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Umgang mit schwierigen Mietern

Umgang mit schwierigen Mietern

Dr. Matthias Nöllke

Hinweis zum Urheberrecht

Alle Inhalte dieses eBooks sind urheberrechtlich geschützt.
Die Herstellung und Verbreitung von Kopien ist nur mit ausdrücklicher Genehmigung des Verlages gestattet.

Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

Inhalt

Einführung

Falle 1: Die Mietminderung

Falle 2: Die vorgeschobene Mietminderung

Falle 3: Der Mieter behält Teile der Miete ein

Falle 4: Verspätete Mietzahlung

Falle 5: Der Mieter zahlt die Miete nicht

Falle 6: Ihr Mieter wird zahlungsunfähig

Falle 7: Untermiete

Falle 8: Ihr Mieter lässt Sie nicht in die Wohnung

Falle 9: Die verdreckte Wohnung

Falle 10: Ihr Mieter reinigt das Treppenhaus nicht

Falle 11: Ihr Mieter macht Musik

Falle 12: Die Hausordnung

Falle 13: Gerümpel und herrenlose Fahrräder

Falle 14: Ihr Mieter will sich ein Haustier anschaffen

Falle 15: Was dürfen Tiere?

Falle 16: Nachbarschaftsstreit

Falle 17: Die Parabolantenne

Falle 18: Ihr Mieter ist für längere Zeit abwesend

Falle 19: Ihr Mieter erkrankt schwer

Der Autor

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Einführung

Sie vermieten ein Haus oder eine Wohnung und über die grundlegenden Dinge wissen Sie Bescheid. Aber wie Sie teure Fehler vermeiden können, erfahren Sie hier.

Dieses Short eBook gibt einen Überblick über Ihre Rechte als Vermieter bei Mietminderung, Zahlungsunfähigkeit des Mieters, Nachbarschaftsstreit.

Viel Erfolg wünscht Ihnen

Matthias Nöllke

BEISPIEL: DARF DER MIETER DIE MIETE EINFACH KÜRZEN?

Im Haus, in dem Frau Hellweg eine Eigentumswohnung besitzt, gibt es eine Dachsanierung. Kaum sind die Gerüste aufgebaut, kürzt der Mieter seine Mietzahlung ohne Ankündigung um 15 %. Frau Hellweg ist schockiert. Darf er das einfach so? Sie stellt ihn zur Rede und erfährt von ihm, dass die Tür zum Balkon nicht richtig schließt, weshalb er im nächsten Monat die Miete nochmals um 10 % kürzen werde. Dies sei sein gutes Recht, behauptet er, denn Frau Hellweg sei für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung verantwortlich. Frau Hellweg weiß nicht recht, ob sie die Miete einklagen soll oder die Mietminderung akzeptieren muss.

Falle 1: Die Mietminderung

Für viele Vermieter ist das ein Thema, mit dem sie sich lieber gar nicht so ausgiebig beschäftigen: die Mietminderung. Denn sie gilt als eine Art Kampfansage von Mieterseite. Solange das Verhältnis zum Mieter einigermaßen intakt ist, scheint es kaum vorstellbar, dass er einen Teil der Miete einfach einbehält. Und so trifft eine Mietminderung die Vermieter fast immer unvorbereitet.

Aber auch auf Mieterseite herrscht große Unsicherheit, wann man die Miete mindern darf und in welchem Ausmaß. Weit verbreitet ist etwa die Ansicht, die Mietminderung sei ein Druckmittel. Der Mieter könne damit den Vermieter dazu bewegen, bestehende Mängel zu beheben. Das trifft jedoch nicht zu. Der Mieter muss mit einer Mietminderung gar nicht drohen. Er muss sie nicht einmal ankündigen.

Ist der „Gebrauch der Mietsache“ eingeschränkt?

Zwei Dinge gilt es sorgfältig zu unterscheiden: Das „Zurückbehaltungsrecht“, mit dem der Mieter tatsächlich Druck auf Sie ausüben kann, einen Mangel zu beheben (→ Falle 3), und das Recht auf Mietminderung, das ihm nach § 536 BGB zusteht, wenn erhebliche Mängel auftreten, die den „Gebrauch der Mietsache“ einschränken.

In diesem Fall muss der Mieter nicht die volle Miete bezahlen. Denn er hat nicht das bekommen, was ihm mietvertraglich zugesichert wurde. Der Mieter ist zwar verpflichtet, Sie über die Mängel umgehend zu informieren, die Mietminderung selbst muss er aber nicht eigens ankündigen. Er kann sofort mindern, sobald er den Mangel feststellt, er muss Ihnen keine Frist setzen.

ACHTUNG: DER MIETER HAT SIE NICHT INFORMIERT? KEINE MIETMINDERUNG!

Als Vermieter haben Sie für den „vertragsgemäßen Zustand“ der Wohnung zu sorgen. Unterlässt es aber der Mieter, Sie darüber zu informieren, wenn dieser Zustand nicht mehr gegeben ist, hat der Mieter seine vertragliche Pflicht verletzt und kann gemäß § 536c BGB kaum noch einen Anspruch auf Mietminderung geltend machen. Ausnahmen: Es war ohnehin keine Abhilfe möglich (z. B. bei einer Überschwemmung) oder Sie wissen bereits von dem Mangel.

Sie haben den Mangel gar nicht zu verantworten

Viele Vermieter glauben, sie könnten eine Mietminderung dadurch abwenden, wenn sie darlegen, dass sie für den Mangel gar nicht verantwortlich sind. Doch das ist ein Irrtum. Das Recht zur Mietminderung besteht ganz und gar unabhängig davon, ob Sie für den Mangel Verantwortung tragen. Ja, der Mieter darf sogar mindern, wenn Sie den Mangel gar nicht abstellen können, etwa bei Baulärm in der Nachbarschaft.

Die Voraussetzungen zur Mietminderung

Es sollte jedoch nicht der Eindruck entstehen, als sei die Mietminderung eine Art „Geheimwaffe“, mit der Sie der Mieter nach Belieben unter Druck setzen kann, weil es bekanntlich in allen Wohnungen irgendetwas zu beanstanden gibt. Vielmehr müssen vier Voraussetzungen gegeben sein, sonst ist die Mietminderung unzulässig:

Die Beeinträchtigung muss schon nennenswert sein; Bagatellschäden rechtfertigen keine Mietminderung.

Der Mieter muss den Mangel im Zweifel nachweisen können. Bloße Behauptungen reichen nicht aus.

Bei Abschluss des Mietvertrags war der Mangel noch nicht bekannt. Oder Sie haben zugesichert, Abhilfe zu schaffen und dann nichts unternommen bzw. keinen Erfolg gehabt.

Ihr Mieter darf nicht wegen eines Mangels mindern, den er zuvor widerspruchslos akzeptiert hat. Dieser Punkt gilt mit der Einschränkung, dass Ihr Mieter nach einer Mieterhöhung auch altbekannte Mängel beanstanden darf – allerdings darf er die Miete höchstens um den Betrag der Mieterhöhung mindern (BGH, MDR 1961, S. 683; OLG Hamburg, WM 1999, S. 281).

Das Ausmaß der Mietminderung

Wie stark Ihr Mieter die Miete mindern darf, darauf gibt es leider keine klare Antwort. Es gibt keine verbindlichen Richtlinien, sondern nur eine Fülle von Gerichtsurteilen, die für den konkreten Einzelfall einen bestimmten Prozentsatz als zulässig definiert haben. Allerdings geben diese Urteile nur sehr bedingt Aufschluss darüber, ob die Mietminderung Ihres Mieters angemessen ist.

Manche Mieter haben weit überzogene Vorstellungen davon, wie stark sie mindern dürfen und es wäre fatal, eine solche Mietminderung widerspruchslos hinzunehmen. Daher finden Sie im nächsten Abschnitt eine Liste von Mietminderungsquoten, die von den Gerichten bestätigt oder neu festgelegt wurden. Weil aber über sehr unterschiedliche Objekte geurteilt wurde, kommen manche Ungereimtheiten zustande. So gibt diese Liste nur einen sehr vagen Anhaltspunkt. Um den konkreten Einzelfall zu beurteilen, spielen viele Faktoren mit hinein:

Die Größe der Wohnung: Lässt sich ein Zimmer in einer Fünf-Zimmer-Wohnung nicht beheizen, fällt die Quote geringer aus als bei einem Ein-Zimmer-Apartment.

Die Qualität der Mieträume, die Höhe der Miete: Wer günstig wohnt, kann keine überzogenen Ansprüche stellen. Bei einem Luxusapartment kann der Mieter mehr erwarten und deshalb wesentlich eher und drastischer die Miete mindern.

Die Lage der Wohnung bzw. des Hauses: In einem Kneipenviertel ist Gaststättenlärm „ortsüblich“ und rechtfertigt keine Minderung. In einem reinen Wohnviertel ist das anders.

...

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