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Mietverträge rechtssicher gestalten

Mietverträge rechtssicher gestalten

Dr. Matthias Nöllke

Haufe Gruppe

Freiburg · München

Hinweis zum Urheberrecht

Alle Inhalte dieses eBooks sind urheberrechtlich geschützt.
Die Herstellung und Verbreitung von Kopien ist nur mit ausdrücklicher Genehmigung des Verlages gestattet.

Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

Inhalt

Einführung

Falle 1: Mieter ohne Mietvertrag

Falle 2: Der unbemerkte Vertragsabschluss

Falle 3: Sie haben das Vertragsformular unvollständig ausgefüllt

Falle 4: Sie unterschreiben zu spät

Falle 5: Sie begehen einen Formfehler

Falle 6: Mehrere Mieter

Falle 7: Rigide Vertragsklauseln

Falle 8: Falsche Angaben im Mietvertrag

Falle 9: Der Formularmietvertrag

Falle 10: Die individuellen Vereinbarungen

Falle 11: Anlagen zum Mietvertrag

Falle 12: Die Klausel mit den Schönheitsreparaturen

Falle 13: Die Nebenkostenklausel

Falle 14: Sie haben für die Nebenkosten keinen festen Betrag angegeben

Falle 15: Die Klausel über Bagatellschäden

Falle 16: Vereinbarungen über die Kaution

Falle 17: Der reparierte Mietvertrag

Falle 18: Mietvertrag verloren

Der Autor

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Einführung

Sie vermieten ein Haus oder eine Wohnung und über die grundlegenden Dinge wissen Sie Bescheid. Aber wie Sie teure Fehler vermeiden, erfahren Sie hier.

Dieses Short eBook gibt einen Überblick darüber, was Sie bei der Mietvertragsgestaltung unbedingt beachten sollten: von Formfehlern über individuelle Vereinbarungen bis hin zu rechtssicheren Klauseln z. B. zur Betriebskostenabrechnung und Schönheitsreparaturen wird alles Wichtige erläutert.

Viel Erfolg wünscht Ihnen

Matthias Nöllke

BEISPIEL: DIE QUAL DER WAHL BEIM MIETVERTRAG

Gerhard Englert steht ein wenig unter Druck: Für seine Wohnung hat er einen Mieter gefunden, aber was er mit dem Mietvertrag machen soll, das weiß er noch nicht. Gibt es da nicht neue Regelungen im Mietrecht? Oder aktuelle Gerichtsurteile, die er für die Gestaltung seines Mietvertrages kennen müsste? Kann er den Vertrag des vorherigen Mieters im Großen und Ganzen übernehmen oder muss er ihn abändern? Und an welchen Punkten müsste er das tun? Oder sollte Herr Englert der Einfachheit halber gleich einen neuen Formularmietvertrag im Schreibwarenladen kaufen? Oder sollte er sich lieber Zeit nehmen und den Mieter einziehen lassen, um dann in aller Ruhe den Mietvertrag vorzubereiten? Herr Englert ist ratlos. Doch in allen drei Fällen droht er in eine Falle zu geraten.

Falle 1: Mieter ohne Mietvertrag

Es kommt immer wieder vor, dass Mieter einziehen, ohne dass ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen wurde. Zum Beispiel weil der Vermieter meint, das mit dem Mietvertrag könne man ja noch später erledigen. Oder weil gute Freunde (→ Falle 1) einziehen. Den Vermietern droht spätestens dann ein böses Erwachen, wenn sie meinen, nun sei die Zeit reif für einen schriftlichen Mietvertrag – und sie von ihrem gut informierten Mieter erfahren, dass ein Mietvertrag bereits besteht.

Wenn der Mieter einzieht

Anders als viele Vermieter meinen, muss der Mietvertrag nicht schriftlich abgeschlossen werden. Und schon gar nicht gibt es einen „vertragsfreien Zustand“, in dem Ihr Mieter die Wohnung nutzt und darauf warten muss, dass Sie ihm den Mietvertrag vorlegen. Vielmehr kommt ein Mietvertrag bereits dadurch zustande, dass Sie dem Mieter die Wohnung überlassen haben und er Ihnen dafür Miete zahlt (LG Berlin, Urteil vom 4.8.2000, Az. 64 S 110/00).

Und welche Vertragsbedingungen sollen gelten, da Sie mit Ihrem Mieter doch gar nichts ausgemacht haben? Ganz einfach, dann greifen die „gesetzlichen Bedingungen“, die immer zur Anwendung kommen, wenn es keine wirksame Vertragsklausel gibt. Und diese gesetzlichen Bedingungen sind nicht besonders vermieterfreundlich. Sie haben weder Anspruch auf die Zahlung von Nebenkosten noch auf die Kaution oder auf Schönheitsreparaturen. Und der Mietvertrag gilt auf „unbestimmte Zeit“ geschlossen. Sie können dem Mieter frühestens zum Ende des ersten Jahres kündigen – unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen, versteht sich.

Das schlüssige Verhalten der Vertragsparteien

Darüber hinaus ist das Verhalten der Vertragsparteien entscheidend. Wenn Ihr Mieter Ihnen, sagen wir: 600 Euro Miete überweist und Sie dem nicht widersprechen, gelten die 600 Euro Miete als vereinbart. Der Inhalt des Mietvertrags wird dabei aus dem „schlüssigen Verhalten“ der Vertragsparteien abgeleitet. Schwieriger wird es, die Frage der Nebenkosten zu klären. Leistet der Mieter keinerlei Vorauszahlungen, dann haben Sie schlechte Chancen Nachforderungen zu stellen.

Möglicherweise kommen Sie mit einem blauen Auge davon: Wenn der Mieter bei Ihnen einzieht, Sie den schriftlichen Mietvertrag zügig nachreichen und der Mieter ihn unterschreibt, dann dürften die Vereinbarungen kaum zu kippen sein. Wenn Sie den Mieter jedoch Wochen auf den Vertrag warten lassen, dann können Sie sich nicht darauf berufen, Sie hätten ja angekündigt, dass da noch was nachkommt.

ACHTUNG: MIETVERTRAG VOR EINZUG UNTERSCHREIBEN LASSEN

Man kann es gar nicht dick genug unterstreichen: Lassen Sie den Mieter erst einziehen, wenn Sie den Mietvertrag schriftlich geschlossen haben. Sonst drohen Ihnen schwere Nachteile. Im Ernstfall haben Sie wenig in der Hand, bestimmte Vertragsklauseln durchzusetzen. Weigert sich Ihr Mieter, den nachgereichten Vertrag zu unterschreiben, können Sie ihm nicht kündigen. Also halten Sie sich eisern (auch bei Freunden) an die „natürliche“ Reihenfolge: Erst wenn der Mietvertrag unter Dach und Fach ist, wird die Wohnung an den Mieter übergeben.

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