Logo weiterlesen.de
Renovieren und Modernisieren

Inhaltsverzeichnis

  1. Hinweis zum Urheberrecht
  2. Impressum
  3. Vorwort
  4. 1   Änderungen der EnEV 2014 – Pflichten für Immobilienbesitzer
    1. 1.1   § 16 EnEV: Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen
      1. 1.1.1   Energieausweis bei Neubauten
      2. 1.1.2   Energieausweis bei Verkauf
      3. 1.1.3   Vorlage des Energieausweises bei Vermietung und Verpachtung
      4. 1.1.4   Form
      5. 1.1.5   Gestaltung des neuen Energieausweises
      6. 1.1.6   Modernisierungsempfehlungen
      7. 1.1.7   Ordnungswidrigkeit bei Verstoß gegen Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Energieausweis
      8. 1.1.8   Ausstellerpflichten
      9. 1.1.9   Registriernummer
      10. 1.1.10   Pflichten des Eigentümers in Immobilienanzeigen
    2. 1.2   EnEV und Bauträgervertrag
    3. 1.3   Neue Anforderungen für Neubauten
    4. 1.4   Neue Anforderungen für Bauen im Bestand
  5. 2   Potenziale eines Gebäudes entdecken
    1. 2.1   Allgemeines zur energetischen Sanierung von Gebäuden
      1. 2.1.1   Heizenergieverbrauch im Wandel der Zeit
      2. 2.1.2   Potenzial der energetischen Sanierung
    2. 2.2   Physiologische Zusammenhänge
      1. 2.2.1   Innenraumklima
      2. 2.2.2   Behaglichkeit
    3. 2.3   Ansatzpunkte einer energetischen Sanierung
      1. 2.3.1   Aktiv-Maßnahmen
      2. 2.3.2   Passiv-Maßnahmen
    4. 2.4   Schimmelbildung
      1. 2.4.1   Wie Schimmel entsteht
      2. 2.4.2   Vermeidung von Schimmel
        1. 2.4.2.1   Richtiges Lüften
    5. 2.5   Vermeidung von Wärmebrücken
    6. 2.6   Nachhaltige Entwicklung eines Gebäudes
  6. 3   Das neue Mietrecht bei baulichen Maßnahmen am Gebäudebestand
    1. 3.1   Die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB
      1. 3.1.1   Einsparung von Endenergie (§ 555b Nr. 1 BGB)
      2. 3.1.2   Einsparung von Primärenergie (§ 555b Nr. 2 BGB)
      3. 3.1.3   Nachhaltige Reduzierung des Wasserverbrauchs (§ 555b Nr. 3 BGB)
      4. 3.1.4   Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts und Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (§ 555b Nr. 4, 5 BGB)
      5. 3.1.5   Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (§ 555b Nr. 6 BGB, EnEV 2014)
      6. 3.1.6   Maßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums (§ 555b Nr. 7 BGB)
    2. 3.2   Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen (§ 555c BGB)
      1. 3.2.1   Textform
      2. 3.2.2   Vermieterstellung nach Verkauf
      3. 3.2.3   Ankündigungsfrist
      4. 3.2.4   Zustellung durch oder mit Zeugen
      5. 3.2.5   Zwingende Angaben zu den Modernisierungsmaßnahmen
        1. 3.2.5.1   Art und voraussichtlicher Umfang der Modernisierungsmaßnahme
        2. 3.2.5.2   Voraussichtlicher Beginn der Maßnahmen
        3. 3.2.5.3   Mitteilung des Betrags der zu erwartenden Mieterhöhung
        4. 3.2.5.4   Mitteilung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten
        5. 3.2.5.5   Hinweis auf Form und Frist des Härteeinwands des Mieters
      6. 3.2.6   Härtegründe auf Seiten des Mieters
      7. 3.2.7   Musterbriefe zur Ankündigung verschiedener Modernisierungsmaßnahmen
    3. 3.3   Duldungsverpflichtung (§ 555d Abs. 1 BGB)
      1. 3.3.1   Schadensersatzpflicht des Mieters
      2. 3.3.2   Kein einstweiliger Rechtsschutz für Vermieter
      3. 3.3.3   Einstweiliger Rechtsschutz für Mieter
    4. 3.4   Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen
    5. 3.5   Aufwendungsersatz des Mieters
    6. 3.6   Ausschluss von Mietminderungen bei Modernisierungsmaßnahmen
    7. 3.7   Modernisierungsvereinbarungen
    8. 3.8   Mieterhöhung nach § 559 BGB
      1. 3.8.1   Ansatzfähige Kosten
      2. 3.8.2   Geltendmachung der Erhöhung (§ 559b BGB)
      3. 3.8.3   Inhalte der Mieterhöhungserklärung
      4. 3.8.4   Wirkungszeitpunkt der Mieterhöhung
      5. 3.8.5   Unwirksame abweichende Vereinbarungen
      6. 3.8.6   Ausnahmen bei Mieterhöhungen nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen
      7. 3.8.7   Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung
    9. 3.9   Erhaltungsmaßnahmen
      1. 3.9.1   Ankündigung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen
      2. 3.9.2   Kündigung des Mietverhältnisses wegen fehlender Duldung
      3. 3.9.3   Aufwendungsersatzansprüche bei Erhaltungsmaßnahmen
    10. 3.10   Renovieren und Modernisieren in Wohnungseigentümergemeinschaften
      1. 3.10.1   Unterschiedliche Regelungen für Sonder- und für Gemeinschaftseigentum
      2. 3.10.2   Zustimmung zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss
        1. 3.10.2.1   Auswahlermessen der WEG
        2. 3.10.2.2   Beschluss zur Finanzierung von Maßnahmen
        3. 3.10.2.3   Anfechtung des Sanierungsbeschlusses durch Klageerhebung
      3. 3.10.3   Modernisierende Instandsetzungen durch Mehrheitsbeschluss
      4. 3.10.4   Notwendigkeit einer Kosten-Nutzen-Analyse
      5. 3.10.5   Anspruch der Eigentümer auf Durchsetzung notwendiger Instandsetzungsmaßnahmen
    11. 3.11   Modernisierungen nach § 22 Abs. 2 WEG
      1. 3.11.1   Beispiele für Modernisierungsmaßnahmen
      2. 3.11.2   Einschränkungen bei Modernisierungen in Wohnungseigentümergemeinschaften
      3. 3.11.3   Beschlusskompetenz
      4. 3.11.4   Zur Abgrenzung von Instandsetzung, modernisierender Instandsetzung und Modernisierung
      5. 3.11.5   Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum
      6. 3.11.6   Zur Abgrenzung von baulichen Veränderungen und Modernisierungen
      7. 3.11.7   Klage auf Beseitigung baulicher Veränderungen
      8. 3.11.8   WEG und EnEV
      9. 3.11.9   Die Kosten baulicher Maßnahmen
      10. 3.11.10   Inanspruchnahme von Nachbargrundstücken
    12. 3.12   Steuerliche Aspekte
      1. 3.12.1   Zur Abgrenzung von Anschaffungskosten, Herstellungskosten, Erhaltungsaufwendungen, anschaffungsnahen Aufwendungen
      2. 3.12.2   Anschaffungskosten
      3. 3.12.3   Anschaffungsnahe Aufwendungen
      4. 3.12.4   Herstellungskosten
      5. 3.12.5   Zur Abgrenzung von wesentlichen Verbesserungen des Gebäudes und substanzerhaltenden Neuerungen
      6. 3.12.6   Erhaltungsaufwendungen
      7. 3.12.7   Modernisierungsmaßnahmen am Baudenkmal
      8. 3.12.8   Haushaltsnahe Handwerkerleistungen
  7. 4   Grundlagen zur nachhaltigen Entwicklung eines Gebäudes
    1. 4.1   Baurecht
    2. 4.2   Denkmalschutz
    3. 4.3   Brandschutz
    4. 4.4   Schallschutz
    5. 4.5   Kosten
      1. 4.5.1   Kostenschätzung
      2. 4.5.2   Investition und Amortisation
      3. 4.5.3   Förderungsmöglichkeiten
    6. 4.6   Planung
    7. 4.7   Architektenplanung nach Honorarordnung
      1. 4.7.1   Leistungsphasen
        1. 4.7.1.1   Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung
        2. 4.7.1.2   Leistungsphase 2: Vorplanung
        3. 4.7.1.3   Leistungsphase 3: Entwurfsplanung
        4. 4.7.1.4   Leistungsphase 4: Genehmigungsplanung
        5. 4.7.1.5   Leistungsphase 5: Ausführungsplanung
        6. 4.7.1.6   Leistungsphase Phase 6: Vorbereitung der Vergabe
        7. 4.7.1.7   Leistungsphase 7: Mitwirkung bei der Vergabe
        8. 4.7.1.8   Leistungsphase 8: Objektüberwachung
        9. 4.7.1.9   Leistungsphase 9: Objektbetreuung
      2. 4.7.2   Vergabe der Leistungsphasen
  8. 5   Umsetzung der baulichen Maßnahmen
    1. 5.1   Heizungsanlage
      1. 5.1.1   Fernwärme
      2. 5.1.2   Heizkessel
      3. 5.1.3   Wärmepumpen
      4. 5.1.4   Thermische Solaranlagen
      5. 5.1.5   Blockheizkraftwerk und Kraft-Wärme-Kopplung
      6. 5.1.6   Biogasanlagen
    2. 5.2   Warmwasserbereitung
    3. 5.3   Sanitärinstallation
    4. 5.4   Lüftung
      1. 5.4.1   Natürliche Lüftung
      2. 5.4.2   Mechanische Lüftung
      3. 5.4.3   Information der Bewohner
    5. 5.5   Elektroinstallation
    6. 5.6   Fahrstuhl und Lift
    7. 5.7   Außenwände
      1. 5.7.1   Außendämmung
        1. 5.7.1.1   Wärmedämmverbundsysteme
        2. 5.7.1.2   Vorhangfassade
      2. 5.7.2   Innendämmung
      3. 5.7.3   Fassadendämmung und Fensteraustausch
      4. 5.7.4   Dämmung auf Nachbars Grund
    8. 5.8   Fenster
    9. 5.9   Innenwände
    10. 5.10   Türen
    11. 5.11   Geschossdecken
    12. 5.12   Dach
      1. 5.12.1   Geneigtes Dach
      2. 5.12.2   Nicht ausgebautes Dachgeschoss
        1. 5.12.2.1   Innendämmung beim geneigten Dach
        2. 5.12.2.2   Außendämmung beim geneigten Dach
      3. 5.12.3   Flachdach
    13. 5.13   Balkone
    14. 5.14   Kellergeschoss
      1. 5.14.1   Unbeheizter Keller
      2. 5.14.2   Beheizter Keller
      3. 5.14.3   Nicht unterkellerte Bereiche
  9. 6   Energiesparmodelle
  10. 7   Förderungsmöglichkeiten
  11. Abkürzungsverzeichnis
  12. Literaturverzeichnis
  13. Stichwortverzeichnis
  14. Arbeitshilfen online

[1]

Hinweis zum Urheberrecht

Abbildung

Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

Vorwort

„Klimaschutz“, „Energiewende“, „Energieeinsparverordnung“ – das sind die Schlagwörter der aktuellen Umwelt- und Energiepolitik. Ständig steigende Energiepreise und knapper werdende Energieressourcen führen dazu, dass die Einsparung von Energie einen immer höheren Stellenwert bekommt.

Dem trägt auch die Novellierung der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014, die zum 1.5.2014 in Kraft tritt, Rechnung. Die Verordnung soll unter anderem dazu beitragen, dass die energiepolitischen Ziele, insbesondere ein klimaneutraler Gebäudebestand bis zum Jahr 2050, erreicht werden. Zusätzliche Maßnahmen, um diese Vorhaben zu realisieren, sind eine Modernisierungsoffensive für Gebäude, Anreize durch die Förderpolitik und ein Sanierungsfahrplan.[2]

Die Vielzahl und Komplexität der gesetzlichen Normen und deren Umsetzung stellen den Immobilieneigentümer nicht selten vor schwierige Aufgaben. Das vorliegende Fachbuch leitet ihn praxisorientiert und verständlich beim Renovieren und Modernisieren an, indem es die neue Rechtslage erläutert und die Auswirkungen der Novellierung auf bestehende Mietverhältnisse sowie für Neubauten veranschaulicht. Darüber hinaus enthält das Buch Antworten auf Fragen im Zusammenhang mit der Energieeinsparverordnung und dem Mietrechtsänderungsgesetz. Die technischen Grundlagen zur nachhaltigen Entwicklung eines Gebäudes und die Umsetzung baulicher Maßnahmen werden fachspezifisch und praxisbezogen erklärt.

Anhand zahlreicher Beispiele werden sowohl die Rechte und Pflichten der Vermieter und Wohnungseigentümer aufgezeigt als auch sinnvolle Möglichkeiten der Wertsteigerung von Immobilien erläutert. Musterbriefe veranschaulichen die rechtlich und formell korrekte Umsetzung der Maßnahmen.

Die Betrachtung der steuerlichen Aspekte und Ausführungen dazu, inwieweit die getroffenen Maßnahmen sich wirtschaftlich rechnen bzw. sich steuerlich auswirken, runden die Ausführungen zur Thematik ab.[3]

Georg Hopfensperger

Stefan Onischke

München, im April 2014

1   Änderungen der EnEV 2014 – Pflichten für Immobilienbesitzer

Nach einem langwierigen Verordnungsverfahren wurde die Novellierung der EnEV durch Beschluss des Bundesrats vom 11.10.2013 und der Bundesregierung vom 16.10.2013 ermöglicht. Die Verkündung erfolgte am 21.11.2013, am 1.5.2014 tritt sie in Kraft. Es ergeben sich daraus für den Gebäudebestand im Wesentlichen die im Folgenden dargestellten Änderungen.

§ 1 EnEV, Anwendungsbereich

In dem neu gefassten § 1 Abs. 1 EnEV wurde zunächst der Zweck der Verordnung, nämlich die Einsparung von Energie in Gebäuden, hervorgehoben. Die Verordnung soll dazu beitragen, dass die energiepolitischen Ziele der Bundesregierung, insbesondere ein nahezu klimaneutraler Gebäudestand bis zum Jahr 2050, erreicht werden.

Zusätzlich zu den Festlegungen in der Verordnung soll dieses Ziel mit einer Modernisierungsoffensive für Gebäude, Anreize durch die Förderpolitik und einem Sanierungsfahrplan verfolgt werden. Neben der Vorgabe, im Bereich Neubau zu sogenannten Niedrigenergiegebäuden zu gelangen, verfolgt die Bundesregierung eine grundlegende Vereinfachung der Instrumente, die die Energieeinsparung und die Nutzung erneuerbarer Energien in Gebäuden regeln und dadurch die energetische und ökonomische Optimierung von Gebäuden erleichtern. Der Bundesrat hat dazu die Auffassung vertreten, dass bereits jetzt die Vorschriften und Normen über die Energieeinsparung derart komplex sind, dass dadurch die Bemühungen um eine Steigerung der Energieeffizienz teilweise ins Gegenteil verkehrt werden. Der Bundesrat hat deshalb darauf gedrängt, eine erhebliche Vereinfachung beim Vollzug der energiesparrechtlichen Vorschrift zu erreichen (BR-Drucks. 113/13, Beschluss vom 11.10.2013).[4]

Die Zielsetzung entspricht im Wesentlichen den Zielen des Mietrechtsänderungsgesetzes bei den Modernisierungsmaßnahmen. Auch hier wurde mit der Gesetzesänderung in § 555b Nr. 1, 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) festgelegt, dass Modernisierungsmaßnahmen sowohl bei der Einsparung von Endenergie als auch bei der Einsparung von nicht erneuerbaren Primärenergien gegeben sind.

Da die EnEV erklärtermaßen die Einsparung von Energie in Gebäuden zum Zwecke hat und hierzu auch im Gebäudebestand in § 10 EnEV Nachrüstverpflichtungen als unbedingte Anforderungen bzw. in § 9 EnEV als bedingte Anforderungen bei Änderungen des Gebäudebestands vorsieht, wirken sich diese Vorgaben unmittelbar auf bestehende Mietverhältnisse aus und bergen Möglichkeiten für Wohnungseigentümergemeinschaften bei Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Nach der Neufassung der EnEV sind die Anforderungen für Neubauten ab 1.1.2016 verschärft. Der durchschnittliche Primärenergiebedarf eines Gebäudes wird um etwa 25 % vermindert. Die Anforderungen bei der Wärmedämmung des Gebäudes werden ab 1.1.2060 um circa 20 % verschärft. Eine weitere Zielsetzung ist die Schaffung eines Niedrigenergiegebäudestandards ab dem Jahr 2021.[5]

Wegfall der Verpflichtung zur Außerbetriebnahme von Nachtspeicherheizungen

Eine Erleichterung hingegen gibt es im Gebäudebestand bei den Nachtspeicheröfen. Nach der bisherigen Fassung der EnEV war vorgesehen, dass elektrische Speicherheizsysteme, zum Beispiel Nachtspeicheröfen, unter bestimmten Voraussetzungen und bei Erreichen eines bestimmten Alters ersatzlos außer Betrieb genommen werden müssen. Diese Vorschrift wurde durch die Novellierung der EnEV aufgehoben.

Hintergrund für diese Erleichterung im Gebäudebestand gegenüber der bisherigen Fassung der EnEV ist, dass zwischenzeitlich die erzeugte Strommenge so groß ist, dass sie nicht verbraucht werden kann. Es werden daher Stromspeicher benötigt, die mit den erforderlichen Kapazitäten noch nicht vorhanden sind. Diese Aufgabe kann nach Auffassung der Politik offenbar teilweise durch Nachtspeicherheizungen übernommen werden, sodass die Streichung des ehemaligen § 10a EnEV hierauf beruhen soll (Happ, DWE 2013, 143).

§ 9 EnEV, bedingte Anforderungen bei baulichen Maßnahmen im Gebäudebestand

Im Wesentlichen beibehalten wurden die Vorschriften über die bedingten Anforderungen (bedingte Nachrüstverpflichtung) bei Änderungen, Erweiterungen oder Ausbauten im Gebäudebestand nach § 9 EnEV.

Sofern hiernach bauliche Maßnahmen am Bestandsgebäude an mehr als 10 % der betroffenen Bauteilfläche, zum Beispiel Fassade, Fenster und Dach, vorgenommen werden, müssen die energetischen Werte der Anlage 3 gemäß EnEV eingehalten werden. Damit soll sichergestellt werden, dass bei größeren Renovierungsmaßnahmen die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes verbessert wird und die Mindestanforderungen der EnEV[6] eingehalten sind. Die Änderungen sind deshalb so auszuführen, dass die Wärmedurchgangskoeffizienten der betroffenen Flächen die für solche Außenbauteile in Anlage 3 festgelegten Höchstwerte der Wärmedurchgangskoeffizienten nicht überschreiten (§ 9 Abs. 1 EnEV).

Beispiel

Bei der Anbringung einer Wärmedämmung an der Außenfassade sind regelmäßig mehr als 10 % der Bauteilfläche von der Änderung betroffen. Daher sind die in Anlage 3 EnEV genannten Wärmedurchgangskoeffizienten einzuhalten.

Soweit die Änderung an Außenbauteilen entsprechend den Anforderungen nach Anlage 3 im Einzelfall mit unvertretbaren Kosten oder technischen Problemen verbunden wäre, hat der Gebäudeeigentümer die Möglichkeit einer Befreiung nach § 25 EnEV (BR-Drucks. 113/13, Beschluss vom 11.10.2013).

Mangel bei Nichteinhaltung der bedingten Anforderungen

Für die Frage, ob eine vermietete Wohnung Mängel aufweist, ist in erster Linie die von den Mietvertragsparteien vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung, nicht die Einhaltung bestimmter technischer Normen wie der DIN-Normen maßgebend. Sofern eine Beschaffenheitsvereinbarung fehlt, ist die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Heranzuziehen sind dabei die bei Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Normen.

Nur wenn der Vermieter bauliche Veränderungen vornimmt, die zum Beispiel zu Lärmimmissionen führen können, kann der Mieter erwarten, dass Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen. Deshalb muss ein Gebäudeeigentümer im Fall der Aufstockung dafür Sorge tragen, dass die im Zeitpunkt der Aufstockung geltenden DIN-Normen eingehalten werden. Höhere Anforderungen kann der Mieter nur verlangen, wenn dies mit dem Vermieter vereinbart ist (BGH, Urteil vom 6.10.2004, VIII ZR 355/03, NZM 2005, 60).[7]

Erhebliche Verschärfung im Gebäudebestand: Außerbetriebnahme alter Heizkessel

Die Vorschriften der EnEV sind nach allgemeiner Meinung keine technischen Normen, sondern begründen nur öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Gebäudeeigentümers wie die Außerbetriebnahme alter Heizungen, die Dämmung oberster Geschossdecken oder die Dämmung von Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen (vgl. § 10 EnEV).

Schon nach bisherigem Recht mussten Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und vor dem 1.10.1978 eingebaut wurden, bis zum 31.12.2008 außer Betrieb genommen sein. Diese Verpflichtung wurde durch die EnEV 2014 erheblich verschärft. Ab 1.1.2015 dürfen Eigentümer von Gebäuden mit Gas- oder Ölheizungen, die vor dem 1.1.1985 eingebaut oder aufgestellt worden sind, diese nicht mehr betreiben. Sofern die Heizkessel nach dem 1.1.1985 eingebaut oder aufgestellt wurden, sind diese spätestens nach Ablauf von 30 Jahren außer Betrieb zu nehmen (§ 10 Abs. 1 Satz 2, 3 EnEV[8]).

Begründet wird dies damit, dass die Erneuerung eines Heizsystems nach 30-jähriger Nutzungsdauer als generell wirtschaftlich anzusehen ist. Die Maßnahmen sollen sich nach der Begründung des Bundesrats innerhalb eines Betrachtungszeitraums von 25 Jahren und mit einem Zinssatz von 2,5 % amortisieren (BR-Drucks. 113/13, Beschluss vom 11.10.2013).

Ausnahmen: Weiterhin sind Brennwertkessel und Niedertemperaturheizkessel mit einem besonders hohen Wirkungsgrad zulässig. Erfasst werden von der Neuregelung nur die sogenannten Konstanttemperaturheizkessel (Quelle: Bundesministerium für Verkehr und digitale Infrastruktur, www.bmvi.de).

Beispiel

Konstanttemperaturheizkessel sind Heizkessel mit veralteter Technologie, die fortwährend auf einer sehr hohen Temperatur, meist mehr als 80 °C, und unabhängig von der jeweiligen Außentemperatur gefahren werden. Sie sind daher ineffizient, führen zu hohem Gas- oder Ölverbrauch und bedingen somit entsprechend hohe Energieverluste.

Tipp

Um abzuklären, ob ein älterer Heizkessel von der unbedingten Anforderung/Nachrüstverpflichtung der EnEV betroffen ist, empfiehlt sich eine entsprechende Anfrage an den Hersteller der Heizung.

Eigentümer von selbst bewohnten Ein- und Zweifamilienhäusern sind von der Austauschpflicht ausgenommen, sofern sie am 1.2.2002 mindestens eine Wohnung selbst genutzt haben. Im Fall eines Eigentümerwechsels ist die Pflicht vom neuen Eigentümer innerhalb von zwei Jahren zu erfüllen.

Alte Heizungen in Mietverhältnissen: die Energievernichter
[9]

Im Bereich des Mietrechts hat der BGH mit Urteil vom 18.12.2013 (XII ZR 80/12) entschieden, dass auch dann, wenn eine Heizungs- und Belüftungsanlage hohe Energiekosten verursacht, kein Mangel der Mietsache anzunehmen ist, sofern die Anlage dem zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet. Eine solche Heizungs- und Lüftungsanlage entspricht nämlich dem vertragsgemäßen Zustand. Deshalb liegt, auch wenn die Anlage zu hohe Energiekosten verursacht, kein Mangel der Mietsache vor. Auch bei einem gewerblichen Mietverhältnis lässt sich aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot ein Anspruch des Mieters auf Modernisierung einer vorhandenen und den vertraglichen Vereinbarungen entsprechenden Heizungsanlage nicht ableiten (BGH, a. a. O. unter Verweis auf BGH, Urteil vom 31.10.2007, VIII ZR 261/06 für das Wohnraummietrecht).

Ein Mangel liegt vor, wenn die sogenannte Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit abweicht. Die Soll-Beschaffenheit wird grundsätzlich durch die vertraglichen Vereinbarungen definiert. Sofern keine ausdrücklichen Vereinbarungen, zum Beispiel im Mietvertrag, getroffen wurden, muss das Gebäude daher nur den technischen Vorschriften zum Zeitpunkt seiner Errichtung entsprechen.

Ist dies der Fall, besteht kein Anspruch eines Mieters, dass der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchführt, gleich ob Gewerbe- oder Wohnraummietrecht gilt. Modernisierungen stehen dann im freien Belieben des Vermieters. Auch für alle anderen Bauteile, zum Beispiel die Wärmedämmung, gilt, dass ein Gebäude, das die zum Errichtungszeitpunkt bestehenden Bauvorschriften erfüllt, mangelfrei ist und daher regelmäßig nicht nachgebessert werden muss.[10]

Eine Ausnahme besteht aber, wenn die Mindeststandards nicht erreicht sind. Der BGH hat dazu mit Urteil vom 10.2.2010 (VIII ZR 343/08) entschieden, dass ein Mieter Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung hat, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgeräts wie einer Waschmaschine und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte, zum Beispiel eines Staubsaugers, ermöglicht. Auf eine unterhalb dieses Mindeststandards liegende Beschaffenheit kann der Mieter nur bei eindeutiger Vereinbarung verwiesen werden. Ein Mieter kann nach gefestigter BGH-Rechtsprechung auch bei Fehlen abweichender vertraglicher Vereinbarungen einen Mindeststandard erwarten, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt (BGH, Urteil vom 26.7.2004, VIII ZR 281/03, NZM 2004, 736).

Grundsätzlich hat der Mieter aber nur Anspruch auf die Beibehaltung des vertragsgemäßen Zustands. Würde bei einer bei Vertragsabschluss vorhandenen Heizungsanlage aufgrund ihrer Unwirtschaftlichkeit ein Mangel bejaht werden, wäre der Vermieter gehalten, einen wirtschaftlichen Betrieb der Heizungsanlage herzustellen. Dadurch würde er entgegen den gesetzlichen Vorschriften zu einer Modernisierung gezwungen.

Wirtschaftlichkeitsgebot
[11]

Auch aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB ergibt sich kein Anspruch des Mieters auf Modernisierung der Heizungsanlage. Die Unwirtschaftlichkeit der Heizungsanlage begründet auch insoweit keinen Mangel im Sinne des § 536 BGB.

Dem Mieter bleibt es jedoch unbenommen, im Rahmen der Betriebskostenabrechnungen einen Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebots einzuwenden. Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB ist im Rahmen von Betriebskostenabrechnungen der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (Wirtschaftlichkeitsgebot) zu beachten. Hierfür muss der Mieter allerdings konkret darlegen und beweisen, inwieweit der Vermieter diesen Grundsatz verletzt hat. Die Bezugnahme auf einen Betriebskostenspiegel ergibt für sich alleine noch keinen Anhaltspunkt für ein unwirtschaftliches Verhalten des Vermieters und reicht daher nicht aus (BGH, Urteil vom 6.7.2011, VIII ZR 340/10, NJW 2011, 3028).

Kann der Mieter einen solchen Verstoß nachweisen, steht ihm ein Anspruch gegen den Vermieter auf Freihaltung des insoweit bestehenden unwirtschaftlichen Kostenbetrags zu. Weitergehende Ansprüche des Mieters scheiden regelmäßig aus, sofern die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen eingehalten sind und keine Gesundheitsgefahren für den Mieter bestehen.

Mangel bei Verstoß gegen die unbedingten Nachrüstverpflichtungen

Ein Mangel der Mietsache soll gegeben sein, wenn die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eine Nachbesserung auch für den Altbaubestand vorsehen, zum Beispiel die Außerbetriebnahme älterer Heizkessel nach § 10 EnEV[12]. Insoweit soll der Mieter mangels abweichender Vereinbarungen bei der Vermietung erwarten können, dass die unbedingten Nachrüstverpflichtungen eingehalten werden. Eine Abweichung hiervon, zum Beispiel der Weiterbetrieb eines alten Heizkessels, soll einen mietrechtlichen Mangel darstellen (Börstinghaus, NZM 2004, 736).

Nach Auffassung von Häublein (MüKo, BGB, § 536 BGB Rdnr. 8) soll ein Mieter mit Blick auf die Ziele der EnEV auch nicht dazu verpflichtet sein, die für den vertragsgemäßen Gebrauch erforderlichen Temperaturen in den Mieträumen um den Preis eines weit überdurchschnittlichen Energieverbrauchs zu schaffen. Drosselt der Mieter den Verbrauch so, dass er innerhalb der Toleranzen für ein energetisch den gesetzlichen Anforderungen genügendes Gebäude der vermieteten Art liegt, und hat dies ein Absinken der Raumtemperatur unter die geschuldete Mindesttemperatur zur Folge, soll ein Sachmangel vorliegen.

Diese Auffassung ist aber umstritten. Denn es ist fraglich, ob die Energieeffizienz von Gebäude und Heizung die Tauglichkeit in diesem Sinne überhaupt mindern kann. Der Mieter kann die Wohnung ohne jegliche Beeinträchtigung nutzen, und zwar auch dann, wenn etwa bei einem Altbau die im Keller verlaufenden Heizungsrohre nicht gedämmt sind oder wenn bei einem Neubau der zulässige Jahresprimärenergiebedarf nach § 3 EnEV überschritten wird (Flatow, NZM 2008, 785). Eine Tauglichkeitsminderung liegt darin aber nicht, sodass kein Mangel der Mietsache vorliegen soll. Einer fehlenden Rentabilität könne der Mieter im Übrigen dadurch begegnen, dass er das Mietverhältnis kündigt (Flatow, a. a. O.).[13]

Der BGH hat bereits mit Urteil vom 31.10.2007 (VIII ZR 261/06) entschieden, dass sich aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten lässt. In der Entscheidung wird allerdings ausdrücklich offengelassen, ob etwas anderes dann gilt, wenn der Vermieter aufgrund zwingender öffentlich-rechtlicher Vorschriften zur Stilllegung bzw. Erneuerung der Heizungsanlage verpflichtet ist.

Nachdem die Verordnung aber regelt, dass der Eigentümer eines Gebäudes, der einen Heizkessel trotz seiner Verpflichtung zur Außerbetriebnahme weiterbetreibt oder Heizungsleitungen bzw. die obersten Geschossdecken nicht dämmt, ordnungswidrig handelt, sollte ein Vermieter immer darauf achten, dass diese Vorschriften eingehalten sind. Ansonsten drohen Bußgelder bis zu 50.000,00 Euro.

Die Behörde kann im Übrigen auch Anordnungen zur Durchführung der unbedingten Nachrüstverpflichtungen nach der EnEV erlassen. Ein Mieter kann daher jedenfalls mittelbar über eine Anzeige bei der Behörde durchsetzen, dass die unbedingten Nachrüstverpflichtungen erfüllt werden, auch wenn hier kein Mangel im Sinne der mietrechtlichen Vorschriften vorliegt. Infolge der erheblichen finanziellen Nachteile ist einem Immobilieneigentümer daher nur zu empfehlen, die Nachrüstverpflichtungen der EnEV[14] ernst zu nehmen und rechtzeitig zu erfüllen.

Ordnungswidrigkeit

Neu: Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 4 EnEV stellt mit der Neufassung der EnEV ein Verstoß gegen die Verpflichtung zum Austausch der „alten“ Heizkessel eine Ordnungswidrigkeit dar. Diese kann ab 1.5.2014 gemäß § 8 Energieeinsparungsgesetz (EnEG) mit Bußgeldern von bis zu 50.000,00 Euro geahndet werden. Nachdem die Austauschpflicht für Heizungen, die vor dem 1.1.1985 eingebaut wurden, erst ab 1.1.2015 gilt, können Bußgelder auch erst ab diesem Zeitpunkt verhängt werden. Wer aber gegen die schon früher bestehende Verpflichtung zur Außerbetriebnahme alter Heizungen (Einbau vor dem 1.10.1978) verstößt, muss bereits mit Inkrafttreten der EnEV 2014 damit rechnen, dass ein Bußgeld verhängt wird.

§ 10 Abs. 2 EnEV

Unverändert beibehalten wurde die Verpflichtung von Gebäudeeigentümern, bisher ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen, die sich nicht in beheizten Räumen befinden, nachzudämmen.

Neu: Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 5 EnEV ist ein Verstoß gegen die Verpflichtung zur Dämmung dieser Leitungen ab 1.5.2014 eine Ordnungswidrigkeit. Gemäß § 8 EnEG kann ein entsprechender Verstoß mit Bußgeldern von bis zu 50.000,00 Euro geahndet werden.

§ 10 Abs. 3 EnEV

In § 10 Abs. 3 EnEV wurde eine Klarstellung aufgenommen. Darin enthalten ist die Verpflichtung für Eigentümer von Wohngebäuden, zugängliche Decken beheizter Räume zum unbeheizten Dachraum (sogenannte oberste Geschossdecken) nachträglich zu dämmen. In der Praxis war bisher unklar, wie dies im Einzelnen auszulegen ist.[15]

Entscheidend ist nun alleine, ob die oberste Geschossdecke den von der DIN 4108-2:2013-02 geforderten Mindestwärmeschutz einhält, unabhängig davon, ob dies mit oder ohne Dämmung erreicht wird. Diese DIN-Norm enthält Mindestanforderungen für die Wärmedämmung von Bauteilen. Die EnEV nimmt in verschiedenen Normen, zum Beispiel in § 10 Abs. 3 EnEV, auf die DIN 4108 Bezug. Aus ihr ergibt sich ein Wärmedämmwert, also ein U-Wert, von 0,91 W/(m2K). Nach den Erläuterungen des Deutschen Instituts für Bautechnik (DIBT, www.dibt.de) „Auslegungsfragen zur Energieeinsparverordnung“, Teil 15 gilt die oberste Geschossdecke als gedämmt, wenn sie den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2:2013-02 einhält. Davon kann bei massiven Deckenkonstruktionen, die seit 1969 errichtet wurden (Betondecken), und bei Holzbalkendecken aller Baualtersklassen in der Regel ausgegangen werden. Wird das geforderte Wärmschutzniveau nicht erreicht, muss die oberste Geschossdecke oder das Dach so gedämmt werden, dass nach dem 31.12.2015 ein Wärmedurchgangskoeffizient von 0,24 W/(m2K) nicht überschritten wird (Happ, DWE 2013, 143).

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 6 EnEV liegt durch die Neufassung der EnEV bei einem Verstoß gegen die Verpflichtung zur Dämmung oberster Geschossdecken ebenfalls ab 1.5.2014 eine Ordnungswidrigkeit vor. Gemäß § 8 EnEG[16] kann dies mit Bußgeldern von bis zu 50.000,00 Euro geahndet werden.

1.1   § 16 EnEV: Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen

Nach bisherigem Recht gibt es keine generelle Verpflichtung des Vermieters oder Verkäufers, einen Energieausweis vorzulegen. Dies wird mit der Neufassung der EnEV nun geändert. Die Energieausweise erhalten künftig einen wesentlich höheren Stellenwert als bisher.

1.1.1   Energieausweis bei Neubauten

In § 16 Abs. 1 EnEV wurde nun aufgenommen, dass bei der Errichtung eines Gebäudes dem Bauherrn oder dem Eigentümer des Gebäudes ein Energieausweis bzw. eine Kopie hiervon zu übergeben ist. Ausstellung und Übergabe müssen unverzüglich nach Fertigstellung des Gebäudes erfolgen.

1.1.2   Energieausweis bei Verkauf

Eine wesentliche Neugestaltung hat § 16 Abs. 2 EnEV erfahren. Nach bisherigem Recht musste der Verkäufer der Immobilie dem Käufer lediglich auf dessen Verlangen den Energieausweis zugänglich machen. § 16 Abs. 2 EnEV sieht dagegen nun eine generelle Verpflichtung des Verkäufers vor, dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung des Gebäudes, Wohnungs- oder Teileigentums einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorzulegen.

Alternativ kann der Verkäufer seine Verpflichtung zur Vorlage des Energieausweises dadurch erfüllen, dass er ihn entweder während der Besichtigung deutlich sichtbar aushängt oder auslegt. Sofern keine Besichtigung stattfindet, hat der Verkäufer den Energieausweis oder eine Kopie hiervon dem Kaufinteressenten unverzüglich vorzulegen. „Unverzüglich“ bedeutet dabei ohne schuldhaftes Zögern. Dies ist in der Regel spätestens nach zwei Wochen der Fall.[17]

Der Verkäufer ist weiterhin verpflichtet, den Energieausweis bzw. dessen Kopie unverzüglich dann vorzulegen, wenn der potenzielle Käufer ihn hierzu auffordert. Zudem muss der Verkäufer dem Käufer einer Immobilie spätestens nach Abschluss des Kaufvertrags den Energieausweis bzw. eine Kopie unverzüglich übergeben.

1.1.3   Vorlage des Energieausweises bei Vermietung und Verpachtung

Die gesamten Verpflichtungen zur Vorlage des Energieausweises sind in dem neu gefassten § 16 Abs. 2 EnEV geregelt. Sie gelten gemäß § 16 Abs. 2 Satz 4 EnEV auch im Bereich der Vermietung und Verpachtung bzw. beim Gebäudeleasing. Auch hier muss der Vermieter oder Verpächter im Rahmen der Besichtigung den Energieausweis vorlegen, dies kann wahlweise durch einen deutlich sichtbaren Aushang bzw. Auslegen während der Besichtigung erfolgen. Bei Unterzeichnung des Miet- oder Pachtvertrags muss eine Kopie des Energieausweises übergeben werden. Diese Verpflichtung ist vom Vermieter unverzüglich zu erfüllen, das heißt regelmäßig in einer Frist von zwei Wochen.

Die Vorlagepflicht nach der neuen EnEV besteht ab Inkrafttreten der EnEV zum 1.5.2014. Auf Bestandsmietverhältnisse ist diese Vorschrift daher nicht anwendbar, das heißt, ein Mieter kann im Rahmen bereits bestehender Mietverhältnisse nicht die Vorlage eines Energieausweises verlangen.

Die Verpflichtung gilt gegenüber potenziellen Mietern. Das sind solche Personen, die sich auf Veranlassung des Vermieters zur Besichtigung des Objekts einfinden. Eine Person, die lediglich behauptet, an einem Objekt interessiert zu sein, hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Einsichtnahme in den Energieausweis, dies steht nur echten Mietinteressenten zu. Es handelt sich daher nicht um ein Recht, das jedermann beanspruchen kann.[18]

§ 16 Abs. 4 EnEV

Der Eigentümer eines Gebäudes, in dem sich mehr als 500 m2 Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr befinden (größere Läden, Hotels, Kaufhäuser, Restaurants oder Banken), ist verpflichtet, den Energieausweis an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle auszuhängen. Diese Verpflichtung galt früher nur für größere öffentliche Gebäude mit starkem Publikumsverkehr, sie wurde nun auf Privateigentümer ausgedehnt. Sie gilt wegen der Verwendung des Wortes „Nutzfläche“ und der Voraussetzung des Publikumsverkehrs nicht für Wohnraum, sondern für Gewerbe, Büroräume, Kaufgeschäfte etc.

1.1.4   Form

Nach der bisherigen Fassung der EnEV war lediglich erforderlich, dass der Energieausweis zugänglich gemacht wird. Deshalb war es zulässige, gängige Praxis, dem Kauf- oder Mietinteressenten einen eingescannten Energieausweis zu überlassen. Ob dies künftig noch ausreichen wird, ist fraglich, da die EnEV nun ausdrücklich vorsieht, dass das Original oder eine Kopie hiervon übergeben wird. Allerdings kommt eine Übermittlung per Scan letztlich der Übergabe einer Fotokopie gleich. Nach diesseitiger Auffassung dürfte es deshalb nach wie vor zulässig sein und im Sinne einer schnellen Abwicklung dem praktischen Bedürfnis der Immobilienwirtschaft entsprechen, dass auch künftig Energieausweise in Form von Scans überlassen werden können.[19]

Die Pflicht zur Vorlage des Energieausweises ist eine rein öffentlich-rechtliche Verpflichtung aus der EnEV. Der Energieausweis ist nicht Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Mietvertrags. Er wird ohne weitere Handlungen oder Erklärungen des Vermieters grundsätzlich auch nicht Vertragsbestandteil.

Für den Vermieter ist es ratsam, sich auf die Erfüllung der Verpflichtung zur Vorlage des Ausweises zu beschränken. Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, sollte der Energieausweis bzw. dessen Kopie auf keinen Fall zum Anhang des Mietvertrags gemacht werden. Ansonsten besteht die Möglichkeit, dass der Energieausweis Vertragsbestandteil wird.

Achtung

Ist der Energieausweis Bestandteil des Mietvertrags, kann dies ggf. die Vereinbarung einer Soll-Beschaffenheit der Mietsache bedeuten, nämlich dahingehend, dass die im Energieausweis genannten energetischen Werte eingehalten werden und der Vermieter hierfür Gewähr bietet. Stellt sich später heraus, dass die im Energieausweis angegebene energetische Qualität des Gebäudes tatsächlich nicht zutrifft, kann sich der Mieter unter Umständen auf Gewährleistungsrechte berufen.

Aus der Pflicht des Vermieters, den Energieausweis vorzulegen, folgt jedoch kein automatischer Erklärungswille, die im Energieausweis beschriebene energetische Qualität zum Inhalt des Mietverhältnisses zu machen. Im Übrigen bestimmt § 5a EnEG[20], dass der Energieausweis der Information des Mieters dient. Sofern der Vermieter den Ausweis nicht zum Bestandteil des Mietvertrags macht, kommt den im Energieausweis genannten Werten keine Rechtsverbindlichkeit zu.

Die EnEV statuiert rein öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Hauseigentümers/Vermieters. Dies schlägt auf die vertraglichen Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter grundsätzlich nicht durch, es sei denn, die Vorgaben der EnEV wurden durch entsprechende Abreden oder Erklärungen zum Inhalt des Mietvertrags gemacht. Anderenfalls bestehen grundsätzlich keine Schadensersatzansprüche des Mieters, da die unbedingten Nachrüstverpflichtungen im Gebäudebestand kein Schutzgesetz im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB darstellen (vgl. auch LG Berlin, Urteil vom 4.2.2011, 63 S 181/10).

Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter nachweislich und bewusst einen Energieausweis mit falschen Werten verwendet. Dann macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig. Der Mieter wird hier regelmäßig einen Anspruch auf Freistellung von denjenigen Energiekosten haben, die die im Energieausweis bewusst falsch angegebenen Werte übersteigen.

Tipp zur Gestaltung im Mietvertrag

„Anlässlich der Wohnungsbesichtigung vom 1.6.2014 wurde dem Mieter entsprechend der Verpflichtung der EnEV 2014 für das Gebäude Sonnenstraße 8, Maiburg, eine Kopie des Energieausweises ausgehändigt. Der Mieter wurde vom Vermieter ausdrücklich darauf hingewiesen, dass sich die vermietete Wohnung in einem nicht sanierten Altbau befindet und die im Energieausweis beschriebenen Werte hinter den heute an Neubauten gestellten Anforderungen zurückbleiben. Dem Mieter ist die energetische Qualität des Gebäudes vom Vermieter hierzu ausführlich erläutert worden. Er ist mit dem baulichen, insbesondere energetischen Zustand des Gebäudes und der vermieteten Wohnung einverstanden. Der Mieter wurde auch darauf hingewiesen, dass der Vermieter derzeit nicht beabsichtigt, Maßnahmen im Hinblick auf eine mögliche Energieeinsparung durchzuführen. Auch hiermit ist der Mieter einverstanden.“[21]

1.1.5   Gestaltung des neuen Energieausweises

Im Rahmen der Novellierung der EnEV stehen beim Energieausweis weitere inhaltliche und optische Änderungen an. Mit Einführung der neuen Registriernummer wird eine neue Farbskala eingeführt, ähnlich der für Elektrogeräte. Sie umfasst im Rahmen der Angaben zum Energiebedarf die Kategorie „A Plus“ als besten Wert und „H“ als schlechtesten Wert. Dabei stehen die Werte „A Plus“ und „H“ für Energieeffizienzhaus 40 und Mehrfamilienhaus Neubau. Die Kategorie „B“ bezieht sich als Vergleichswert auf Einfamilienhaus Neubau. Die Werte „C“ und „D“ entsprechen einem energetisch gut modernisierten Einfamilienhaus. Der Wert „E“ steht für den Durchschnitt des Wohngebäudebestands. Der Wert „F“ bezieht sich auf ein energetisch nicht wesentlich modernisiertes Mehrfamilienhaus. Den Werten „G“ und „H“ – den schlechtesten Werten – wird ein energetisch nicht modernisiertes Einfamilienhaus zugeordnet.[22]

Durch diese Kategorisierung und optische Visualisierung soll gleichzeitig das Verbraucherbewusstsein im Hinblick auf energetische Qualitäten geschärft werden.

Die Skalen sind nun leichter verständlich als bisher, da sie die Energieeffizienzklassen optisch wie bei Elektrogeräten hervorheben.

Abbildung
Abbildung
Energieeffizienz-klasseEndenergie [kWh/(m2a)]
A+< 30
A< 50
B< 75
C< 100
D< 130
E< 160
F< 200
G< 250
H> 250

Die inhaltliche und optische Neugestaltung des Energieausweises gilt für alle Ausweise, die nach Inkrafttreten der EnEV 2014 am 1.5.2014 neu erstellt werden. Die nach bisherigem Recht erstellten Energieausweise bleiben weiterhin gültig. Für sie besteht auch keine Pflicht zur Angabe der Energieeffizienzklasse in der Immobilienanzeige.

1.1.6   Modernisierungsempfehlungen

Der Aussteller des Energieausweises muss dem Eigentümer im Energieausweis Empfehlungen für Maßnahmen zur kosteneffizienten Verbesserung der energetischen Eigenschaften des Gebäudes (Energieeffizienz) in Form von kurzgefassten fachlichen Hinweisen geben (Modernisierungsempfehlungen). Diese beziehen sich auf Maßnahmen am gesamten Gebäude, an einzelnen Außenbauteilen sowie an Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes. In den Modernisierungsempfehlungen kann ergänzend auf weiterführende Hinweise in Veröffentlichungen des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung im Einvernehmen mit dem Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie oder in Veröffentlichungen von ihnen beauftragter Dritter Bezug genommen werden. Sind Modernisierungsempfehlungen nicht möglich, hat der Aussteller dies im Energieausweis zu vermerken (§ 20 EnEV[23]).

Gemäß § 5a Nr. 5 EnEG ist vorgesehen, dass auch die Modernisierungsempfehlungen lediglich der Information dienen. Hieraus kann ein Mieter deshalb ebenfalls keine entsprechenden Rechte ableiten. Insbesondere entsteht dadurch kein Recht des Mieters auf Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter.

1.1.7   Ordnungswidrigkeit bei Verstoß gegen Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Energieausweis

Dem Energieausweis wird durch die Novellierung der EnEV nun generell eine größere Bedeutung beigemessen. Deshalb wurden auch die Bußgeldvorschriften angepasst. In § 27 Abs. 2 ist geregelt, dass ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertigt entgegen den Vorschriften in § 16 Abs. 1, 2 nicht sicherstellt, dass ein Energieausweis oder eine Kopie hiervon übergeben wird (§ 16 Abs. 1 Satz 1 EnEV), oder einen Energieausweis nicht rechtzeitig im Rahmen der Besichtigung vorlegt (§ 16 Abs. 2 Nr. 4 EnEV) bzw. einen Energieausweis oder eine Kopie nicht vollständig oder nicht rechtzeitig übergibt. Vermieter und Verkäufer sollten die aus § 16 EnEV resultierende Verpflichtung zu Vorlage, Aushang oder Übergabe des Energieausweises bzw. dessen Kopie ernst nehmen, da ansonsten Bußgelder von bis zu 15.000,00 Euro drohen (§ 27 EnEV[24] i. V. m. § 8 EnEG).

1.1.8   Ausstellerpflichten

Eine weitere Stärkung hat der Energieausweis in § 17 Abs. 4 EnEV erfahren. Darin ist vorgesehen, dass Energieausweise vom Aussteller unter Angabe seines Namens, seiner Anschrift und seiner Berufsbezeichnung sowie des Ausstellungsdatums eigenhändig oder durch Nachbildung der Unterschrift zu unterzeichnen sind.

1.1.9   Registriernummer

Eingeführt wurde zudem eine sogenannte Registriernummer nach § 26c Abs. 2 EnEV. Danach muss der Aussteller eines Energieausweises bei der zuständigen Behörde (Registrierstelle, Institut für Bautechnik, § 30 EnEV) eine Registriernummer beantragen. Die Registrierstelle teilt dem Antragsteller für jeden neu ausgestellten Inspektionsbericht oder Energieausweis eine Registriernummer zu. Bei der Antragstellung muss der Aussteller des Energieausweises Name, Anschrift, Bundesland und Postleitzahl der Belegenheit des Gebäudes, das Ausstellungsdatum und die Art des Energieausweises (Bedarfs- und Verbrauchsausweis) sowie die Art des Gebäudes (Wohn- oder Nichtwohngebäude, Neubau oder Bestehen des Gebäudes) angeben.

Eine weitere Behörde, die sogenannte Kontrollstelle (Institut für Bautechnik, § 30 EnEV) kann nach § 26d EnEV Stichprobenkontrollen durchführen. Adressat dieser Verpflichtung sind die jeweiligen Aussteller der Energieausweise, deshalb kann ein Immobilieneigentümer diese Stichproben nicht verhindern. Geprüft werden im Wesentlichen die im Energieausweis angegebenen Werte, die Gebäudedaten und die im Energieausweis angegebenen Modernisierungsempfehlungen.[25]

Sofern die Kontrollstelle die Stichproben nicht für ausreichend hält, kann eine vollständige Prüfung dieser Daten bis zur Inaugenscheinnahme des Gebäudes stattfinden – allerdings nur, wenn das Einverständnis des Eigentümers des Gebäudes vorliegt.

Die Aussteller von Energieausweisen sind verpflichtet, Kopien der Ausweise sowie der Daten und Unterlagen zwei Jahre ab dem Ausstellungsdatum des jeweiligen Energieausweises aufzubewahren (§ 26d Abs. 5 EnEV).

Die Kontrollstelle wiederum ist befugt, personenbezogene Daten zu erheben und zur Verbesserung der Erfüllung von Aufgaben der Energieeinsparung auszuwerten (§ 26e Abs. 1 EnEV). Daraus wird die nach dem Willen des Gesetzgebers dem Energieausweis nun beigemessene, wesentlich höhere Bedeutung als nach früherem Recht ersichtlich. Die Ausweise dienen daher nicht nur einer besseren Verbraucherinformation, sondern insbesondere durch die statistische Auswertung auch dem Ziel der Energieeinsparung und dem Verlangsamen des Klimawandels.

Bei Verstößen des Ausstellers bei den Angaben zum Datum oder zur Registrierung oder bei unterbliebener Zusendung des Ausweises an die Kontrollstelle drohen dem Aussteller Bußgelder bis zu 5.000,00 Euro (§ 27 Abs. 3 Nr. 1, 3 EnEV, § 8 EnEG).

1.1.10   Pflichten des Eigentümers in Immobilienanzeigen

Ebenfalls neu eingeführt wurde eine Verpflichtung der Verkäufer, Vermieter und Verpächter bzw. Leasinggeber, in Immobilienanzeigen für kommerzielle Medien, insbesondere in Zeitungsinseraten, Internetanzeigen oder Internetportalen etc., Angaben darüber zu machen, welche Art des Energieausweises vorliegt, das heißt Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis (§ 16a Abs. 1 Nr. 1 EnEV[26]). Der Vermieter oder Verkäufer muss sicherstellen, dass die Pflichtangaben in den Immobilienanzeigen enthalten sind, daher gilt dies auch für Immobilienmakler. Die Vorgabe bezieht sich auf Anzeigen in kommerziellen Medien, das heißt, Ausnahmen werden selten vorkommen, sind aber möglich bei Anzeigen in betriebsinternen Netzwerken oder Aushängen am „Schwarzen Brett“.

Weiterhin ist in der Annonce der im Energieausweis genannte Wert des Endenergiebedarfs oder des Endenergieverbrauchs für das Gebäude anzugeben, zudem die darin genannten Energieträger für die Heizung des Gebäudes, zum Beispiel Öl, Gas, Fernwärme oder Pellets.

Der Inserierende muss darüber hinaus bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse mitteilen. Bei älteren Energieausweisen, die nach dem 30.9.2007 ausgestellt wurden, und denen, die vor dem 1.5.2014 ausgestellt werden, sind diese Pflichtangaben etwas entschärft. Die Einzelheiten ergeben sich aus § 29 Abs. 2 EnEV. Allerdings müssen die Inserierenden auch hier die wesentlichen Kennwerte benennen, insbesondere den Energiebedarf bzw. den Energieverbrauch bei Wohngebäuden.

Die EnEV verwendet ausdrücklich den Begriff „Pflichtangaben Immobilienanzeigen“. Diese Anforderungen sind ausnahmslos zu erfüllen.[27]

Bei einem Verstoß gegen diese Regelung droht ebenfalls ein Bußgeld von bis zu 15.000,00 Euro (§ 27 Abs. 2 Nr. 6 i. V. m. § 8 Abs. 1 Nr. 2 EnEG) – allerdings noch nicht mit Inkrafttreten der neuen EnEV, sondern erst ab 1.5.2015.

Folge von Verstößen

Happ vertritt in DWE 2013 (Seite 145) die Auffassung, dass sich aus den Energiekennwerten per Gesetz keine zivilrechtlichen Ansprüche ergeben können, solange nur Pflichtangaben gemacht werden. Anders sei es, wenn der Vermieter, Verpächter, Verkäufer oder Leasinggeber freiwillige Angaben mache. Eine solche Angabe könne auch so verstanden werden, dass der Vermieter oder Verkäufer garantiere, dass das Gebäude eine entsprechende Energieeffizienz aufweise. Für den Fall, dass sich diese später als falsch erweisen sollte, könne der Vermieter oder Verkäufer ggf. schadensersatzpflichtig werden (Happ, a. a. O.). Diese Auffassung überzeugt insoweit, als Pflichtangaben in Immobilienanzeigen ohne weitere Erklärung des Verkäufers, Vermieters oder Verpächters nicht zum Inhalt des später abzuschließenden Vertrags werden. Sie definieren daher für sich alleine noch keine vertragliche Soll-Beschaffenheit.

Tipp

Sicherheitshalber könnte ein Vermieter zum Beispiel folgende Regelung in den Mietvertrag mit aufnehmen: „Die Pflichtangaben im Immobilieninserat gemäß § 16a EnEV werden nicht Vertragsbestandteil. Der Vermieter bietet für die Einhaltung dieser Pflichtangaben, insbesondere der Energiekennwerte, keine Gewähr“.[28]

1.2   EnEV und Bauträgervertrag

Für Neubauten sieht die EnEV 2014 zahlreiche Verschärfungen vor. Da ein Bauträger ein genehmigungsfähiges und allen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechendes Bauvorhaben schuldet, ist er verpflichtet, die Vorgaben der EnEV 2014 bei der Errichtung von Neubauten zu beachten. Ein Bauunternehmer, der keine Planungs- und Genehmigungspflichten übernimmt, kann sich aber grundsätzlich darauf verlassen, dass die Planung und Leistungsbeschreibung des Bauherrn der EnEV 2014 entspricht. Es soll dem einzelnen Bauunternehmer nicht zugemutet werden, klären zu müssen, ob sämtliche Bestimmungen der EnEV 2014 eingehalten werden (a. A. OLG Brandenburg, Urteil vom 2.10.2008, 12 U 92/08). Hiergegen spricht allerdings, dass die energetischen Anforderungen der EnEV keine anerkannten Regeln der Technik oder technische Norm sind (vgl. jeweils Weise, NJW Spezial 2014, 108).

Tipp

Ein Bauherr sollte daher immer darauf achten, dass im Bauvertrag eine Verpflichtung des Werkunternehmers aufgenommen wird, dass die Vorgaben der EnEV 2014 eingehalten werden.

1.3   Neue Anforderungen für Neubauten

Die EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden wurde 2010 novelliert. Danach werden spätestens ab 2021 nur noch Passiv- und Nullenergie-Neubauten zugelassen sein. Bereits ab 2019 müssen Neubauten von Behördengebäuden diese Anforderungen erfüllen. Auf dem Weg zum EU-Niedrigstenergie-Gebäudestandard mussten die Anforderungen der EnEV 2009 weiter verschärft werden, um einen schrittweisen Übergang zur Erreichung dieser ehrgeizigen europäischen Anforderungen einzuleiten. Die EnEV 2009 verschärfte bereits die Anforderungen für Neubauten um etwa 30 % gegenüber den zuvor geltenden Vorschriften.[29]

Dazu wurde damals ein neues Berechnungsverfahren eingeführt, das Referenzgebäudeverfahren. In der EnEV 2014 bleiben die Spezifikationen des Referenzgebäudes und das Berechnungsverfahren unverändert bestehen. Das Anforderungsniveau an den maximal zulässigen Jahresprimärenergiebedarf wird zunächst auch unverändert bleiben. Ab dem 1.1.2016 muss dann aber der nach dem bekannten Verfahren der EnEV 2009 ermittelte Wert um 25 % reduziert werden. Dieser wird das neue Anforderungsniveau darstellen.

Wichtig

Die bekannten Berechnungsarten und das ab 1.1.2016 um 25 % verschärfte Anforderungsniveau gelten sowohl für Wohngebäude als auch für Nichtwohngebäude.

Die Anforderung bei der Begrenzung des spezifischen Transmissionswärmeverlustes bleibt ebenfalls bis Ende 2015 unverändert bestehen, ab 1.1.2015 wird sie dann um durchschnittlich 20 % verschärft. Das heißt, die Wärmedämmeigenschaften eines Neubaugebäudes müssen gegenüber der bisherigen EnEV nochmals um ein Fünftel verbessert sein.

Die Berechnungsart und die Anforderungen verändern sich von der EnEV 2009 zur EnEV 2014 zunächst nicht. Dennoch sind die Ergebnisse der Berechnungen nicht mehr direkt vergleichbar, da neu zu verwendende Klimadaten und geänderte Primärenergiefaktoren für Strom zu anderen Ergebnissen führen. Die neuen Klimadaten spiegeln die tatsächlichen Verhältnisse besser wider, da aktuelle Klimaereignisse berücksichtigt werden. Die ebenfalls geänderten Primärenergiefaktoren für Strom ergeben sich durch den fortschreitenden Ausbau erneuerbarer Energien.[30]

1.4   Neue Anforderungen für Bauen im Bestand

Nachdem die Anforderungen an Außenbauteile bei der Modernisierung bereits in der EnEV 2009 sehr anspruchsvoll waren, sieht die EnEV 2014 hier keine Verschärfungen vor. Das Energieeinsparpotenzial, das eine weitere Verschärfung der Anforderungen im Bestand mit sich gebracht hätte, wäre nur mit unverhältnismäßig hohem Aufwand zu erzielen gewesen und vergleichsweise gering.

Bei Nachrüstungen an Innendämmungen bestehender Gebäude wird künftig auf Einhaltung eines bestimmten Mindest-U-Wertes verzichtet. Dadurch sollen bauphysikalisch sinnvolle Lösungen im Einzelfall begünstigt werden.

Neu in der EnEV 2014 sind Anforderungen in Bezug auf Fenstertüren mit Klapp-, Falt-, Schiebe- oder Hebemechanismus, die Anforderungen beim Austausch von Außentüren wurden angehoben. Rahmenlose Türanlagen aus Glas, Karusselltüren und kraftbetätigte Türen sind von der Vorschrift nicht betroffen.

Wollen Sie wissen, wie es weiter geht?

Hier können Sie "Renovieren und Modernisieren - inkl. Arbeitshilfen online" sofort kaufen und weiterlesen:

Amazon

Apple iBookstore

ebook.de

Thalia

Weltbild

Viel Spaß!



Kaufen






Teilen