligen Beschlusses. Der Wohnungseigentümerversammlung steht in diesen Fällen keine Beschlusskompetenz zu. Diese allgemeinen Prinzipien des Wohnungseigentumsrechts ergeben sich jedoch lediglich daraus, dass die Wohnungseigentümer eine Gemeinschaft bilden. Welche Prinzipien dazu zählen, ist noch nicht endgültig geklärt, sodass derzeit nur der Rückgriff auf die Rechtsprechung möglich ist. Demnach gilt vor allem Folgendes:

  • Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft bei einer absoluten Unzuständigkeit dieser.

  • Eingriff eines Beschlusses in Sondereigentumsrechte oder Sondernutzungsrechte.

  • Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum.

  • Eingriff in die einheitliche Ausübung der Verwaltung.

  • Die Verwaltung kann nur einer einzelnen Person übertragen werden; Beschlüsse, die die Verwaltung auf mehrere Personen übertragen, sind nichtig.

  • Das Amt des Verwalters kann nicht mit einem Mitglied des Verwaltungsbeirats besetzt werden.

  • Der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung kann nicht ausgeschlossen werden.

  • Das Mitwirkungsrecht des einzelnen Wohnungseigentümers an der Verwaltung darf nicht beschränkt oder vereitelt werden.

  • Die Minderheitsrechte der einzelnen Wohnungseigentümer dürfen nicht beeinträchtigt werden.[42]

  • Dem Verwalter dürfen keine Rechte zugewiesen werden, die das Sondereigentum betreffen.

Verstoß gegen gesetzliche Vorschriften

Aus § 23 Abs. 4 WEG ergibt sich, dass sämtliche allgemeinen zivil- und öffentlich-rechtlichen Verbotsnormen zu beachten sind. Grundsätzlich gilt: Werden diese bei einem Beschluss missachtet, so ist der Beschluss nichtig. Zu den zivilrechtlichen Verbotsnormen zählen folgende.

  • Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB): Zu dieser Gruppe gehören insbesondere Beschlüsse, die ein durch ein Strafgesetz sanktioniertes Verhalten gestatten oder den Verwalter zu einem derartigen Verhalten verpflichten, zum Beispiel die Vergabe von Instandsetzungsarbeiten in Schwarzarbeit.

  • Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB): Gemäß § 138 BGB ist ein Beschluss nichtig, der gegen die guten Sitten verstößt. Ob ein Sittenverstoß vorliegt, ist wertend nach dem Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden zu ermitteln. Dabei ist nicht nur auf den objektiven Gehalt des Beschlusses, sondern auch auf die Motive des Wohnungseigentümers und den Zweck der Regelung abzustellen.

Beispiele
  • Vollständiges Verbot des Musizierens in der Wohnung

  • Ein Beschluss, der das Abstellen eines Rollstuhls im Treppenhaus verbietet, verstößt gegen die guten Sitten, wenn es keine andere Abstellmöglichkeit für den Rollstuhl gibt

  • Ausnutzung einer Stimmenmehrheit in sachwidriger Art und Weise auf Kosten der Gemeinschaft; dies kann je nach Einzelfall gegen die guten Sitten verstoßen und ausnahmsweise nach § 138 Abs. 1 BGB[43] nichtig sein

  • Verstoß gegen zwingende Vorschriften des öffentlichen Rechts oder Strafgesetze

  • Sämtliche Regelungen der Zivilprozessordnung (ZPO), des Gerichtsverfassungsgesetzes (GVG) und des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG)

  • Wertentscheidungen der Verfassung, die sich aus dem Grundgesetz (GG) und den Länderverfassungen ergeben

  • Regelungen des Baurechts, der Energieeinsparverordnung (EnEV) und der Heizkostenverordnung (HeizkV), soweit sich aus diesen Gesetzen ein zwingender Charakter ergibt

  • Beschluss mit dem Inhalt, eine gerichtliche Entscheidung abzuändern oder aufzuheben

  • Verstoß gegen eine Baumschutzverordnung

  • Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Ruhezeiten

Anwesenheitsliste

Zu Beginn der Eigentümerversammlung ist festzuhalten, welche Eigentümer an der Versammlung teilnehmen bzw. sich vertreten lassen. Anhand dieser Anwesenheitsliste kann der Versammlungsvorsitzende ermitteln, ob die Versammlung beschlussfähig ist, das heißt, ob gemäß § 25 Abs. 3 WEG die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten.

Lässt sich ein Wohnungseigentümer durch eine dritte Person vertreten, so sollte dies vermerkt und die Vollmacht der Anwesenheitsliste beigefügt werden. Ferner ist in der Anwesenheitsliste unter Angabe des Zeitpunkts zu vermerken, wenn ein Teilnehmer die Versammlung vorzeitig verlässt. In diesem Fall muss der Versammlungsvorsitzende vor der nächsten Beschlussfassung erneut die Beschlussfähigkeit[44] (siehe dort) der Versammlung feststellen. Wird ein Beschluss gefasst, unterstützt die Anwesenheitsliste den Versammlungsvorsitzenden bei der exakten Feststellung des Abstimmungsergebnisses.

Antenne

Digitales Fernsehen

Parabolantenne

Aufbewahrung von Unterlagen

Die handels- und steuerrechtlichen Vorschriften zur Dauer der Aufbewahrungspflichten in Bezug auf Belege und Buchhaltungsunterlagen sind auf Wohnungseigentümer entsprechend anzuwenden, um die entsprechenden Vorgänge noch eine gewisse Zeit zurückverfolgen zu können. Der Verwalter ist daher verpflichtet, sämtliche Unterlagen, die im Zusammenhang mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums stehen, aufzubewahren. Insoweit gilt für Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne, Buchungsbelege und Kontounterlagen eine Aufbewahrungspflicht von zehn Jahren, für Schriftverkehr, Geschäftspost und sonstige Verwaltungsunterlagen von sechs Jahren (§ 257 HGB, § 147 Abgabenordnung [AO]). Diese Fristen betreffen die Wohnungseigentümergemeinschaft, aber nicht zwingend den Verwalter. Ein Mehrheitsbeschluss, der zugunsten des Verwalters eine kürzere Aufbewahrungsfrist einräumt, kann dahin ausgelegt werden, dass nach deren Ablauf die Unterlagen an die Gemeinschaft auszuhändigen sind. Wird der Verwalter hingegen durch Beschluss ermächtigt, die Unterlagen vorzeitig zu vernichten, ist dieser Beschluss wegen Verstoßes gegen zwingendes Recht nichtig (OLG München, 20.3.2008, 34 Wx 46/07, 34 Wx 046/07). Soweit die gesetzlichen Aufbewahrungsfristen beachtet werden, können die Wohnungseigentümer über die Dauer der Aufbewahrung durch mehrheitliche Beschlussfassung entscheiden.[45]

Wichtige Unterlagen, darunter zum Beispiel Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Aufteilungspläne, Versammlungsprotokolle, Beschlusssammlung sowie alle Unterlagen, die auf Dauer für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums von Bedeutung sind, müssen unbefristet aufbewahrt werden.

Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

Aufgrund der Bestellung zum Verwalter durch die Eigentümergemeinschaft hat der Verwalter eine herausgehobene Position, die eine Vielzahl von Aufgaben und Pflichten, aber auch Rechten mit sich bringt. Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters sind insbesondere in § 27 WEG bestimmt. Auch wenn der Gesetzgeber den Verwalter mit vielen Rechten und Pflichten ausgestattet hat, bedeutet dies nicht, dass er automatisch eine allgemeine Vertretungsmacht nach außen hat. Vielmehr handelt es sich nach dem Willen des Gesetzgebers um eine nach § 27 WEG sachlich beschränkte Geschäftsführungsbefugnis. Ergänzt werden die Aufgaben des Verwalters in § 24, § 25 und § 28 WEG.

Die sich aus § 27 WEG ergebenden Rechte und Pflichten ergeben sich aus der Bestellung zum Verwalter im Rahmen der Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht aus dem Verwaltervertrag. Der Verwalter erhält aufgrund der Bestellung nach dem Wohnungseigentumsgesetz durch Beschlussfassung gemäß § 27 WEG[46] eine Doppelstellung sowohl durch seine Befugnisse und Verpflichtungen im Rahmen der Verwaltung der teilrechtsfähigen Eigentümergemeinschaft nach außen hin als auch im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern im Innenverhältnis.

Innenverhältnis

Dem Verwalter obliegen im Innenverhältnis insbesondere der Vollzug der Beschlüsse der Eigentümer, die Verwaltung gemeinschaftlicher Gelder, die Erstellung eines Wirtschaftsplans, der Jahresabrechnung und der jeweiligen Einzelabrechnungen, Veranlassung von Maßnahmen der ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, Führen der Beschlusssammlung und Weiteres. Gemäß § 27 Abs. 1 WEG ergeben sich lediglich schuldrechtliche Rechte und Pflichten des Verwalters im Innenverhältnis.

Vollzug von Beschlüssen

Der Verwalter muss gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchführen, sie vollziehen und für die Durchführung der ggf. in der Gemeinschaftsordnung angelegten Hausordnung Sorge tragen. In welchem Umfang dies zu geschehen hat, bestimmen die Wohnungseigentümer durch entsprechende Beschlussfassung oder den Beschluss der entsprechenden Hausordnung. Die Pflichten ergeben sich direkt aus dem Gesetz. Sie gelten selbst dann, wenn die Beschlüsse bei Vorliegen der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft fehlerhaft und/oder unwirksam zustande gekommen sind, und dennoch nach Ablauf der Anfechtungsfrist gemäß § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG bestandskräftig wurden oder aber gerichtlich angefochten wurden und das Verfahren noch nicht rechtskräftig abgeschlossen ist. Der Verwalter ist entsprechend gehalten, im Rahmen der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung die Eigentümer auf mögliche Fehlerquellen und eine mögliche Anfechtbarkeit von Beschlüssen hinzuweisen, wenn die Umstände offenkundig kritisch sind und sich bereits daraus ergibt, dass Beschlüsse im krassen Widerspruch zu geltendem Recht stehen. Kommt der Verwalter dieser Pflicht nicht nach, macht er sich ggf. schadenersatzpflichtig; ein Nichtvollzug bereits getätigter Beschlüsse kann unter Umständen auch einen wichtigen Grund zur Abberufung des Verwalters darstellen.[47]

Besteht die Pflicht zur Durchführung der Hausordnung, ist dies nicht so zu verstehen, dass den Verwalter eine unbedingte und höchstpersönliche Überwachungspflicht in Hinblick darauf trifft, dass die Regelungen der Hausordnung eingehalten werden; es geht lediglich darum, dass er die Durchführung dieser Regelungen soweit organisiert.

Instandhaltung und Instandsetzung

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums verantwortlich und muss entsprechende Maßnahmen treffen. Dies umfasst zum Beispiel das Einholen von Kostenvoranschlägen und deren Prüfung, ggf. in Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat. Unter anderem hat er in diesem Zusammenhang folgende Aufgaben:

  • Feststellung und Ermittlung von Mängeln am gemeinschaftlichen und ggf. am Sondereigentum (siehe auch Instandhaltung und Instandsetzung[48])

  • Einholen von Angeboten zur Durchführung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen; der Verwalter hat die Pflicht, diese auf ihre technische Realisierungsmöglichkeit zu prüfen und festzustellen, ob sie dazu geeignet sind, die beschlossenen Maßnahmen umzusetzen

Eine Verpflichtung zur Ausschreibung i. S. d. Verdingungsordnung für Bauleistungen (insbesondere VOB/B) beinhaltet dies nicht.

Nach herrschender Meinung gehört es zu den Aufgaben des Verwalters, im Hinblick auf das wirtschaftliche Handeln und die „Schonung“ der Gemeinschaftskasse vor der Auftragsvergabe alternative Angebote einzuholen, wobei das Einholen von ggf. nur zwei Alternativangeboten anstelle von dreien nicht zwingend eine Pflichtverletzung darstellen muss (BayObLG, 11.4.2002, 2Z BR 85/01).

Falls der Verwalter im Rahmen von Instandsetzungsmaßnahmen einen Architekten oder ein Ingenieurbüro beauftragt, haftet er nur für die ordnungsgemäße Auswahl der beauftragten Personen oder Unternehmen, nicht aber für Fehler, die diese im Rahmen der ihnen obliegenden Durchführungsverpflichtungen begehen. So kann dem Verwalter ein Architektenverschulden nicht grundsätzlich über § 278 BGB zugerechnet werden (BayObLG, 11.4.2002, 2Z BR 85/01). Vor der Vergabe solcher Aufträge muss der Verwalter die ihm vorliegenden Angebote auch auf ihre Wirtschaftlichkeit hin überprüfen und im Hinblick auf die zur Verfügung stehenden Geldmittel ggf. gesonderte Beschlüsse herbeiführen. Zudem hat er vorab die Frage zu klären, ob die beabsichtigten Maßnahmen geeignet sind, ein Ergebnis herbeizuführen, dass ordnungsmäßiger Instandhaltung und Instandsetzung entspricht, und ob sich die geplanten Beschlüsse durch einfache Mehrheit mit Zustimmung der betroffenen Miteigentümer oder ggf. durch doppelt qualifizierter Mehrheit i. S. d. § 22 Abs. 1[49], 2 WEG herbeiführen lassen. Der Verwalter muss darüber hinaus auf Art, Umfang und Kosten der beabsichtigten Maßnahme sowie deren zeitliche Realisierung und die Kostenverteilung hinweisen.

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG ist der Verwalter ermächtigt, in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen anzustoßen; ggf. muss er dies im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung nachträglich von der Eigentümergemeinschaft genehmigen lassen (siehe auch Auftragsvergabe).

Finanzverwaltung

Ferner zählt es zu den Aufgaben des Verwalters, gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 4, 5, 6 WEG Lastenbeiträge und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es um die Verwaltung gemeinschaftlicher Angelegenheiten geht. Insofern handelt er hier gesetzlich als Vertreter im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 6 WEG muss der Verwalter im Rahmen der ordnungsmäßigen Buchführung auch sämtliche eingenommenen Gelder verwalten, zum Beispiel Wohngeld, Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung sowie Zinsen aus möglicherweise vorhandenen Geldanlagen; zudem muss er im Rahmen der kaufmännischen Buchführungspflicht nicht benötigte Gelder ggf. sinnvoll zu marktüblichen Zinsen anlegen (OLG Celle, 14.4.2004, 4 W 7/04).[50]

Informationen über Rechtsstreite

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG hat der Verwalter die Pflicht, die Wohnungseigentümergemeinschaft über eine anhängige bzw. rechtshängige Rechtsstreitigkeiten unverzüglich zu informieren. Das hat damit zu tun, dass die Wohnungseigentümer in der Regel in rechtshängigen Verfahren Parteistellung innehaben und damit von prozessualen Rechten und Pflichten betroffen sind, die ggf. im Wege der Beschlussfassung abgestimmt werden müssen.

Außenverhältnis: Rechte des Verwalters – gesetzliche Vertretung der Wohnungseigentümer

Nach § 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für diese, aber auch gegen diese Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft (!) gerichtet sind. § 27 Abs. 2, 3 regeln die Vertretungsmacht des Verwalters für die Wohnungseigentümer und die Wohnungseigentümergemeinschaft gesetzlich. Dies bedeutet, dass Willenserklärungen an die Wohnungseigentümergemeinschaft bei Zustellung an den Verwalter als zugegangen gelten. Hierbei ist insbesondere an die Zustellung von Klagen aus Beschlussanfechtungen, die gegen die übrigen Wohnungseigentümer und nicht gegen den Verband gerichtet sind, zu denken (§ 46 Abs. 1 WEG).

Gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2, 3, 4, 5 WEG hat der Verwalter zudem alle Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind. Das gilt insbesondere bei einem gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichteten Rechtsstreit i. S. d. § 43 Nr. 1 WEG[51] bei Uneinigkeit über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander im Innenverhältnis des Verbandes, über die Gültigkeit von Beschlüssen (§ 43 Nr. 4 WEG) oder bei Klagen außenstehender Dritter Personen gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 43 Nr. 5 WEG) im Erkenntnisverfahren oder Vollstreckungsverfahren. Da dem Verwalter diese Berechtigung kraft Gesetzes zusteht, ist für diese Fälle keine gesonderte Beschlussfassung nötig. Zu den in § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG genannten Maßnahmen gehört also auch, dass der Verwalter zur Fristwahrung ggf. Klage beim zuständigen Amtsgericht einreicht, eventuelle Rechtsmittel ergreift, zum Beispiel Berufung einlegt nebst der dazugehörigen Mindestbeauftragung eines Rechtsanwalts oder sonstiger Rechtsbehelfe, oder, falls der Verlust von Tatsachen droht, ggf. ein selbstständiges Beweissicherungsverfahren durchführt. Bei Rechtsstreitigkeiten dieser Art ist der Verwalter kraft Gesetzes ermächtigt, die Wohnungseigentümer in einem gegen die Wohnungseigentümer geführten Prozess (Passivprozess) als Beklagte zu vertreten. Im Fall der Beschlussanfechtung vertritt der Verwalter kraft Gesetzes sodann die „übrigen“ Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit. In der Regel lädt das Gericht den Verwalter bei (§ 48 Abs. 1 Satz 3 WEG[52]).

Wurde der Verwalter im Rahmen der Beschlussfassung mit Stimmenmehrheit dazu ermächtigt, kann er gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 3 und 4 WEG Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend machen und mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits i. S. d. § 43 Nr. 1, 4, 5 WEG vereinbaren, dass sich die Gebühren nach einem höheren als dem gesetzlichen Streitwert bemessen, höchstens aber nach einem im Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) bestimmten Streitwert.

Eigener Wirkungskreis des Verwalters

Wie bereits erwähnt, ist der Verwalter generell gemäß § 27 Abs. 2, 3 WEG schon allein von Gesetzes wegen berechtigt, im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen. Dementsprechend hat der Gesetzgeber eine Empfangsvollmacht bereits im Gesetz verankert, sodass dies nicht gesondert beschlossen werden muss (§ 27 Abs. 1 WEG). Zudem gilt:

  • Auch einseitig empfangsbedürftige Willenserklärungen fallen darunter, zum Beispiel Kündigungen von Dauerschuldverhältnissen wie Mietverträgen oder Arbeitsverträgen mit angestellten Hausmeistern.

  • Der Verwalter ist berechtigt, gemäß § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 WEG Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Gemeinschaft gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 2 oder Nr. 5 WEG im Erkenntnisverfahren und Vollstreckungsverfahren zu führen.

  • Laufende Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung darf der Verwalter gemäß § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG[53] eigenständig treffen.

  • Gemäß § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 WEG darf der Verwalter im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen treffen.

  • Er muss die Lastenbeiträge und Kostenbeiträge, Tilgungsbeiträge und Hypothekenzinsen anfordern, in Empfang nehmen und abführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft handelt. Darüber hinaus hat er alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung zusammenhängen.

  • Gemäß § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 WEG hat der Verwalter das Recht, im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung eingenommener Gelder i. S. d. § 27 Abs. 1 Nr. 6 entsprechende Bankkonten einzurichten und zu führen, diese zu eröffnen oder auch zu schließen. Diese Konten sind als sogenannte Anderkonten zu führen, es darf keine Vermischung mit dem Betriebsvermögen des Verwalters stattfinden.

  • Nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 6 WEG ist der Verwalter berechtigt, ggf. Sonderregelungen mit Rechtsanwälten über die Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft entsprechend § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG zu treffen. Darüber hinaus darf der Verwalter nach § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vornehmen, soweit er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft mit Stimmenmehrheit ermächtigt wurde.[54]

Hinweis

Gibt es keinen Verwalter oder ist er zur Vertretung nicht berechtigt, so vertreten alle Wohnungseigentümer gemäß § 27 Abs. 3 Satz 2, 3 WEG die Gemeinschaft selbst. Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigen.

Ausschluss und Einschränkung der Aufgaben und Befugnisse des Verwalters durch Vereinbarung

Gemäß § 27 Abs. 4 WEG lassen sich die dem Verwalter i. S. d. oben genannten Abs. 1, 2, 3 zustehenden Aufgaben und Befugnisse weder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer noch durch Beschlussfassung einschränken oder ausschließen. Entsprechende Beschlüsse, auch wenn sie einstimmig gefasst wurden oder vereinbarungsersetzenden Charakter haben, sind wegen Verstoßes gegen gesetzliche Normen nichtig.

Finanzverwaltung

Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 5 WEG verpflichtet, die eingenommenen Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten (siehe oben). Die Verfügung über solche Gelder kann durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder sogar eines Dritten abhängig gemacht werden. Insofern lässt sich hier eine Beschränkung der Kontoverfügungsgewalt des Verwalters durch die Wohnungseigentümergemeinschaft herbeiführen.

Vollmachtsurkunde

Gemäß § 27 Abs. 6 WEG kann der Verwalter von der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen, dass sie ihm eine Urkunde aushändigt, in der seine Vertretungsrechte explizit benannt sind, um im Rechtsverkehr nach außen hin kraftvoll auftreten zu können. Dabei sollte die Vollmacht inhaltlich so ausführlich sein, dass sie alle gebotenen und unter Umständen nötigen Handlungen deckt und ihr Umfang auch von dritten nicht rechtskundigen Personen eindeutig erfasst werden kann.[55]

Weitere Rechte und Pflichten

Ferner hat der bestellte Verwalter eine Aufbewahrungspflicht für sämtliche Unterlagen, die mit seiner Tätigkeit zusammenhängen. Sie ist gesetzlich nicht gesondert geregelt, ergibt sich aber aus der Pflicht zur ordnungsgemäßen Buchführung und ordnungsmäßigen kaufmännischen Verwaltung i. S. d. handelsrechtlichen und steuerrechtlichen Vorschriften. Weiterhin ist der Verwalter in der Regel verpflichtet, den Wohnungseigentümern im Rahmen ihres berechtigten Interesses als Miteigentümer Auskunft über die Vorgänge innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft zu geben. Diese Pflicht beschränkt sich im Einzelfall auf das Bereithalten der jeweils erforderlichen Unterlagen (siehe auch „Einsichtsrecht“). Insbesondere ist hier die Beschlusssammlung i. S. d. § 24 Abs. 7 WEG zu nennen, sie ist unabdingbarer Bestandteil zur Wahrung der Rechte des einzelnen Miteigentümers bei einer möglichen gerichtlichen Überprüfung von Beschlüssen (siehe auch Beschlusssammlung).

Weitere Pflichten des Verwalters ergeben sich in der Regel aus der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sowie dem Verwaltervertrag. Auch können besondere Informationspflichten des Verwalters gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehen, etwa wenn sich die Rechtslage ändert oder Neuregelungen eingeführt werden, die die Gemeinschaft unmittelbar und direkt betreffen, wie zum Beispiel die Einführung der Anzeigepflichten für Wasseruhren nach der Trinkwasserverordnung (TrinkwV)[56] oder Neuerungen bei der Energieeinsparverordnung (siehe dort).

Des Weiteren sieht das Gesetz vor, dass der Verwalter gemäß § 24 WEG die Eigentümerversammlung einzuberufen, deren Vorsitz zu führen und eine Niederschrift über die Versammlung zu erstellen hat (§ 24 Abs. 1, 2 WEG; siehe auch „Eigentümerversammlung“).

Auflassung

„Begründung von Wohnungseigentum“

Aufrechnung beim Wohnungseigentum

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist aus wirtschaftlichen Gründen darauf angewiesen, dass sämtliche Wohnungseigentümer ihr Wohngeld pünktlich und vollständig bezahlen. Denn nur mit einer ausreichenden Finanzausstattung des Verbandes der Wohnungseigentümer lässt sich eine ordnungsgemäße Verwaltung realisieren. Gesetzlich geregelt ist die Aufrechnung nicht im Wohnungseigentumsrecht, sondern in §§ 387 ff. BGB. Nach den Tatbestandsvoraussetzungen des BGB ist Voraussetzung für eine Aufrechnung, dass die eigene Forderung in voller Höhe wirksam und fällig ist. Zudem muss ein Gegenseitigkeitsverhältnis vorliegen, das heißt, es muss eine eigene Forderung des Aufrechnenden vorhanden sein, die gegen die Forderung des Gläubigers, hier dem Verband der Wohnungseigentümer, geltend gemacht wird. Darüber hinaus müssen sich die Forderungen gleichartig, zum Beispiel in Form von Geldforderungen, gegenüberstehen (§ 387 BGB[57]).

Einschränkung der Aufrechnungsmöglichkeiten

Um die Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erhalten, ist selbst bei Vorliegen dieser Voraussetzungen nach herrschender Meinung in der Rechtsprechung im Wohnungseigentumsrecht die Aufrechnung eines Wohnungseigentümers gegen die Wohngeldansprüche des Verbandes nur sehr eingeschränkt zulässig (BayObLG, 9.6.2004, 2Z BR 032/04; OLG Hamm, 3.3.2009, 15 Wx 298/08).

Die Aufrechnungseinschränkungen des Wohnungseigentümers werden auf § 242 BGB (Grundsatz von Treu und Glauben) gestützt. Als zulässig erachtet die Rechtsprechung eine Aufrechnung gegen solche Zahlungsansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft nur dann, wenn die Gegenforderung vom Verband anerkannt oder rechtskräftig festgestellt ist.

Hinweis

Unabhängig davon ist es regelmäßig sinnvoll, in der Gemeinschaftsordnung die Aufrechnungsmöglichkeiten des Wohnungseigentümers auszuschließen bzw. das Verbot eines Zurückbehaltungsrechts des Wohnungseigentümers vorzusehen. Eine solche Regelung ist nach der Rechtsprechung zulässig (OLG Frankfurt/Main, 30.3.2006, 20 W 189/05; BayObLG, 27.6.2001, 2Z BR 24/01).

Die Einschränkung der Aufrechnung umfasst nicht nur den Zahlungsanspruch des Verbands, der auf einem Beschluss über eine Sonderumlage basiert (BayObLG, 20.11.2002, 2Z BR 144/01), sondern auch die Nachforderungen aus einer Beschlussfassung über die Jahresabrechnung (BayObLG, 28.9.2000, 2Z BR 102/00); ebenso gilt sie in einer Zweiergemeinschaft (LG München I, 2.2.2009, 1 S 10225/08).[58]

Ausnahme: Notmaßnahmen

Eine Ausnahme gilt, wenn die Aufrechnung auf einer Maßnahme der Notgeschäftsführung beruht (§ 21 Abs. 2 WEG, § 683 Abs. 2 BGB). Damit sind Ansprüche des Wohnungseigentümers angesprochen, der ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer Maßnahmen vornimmt, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind, zum Beispiel die Beauftragung eines Handwerkers, einen Wasserrohrbruch zu beseitigen, oder eines Dachdeckers, Notreparaturen nach einem Sturmschaden durchzuführen.

Da grundsätzlich jedoch der Verwalter für die Durchführung von Notmaßnahmen zuständig ist, kommt eine entsprechende Aufrechnung nur in wirklichen Notfällen infrage. Das heißt, sie greift nur, wenn unmittelbarer Handlungszwang bestand, also wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft über die notwendigen Maßnahmen nicht zeitnah beschließen konnte oder der Verwalter nicht umgehend tätig wurde (OLG Celle, 20.12.2001, 4 W 286/01).

Aufteilungsplan

Voraussetzung für die Eintragung von Wohnungseigentum ist, dass dem Grundbuchamt der Aufteilungsplan vorgelegt wird. Dabei handelt es sich um die von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung (§ 7 Abs. 4 Satz 1 WEG).

Anforderungen

Der Aufteilungsplan zeigt die Aufteilung des Gebäudes sowie Lage und Größe der im Sonder- und Gemeinschaftseigentum stehenden Einheiten und Gebäude. Häufig werden die bereits bestehenden Baupläne, die für die Baugenehmigung erstellt wurden, als Aufteilungspläne verwendet. Sie sind dazu geeignet, wenn sie Grundrisszeichnungen, Ansichten und Schnitte der Gebäude in einem Maßstab von 1 : 100 umfassen (Nr. 2 AVA). Im Plan müssen außerdem alle Einzelräume, die zu einem Wohnungseigentum gehören, mit der jeweils gleichen Nummer gekennzeichnet sein (Nr. 3 AVA).[59]

Der Aufteilungsplan ist Bestandteil der Teilungserklärung (siehe dort). In ihm sind Sonder- und Gemeinschaftseigentum exakt voneinander abgegrenzt, um dem Bestimmtheitsgrundsatz des Sachen- und Grundbuchrechts Rechnung zu tragen. So wird sichergestellt, dass genau erkennbar ist, welcher Raum zu welchem Sondereigentum gehört und wo jeweils die Grenzen zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum verlaufen (BGH, 30.6.1995, V ZR 118/94).

Bezeichnungen

Grundsätzlich stellen die Bezeichnungen, die der planende Architekt im Aufteilungsplan verwendet, zum Beispiel „Laden“, keine Beschränkungen der Nutzungsmöglichkeiten dar. Der Aufteilungsplan ist nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG dazu da, die Aufteilung des Gebäudes sowie Lage und Größe der im Sondereigentum und gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich zu machen, und nicht dazu, die Rechte der Wohnungs- und Teileigentümer über die Bestimmung der Grenzen des jeweiligen Eigentums hinaus zu erweitern oder zu beschränken (BGH, 16.11.2012, V ZR 246/11). Etwas anderes gilt ausnahmsweise nur dann, wenn sich im Wege der Auslegung ergibt, dass es sich bei den Bezeichnungen nicht lediglich um Nutzungsvorschläge, sondern um bindende Beschränkungen des Sondereigentums handeln soll. Gibt es unterschiedliche Auffassungen über die zulässige Nutzung einer Einheit, muss der Streit gerichtlich geklärt werden.[60]

Abweichung von der Teilungserklärung

Der Gegenstand des Sondereigentums, zum Beispiel eine Wohnung, wird durch den Eintragungsvermerk und die darin in Bezug genommene Eintragungsbewilligung gemäß § 7 Abs. 3 WEG definiert. Daraus wird der Schluss gezogen, dass der Aufteilungsplan nicht den Inhalt der Teilungserklärung verdrängt, auch wenn er eingetragen wird (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG § 7 Rn. 27).

Weicht die wörtliche Beschreibung einer Wohnung im Text der Teilungserklärung von den Angaben im Aufteilungsplan ab, ist deswegen grundsätzlich keiner der sich widersprechenden Erklärungsinhalte vorrangig; es entsteht dann kein Sondereigentum an den Räumen, sondern gemeinschaftliches Eigentum (OLG München, 27.6.2012, 34 Wx 71/12; BGH, 30.6.1995, V 118/94). Findet sich in der Teilungserklärung keine Beschreibung für Räume, die im Aufteilungsplan mit einer Ziffer gekennzeichnet sind, entsteht ebenfalls kein Sondereigentum.

Auftragsvergabe

Die Vergabe von Aufträgen zur Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen erfolgt in der Regel nach erfolgter Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung. Sodann ist der Verwalter aufgrund seiner Pflicht zum Vollzug von Beschlüssen gehalten, entsprechende Aufträge an dritte Personen oder Unternehmen zu vergeben. Lediglich bei kleineren und untergeordneten Maßnahmen im Rahmen der laufenden Verwaltung ist eine vorherige Beschlussfassung entbehrlich. Darunter fällt zum Beispiel die Beschaffung von kleineren Arbeitsgeräten, Kleinteilen oder Betriebsmitteln, zum Beispiel Putzmittel für die Hausreinigung. Die Kosten hierfür können der Instandhaltungsrücklage entnommen werden.[61]

Größere Aufträge

Außergewöhnliche und nicht dringliche Aufträge größeren Umfangs im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft bedürfen stets der Beschlussfassung (BGH, 21.10.1976, VII ZR 193/75; OLG Hamm, 19.10.1994; 12 U 47/94). Bei dringenden Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen, die keinen Aufschub dulden, ist der Verwalter aber gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 3 und § 27 Abs. 3 Nr. 4 WEG verpflichtet, diese auch ohne vorherige Beschlussfassung zu veranlassen (BGH, 21.10.1976, VII ZR 193/75). Um dringende Fälle handelt es sich, wenn aufgrund der Eilbedürftigkeit eine vorherige Einberufung und Ladung zur Eigentümerversammlung und Beschlussfassung nicht möglich ist (BayObLG, 27.3.1997, 2Z BR 11/97). Im Rahmen der grundsätzlichen Verkehrssicherungspflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft und i. S. d. Gefahrenabwehr treffen den Verwalter hier unter Umständen gesonderte Pflichten, entsprechende Maßnahmen und Vorkehrungen ggf. selbstständig und in eigener Regie zu beauftragen und zu verantworten.[62]

Vertragspartner

Grundsätzlich wird bei der Auftragsvergabe der Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft i. S. d. § 10 Abs. 6 WEG Vertragspartner des jeweiligen Auftragnehmers. Vergibt der Verwalter einen Auftrag ohne entsprechende Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft, tritt er in der Regel im eigenen Namen auf und trägt damit nach den Regelungen der Geschäftsführung ohne Auftrag das Risiko der persönlichen Haftung in vollem Umfang, sofern die Wohnungseigentümergemeinschaft eine größere Maßnahme nicht beschlossen hat und auch nicht nachträglich genehmigt (BGH, 21.10.1976, VII ZR 193/75). In solchen Fällen wird der Verwalter unter Umständen gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. den betroffenen Sondereigentümern schadenersatzpflichtig. Allerdings kann hier ein Anspruch des Verwalters auf nachträgliche Genehmigung bestehen, sofern er nach den Regeln der Geschäftsführung ohne Auftrag im berechtigten Interesse der jeweils Betroffenen gehandelt hat (BayObLG, 10.4.2002, 2Z BR 70/01).

Überwachung

Nach erfolgter Auftragsvergabe ist der Verwalter nicht gleichzeitig Bauleiter oder Aufsichtsperson, da er vordergründig nur für die wirtschaftlichen Belange der Gemeinschaft zuständig und eben gerade kein technischer Sachverständiger ist. Allerdings ergibt sich aus § 27 WEG dann die Verpflichtung zur Überwachung der beauftragten Firmen sowie zur Abnahme der entsprechenden Gewerke, wenn der Verwalter hierfür entweder vertraglich oder durch besondere Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft extra verpflichtet wurde (KG Berlin, 19.10.1998, 24 W 4300/98).[63]

Aufzug

Aufzugsanlagen zählen zum Gemeinschaftseigentum, da sie dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen. Ausnahmsweise kann ein Aufzug dem Sondereigentum zugeordnet sein, wenn er sich innerhalb der zum Sondereigentum gehörenden Räume befindet und nur von dessen Eigentümer genutzt werden kann.

Nach der gesetzlichen Regelung gemäß § 16 Abs. 2 WEG müssen die Betriebskosten und die Instandhaltungs-/Instandsetzungskosten für den Aufzug von allen Wohnungseigentümern entsprechend ihrer Miteigentumsanteile getragen werden. Dies gilt vorbehaltlich anderweitiger Regelungen in der Gemeinschaftsordnung auch für Erdgeschossbewohner oder Eigentümer von Mehrhausanlagen, selbst wenn das eigene Gebäude keinen Aufzug besitzt. Hiervon abweichende Vereinbarungen in der Teilungserklärung sind zulässig, zum Beispiel können Wohnungseigentümer, die eine Wohnung im Erdgeschoss besitzen, von der Kostenbeteiligung ausgeschlossen werden. In Mehrhausanlagen, in denen nicht jedes Haus einen Aufzug besitzt, ist die Aufteilung der Betriebskosten nach Häusern und Stockwerken zulässig (LG Nürnberg-Fürth, 25.3.2009, 14 S 7627/08). Der Kostenverteilungsschlüssel kann darüber hinaus auf Grundlage der Beschlusskompetenzen der § 16 Abs. 3 und 4 WEG verändert werden. Nach § 16 Abs. 3 WEG können die Betriebskosten durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss abweichend verteilt werden, wenn es einen sachlichen Grund dafür gibt, keine willkürliche Entscheidung getroffen wird und der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.[64]

Geht es um Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen, sind jedoch die strengen Voraussetzungen des § 16 Abs. 4 WEG zu beachten. Ein Beschluss zur Veränderung des Kostenverteilungsschlüssels kann hiernach gefasst werden, wenn die jeweilige Maßnahme einen konkreten Einzelfall darstellt, der abweichende Umlageschlüssel dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs Rechnung trägt und eine sogenannte doppelt qualifizierte Mehrheit vorliegt. Das bedeutet, dem Beschluss müssen drei Viertel aller ...

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