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Swiss Valuation Standard (SVS)

Deutsche Ausgabe

Edition française

Edizione italiana

Deutsche Ausgabe

Vorwort zur dritten Auflage

Die Swiss Valuation Standards (SVS) haben sich als die von allen relevanten Verbänden und Hochschulen getragenen Immobilienbewertungsstandards der Schweiz bewährt und durchgesetzt. Sie heissen deshalb neu Swiss Valuation Standard (SVS, in der Einzahl). Die dritte Auflage wurde nochmals vollständig überarbeitet und um wesentliche Inhalte ergänzt.

Wir freuen uns sehr, dass der Swiss Valuation Standard (SVS) neben CEI, SIV, SEK/ SVIT und RICS Switzerland neu auch vom Hauseigentümerverband Zürich (HEV Zürich) unterstützt wird und dass wir das Autorenteam mit einem Vertreter des CEI und des HEV Zürich ergänzen konnten. Die dritte Auflage wird neu neben dem Französischen auch ins Italienische übersetzt.

Neu wurde das revidierte Rechnungslegungsrecht des Obligationenrechts (OR) im SVS eingearbeitet. Der Anhang wurde mit Begriffsbestimmungen zu vermietbaren Flächen, Gebäudevolumen und Ausbaustandards ergänzt. Die Definitionen der Renditebegriffe wurden vollständig überarbeitet.

Die Erläuterungen zu Gesetzen, Standards und Richtlinien sowie das Kapitel über Wertbegriffe wurden neu strukturiert. Nun wird klar zwischen dem Marktwert und Wertbegriffen, die nicht dem Marktwertkonzept entsprechen, unterschieden. Um Missverständnisse mit der Verkehrswertmethode zu vermeiden und sich begrifflich in die internationale Lehre und Praxis einzuordnen, empfehlen wir, nach Möglichkeiten, auf den in der Schweiz noch anzutreffenden Begriff des «Verkehrswertes» zu verzichten.

Mit der angepassten IFRS 13 per 1.1.2013 bezüglich des Prinzips «Highest and Best Use» konnte einiges zur Harmonisierung von Rechnungslegung und Immobilienbewertung beigetragen werden. Umstritten ist noch der praktische Umgang mit der Vorgabe von IFRS 13, wonach im Normalfall das höchste Angebot (im Bieterverfahren) den Marktwert darstellen soll. Es ist zwar richtig, dass sich der Bewerter an den neuesten Beobachtungen des Marktes auszurichten hat, die Einordnung der einzelnen Liegenschaft in das Marktgefüge bleibt aber in der Verantwortung des Bewerters. Ein Käufer alleine macht noch keinen Markt. So bleibt die Balance zwischen dem Sachverstand des Bewerters und der «Weisheit» einer Vielzahl von Marktteilnehmern gewährt.

Auch für die dritte Auflage wurden die Autoren von vielen Immobilien-Professionals unterstützt. Ein besonderer Dank gilt Pascal Brülhart, Hans Peter Egloff, Stefan Fahrländer, Pascal Gantenbein, Beatrice Gollong, Thomas Hasse Biniasch, Daniel Hengartner, Peter Ilg, Stephan Lüthi, Markus Meier, Beat Ochsner, Markus Schmid, Cyrill Schneuwly, Donato Scognamiglio, Pierre Stämpfli, Rainer Suter, Gabriela Theus, Daniel Tochtermann, Michael Trübestein und Daniel Zaugg für die wertvollen Beiträge.

Wir wünschen Ihnen eine anregende und lehrreiche Lektüre und danken Ihnen für konstruktive Anregungen.

Yves Cachemaille MRICS

Daniel Conca MRICS, SEK/SVIT

Marco Feusi MRICS

Martin Frei, SIV

Andreas Loepfe FRICS

Ulrich Prien MRICS

Thomas Rinderknecht, HEV Zürich, SEK/SVIT

Stefan Schädle MRICS

Marie Seiler MRICS, SEK/SVIT

Vorwort zur zweiten Auflage

Die erste Auflage des Swiss Valuation Standard SVS hat sich bewährt. Die SVS haben sich in der Aus- und Weiterbildung und in den Verbänden als wichtigste schweizerische Referenz der Immobilienbewertung etabliert. Die zweite Auflage wird deshalb lediglich aktualisiert und um einige wenige neue Themen ergänzt.

Aufgrund von Neuauflagen, Namensänderungen von Institutionen und neuen gesetzlichen Regelungen waren zunächst einige mehr formale Anpassungen notwendig. Mit der dynamischen Veränderung einiger Normen der Rechnungslegung kam es aber auch zu substanziellen Neuerungen. Hervorzuheben ist der neue Standard IFRS 13, wonach ab dem 1. Januar 2013 «Non-Financial Asset» generell nach dem Prinzip von «Highest and Best Use» zu bewerten sind. Damit wird das realitätsfremde Verbot der Berücksichtigung von Umnutzungspotenzialen des bisherigen IAS 40 Standards endlich aus der Welt geschafft.

Die Neuauflage haben wir mit ersten Empfehlungen zum Umgang mit Nachhaltigkeitsaspekten ergänzt. Der langen Tradition internationalen Bewertungsstandards folgend, sind neu auch einige Empfehlungen zum Umgang mit der Bewertungsunsicherheit (Valuation Uncertainty) aufgenommen worden. Schliesslich haben wir auch eine verbandsübergreifende Rendite-Definition mit einem Kontenplan im Anhang festgelegt.

Daniel Conca MRICS, SEK/SVIT

Marco Feusi MRICS

Martin Frei, SIV

Andreas Loepfe FRICS

Stefan Pfister MRICS

Kurt Ritz MRICS

Stefan Schädle MRICS

Vorwort

Die Schweizer Bewertungsindustrie darf sich durchaus an internationalen Massstäben messen. Es scheint, als hätte gerade das Fehlen von allgemein verbindlichen Bewertungsnormen zu einem fruchtbaren Wettbewerb der Methoden und zu einer produktiven Vielfalt von Techniken geführt.

Es stellt sich also ernsthaft die Frage, weshalb nun eine neue Standardisierung angestrebt wird. Dies auch vor dem Hintergrund, dass sowohl national als auch international bereits eine kaum überschaubare Fülle von Richtlinien, Standards, Normen und Gesetzen existieren.

Mit den Swiss Valuation Standard (SVS) wollen wir nichts Neues erfinden, wenn Brauchbares vorhanden ist. Ziel ist es, zunächst nur einen Überblick, eine Art Landkarte über bestehende Regeln und Standards herzustellen und eine zweckmässige Auswahl zu treffen. Wir orientieren uns dabei in erster Linie an den International Valuation Standards (IVS) und am global anwendbaren Teil der Appraisal and Valuation Standards der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Nur für die wenigen verbleibenden echten Schweizer Eigenheiten bedarf es dann möglicherweise «neuer», eigener Regeln.

Die Globalisierung der Immobilienmärkte führt auch zu markant höheren Ansprüchen an die Immobilienbewertung. Die Bewertungsindustrie reagiert darauf unter anderem mit immer umfangreicheren Haftungsausschlüssen. Im Spannungsfeld von Bewertungskosten und Zuverlässigkeit sollen die SVS klären, was von einer üblichen Immobilienbewertung erwartet werden darf – und, vielleicht noch wichtiger, was nicht. Letztlich bringt allerdings das Verhältnis von Anzahl Markttransaktionen und Heterogenität des Gutes Immobilie immer eine in der Natur der Sache liegende Unschärfe mit sich. Sowohl das Erstellen von Bewertungen als auch deren Interpretation werden deshalb immer auch «Kunst» sein. Daran ändern auch die SVS nichts.

Wir wünschen Ihnen eine anregende und lehrreiche Lektüre und danken Ihnen für konstruktive Anregungen.

Daniel Conca MRICS, SEK/SVIT

Jan Eckert MRICS

Marco Feusi MRICS

Martin Frei, SIV

Andreas Loepfe MRICS

Stefan Pfister MRICS

Kurt Ritz MRICS

Claudio Rudolf MRICS

Stefan Schädle MRICS

Inhaltsverzeichnis

Abbildungs- und Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung

1.1 Ziel des Swiss Valuation Standard (SVS)

1.2 Aufbau des SVS

1.3 Weitere Entwicklung des SVS

2 SVS-Trägerschaften

2.1 CEI

2.2 HEV Zürich

2.3 RICS Switzerland

2.4 SEK/SVIT

2.5 SIV

3 Standards, Gesetze, Verordnungen und Richtlinien

3.1 Internationale Bewertungsstandards

3.1.1 International Valuation Standards (IVS)

3.1.2 European Valuation Standards (EVS)

3.1.3 RICS «Red Book»

3.1.4 Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) 2014/2015 (USA)

3.1.5 Baugesetzbuch (BauGB), Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), Wertermittlungsrichtlinie (WertR), Sachwertrichtlinie, Deutschland (2014)

3.2 Internationale Rechnungslegungsstandards

3.2.1 International Financial Reporting Standards (IFRS)

3.2.2 International Public Sector Accounting Standards (IPSAS)

3.2.3 United States Generally Accepted Accounting Principles (US-GAAP)

3.3 Weitere internationale Regulative

3.3.1 EPRA (European Public Real Estate Association)

3.3.2 INREV (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles)

3.4 Nationale Gesetzgebung, Standards und Richtlinien

3.4.1 Swiss Valuation Standard

3.4.2 Obligationenrecht (OR)

3.4.3 Swiss GAAP FER

3.4.4 Kollektivanlagengesetz (KAG/KKV)

3.4.5 Verordnung über Anlagestiftungen (ASV)

3.4.6 Kotierungsreglemente Swiss Exchange (SIX)

3.4.7 Richtlinien für die Immobilienfonds der Swiss Funds & Asset Management Association (SFAMA) vom 20.4.2015

3.4.8 Anlagerichtlinien FINMA-Rundschreiben 2016/5 «Anlagerichtlinien Versicherer» vom 1.1.2016

3.4.9 Nationale Standards der RICS Switzerland

3.4.10 Nationale Standards im öffentlichen Sektor

3.4.11 Gesetzlicher Rahmen für Spitalbewertungen

3.5 Weitere Gesetze und Verordnungen

3.5.1 Verordnung über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVV 2)

3.5.2 Güterrecht

3.5.3 Erbrecht

3.5.4 Bundesgesetz über die Enteignung

3.5.5 Kantonale Steuergesetze

3.5.6 Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)

3.6 Zertifizierung nach ISO 17024

4 Wertbegriffe

4.1 Der Marktwert (Market Value)

4.1.1 Marktwert-Definition

4.1.2 Highest and Best Use Value

4.1.3 Wert und Preis von Immobilien

4.1.4 Handhabung von Steuern und Transaktionskosten in Bewertungsgutachten

4.2 Marktwert und Verkehrswert in der Rechtsprechung

4.3 Weitere Wertbegriffe

4.3.1 Nutzungswert (Value in Use)

4.3.2 Fortführungswert (Going-Concern Value)

4.3.3 Alternativer Nutzungswert (Alternative Use Value)

4.3.4 Wert der leer stehenden Immobilie (Vacant Possession Value)

4.3.5 Beleihungswert (Mortgage Lending Value)

4.3.6 Belehnungswert

4.3.7 Zwangsverkaufswert (Forced Sale Value)

4.3.8 Liquidationswert

4.3.9 Sachanlagewert (Depreciated Replacement Cost)

4.3.10 Versicherungswert (Insurable Value)

4.3.11 Wert aus Investorensicht (Investment Value)

4.3.12 Liebhaberwert (Special Value)

4.3.13 Konsumtiver Nutzwert

4.4 Abgrenzung des Marktwertbegriffes

4.4.1 Abgrenzung gegenüber dem Verkehrswert

4.4.2 Abgrenzung gegenüber dem Investment Value

4.4.3 Umgang mit unterschiedlichen Bewertungsszenarien

5 Bewertungsmethodik

5.1 Grundsätze

5.2 Bewertungsmethoden und deren Anwendung

5.2.1 Vergleichswertmethoden

5.2.2 Ertragswertmethoden

5.2.3 Sachwertmethode

5.2.4 Mischwertmethode (Verkehrswertmethode)

5.2.5 Weitere Bewertungsmethoden

6 Bewertungsgutachten

6.1 Rechtliche Qualifikation des Bewertungsgutachtens

6.2 Bewertungszwecke

6.3 Schriftliche Auftragsbestätigung

6.4 Inhalt von Bewertungsgutachten

6.5 Abgrenzung zur Due Diligence

6.6 Inhalt von Bewertungstestaten

7 Nachhaltigkeit und Immobilienbewertung

7.1 Beurteilung der Nachhaltigkeit von Immobilien

7.2 Nachhaltigkeit in internationalen Empfehlungen

7.3 Bewertungsunsicherheit (Valuation Uncertainty)

7.3.1 Quellen der Bewertungsunsicherheit

7.3.2 Reporting

7.3.3 Schweizer Praxis

7.3.4 Art des Reporting von Unsicherheit

8 Standesregeln

8.1 Bestimmungen der Standesregeln – Ziel und Zweck

8.2 Standesregeln

8.3 Geheimhaltungs- und Sorgfaltspflicht

8.4 Interessenkonflikte, Unparteilichkeit und Unabhängigkeit

8.4.1 Interessenkonflikte

8.4.2 Wahrnehmung öffentlicher Ämter

8.4.3 Transparenz der Honorare

8.4.4 Unabhängigkeit

8.4.5 Berufshaftpflicht

8.4.6 Berufliche Fortbildung und Weiterentwicklung

9 Anhang

9.1 Anhang I: Nationale Flächennormen

9.1.1 Massgebende nationale Normen

9.1.2 Vermietbare Flächen für alle Nutzungen (VMF)

9.1.3 Ermittlung von Flächen

9.2 Anhang II: Nationale Volumennormen

9.2.1 Massgebende nationale Normen

9.2.2 Gebäudevolumen der Gebäudeversicherungen

9.3 Anhang III: Ausbaustandards von Büroflächen

9.4 Anhang IV: Kontenplan, Zinssätze und Renditebegriffe

Quellenverzeichnis

Stichwortverzeichnis

Abbildungs- und Tabellenverzeichnis

Abbildung 1

Rahmen für die Immobilienbewertung in der Schweiz

Abbildung 2

Entscheidungsbaum zur Klassifizierung von Immobilienwerten nach IFRS

Abbildung 3

Fair-Value-Hierarchie – IFRS 13

Abbildung 4

Beispiel der Verteilung von Angeboten in einem Bieterverfahren und der Ermittlung des Bereiches des Marktwertes

Abbildung 5

Gegenseitige Abhängigkeit der wesentlichen Bewertungsvariablen

Abbildung 6

Unterschied zwischen Gesamtrendite nach SVS und MSCI

Tabelle 1

Vergleichswertmethoden (Übersicht)

Tabelle 2

Ertragswertmethoden (Übersicht)

Tabelle 3

Sachwertmethode (Übersicht)

Tabelle 4

Mischwertmethode (Übersicht)

Tabelle 5

Weitere Bewertungsmethoden (Übersicht)

Tabelle 6

Nachhaltigkeitsansätze im Bau-und Immobilienbereich im Überblick

Tabelle 7

Schnittstellendefinition Ausbaustandard Büroflächen nach Bauteilen gemäss Giederung eBKP-H (SN 506 511 Baukostenplan Hochbau – CRB)

Tabelle 8

Kontenplan zur Bestimmung der Renditekennzahlen

Tabelle 9

Übersicht über die Renditebegriffe und die Zinssätze

Abkürzungsverzeichnis

ASV

Verordnung über die Anlagestiftungen

BauGB

Baugesetzbuch (Deutschland)

BGBB

Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht

BGE

Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts, Amtliche Sammlung (Lausanne)

BGF

Bruttogeschossfläche

BVV

Verordnung über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge

CCM

Completed Contract Method

CEI

Chambre Suisse d’experts en estimations immobilières

DCF

Discounted Cash Flow

EFH

Einfamilienhaus

EntG

Bundesgesetz über die Enteignung

EPRA

European Public Real Estate Association

EVS

European Valuation Standards

GAAP

Generally Accepted Accounting Principles

HEV

Hauseigentümerverband

HNF

Hauptnutzfläche

HRM

Harmonisiertes Rechnungsmodell

IAS

International Accounting Standards

IASB

International Accounting Standards Board

IFRS

International Financial Reporting Standards

IPSAS

International Public Sector Accounting Standards

IVS

International Valuation Standard

IVSC

International Valuation Standard Committee

KAG

Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen

KKV

Verordnung über die kollektiven Kapitalanlagen

MFH

Mehrfamilienhaus

NGO

Non-Governmental Organisation

NRM

Neues Rechnungsmodell (HRM)

OR

Obligationenrecht

POCM

Percentage of Completion Method

RICS

Royal Institution of Chartered Surveyors

SEC

Swiss Experts Certification SA

SEK

Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer

SFAMA

Swiss Funds & Asset Management Association

SIA

Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein

SIREA

Schweizerische Institut für Immobilienbewertung (SIREA)

SIV

Schweizer Immobilienschätzer-Verband

SIX

Swiss Exchange

SVIT

Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft

SVKG

Schweizerischen Vereinigung der kantonalen Grundstückbewertungsexperten

SVS

Swiss Valuation Standard

Swiss GAAP

Schweizerische Fachempfehlung für Rechnungslegung FER

TEGoVA

The European Group of Valuer’s Associations

TIPs

Technical Information Papers (IVS)

US GAAP

US Generally Accepted Accounting Principles

USPAP

Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USA)

VPGAs

Global Valuation Practice Guidance – Applications (RICS)

VPS

Valuation Practice Statements (RICS)

WertR

Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (Deutschland)

WertV

Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Deutschland)

ZGB

Schweizerisches Zivilgesetzbuch

1

Einleitung

1.1 Ziel des Swiss Valuation Standard (SVS)

Der Swiss Valuation Standard (SVS) ist der von allen massgebenden Schweizer Verbänden und Hochschulen getragene Immobilienbewertungsstandard. Er definiert schweizweit einheitlich Wertbegriffe, Messgrössen und Kennziffern der Immobilienbewertung. Der zentrale Begriff des Marktwertes entspricht der von IVSC, TEGoVA und RICS bereits seit Jahren einheitlich angewandten Definition.

Der SVS ist aber dezidiert keine Anleitung zum Bewerten. Dazu braucht es eine entsprechende Ausbildung, viel Erfahrung und vielleicht – wie in vielen anderen Berufen auch – Talent.

1.2 Aufbau des SVS

Der einführende Überblick über die gesetzlichen und regulativen Rahmenbedingungen und die wichtigsten internationalen und nationalen Bewertungsstandards erleichtert die Identifikation und die Interpretation bestehender bewertungsrelevanter Regeln. Besonders beleuchtet wird dabei die Schnittstelle zwischen Immobilienbewertung, unterschiedlicher regulatorischer Vorgaben und der Rechnungslegung.

Es folgt eine Übersicht über die wichtigsten Wertbegriffe und Bewertungsmethoden. Die Praxis zeigt zwar, dass auch die richtige Bewertungsmethode zu falschen Resultaten und paradoxerweise auch die falsche Methode zu richtigen Resultaten führen können. Dennoch: Aufbauend auf den empfohlenen Wertdefinitionen, insbesondere des Marktwertes, können auch Empfehlungen zur Verwendung von Bewertungsmethoden abgeleitet werden.

Danach folgt eine Empfehlung über den materiellen Mindestgehalt und den Aufbau des Bewertungsgutachtens sowie ein neues Kapitel zur Nachhaltigkeit von Immobilienbewertungen.

Abschliessend werden die wichtigsten Standesregeln dargelegt. Diese sind im Kontext von Immobilienbewertungen von hoher praktischer Bedeutung.

Im Anhang folgen Definitionen zu Geschoss- und Mietflächen, Gebäudevolumen, Ausbaustandards von Büroflächen und Renditebegriffe.

1.3 Weitere Entwicklung des SVS

Durch die Verwendung in allen immobilienrelevanten Aus- und Weiterbildungen der Schweiz und dessen Anwendung durch führende Unternehmen entwickelt der SVS eine normative Kraft. In Zusammenarbeit mit den Verbänden wird diese schrittweise weiter erhöht. Neu dient der SVS auch als Referenz bei der von CEI, SIV und SEK/SVIT entwickelten Zertifizierung von Immobilienbewertern (ISO 17024). Längerfristig soll der SVS auch den Schweizer Gerichten als entscheidende Referenz dienen.

Die Wahrnehmung und das Verhalten der Akteure des Immobilienmarktes unterliegen einem steten, im Wesentlichen nicht prognostizierbaren Wandel. Es ist deshalb auch in Zukunft weder möglich noch sinnvoll, das effektive, empirisch beobachtbare Preisfindungsverhalten im Immobilienmarkt adäquat durch Normen abzubilden oder gar zu regeln. Der SVS verzichtet deshalb auch weiterhin auf materielle Bewertungvorgaben wie zum Beispiel die Herleitung von Diskontierungssätzen oder Mietwachstumserwartungen. Dazu dienen die entsprechenden Lehrwerke und Leitfäden der Verbände.

2

SVS-Trägerschaften

2.1 CEI

Die Chambre Suisse d’experts en estimations immobilières (CEI) wurde 1989 durch die Delegierten der Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI) an der Generalversammlung gegründet. Das Ziel der Gründung war, den Beruf des Bewertungsexperten aufzuwerten, indem die Mitglieder sich durch eine hohe Fachkompetenz und Berufsethik ausweisen. Weiter ist der CEI auch die Ausbildung der Experten in der Methodik, der Ausfertigung der Bewertungsgutachten und den Kenntnissen der einzelnen Ausrichtungen wichtig.

Mit etwa 100 Fachmitgliedern, die sich regelmässig weiterbilden müssen, ist die CEI heute der wichtigste Partner für institutionelle und private Eigentümer sowie für amtliche und gerichtliche Expertisen in der Romandie. Sie unterstützt auch bei der Auswahl geeigneter Experten.

Die CEI pflegt eine enge Zusammenarbeit mit anderen Verbänden. So wurde im 2014 zusammen mit der Schweizerischen Schätzungsexperten-Kammer (SEK/ SVIT) und dem Schweizer Immobilienschätzer-Verband (SIV) das Prüfverfahren für die Zertifizierung nach der Norm ISO 17024, welches durch die Swiss Experts Certification SA (SEC) erfolgt, geschaffen.

2.2 HEV Zürich

Der im Jahre 1886 als Genossenschaft gegründete Hauseigentümerverband (HEV) Zürich ist heute ein unabhängiger Verein mit Sitz in Zürich, dem sowohl private als auch institutionelle Haus- und Grundbesitzer im Wirtschaftsraum Zürich angeschlossen sind. Der HEV Zürich zählt zu den führenden Immobilien-Dienstleistungsunternehmen der Region und bietet mit rund 80 Mitarbeiter Dienstleistungen an in der Bewirtschaftung, im Verkauf, in der Bewertung und im Baumanagement von Liegenschaften sowie in der juristischen Beratung bei allen Fragen im Zusammenhang mit Immobilien.

Gleichzeitig nimmt der Hauseigentümerverband Zürich die Interessenvertretung seiner Mitglieder auch in der Öffentlichkeit, auf der gesetzgeberischen Stufe und im politischen Umfeld wahr. Er unterstützt alle Bestrebungen, die der Erhaltung des Privateigentums und der breiten Streuung des Haus-, Grund- und Stockwerkeigentums dienen.

Einer der tragenden Pfeiler des Hauseigentümerverbands ist die Abteilung Bewertung/Expertisen: Die festangestellten und erfahrenen Expertinnen und Experten dieser Abteilung verfügen über akademische Grundausbildungen, Eidgenössische Fachdiplome im Bewertungs- bzw. Immobilien-Treuhandwesen bzw. Architekturstudien. Zur Kundschaft zählen nebst Privatpersonen auch die öffentliche Hand, Banken, Anwaltskanzleien, Gerichte, Pensionskassen usw.

Der HEV Zürich ist mit seinen über 19’000 Mitgliedern die grösste Sektion der Schweiz und eine der 24 Sektionen, die dem Hauseigentümerverband Kanton Zürich angehören. Im Kanton Zürich sind über 75’000 Hauseigentümerinnen und -eigentümer Mitglied im Verband, auf nationaler Ebene zählt der Hauseigentümerverband Schweiz gut 330’000 Mitglieder.

2.3 RICS Switzerland

Die RICS, Royal Institution of Chartered Surveyors, ist ein weltweit tätiger Berufsverband. In der Schweiz hat die RICS seit 2003 Bestand. Seitdem ist der Verband stetig gewachsen und vereint heute Mitglieder in allen Sprachregionen des Landes.

RICS Switzerland hat sich zum Ziel gesetzt, die Branche zu fördern und zu regulieren, damit eine professionelle Berufsausübung in allen Bereichen der Immobilienwirtschaft gewährleistet wird. RICS verpflichtet ihre Mitglieder zu höchsten professionellen Standards auf dem Gebiet der Aus- und Weiterbildung sowie zur strengen Berufsethik. RICS positioniert sich mit einer führenden Rolle in der Expertise sowie als unabhängige Beraterin für ihre Mitglieder, die Öffentlichkeit, Institutionen und internationale Organisationen. Ein wichtiger Schwerpunkt ist auch die Wahrnehmung der Interessen des Berufsstandes. Die RICS Switzerland betreibt eine aktive Informations- und Imagearbeit, die das Profil des Verbandes und dessen Mitglieder formt. Zu wichtigen Fragestellungen der Branche bezieht RICS Switzerland in den Publikationen RICS Impulse konstruktiv Position und formuliert Empfehlungen an die Politik.

In der Immobilienbewertung gilt die Organisation weltweit mit ihrem Standardwerk «Red Book» als führende Instanz. In der Schweiz hat RICS einen nationalen Standard entwickelt mit dem Ziel, neben dem international ausgerichteten «Red Book» auch die für die Schweiz spezifischen Anforderungen zu berücksichtigen.

2.4 SEK/SVIT

Die Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer des Schweizerischen Verbandes der Immobilienwirtschaft wurde 1986 mit dem Ziel gegründet, den an Bewertungsdienstleistungen interessierten Kreisen, wie private und institutionelle Grundeigentümer, Behörden und Branchenverbände aus der Bau- und Immobilienwirtschaft, bei der Auswahl von qualifizierten Gutachtern zu helfen sowie die Aus- und Weiterbildung der Experten zu fördern. Heute vereint die Fachkammer schweizweit – also auch in der West- und Südschweiz – rund 250 professionelle Anbieter von Expertisen und bürgt mit ihrem Namen für fachliche Kompetenz. Strenge Aufnahmebedingungen und die geschützte Berufsbezeichnung «Schätzungsexperte SEK/SVIT» verpflichten zur Einhaltung der vorgegebenen Qualitäts- und Standesregeln, insbesondere auch derjenigen des SVIT. Zudem pflegt die Fachkammer eine enge Zusammenarbeit mit den amtlichen Bewertungsexperten aus der Schweizerischen Vereinigung der kantonalen Grundstückbewertungsexperten (SVKG). Im Vordergrund stand dabei die Herausgabe gemeinsamer gesamtschweizerisch anerkannter Bewertungsnormen. Im Jahr 2000 erfolgte zudem die erste französische Übersetzung – damals noch zusammen mit der Chambre Suisse d’experts en estimations immobilières (CEI).

Mit der neuesten Ausgabe des Schweizerischen Schätzerhandbuches1 im 2012 erfolgte eine umfassende Überarbeitung des bewährten Praxishandbuches. Bereits vorhandene Themen wurden noch ausführlicher behandelt und neue sind hinzugekommen. Behandelt werden darin neben den traditionellen und klassischen Methoden zur Vergleichs-, Sach- und Ertragswertermittlung die modernen dynamischen Bewertungsmethoden wie die Barwertmethode und die Discounted-Cash-Flow-Analyse. Die Wertermittlung erfolgt je nach Objektart differenziert inkl. Bewertung der Nutzungsrechte an Grundstücken. Als weitere Wertermittlungsmethoden werden die Bodenwertermittlung mithilfe des Residualwertverfahrens und die Lageklassenmodelle sowie die Entwertungstheorie von FIERZ (Entwertung 1. und 2. Art) ausführlich umschrieben. Erweitert wurden zudem die Kapitel mit den vielen Praxisbeispielen sowie die Tabellen mit den Kennzahlen, Definitionen und Berechnungen.

Jüngste Publikation (2011) in der eigenen Schriftenreihe ist das Bewertungslehrbuch Immobilienökonomie und Bewertung von Liegenschaften.2 Im Vordergrund stehen dabei die dynamischen Bewertungsmethoden und die ökonomische Entwertungslehre für Bauten und Anlagen sowie ein eigenes ökonometrisches Modell.

2.5 SIV

Der Schweizer Immobilienschätzer-Verband (SIV) ist ein 1998 gegründeter Berufsverband mit rund 700 Mitgliedern. Seit 2012 sind der SIV und die Chambre Suisse d’experts en estimations immobilières (CEI) mit ihren rund 100 Mitgliedern in einer Partnerschaft verbunden. Verbandsziel ist u.a. die Förderung des Fachwissens seiner Mitglieder durch Aus- und Weiterbildung. Dazu hat der Verband 2007 das Schweizerische Institut für Immobilienbewertung (SIREA) gegründet, welches Immobilienfachleute zu Bewerterinnen und Bewertern ausbildet. SIREA arbeitet mit verschiedenen Schweizer Fachhochschulen zusammen. Dies ermöglicht den Studierenden, die besuchten Lehrgänge mit einem Master-Abschluss (MAS REM Valuation), einem Hochschuldiplom (Diploma of Advanced Studies [DAS]) oder einem Hochschulzertifikat (Certificate of Advanced Studies [CAS]) in Immobilienbewertung abzuschliessen. Ziele der Ausbildung bei SIREA sind Kenntnisse und Anwendung aller in der Schweiz verwendeten nationalen und internationalen Bewertungsansätze. SIREA ist seit 2011 Mitglied des International Valuation Standards Councils (IVSC) und befolgt in der Ausbildung die Best Practice des SVS und des International Valuation Standard (IVS).

Das 2009 vom SIV herausgegebene Fachbuch Die Immobilienbewertung setzt keine neuen Standards, sondern erklärt anerkannte Wertermittlungsverfahren und fasst Teile des von SIREA verwendeten Ausbildungsmaterials zusammen. Behandelt werden Preisvergleichsmethoden (Vergleichswert-, Kennwert- und hedonische Methode), Residualwertmethoden (Differenzwert- oder Rückwärtsrechnung), Ertragswert- und DCF-Modelle. Real- und Mischwert werden in dieser Publikation für die Schätzung von Marktwerten als ungeeignet beurteilt. Teile des Real- oder Substanzwertes finden aber Eingang in die Reproduktions- und Erneuerungskosten sowie in die Entwertung von Immobilien. Das Fachbuch wird seit 2015 durch eine neue Reihe von Themenheften abgelöst, welche dem Ausbildungsziel von SIREA entsprechen.

SVKG/SEK/SVIT, Das Schweizerische Schätzerhandbuch, 4. Aufl., Aarau 2012.

FIERZ, Immobilienökonomie und Bewertung von Liegenschaften, 6. Aufl., Schulthess/SEK/SVIT, Zürich 2011.

3

Standards, Gesetze, Verordnungen und Richtlinien

In der Schweiz gibt es mit einigen Ausnahmen keine gesetzlichen Regulative, wie Immobilien zu bewerten sind. Vergleichbar mit der Bewertung von Unternehmen, ist die Immobilienbewertung vielmehr eine betriebswirtschaftliche Disziplin, welche es dem Bewerter grundsätzlich frei lässt, wie er vorgeht und welches Wertermittlungsverfahren bzw. welche Methodik er anwendet.

Einen Rahmen bekommt die Immobilienbewertung einerseits durch die immer umfangreicheren Rechnungslegungsstandards und Richtlinien der Aufsichtsbehörden in der Schweiz und anderseits durch internationale Standards, die in der globalisierten Welt stark an Bedeutung gewonnen haben. Im Unterschied zu den mehr spezifischen nationalen Regelwerken sind die internationalen Standards zumeist abstrakter gehalten und definieren vielmehr methodische Vorgehensweisen und Mindestanforderungen für die Bewertung. Zudem zeichnen sie sich durch eine starke Orientierung an IFRS3 aus.

Abbildung 1: Rahmen für die Immobilienbewertung in der Schweiz

Einen Leitfaden für die Wahl der Bewertungsmethodik und für die Verfahren in der Schweiz bildet die von einschlägigen Berufsverbänden ausgearbeitete Fachliteratur. Diese Standards sind nicht systematisch aufgebaut, sondern orientieren sich in der Regel an unterschiedlichen Bewertungsanlässen und werden regelmässig durch Fachgremien weiterentwickelt.

Es besteht somit eine Vielzahl von Rahmenbedingungen, welche bei der Bewertung von Immobilien grundsätzlich zu berücksichtigen sind. Diese Rahmenbedingungen wandeln und entwickeln sich im Laufe der Zeit. Es ist deshalb die Aufgabe eines Bewerters, sich diesbezüglich immer auf dem neuesten Stand zu halten.

3.1 Internationale Bewertungsstandards

Die fortschreitende Internationalisierung der Kapitalmärkte hat zum Bedürfnis geführt, auch die Bewertungsstandards von Immobilien international zu vereinheitlichen. Ziel dieser Standardisierung ist die Minimierung von Wertabweichungen oder Meinungsunterschieden aufgrund unterschiedlicher Bewertungsmethoden, Wertbegriffe und Wertdefinitionen. Treibende Kräfte einer Standardisierung sind international das International Valuation Standards Council (IVSC) und auf europäischer Ebene The European Group of Valuers (TEGoVA) sowie der in Grossbritannien ansässige weltgrösste Fachverband von Immobiliensachverständigen, die Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).

3.1.1 International Valuation Standards (IVS)

Das IVSC wurde im Jahr 1981 durch Vertreter nationaler Sachverständigenverbände gegründet. Heute vertritt das IVSC weltweit über 50 Nationen und ist als NGO Mitglied der Vereinten Nationen. Ziel des IVSC ist es, Richtlinien und Handlungsempfehlungen bei der Bewertung von Vermögensgegenständen zu formulieren und zu veröffentlichen. Die Übereinstimmung mit internationalen Rechnungslegungsvorschriften soll zu einer weltweiten Anerkennung und Anwendung führen. Zu diesem Zweck hat das IVSC erstmals 1985 seine Standards im sogenannten «White Book» veröffentlicht. Mittlerweile gibt es die 11. Auflage (in Kraft 1.7.2017).

Bewertungsgrundsätze

Die Bewertungsgrundsätze des IVSC sind stark an den International Financial Reporting Standards (IFRS) ausgerichtet. Das Abstraktionsniveau des Standards ist im Vergleich zu den nationalen Standards bedeutend höher und stellt im Kern eine Aufzählung zwingend notwendiger Elemente einer Bewertung dar, die in einem internationalen Kontext zu verwenden sind.

Eingangs wird in einem «Rahmenwerk» auf die Bewertungsgrundlagen und -konzepte und die Rolle des Bewerters und des Überprüfers der Bewertung eines Dritten eingegangen. Die darauf folgenden «General Standards» geben generelle Handlungsanweisungen für alle Anlageklassen und Bewertungszwecke bezüglich Anwendungsbereich, Implementierung und das Reporting. Die «Asset Standards» enthalten die Vorgaben, wie die «General Standards» für die spezifischen Vermögenswerte verändert oder ergänzt werden dürfen. Zudem enthält dieser Abschnitt der IVS weiterführende Informationen zu den Werttreibern und den gebräuchlichen Bewertungsmethoden der einzelnen Vermögenswerte. Schliesslich werden in den «Valuation Applications» Anweisungen gegeben, wie bei einer Bewertung für die finanzielle Berichterstattung die «General Standards» konkret angewendet und eventuell modifiziert werden sollen, um die Rechnungslegungsstandards zu erfüllen.

Das Rahmenwerk der IVS führt zur Ermittlung von marktorientierten Werten die folgenden Verfahren auf:

∎ Marktwertverfahren (Market Approach)

∎ Ertragswertverfahren (Income Approach)

∎ Sachwertorientierte Verfahren (Cost Approach)

Falls ungenügend beobachtbare Daten oder Fakten vorhanden sind, wird eine Bewertung mittels unterschiedlicher Methoden (Methodenpluralismus) empfohlen (IVS 10.4).

Technical Information Papers (TIPs)

Diese TIPs geben Hinweise zur praktischen Anwendung der Bewertungsgrundsätze zu den folgenden Themen:

∎ Discounted Cash Flow (DCF) Method (Januar 2011)

∎ The Cost Approach for Tangible Assets

∎ The Valuation of Intangible Assets

∎ Valuation Uncertainty

3.1.2 European Valuation Standards (EVS)

TEGoVA (The European Group of Valuer’s Associations) wurde im Jahr 1997 durch europaweit tätige Sachverständigenverbände als gemeinnützige Vereinigung nach belgischem Recht gegründet. Mittlerweile wird TEGoVA von 44 europäischen Sachverständigenverbänden aus 33 Ländern mit insgesamt über 70’000 Bewertern in Europa vertreten. Ziel von TEGoVA ist eine Harmonisierung der uneinheitlichen Bewertungspraxis innerhalb der Europäischen Union durch Formulierung von Bewertungsstandards und der Definition für Begriffe und Methoden, die sich als anerkannte Verfahren etabliert haben. Die erstmals 1997 im sogenannten «Blue Book» von TEGoVA veröffentlichten Standards zur Immobilienbewertung sind für die Mitgliederorganisationen nicht bindend. Sie sind jedoch zur Anwendung empfohlen, da zahlreiche EU-Richtlinien berücksichtigt werden, insbesondere aus den Bereichen Finanzwirtschaft, Rechnungslegung und Bewertung. Inzwischen liegt die 7. Auflage der «European Valuations Standards» vor (EVS 2012).

Die European Valuation Standards (EVS) sind aufgeteilt in drei Hauptteile:

∎ European Valuation Standards and Applications mit 5 European Valuation Standards und 8 European Valuation Applications

∎ European Union Litigation and Property Valuation

∎ Other Technical Documents

Für Mitglieder der TEGoVA Members Associations (TMA) sind «Guidance Notes» mit länderspezifischen Richtlinien verfügbar.

3.1.3 RICS «Red Book»

In Grossbritannien wird die Immobilienbewertung nicht durch Rechtsvorschriften geregelt, sondern durch Berufsverbände definiert; hauptsächlich durch die 1868 gegründete Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Der Verband verfügt heute über weltweit rund 118’000 Mitglieder in 146 Ländern. Angeschlossen sind etwa 50 nationale Vereinigungen und Verbände. Ziel der RICS ist «to provide an effective framework, within the Rules of Conduct, so that users of valuation services can have confidence that a valuation provided by an RICS member is objective and delivered in a manner that is consistent with internationally recognised standards». Das Buch RICS Bewertung – Berufsgrundsätze Januar 2014, auch «Red Book» genannt, enthält zahlreiche Bewertungsvorschriften, Grundsätze sowie Leitlinien.

Bewertungsgrundsätze

Die aktuelle Ausgabe des Red Book gliedert sich in vier Hauptteile: die Berufsgrundsätze (PS; Professional Standards), die globalen Regeln für die Bewertungspraxis (VPS; Valuation Practice Statements), die internationalen Bewertungsstandards des IVSC sowie die anwendungsorientierten RICS-Leitlinien (VPGAs; Global Valuation Practice Guidance – Applications). Die RICS-Fachstandards und -Regeln für die Bewertungspraxis entsprechen den Grundsätzen und Definitionen der IVS. Die IVS sind im Red Book vollständig wiedergegeben. Gegenüber früheren Ausgaben des Buches sind die Standards und Leitlinien nun sehr konkret, praxisnah und ausführlich formuliert.

Für RICS-Mitglieder sind die Bewertungsstandards VS1 bis 6 und die Berufsgrundsätze verbindlich, während die Leit- und Richtlinien lediglich Empfehlungscharakter haben.

3.1.4 Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) 2014/2015 (USA)

Die USPAP definieren die «Generally Accepted Standards for Professional Appraisal Practice» und werden von der Appraisal Standards Board of The Appraisal Foundation herausgegeben. Sie sind in den USA der allgemein anerkannte Standard. Ein Teil der USPAP ist speziell dem «Real Property Appraisal» gewidmet. Gemäss den USPAP muss ein Bewerter stets die ethischen Regeln («Ethics Rule»), die Aufbewahrungspflicht der Daten («Record keeping Rule»), die Regeln bezüglich Auftragskompetenz («Competency Rule») sowie die Regeln bezüglich Abweichung von den USPAP aus gesetzlichen Gründen («Jurisdictional Exeption Rule») einhalten.

Bewertungsgrundsätze

Die Bewertungsgrundsätze sind im ersten Teil des Buches in zehn Standards – davon vier bezüglich Immobilien – und fünf «Statements on Appraisal Standards» festgehalten. Von Letzteren ist eine speziell auf die Verwendung der DCF-Methode bei Immobilien bezogen. Im zweiten Teil werden in den «Advisory Opinions» zahlreiche Beispiele zum Verständnis der Standards gegeben. Das Buch enthält zum einen definitorische Grundlagen und formale Anforderungen, die aufgrund der amerikanischen gesetzlichen Rahmenbedingungen einzuhalten sind.4 Zum anderen enthält es relativ genaue methodische und formelle Vorgaben an Bewerter und für gewisse Bewertungen.

Im Bereich der Immobilienbewertung gibt es offensichtlich verstärkte Bestrebungen, mit dem IVSC einen gemeinsamen Standard zu schaffen.

3.1.5 Baugesetzbuch (BauGB), Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), Wertermittlungsrichtlinie (WertR), Sachwertrichtlinie, Deutschland (2014)

Die Vorschriften für die Wertermittlung von Grundstücken werden in Deutschland primär nicht auf Basis von standesrechtlichen Standards geregelt, sondern auf Basis normierter Verfahren. Diese umfassen Gesetze, Verordnungen und Richtlinien.

Das Baugesetzbuch definiert die Prinzipien der Ermittlung des Verkehrswertes (§194 BauGB). Dieser ist gemäss Europaanpassungsgesetz identisch mit dem Marktwert. Die Grundlage der Wertermittlung und der Verfahren bildet die «Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken» (ImmoWertV). Ergänzend hierzu liefern die «Wertermittlungsrichtlinien» (WertR) wichtige Verfahrensinformationen. Nach der ImmoWertV werden Marktwerte unter Berücksichtigung des tatsächlichen Marktgeschehens ermittelt. Eine Grundlage dazu sind die von den Gutachterausschüssen gesammelten Daten sämtlicher Transaktionen.

Bewertungsgrundsätze

Die ImmoWertV enthält methodische Vorgehensweisen zur Ermittlung des Marktwertes. Diese umfassen Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Im Rahmen des Ertragswertverfahrens existieren eingleisige, zweigleisige und mehrperiodische Vorgehensweisen. Eine Besonderheit stellt das zweigleisige Bewertungsverfahren dar, das von einer Trennung von Grund und Boden sowie aufstehendem Gebäude ausgeht. Das mehrperiodische Verfahren entspricht im Grundsatz dem Discounted-Cashflow-Verfahren, auch wenn hierzu keine expliziten Regelungen vorliegen. Es ist dem Sachverständigen überlassen, welche Methoden er zur Wertermittlung anwendet. Dem Bewerter wird die Einhaltung der Modellkonformität für die Bewertung empfohlen sowie die Nutzung verlässlicher, nachvollziehbarer Daten.

3.2 Internationale Rechnungslegungsstandards

3.2.1 International Financial Reporting Standards (IFRS)

Aufgrund der Bestrebungen zur Konvergenz und zur internationalen Vergleichbarkeit der finanziellen Berichterstattung werden die früheren IAS (International Accounting Standards) nach und nach überarbeitet. Die neuen IFRS (International Financial Reporting Standards) sind international anerkannte Standards zur finanziellen Berichterstattung von Unternehmen und werden seit 1973 durch das International Accounting Standards Board (IASB) herausgegeben und weiterentwickelt.

Hauptzielsetzung der IFRS ist die sogenannte «true and fair presentation» der tatsächlichen finanziellen und wirtschaftlichen Situation der Unternehmung gegenüber ihren Anspruchsgruppen. Die Darstellung muss alle Informationen zur Vermögens-, Finanz-, Risiko- und Ertragslage der Unternehmung umfassen, die im Rahmen der Entscheidungsfindung der Adressaten relevant sind.

Daraus leiten sich unter IFRS Grundsätze zur Bewertung und Bilanzierung ab, die in erster Stufe als ein Rahmenwerk (Framework) dargelegt und dann in einzelnen Standards konkretisiert werden. Die IFRS beschränken sich in der Regel auf die Festlegung von Grundprinzipien (principle-based) für die Behandlung bestimmter Sachverhalte und verzichten auf eigentliche Detailregelungen (dies im Gegensatz zu US-GAAP).

Besonders international tätige oder kotierte Immobilienunternehmen sind durch diverse Regulative zu einem Reporting nach IFRS-Standard verpflichtet. Für die Kotierung einer Immobiliengesellschaft an der SIX Swiss Exchange ist allerdings auch Swiss GAAP FER als Rechnungslegungsstandard zugelassen.

Klassierungsprozess der Immobilienanlagen unter IFRS

Im Rahmen der IFRS stellen Immobilien bilanzielle Vermögenswerte dar. Ein notwendiger Teilaspekt der Vermögenswertdefinition unter IFRS verlangt, dass sich aus diesem zukünftige wirtschaftliche Vorteile erwerben lassen müssen. Da diese wirtschaftlichen Vorteile des Vermögenswertes aus der gewählten Nutzung abgeleitet werden, muss vorab eine Liegenschaft unter diesem Aspekt klassifiziert werden, um den anwendbaren Standard unter IFRS zu ermitteln. Der nachstehend dargelegte Entscheidungsbaum zeigt vereinfacht, wie der anwendbare Standard zur Bilanzierung einer Liegenschaft ermittelt wird.

Abbildung 2: Entscheidungsbaum zur Klassifizierung von Immobilienwerten nach IFRS

IFRS 13 (Stand 2016)

Fair Value Measurement. Mit diesem per 1. Januar 2013 in Kraft gesetzten neuen Standard wurden alle Vorgaben hinsichtlich der Ermittlung von Fair Values in IFRS 13 zusammengefasst. Die bisherigen, wenigen immobilienspezifischen Hinweise zur Fair-Value-Ermittlung (wie z.B. IAS 40.51) wurden im Gegenzug gestrichen.

Methodisch verwendet IFRS 13 weiterhin das bereits bekannte Konzept einer dreistufigen Fair-Value-Hierarchie, die sich nach der Art der Inputparameter, welche in die Bewertung einfliessen, orientiert. Nach wie vor gibt IFRS keine spezifische Bewertungsmethode vor. Bei der Bewertung soll die Verwendung von auf dem Markt beobachtbaren Parametern (Level 1 und 2) maximiert und jene von nicht beobachtbaren Parametern (Level 3) minimiert werden.

Abbildung 3: Fair-Value-Hierarchie – IFRS 13

Non-financial Assets (z.B. Immobilien) sind nach dem Prinzip des «Highest and Best Use» zu bewerten. Dieser höchst- und bestmögliche Nutzung muss physisch möglich, rechtlich erlaubt und finanziell durchführbar sein und der Perspektive von Marktteilnehmern folgen. Bei alternativen Betrachtungen der Nutzung (z.B. Abbruch der Industriebaute, Umzonung und Neubebauung mit Wohnhäusern) gilt nach dem Prinzip des «Highest and Best Use» der höhere Variantenwert als massgebender Marktwert. Der IFRS 13 trat am 1. Januar 2013 in Kraft, die nachträglichen Änderungen vom Dezember 2013 dann am 1. Juli 2014.

IAS 40 (Stand 2016)

Renditeliegenschaften sind nach IAS 40 bei der Anschaffung bzw. Erstbewertung (Measurement at Recognition) nach den Herstellungs- oder Anschaffungskosten (inkl. Transaktionskosten) zu bilanzieren. Für Folgebewertungen (Measurement after Recognition) können Renditeliegenschaften gemäss IAS 40 zum Marktwert (Fair Value) mit Verbuchung der Wertveränderung über die Erfolgsrechnung oder zum Kostenmodell (Cost Model), d.h. zu Anschaffungskosten abzüglich der kumulierten Abschreibungen sowie Wertbeeinträchtigungen bilanziert werden. Entwicklungsprojekte (Investment Property Under Construction) fallen auch während der Entwicklungsphase unter IAS 40 und sind zum Fair Value zu bilanzieren, wenn für die Renditeliegenschaft das Fair-Value-Modell gewählt wurde. Dies gilt auch für Renditeliegenschaften während der Erstellungsphase, d.h. für Neubauprojekte (Investment Property Under Construction). Die Bestimmungen von IAS 40 beinhalten keine spezifischen Vorschriften zur Bewertung von solchen Liegenschaften. IVS empfiehlt die Anwendung eines auf Discounted Cash Flow basierten Modells zur Herleitung des Fair Values. Im Interim Position Statement der IVSC vom Januar 2009 wird die mögliche Herleitung des Fair Values präzisiert. Basis soll der Projektwert bei Fertigstellung und Vollvermietung sein; und davon sollen die noch anfallenden Kosten in Abzug gebracht und die Projektrisiken angemessen berücksichtigt werden. RICS empfiehlt in seiner «Guidance Note» vom 1. Mai 2009, dass als Basis für die Bewertung von einer fertig erstellten Liegenschaft ausgegangen und davon die noch anfallenden Investitionen abgezogen werden sollen.

IAS 16 (Stand 2016)

Sachanlagen (selbst genutzte Immobilien) sind nach IAS 16 bei der Anschaffung bzw. Erstbewertung (Measurement at Recognition) nach den Herstellungs- oder Anschaffungskosten zu bilanzieren. Für die Folgebewertungen (Measurement after Recognition) besteht das Wahlrecht zwischen der Bewertung zum Kostenmodell (Cost Model) oder dem Neubewertungsmodell (Revaluation Model). Das Kostenmodell berücksichtigt die Kosten der Erstbewertung und die anschliessenden kumulierten Abschreibungen oder Wertminderungsaufwendungen. Das Neubewertungsmodell geht aus vom Fair Value und berücksichtigt wiederum allfällige kumulierte Abschreibungen oder Wertminderungsaufwendungen. Der Neubewertungseffekt wird direkt in den Neubewertungsreserven im Eigenkapital verbucht.

IAS 2 (Stand 2005)

Vorratsimmobilien sind zum Weiterverkauf erworbene Liegenschaften oder Entwicklungsprojekte mit Verkaufsabsicht (z.B. STWE-Entwicklungen). Die Vorräte sind mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungs-/Herstellungskosten und Nettoveräusserungswert (Net Realizable Value) zu bewerten.

IFRS 5 (Stand 2016)

Zur Veräusserung gehaltene Immobilien sind Immobilien, bei denen eine ausreichend konkretisierte (high probable) Veräusserungsabsicht bestehen muss. Die Bilanzierung von zur Veräusserung gehaltenen langfristigen Vermögenswerten erfolgt grundsätzlich zum Buchwert (Carrying Amount) oder – sofern dieser niedriger ist – zum Fair Value abzüglich der Veräusserungskosten. Anlageliegenschaften, die unter IAS 40 zum Fair Value bilanziert werden, sind jedoch von den Bewertungsvorschriften nach IFRS 5 ausgenommen (vgl. IFRS 5 Par. 5d). Sie werden auch nach der Umklassierung in die zur Veräusserung gehaltenen langfristigen Vermögenswerte weiterhin zum Fair Value bewertet (ohne Abzug der Transaktionskosten).

IFRS 16 (Stand 2016)

Als Ersatz für den bisherigen Standard IAS 17 sowie die zugehörigen Interpretationen SIC 15, SIC 27 und IFRIC 4 hat das IASB am 13. Januar 2016 mit IFRS 16 Leases seinen finalen Standard veröffentlicht. Verpflichtende Anwendung findet der neue Standard erstmalig in Berichtsperioden, die am oder nach dem 1.1.2019 beginnen. Hierbei ist die Erfassung vorhandener Leasingverhältnisse und der damit verbundenen Rechte und Pflichten in der Bilanz des Leasingnehmers resp. Mieters das Primärziel von IFRS 16. Die Bilanzierung auf Seite des Leasinggebers resp. Eigentümers nach IFRS 16 hingegen orientiert sich substanziell an den schon bestehenden Bestimmungen und fordert weiterhin einen, auf den Kriterien aus IAS 17 basierenden Klassifizierungstest für Leasingverträge, welcher zwischen Finanzierungs- und Mietleasingverhältnissen unterscheidet.

Auch ein Baurecht ist im Sinne von IFRS ein Leasingverhältnis, bei dem der Baurechtsgeber das Recht auf die Nutzung des Grundstücks für einen bestimmten Zeitraum überträgt. Im Normalfall werden in der Schweiz Baurechte als Vermögenswerte aktiviert. Wenn jedoch der kapitalisierte Baurechtszins deutlich tiefer ist als der Landwert, kann der Baurechtzins erfolgswirksam verbucht werden und das Baurecht nach IAS 17 als Operating-Leasingverhältnis klassifiziert werden. Entscheidend ist dabei, ob wesentliche Chancen und Risiken des Grundstücks an den Baurechtsnehmer übertragen werden.

Vor dem Hintergrund der bis dato unzureichenden Informationslage in Bezug auf die Risikolage eines Leasinggebers wurden die Offenlegungspflichten im Vergleich zu IAS 17 auch auf Leasinggeberseite essenziell erweitert. Dies bezieht sich insbesondere auf den Umgang mit den Risiken aus den verbleibenden Rechten an den Leasinggegenständen. So hat der Leasinggeber neben der ausführlichen Offenlegung von Angaben über die Arten der Leasingaktivitäten auch über seine Risikomanagementstrategie sowie vollzogene und angestrebte Massnahmen zur Reduktion des Risikos zu informieren.

3.2.2 International Public Sector Accounting Standards (IPSAS)

Die Rechnungslegung nach IPSAS ist das einzige umfassende und allgemein anerkannte Regelwerk im öffentlichen Sektor. Sie hat zum Ziel, die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage möglichst den tatsächlichen Verhältnissen entsprechend darzustellen. Als Grundlage der IPSAS dienen die International Financial Reporting Standards IFRS (früher International Accounting Standards [IAS]). Nach dem Grundsatz «True and fair view» soll auch im öffentlichen Sektor in jeder Rechnungsperiode der effektive betriebswirtschaftliche Verbrauch und die effektive Vermögenslage ausgewiesen werden. Dies soll eine bedeutende Steigerung der Kostentransparenz mit Folgen für Verwaltung und Politik bringen. IPSAS bedeutet unter anderem:

∎ Periodengerechtigkeit, zum Beispiel durch die zeitnahe Verbuchung von Steuererträgen

∎ Abschreibung des effektiven Wertverzehrs in jeder Periode durch lineare Abschreibung von Anlagen oder Bauten über deren Nutzungsdauer anstelle der degressiven Abschreibung

∎ Verzicht auf stille Reserven. Finanzpolitisch getriebene Abschreibungen oder Reservepolster sind nach IPSAS nicht möglich.

∎ Bewertungsvorgaben für Finanzvermögen und Verwaltungsvermögen

∎ Konsolidierung von «kontrollieren oder assoziierten Einheiten»: Diese müssen in Bilanz und Erfolgsrechnung konsolidiert werden.

Derzeit umfasst das Regelwerk 32 Standards. Der Standard IPSAS 16 für als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien (Investment Property) orientiert sich an den IAS 40 entsprechend dem Anschaffungskostenmodell (Cost Model) und an den beiden Standards IAS 40 und IFRS 13 entsprechend dem Marktwertansatz (Fair Value Model). Die Bilanzierung von Sachanlagen (Property, Plant und Equipment) entsprechend IPSAS 17 erfolgt wiederum nach dem Prinzip gemäss IAS 16.

3.2.3 United States Generally Accepted Accounting Principles (US-GAAP)

Die US-GAAP sind die allgemein anerkannten Rechnungslegungsgrundsätze der Vereinigten Staaten. IFRS und US-GAAP ähneln sich vom Aufbau und der Struktur. Beide haben das Prinzip, Vermögensgegenstände zum Marktwert/Börsenwert zu bewerten.

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