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Mietverhältnisse beenden

Inhaltsverzeichnis

  1. Hinweis zum Urheberrecht
  2. Impressum
  3. Vorwort
  4. Die wichtigsten Fragen und Antworten zur Mietkündigung
  5. 1   Wann ist eine Abmahnung gerechtfertigt?
    1. 1.1   Abmahnung wegen laufend verspäteter Mietzahlung
    2. 1.2   Abmahnung wegen Störungen des Hausfriedens
      1. 1.2.1   Ruhezeiten und Lärmschutz
      2. 1.2.2   Störender Lärm
    3. 1.3   Abmahnung wegen Verletzung der Obhuts- und Sorgfaltspflichten
      1. 1.3.1   Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung
      2. 1.3.2   Einfordern der Sorgfaltspflichten
    4. 1.4   Abmahnung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung
      1. 1.4.1   Erlaubnis für eine Gebrauchsüberlassung
      2. 1.4.2   Erhöhung der Miete bei Gebrauchsüberlassung
    5. 1.5   Abmahnung wegen unzulässiger gewerblicher Nutzung
      1. 1.5.1   Was fällt unter vertragsgemäßen Gebrauch?
      2. 1.5.2   Erlaubnis des Vermieters
      3. 1.5.3   Zweckentfremdungsgenehmigung
    6. 1.6   Abmahnung wegen unerlaubter Tierhaltung
  6. 2   Formalien bei einer Kündigung
    1. 2.1   Welche Vorgaben sind zu beachten?
      1. 2.1.1   Kündigung durch einen Bevollmächtigten
      2. 2.1.2   Kündigung bei mehreren Vermietern oder Mietern
    2. 2.2   Zugang der Kündigung
    3. 2.3   Eindeutigkeit der Kündigung
      1. 2.3.1   Unzulässige Teilkündigung
      2. 2.3.2   Widerspruch gegen stillschweigende Verlängerung
  7. 3   Die ordentliche Kündigung durch den Vermieter
    1. 3.1   Berechtigtes Interesse
    2. 3.2   Einzuhaltende Kündigungsfristen
      1. 3.2.1   Unterschiedliche Fristen für Mieter und Vermieter
      2. 3.2.2   Berechnung der Kündigungsfrist
    3. 3.3   Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts
    4. 3.4   Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzungen des Mieters
    5. 3.5   Kündigung wegen Eigenbedarfs
      1. 3.5.1   Personen, für die Eigenbedarf gelten kann
      2. 3.5.2   Vernünftige und nachvollziehbare Gründe
      3. 3.5.3   Angaben im Kündigungsschreiben
      4. 3.5.4   Wenn eine andere Wohnung des Vermieters frei wird
      5. 3.5.5   Überhöhter Wohnbedarf
      6. 3.5.6   Vorhersehbarkeit des Eigenbedarfs
      7. 3.5.7   Achtung: Kündigungssperrfrist
      8. 3.5.8   Exkurs: Wegfall des Eigenbedarfsgrundes und vorgetäuschter Eigenbedarf
    6. 3.6   Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung
      1. 3.6.1   Das gilt beim Verkauf
      2. 3.6.2   Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen
      3. 3.6.3   Abriss und anschließende Neubebauung
    7. 3.7   Sonstige Kündigungsgründe
      1. 3.7.1   Betriebsbedarf
      2. 3.7.2   Fehlbelegung einer Sozialwohnung
      3. 3.7.3   Genossenschaftswohnungen
  8. 4   Außerordentliche fristlose Kündigung durch den Vermieter
    1. 4.1   Wichtiger Grund
    2. 4.2   Zahlungsverzug
    3. 4.3   Unpünktliche Mietzahlungen
    4. 4.4   Zahlungsverzug mit der Mietkaution
    5. 4.5   Störung des Hausfriedens
    6. 4.6   Gefährdung der Mietsache und unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte
    7. 4.7   Sonstiger vertragswidriger Gebrauch
    8. 4.8   Sonstige Gründe für eine fristlose Kündigung
    9. 4.9   Wann kann der Vermieter nicht fristlos kündigen?
  9. 5   Kündigung durch den Mieter
    1. 5.1   Ordentliche Kündigung durch den Mieter
    2. 5.2   Außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter
      1. 5.2.1   Gesundheitsgefährdung
      2. 5.2.2   Störung bzw. Entzug des vertragsgemäßen Gebrauchs
  10. 6   Sonderkündigungsrechte
    1. 6.1   Besondere Kündigungsrechte des Vermieters
      1. 6.1.1   Kündigung im Zweifamilienhaus
      2. 6.1.2   Möbliertes Zimmer
      3. 6.1.3   Teilkündigung von Nebenräumen gemäß § 573b BGB
      4. 6.1.4   Sonderkündigungsrecht bei Tod des Mieters
      5. 6.1.5   Kündigung bei Zwangsversteigerung
    2. 6.2   Besondere Kündigungsrechte des Mieters
      1. 6.2.1   Sonderkündigungsrecht nach Mieterhöhung
      2. 6.2.2   Sonderkündigungsrecht bei Verweigerung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung
  11. 7   Schutz des Mieters durch die Sozialklausel
    1. 7.1   Besondere Härte
      1. 7.1.1   Was ist unter einer Härte zu verstehen?
      2. 7.1.2   Weitere Härtegründe
    2. 7.2   Wonach die Gerichte entscheiden
      1. 7.2.1   Auswirkungen für beide Seiten
      2. 7.2.2   Fortsetzung des Mietverhältnisses nach einem Widerspruch
  12. 8   Die Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen
    1. 8.1   Kündigungssperrfristen
    2. 8.2   Vorkaufsrecht des Mieters
  13. 9   Kündigung im gewerblichen und Garagenmietverhältnis
    1. 9.1   Ordentliche und fristlose Kündigung
    2. 9.2   Garagenmietvertrag
  14. 10   Mietaufhebungsvereinbarung
    1. 10.1   Gründe für einen Mietaufhebungsvertrag
    2. 10.2   Inhalte des Mietaufhebungsvertrags
  15. 11   Räumungsklage und Zwangsvollstreckung
    1. 11.1   Das taktisch richtige Vorgehen bei der Räumung
    2. 11.2   Erheben der Räumungsklage
      1. 11.2.1   Räumungsverfügung wegen Verstoßes gegen die Sicherungsanordnung
      2. 11.2.2   Räumungsverfügung gegen einen mitbesitzenden Dritten
    3. 11.3   Welches Gericht ist für Mietsachen zuständig?
      1. 11.3.1   Wohnraummietverhältnisse
      2. 11.3.2   Nichtwohnraummietverhältnisse
      3. 11.3.3   Berufung
      4. 11.3.4   Die Kosten des Rechtsstreits
    4. 11.4   Räumungstitel
      1. 11.4.1   Räumungsvergleich
      2. 11.4.2   Räumungsfrist
      3. 11.4.3   Räumungsschutz durch das Vollstreckungsgericht
    5. 11.5   Zwangsräumung
    6. 11.6   Eintreiben der Forderungen von säumigen Mietern
      1. 11.6.1   Schuldtitel als Voraussetzung
      2. 11.6.2   Ablauf der Pfändung
  16. 12   Abwicklung: vom Abnahmeprotokoll bis zur Kaution
    1. 12.1   Betretungs- und Besichtigungsrecht des Vermieters
      1. 12.1.1   Zutritt zur Wohnung vor Ablauf der Kündigungsfrist
      2. 12.1.2   Vorbesichtigung
      3. 12.1.3   Klage auf Zutritt
    2. 12.2   Reinigungspflicht bei Mietende
    3. 12.3   Pflicht des Mieters zum Rückbau
    4. 12.4   Bepflanzungen des Mieters
    5. 12.5   Rückgabe der Wohnung
      1. 12.5.1   Räumungspflicht des Mieters
      2. 12.5.2   Rückgabe der Schlüssel
      3. 12.5.3   Frühere Übergabe
    6. 12.6   Abnahmeprotokoll
      1. 12.6.1   Wirkung des Abnahmeprotokolls
      2. 12.6.2   Umgang mit Mängeln
      3. 12.6.3   Abnahmetermin
    7. 12.7   Pflichten des Vermieters nach dem Auszug des Mieters
      1. 12.7.1   Abrechnung über die Betriebskosten
      2. 12.7.2   Abrechnung über die Mietkaution
    8. 12.8   Exkurs: Verjährung, Verwirkung und Ausschlussfristen
      1. 12.8.1   Verschlechterungen der Mietsache
      2. 12.8.2   Beginn der Verjährung
      3. 12.8.3   Verjährung der Ansprüche des Mieters
      4. 12.8.4   Verjährung bei Schönheitsreparaturen
      5. 12.8.5   Nachzahlung von Betriebskosten
      6. 12.8.6   Dauer des Anspruchs auf Rückzahlung der Kaution
  17. 13   Welche Schönheitsreparaturen muss der Mieter leisten?
    1. 13.1   Unwirksamkeit aufgrund starrer Fristen
    2. 13.2   Was zählt zu den Schönheitsreparaturen?
    3. 13.3   Wirksame Klauseln im Mietvertrag
    4. 13.4   Angemessene Renovierungsfristen
    5. 13.5   Weitere unwirksame Klauseln im Mietvertrag
    6. 13.6   Handlungsalternativen bei unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln
    7. 13.7   Ausführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter
    8. 13.8   Formularvereinbarungen
    9. 13.9   Was schuldet der Mieter, wenn die Fristen noch nicht abgelaufen sind?
    10. 13.10   Unzureichende oder fehlende Schönheitsreparaturen des Mieters bei Auszug
    11. 13.11   Umbau von Räumen durch den Vermieter nach Auszug des Mieters
    12. 13.12   Wenn der Mieter zu Unrecht renoviert hat
    13. 13.13   Kostenerstattung durch den Vermieter
  18. 14   Instandhaltung und Instandsetzung bei Mietwohnungen
    1. 14.1   Keine Pflicht des Vermieters zur Modernisierung
    2. 14.2   Unwirksame Klauseln in Mietverträgen
    3. 14.3   Kleinreparaturen
    4. 14.4   Instandhaltung und Instandsetzung im Gewerberaummietverhältnis
    5. 14.5   Verjährung bei Reparaturverpflichtung des Mieters
    6. 14.6   Wann der Mieter nicht haftet
    7. 14.7   Haftungserweiterungen für den Mieter
    8. 14.8   Beschädigung des Mietobjekts
      1. 14.8.1   Bodenbeläge
      2. 14.8.2   Badezimmereinrichtung
      3. 14.8.3   Fenster und Türen
      4. 14.8.4   Bauliche Veränderungen
      5. 14.8.5   Bunte Wände
      6. 14.8.6   Schadensersatzansprüche des Vermieters
    9. 14.9   Neu für alt
  19. 15   Wechsel des Vermieters oder des Mieters
    1. 15.1   Tod des Mieters
      1. 15.1.1   Eintrittsrecht für Ehegatten, Lebenspartner und Kinder
      2. 15.1.2   Eintrittsrecht des Erben
      3. 15.1.3   Antrag auf Nachlasspflegschaft
    2. 15.2   Tod des Vermieters
    3. 15.3   Verkauf der Mietwohnung
      1. 15.3.1   Kündigung vor Eigentumsübergang
      2. 15.3.2   Was gilt für die Kaution?
      3. 15.3.3   Wer ist für die Abrechnung über die Betriebskosten zuständig?
    4. 15.4   Eintritt eines Dritten in den Mietvertrag
      1. 15.4.1   Aufnahme in den Mietvertrag
      2. 15.4.2   Sorgfältige Prüfung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit
    5. 15.5   Übernahme des Mietvertrags durch einen Dritten
    6. 15.6   Ausscheiden eines Mieters aus dem Mietverhältnis
    7. 15.7   Rechtslage bei Scheidung
  20. 16   Abschluss eines Zeitmietvertrags
    1. 16.1   Gründe für eine Befristung des Mietvertrags
      1. 16.1.1   Qualifizierte Zeitmietverträge
      2. 16.1.2   Mitteilungspflicht des Vermieters bei Mietvertragsabschluss
    2. 16.2   Ablauf der Mietzeit
      1. 16.2.1   Mitteilungspflicht des Vermieters am Ende des Mietverhältnisses
      2. 16.2.2   Fortbestehendes Befristungsinteresse
      3. 16.2.3   Verlängerung des Mietverhältnisses
      4. 16.2.4   Ende des befristeten Mietverhältnisses
    3. 16.3   Staffelmiete und Zeitmietvertrag
  21. Abkürzungsverzeichnis und Literatur
  22. Literatur
  23. Die Autorinnen
  24. Arbeitshilfenverzeichnis
  25. Arbeitshilfen online
  26. Stichwortverzeichnis

[1]

Hinweis zum Urheberrecht

Abbildung

Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

Vorwort

Viele Vermieter klagen heute über die rigide Rechtsprechung zum Mietrecht und die vermieterfeindlichen Gesetze. In der Tat sind die Rechte der Vermieter gegenüber denen der Mieter eingeschränkt. Deshalb sind Vermieter selbst gefordert, wenn es darum geht, teure Fehler zu vermeiden: Welche Reaktion ist die richtige, wenn der Mieter die Miete mindert oder Wohnungsnachbarn stört? Welcher Zeitpunkt ist geeignet, um einzuschreiten?[2]

Bleibt ein Mieter trotz Gesprächen uneinsichtig, ist eine Abmahnung angebracht, dann müssen Vermieter reagieren. Dieses Fachbuch legt detailliert dar, wie eine Abmahnung richtig formuliert sowie eine wasserdichte Kündigung ausgesprochen und rechtlich einwandfrei begründet wird. Zahlreiche Musterbriefe, Beispiele und Tipps aus der Praxis helfen dabei.

Das Thema ist breit gefächert, schließlich geht es nicht nur um die Beendigung des Mietverhältnisses beispielsweise durch eine Kündigung oder einen Aufhebungsvertrag, sondern auch darum, wie es weitergeht: Was ist zu tun, wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht auszieht und er mit Räumungsklage und Zwangsvollstreckung gerichtlich dazu gezwungen werden muss? Wie wird ein Mietverhältnis richtig abgewickelt? Von der richtigen Abfassung des Abnahmeprotokolls bis zur Abrechnung der Kaution werden alle Schritte erläutert.

Ausführlich werden auch häufige Fragen zu Schönheitsreparaturen behandelt: Welche Klauseln sind wirksam und welche unwirksam? Wie müssen die Mieter Schönheitsreparaturen ausführen und was schuldet der Mieter, wenn die Fristen noch nicht abgelaufen sind? Einen weiteren Schwerpunkt bilden Fragen zur Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters. Während diese Arbeiten in der Regel ihm überlassen bleiben, muss der Mieter die durch ihn verursachten Schäden selbst beseitigen.

Ein Mieterwechsel ist nicht nur bei einer Kündigung Thema: Auch wenn der Mieter stirbt, die Mietwohnung verkauft wird oder weitere Vertragspartner hinzukommen oder ausscheiden, kann sich das Vertragsverhältnis ändern. Was dabei zu beachten und wie am besten zu verfahren ist, wird ebenfalls erklärt.[3]

Wünschenswert sind natürlich solche Mieter, die das Vertragsverhältnis auf Dauer so akzeptieren, wie es ist, und mit ihrem Vermieter erfolgreich kommunizieren. Zudem sollten sie konstruktiv nach Lösungen suchen, wenn Schwierigkeiten auftreten.

Abbildung 1 zeigt auf einen Blick, wie die genannten Themenfelder zusammenhängen. Der dargestellte Kreislauf verdeutlicht, wie vorzugehen ist, um Probleme zusammen mit den Mietern Schritt für Schritt zu lösen: von der Abmahnung über die ordnungsgemäße Beendigung des Vertragsverhältnisses bis zu dessen Abwicklung.

Wir wünschen Ihnen viel Erfolg dabei.

München, im Januar 2015

Kathrin Gerber und Andrea Nasemann

Abbildung

Abbildung 1: Kreislauf von der Abmahnung bis zum neuen Mietvertrag

Die wichtigsten Fragen und Antworten zur Mietkündigung

Dürfen Vermieter Problemmietern kündigen?

Einem Mieter kann nur dann gekündigt werden, wenn es einen handfesten Kündigungsgrund gibt. Ein solcher Grund liegt zum Beispiel vor, wenn ein Mieter die Miete gar nicht oder laufend verspätet zahlt. Auch wenn er die Wohnung verwahrlosen lässt, gewerblich nutzt oder seine Mitmieter ständig stört oder belästigt, ist eine Kündigung möglich. Bei einer Kündigung wegen vertragswidrigen Verhaltens muss der Mieter aber in der Regel abgemahnt werden. Damit erhält er die Chance, sein vertragswidriges Verhalten abzustellen, um sich das Mietverhältnis zu erhalten. Einzelheiten hierzu finden sich in den Kapiteln 1 bis 5.[4]

Können Vermieter einen befristeten Mietvertrag abschließen?

Seit der Mietrechtsreform, die am 1.9.2001 in Kraft getreten ist, sind nur noch sogenannte qualifizierte Befristungen möglich. Das bedeutet, nur aus ganz bestimmten, im Gesetz aufgeführten Gründen kann der Vermieter das Mietverhältnis befristen. Treten die im Mietvertrag aufgeführten Gründe dann zum festgelegten Zeitpunkt nicht ein, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Welche Gründe das sind und wie in diesen Fällen formuliert werden muss, damit die Befristung gültig ist, erläutert Kapitel 16.

Gelten für den Mieter andere Kündigungsfristen als für den Vermieter?

Ja, mit der Mietrechtsreform wurden asymmetrische Kündigungsfristen eingeführt. Für den Mieter gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis gedauert hat. Anders ist es beim Vermieter: Für dessen ordentliche Kündigung gilt eine dreimonatige Kündigungsfrist, wenn das Mietverhältnis bis zu fünf Jahren gedauert hat. Besteht es schon länger, verlängert sich die Kündigungsfrist: ab fünfjähriger Dauer auf sechs Monate, ab achtjähriger Dauer auf neun Monate. Längere Kündigungsfristen sind nur in Ausnahmefällen zu beachten, zum Beispiel bei der Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung. Näheres hierzu findet sich in den Kapiteln 4 und 10.[5]

Kann der Vermieter seinem Mieter kündigen, wenn er selbst in die Wohnung ziehen will?

Grundsätzlich kann der Vermieter kündigen, wenn er selbst einziehen will. Eigenbedarf ist einer der wenigen im Gesetz genannten Kündigungsgründe. Hält das Gericht die Kündigung für gerechtfertigt und wirksam, wird auf den Widerspruch des Mieters hin immer genau abgewogen, ob das Interesse des Vermieters daran, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, das Interesse des Mieters, seinen Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren, überwiegt. Die Gerichte stellen an die Begründung der Eigenbedarfskündigung hohe Ansprüche. Wie die Kündigung in diesem Fall formuliert werden muss, damit sie aussichtsreich ist, legt Kapitel 4 dar.

Kann der Mieter trotz Kündigung wegen Zahlungsverzugs in der Wohnung bleiben, wenn er nachträglich die Miete bezahlt?

In der Tat besteht eine sogenannte Heilungsmöglichkeit. Danach wird eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs dann unwirksam, wenn der Mieter nach Erhalt der Kündigung die rückständigen und fälligen laufenden Mieten bezahlt. Dies geht allerdings nur bis zu einem bestimmten Zeitpunkt und ist auch nur einmal innerhalb von zwei Jahren möglich. Einzelheiten dazu finden sich in Kapitel 5.

Ist das Abnahmeprotokoll auch dann gültig, wenn der Mieter es nicht unterschreibt?

Es gibt keine gesetzliche Verpflichtung, bei Rückgabe der Wohnung ein Abnahmeprotokoll zu erstellen und es zu unterschreiben. Jedoch ist die Erstellung eines Abnahmeprotokolls, in dem etwaige Mängel bei Rückgabe der Wohnung festgehalten werden, dringend zu empfehlen. Unterschreibt der Mieter das Abnahmeprotokoll, kann er sich später nicht mehr darauf berufen, dass die darin aufgelisteten Mängel nicht vorhanden waren. Weigert sich der Mieter, das Abnahmeprotokoll zu unterschreiben, gerät der Vermieter unter Umständen in Beweisnot, wenn der Mieter später bestreitet, dass die Mängel bei der Rückgabe vorlagen. Deshalb sollte der Vermieter zur Abnahme noch eine Person mitbringen, die den Zustand der Wohnung bei Rückgabe ggf. bezeugen kann. Wie der Vermieter das Abnahmeprotokoll richtig abfasst und welche Rechte er daraus ableiten kann, steht in Kapitel 12.[6]

Muss der Vermieter die Kaution sofort bei Übergabe der Wohnung dem Mieter zurückgeben?

Zwar verlangen viele Mieter die Kaution sofort mit Beendigung des Mietverhältnisses zurück, Vermieter müssen diesem Verlangen aber nicht nachkommen. Die Gerichte räumen ihnen drei bis sechs Monate Zeit ein, über die Kaution abzurechnen. Häufig stellt sich erst später, insbesondere bei Abnahme der Wohnung, heraus, welche Schäden noch zu beheben sind. Für die Beseitigung solcher Schäden kann der Vermieter die Kaution ebenso verwenden wie für noch ausstehende Mietzahlungen oder Betriebskostennachzahlungen. Einzelheiten hierzu finden sich in Kapitel 12.

Kann der Vermieter dem Mieter kündigen, wenn er die Mietwohnung verkaufen will?

Nein, der geplante Verkauf einer Mietwohnung ist grundsätzlich kein Kündigungsgrund. Nur unter engen Voraussetzungen ist eine sogenannte Verwertungskündigung möglich. Näheres hierzu wird in Kapitel 4 ausgeführt. Der Mieter muss aber zulassen, dass Kaufinteressenten die Wohnung besichtigen. Die Termine müssen allerdings vorher mit ihm abgesprochen werden; dabei ist auf seine Belange Rücksicht zu nehmen. Zeichnet sich ab, dass der Vermieter hohe Einbußen zu erwarten hat, weil er die Wohnung in unvermietetem Zustand besser verkaufen könnte, bietet sich unter Umständen der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags an. Häufig kommt dieser allerdings nur gegen Zahlung einer Geldsumme an den Mieter zustande. Näheres dazu erklärt Kapitel 10.[7]

Kann der neue Eigentümer einer Wohnung vom Mieter den Abschluss eines neuen Mietvertrags verlangen?

Der Verkauf einer Mietwohnung hat grundsätzlich keinen Einfluss auf das Fortbestehen des Mietverhältnisses. Der Käufer tritt in alle Rechte und Pflichten des Mietvertrags ein. Der Mieter ist nicht verpflichtet, mit dem Käufer einen neuen Mietvertrag abzuschließen. Näheres dazu findet sich in Kapitel 15.

1   Wann ist eine Abmahnung gerechtfertigt?

Bei Vertragsverstößen des Mieters ist vor einer Kündigung oder Unterlassungsklage durch den Vermieter grundsätzlich eine Abmahnung erforderlich. Eine Abmahnung beinhaltet die Aufforderung an den Mieter, sein vertragswidriges Verhalten fortan zu unterlassen oder einen vertragswidrigen Zustand innerhalb einer Frist zu beseitigen. Für die Abmahnung ist zwar keine bestimmte Form vorgeschrieben, aber sie sollte aus Beweisgründen immer schriftlich abgefasst und nachweisbar an den Mieter zugestellt werden. Die Abmahnung muss zeitnah erfolgen.[8]

Tipp

Es empfiehlt sich, dass der Vermieter die Vertragsverstöße des Mieters im Abmahnungsschreiben ausführlich und detailliert darlegt. Dabei sollte er Datum, Uhrzeit und Art der Vertragsverletzung sowie die konkrete Beeinträchtigung angeben, zudem die rechtlichen Konsequenzen bei weiteren Verstößen, zum Beispiel die fristlose Kündigung.

Der Mieter hat gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Beseitigung oder Unterlassung einer von ihm als unberechtigt angesehenen Abmahnung. Eine Klage auf Feststellung, dass eine vom Vermieter erteilte Abmahnung aus tatsächlichen Gründen unberechtigt war, ist unzulässig. (BGH, Urteil v. 20.2.2008, VIII ZR 139/07).

1.1   Abmahnung wegen laufend verspäteter Mietzahlung

Wenn der Mieter die Miete trotz Beanstandung immer wieder verspätet zahlt, verstößt er gegen seine vertraglichen Pflichten und riskiert die fristlose oder ordentliche Kündigung. Seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001 ist gesetzlich geregelt, dass die Miete spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte im Voraus zu entrichten ist (§ 556b BGB). Auch in den Mietverträgen ist meistens vereinbart, dass der Mieter den monatlichen Mietzins spätestens am dritten Werktag eines jeweiligen Monats im Voraus zahlen muss.

Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es auf den Eingang des Geldes an (LG Wuppertal, Beschluss v. 20.6.2009, 9 S 149/08). Das ist bei Überweisungen das Datum der Gutschrift auf dem Empfängerkonto; demnach befindet sich der Mieter in Zahlungsverzug, wenn die monatliche Miete nicht am vierten Werktag des Monats eingegangen ist.[9]

Bei der Berechnung der Frist von drei Werktagen zur Zahlung der Miete ist der Samstag nicht als Werktag mitzuzählen (BGH, Urteil v. 13.7.2010, VIII ZR 129/09). Fällt der erste Werktag eines Monats zum Beispiel auf einen Freitag, kann der Mieter die fällige Mietzinszahlung noch bis zum Ablauf des nächstfolgenden Dienstags (Werktag) bewirken, ohne in Verzug zu geraten.

Bei verspäteter Zahlung hat der Vermieter Anspruch auf Ersatz des Verzugsschadens. Dazu gehören die gesetzlichen Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz.

Enthalten Mietverträge, die vor dem 1.9.2001 abgeschlossen wurden, keine wirksame Regelung der Mietzinsfälligkeit, die von der früheren gesetzlichen Regelung abweicht, dann gilt diese fort. Nach der früheren gesetzlichen Regelung war der monatliche Mietzins erst nach Ablauf des Mietmonats zu entrichten.

Will der Vermieter das Mietverhältnis wegen laufend verspäteter Mietzahlungen kündigen, muss er den Mieter zuvor abmahnen.

Tipp

In der Abmahnung ist darzulegen, welche Mieten nicht pünktlich eingegangen sind und wie lang der Zeitraum der Verzögerung ist. Der Vermieter sollte in der Abmahnung das Datum der verspäteten Zahlungseingänge angeben.

Von der wiederholten verspäteten Mietzinszahlung ist der Fall vollständig unterbliebener Zahlung von zwei Monatsmieten oder mehr als einer Monatsmiete für zwei aufeinanderfolgende Monate zu unterscheiden. Näheres hierzu findet sich in Kapitel 4.2.[10]

MUSTER: Abmahnung wegen laufend verspäteter Mietzahlung

Franz Müller (Vermieter)

Eva Müller (Vermieter)

Müllerstraße 3

80000 München

 

Per Boten

Ernst Meier (Mieter)

Christine Meier (Mieter)

Meierstraße 3

80100 München

München, den 12.5.2015

 

Mietverhältnis Meierstraße 3 in 80100 München

Abmahnung wegen laufend verspäteter Mietzahlung

 

Sehr geehrte Frau Meier, sehr geehrter Herr Meier,

 

mit Mietvertrag vom 14.3.2010 haben Sie die Wohnung Meierstraße 3 in München gemietet. Die monatliche Miete beträgt 700 EUR. Sie sind verpflichtet, die Miete spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus zu zahlen. Ausweislich des Mietvertrags muss das Geld zu diesem Zeitpunkt beim Vermieter eingegangen sein. In der Vergangenheit haben Sie die Miete jedoch wiederholt verspätet bezahlt wie folgt:

 

Für den Monat Februar 2015 ging die Miete erst am 22.2.2015 ein,

für den Monat ............... erst am ...........,

für den Monat ............... erst am ...........,

(…)

 

Wir fordern Sie deshalb auf, die Miete zukünftig pünktlich spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus zu entrichten. Maßgeblich für die Rechtzeitigkeit der Zahlung ist der Geldeingang beim Vermieter.

Sollten Sie auch in Zukunft unpünktlich zahlen, müssen Sie mit einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund bzw. ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses rechnen. Darüber hinaus behalten wir uns vor, für die verspätete Mietzahlung Verzugszinsen geltend zu machen.[11]

 

Mit freundlichen Grüßen

 

 

Franz Müller (Vermieter)

Eva Müller (Vermieter)

1.2   Abmahnung wegen Störungen des Hausfriedens

Der Mieter muss den Hausfrieden wahren, hierzu gehört die Rücksichtnahme auf die anderen Hausbewohner. Er darf diese insbesondere nicht durch Lärm stören. Normale Wohngeräusche gehören aber zum vertragsgemäßen Gebrauch.

1.2.1   Ruhezeiten und Lärmschutz

Meistens befinden sich in der Hausordnung Regelungen über Ruhezeiten. Die Mittagsruhe dauert im Allgemeinen von 13:00 bis 15:00 Uhr und die Nachtruhe von 22:00 bis 7:00 Uhr. An Sonn- und Feiertagen ist den ganzen Tag darauf zu achten, dass Zimmerlautstärke eingehalten wird.

Ruhezeiten können auch in gemeindlichen Verordnungen festgelegt sein. Gibt es keine entsprechende gemeindliche Verordnung, richten sich die Ruhezeiten nach den jeweiligen Landesgesetzenund dem Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG). Es gibt zum Beispiel folgende Regelungen:

  • In der Landeshauptstadt München gilt die Haus- und Musiklärmverordnung, erlassen aufgrund Art. 14 des BayImSchG.

  • Der Lärmschutz bei motorbetriebenen Geräten wurde mit der Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung (32. BImSchG) vom 29.8.2002 verschärft. Danach dürfen bestimmte Geräte, zum Beispiel Rasenmäher mit Elektro- oder Verbrennungsmotor, an Sonn-und Feiertagen sowie an Werktagen zwischen 20:00 und 7:00 Uhr nicht betrieben werden.

Tonwiedergabegeräte wie Fernseher, Radio und Kassettenrekorder darf der Mieter auch während der Ruhezeiten benutzen. Allerdings muss er dabei unabhängig von den Ruhezeiten grundsätzlich darauf achten, dass Zimmerlautstärke eingehalten wird (LG Berlin, Urteil v. 19.10.1987, 13 O 2/87).[12]

Zimmerlautstärke liegt dann vor, wenn Geräusche in den angrenzenden Wohnungen nicht mehr als geringfügig zu hören sind. Dies ist der Fall, wenn der Durchschnittsmensch diese kaum noch empfindet (BGH, Urteil v. 30.10.1981, V ZR 191/80).

Achtung

Mieter eines Mehrfamilienhauses dürfen nach dem OLG Düsseldorf zu jeder Tages- und Nachtzeit duschen und baden, in der Nacht allerdings nicht länger als 30 Minuten (Beschluss v. 25.1.1991, 5 Ss (OWi) 411/ 90).

Geräte wie Staubsauger, Bohrmaschinen, Rasenmäher, Sägen sowie Musikinstrumente darf der Mieter nur außerhalb der Ruhezeiten benutzen. Musizieren darf nicht generell verboten, aber im Mietvertrag bzw. der Hausordnung näher geregelt werden.

Tipp

Ein Gewohnheitsrecht, dass Mieter einmal im Jahr, zum Beispiel an ihrem Geburtstag, auch während der Ruhezeiten lautstark feiern dürfen, gibt es nicht (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 15.1.1990, 5 Ss (OWi) 475/89).

Der Mieter muss sein Wohnverhalten auch an die Besonderheiten des Mietobjekts anpassen. Hierbei sind unter anderem die folgenden Gesichtspunkte zu berücksichtigen:

  • Baualtersbedingte Hellhörigkeit des Gebäudes

  • Bewohner, zum Beispiel überwiegend ältere Menschen oder Familien mit Kindern

  • Örtliche Verhältnisse: reines Wohngebiet oder Mischgebiet mit Wohnhäusern und Gewerbe; auf dem Land oder in der Innenstadt[13]

  • Größe und Nutzung des Anwesens: Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Wohnnutzung oder gewerbliche Nutzung

Tipp

Die Richtwerte der technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) können Anhaltspunkte für noch zulässige Lärmeinwirkung geben.

1.2.2   Störender Lärm

Hat der Vermieter den mit unzulässigem Lärm störenden Mieter abgemahnt und setzt dieser sein vertragswidriges Verhalten fort, kann der Vermieter von ihm Unterlassung verlangen (§ 541 BGB) oder fristlos bzw. ordentlich kündigen. Darüber hinaus kann er Schadensersatz fordern, zum Beispiel wenn andere Mieter die Miete wegen Lärms gekürzt haben.

In der Abmahnung muss der Vermieter die Lärmbelästigungen möglichst genau nach Art, Intensität und Zeitpunkt angeben. Pauschale Formulierungen wie „laufende Ruhestörungen“ genügen nicht. Die Darlegungs- und Beweislast für die einzelnen Vertragsverstöße liegt beim Vermieter.

Tipp

Der Vermieter sollte die beeinträchtigten Hausbewohner auffordern, ein sogenanntes Lärmprotokoll zu führen, in dem diese die einzelnen Vertragsverstöße nach Art, Intensität und Zeitpunkt möglichst genau notieren.

MUSTER: Abmahnung wegen Störung des Hausfriedens

Franz Müller (Vermieter)

Eva Müller (Vermieter)

Müllerstraße 3

80000 München

 

Per Boten

Ernst Meier (Mieter)

Christine Meier (Mieter)

Meierstraße 3

80100 München

München, den 10.3.2015

 

Mietverhältnis Meierstraße 3 in 80100 München

Abmahnung wegen Störung des Hausfriedens

 

Sehr geehrte Frau Meier, sehr geehrter Herr Meier,[14]

 

mit Mietvertrag vom 14.3.2011 haben Sie die Wohnung Meierstraße 3 in München gemietet. Die anderen Hausbewohner haben sich bei uns wiederholt wegen erheblicher Lärmbelästigung, insbesondere in den Ruhezeiten und in der Nacht, beschwert.

 

Es handelt sich im Einzelnen um folgende Vorfälle:

 

Am 4.3.2015 von 23:00 bis 01:00 Uhr haben Sie durch lautes Abspielen von Tonwiedergabegeräten alle anderen Hausbewohner erheblich gestört. Diese konnten nicht einschlafen bzw. sind aus dem Schlaf geweckt worden.

Am 8.3.2015 von 1:15 bis 2:30 Uhr war wiederholt lautes Geschrei und lautes Gepolter aus Ihrer Wohnung zu hören. Dadurch haben Sie die Nachtruhe der anderen Mitbewohner, insbesondere der im dritten Stock, wiederum erheblich gestört.

 

(…)

 

Uns liegen schriftliche Aufzeichnungen über die gerügten Störungen vor.

 

Wir fordern Sie auf, sich zukünftig vertragsgemäß zu verhalten und keinen ruhestörenden Lärm mehr zu verursachen. Sollten Sie Ihr vertragswidriges Verhalten fortsetzen, müssen Sie nicht nur mit einer Unterlassungsklage, sondern auch mit einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund oder einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses rechnen.

 

Mit freundlichen Grüßen

 

 

Franz Müller (Vermieter)

Eva Müller (Vermieter)

1.3   Abmahnung wegen Verletzung der Obhuts- und Sorgfaltspflichten

Mit Übernahme der Mietwohnung trifft den Mieter hinsichtlich der Mietsache eine allgemeine Obhuts- und Sorgfaltspflicht. Er muss die Mietsache pfleglich und sorgfältig behandeln und nach Möglichkeit vor Schäden bewahren. Deshalb gehört es auch zu seinen Pflichten, dem Vermieter Schäden unverzüglich anzuzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB[15]).

Gegen voraussehbare Schäden hat der Mieter geeignete Vorkehrungen zu treffen, zum Beispiel muss er die Räume regelmäßig reinigen, ausreichend heizen und lüften sowie bei Regen die Fenster schließen.

Achtung

Bei längerer Abwesenheit, zum Beispiel Urlaub, muss der Mieter einen Dritten mit der Wahrnehmung seiner Obhutspflichten beauftragen.

1.3.1   Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung

Häufiger Anlass für Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter sind Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung, insbesondere Schimmelbildung. Die Ursachen hierfür können entweder das Wohnverhalten des Mieters, vor allem unzureichendes Heizen und Lüften, oder ein Baumangel sein. Liegt die Ursache in der Bausubstanz, darf der Mieter die Miete mindern. Zudem kommen in diesem Fall Schadensersatzansprüche des Mieters wegen Gesundheitsgefährdung sowie eine fristlose Kündigung durch den Mieter in Betracht. Hat dagegen falsches Wohnverhalten des Mieters den Schaden ausgelöst, kann der Vermieter Unterlassung oder Schadensersatz verlangen; er kann auch kündigen. Häufig liegen beide Ursachen vor. Letztlich kann nur ein Sachverständiger für Bauschäden den Ursprung eindeutig feststellen.

Dem Mieter ist zumutbar, die Wohnung zur ausreichenden Belüftung dreimal pro Tag querzulüften (OLG Frankfurt, Urteil v. 11.2.2000, 19 U 7/99). Dies ist auch für einen berufstätigen Mieter zumutbar. So kann morgens vor Verlassen des Hauses ein- bis zweimal gelüftet werden, am Nachmittag nach Rückkehr von der Arbeit und am Abend (LG Frankfurt/M., Urteil v. 7.2.2012, 2-17 S 89/11). Übermäßiges Lüften zur Vermeidung von Feuchtigkeitsschäden, zum Beispiel siebenmal pro Tag, ist dagegen nicht Pflicht des Mieters (LG Dortmund, Urteil v. 20.11.2007, 1 S 49/07).[16]

Schimmel bildet sich häufig hinter Möbeln. Mietwohnungen müssen in bauphysikalischer Hinsicht so beschaffen sein, dass bei einem Abstand der Möbel von der Zimmerwand von nur wenigen Zentimetern keine Feuchtigkeitserscheinungen auftreten können. Mangels abweichender Vereinbarung sind Mieter daher nicht verpflichtet, beim Aufstellen von Möbeln einen Mindestabstand von fünf Zentimetern oder mehr einzuhalten (LG Mannheim, Urteil v. 14.2.2007, 4 S 62/06; LG Münster, Urteil v. 22.3.2011, 3 S 208/10).

Feuchtigkeitsschäden treten oft nach Modernisierungsmaßnahmen auf, zum Beispiel nach dem Austausch von Holzfenstern gegen isolierverglaste Kunststofffenster.

Achtung

Nach dem Einbau neuer Isolierglasfenster muss der Vermieter den Mieter konkret darauf hinweisen, wie dieser zukünftig sein Heiz- und Lüftungsverhalten den geänderten Verhältnissen anzupassen hat (LG München I, Urteil v. 8.3.2007, 31 S 14459/06). Entsprechende Informationen hierzu gibt es beim Hersteller oder Handwerker.

Folgende Sachverhalte können Anhaltspunkte für falsches Wohnverhalten des Mieters sein, insbesondere für unzureichendes Heizen und Lüften:[17]

  • Beim Vormieter trat kein Schimmel auf.

  • Die Heizkosten in der betreffenden Wohnung sind wesentlich geringer als der Durchschnittsverbrauch im Anwesen oder der vorangegangenen Heizperiode.

  • Der Mieter trocknet Wäsche in der Wohnung.

  • Die Fenster und Heizkörper sind zugestellt.

  • Der Mieter ist oft verreist.

  • In der Wohnung werden viele Pflanzen gegossen.

Dagegen können folgende Sachverhalte Anhaltspunkte dafür sein, dass die Ursache für Feuchtigkeitsschäden in der Bausubstanz liegt:

  • Alte Holzfenster wurden gegen neue isolierverglaste Kunststofffenster ausgetauscht.

  • Die Heizanlage hat eine zu geringe Leistung.

  • Das Dach ist undicht.

  • Das Mauerwerk ist unzureichend isoliert.

Tipp

Bei Neubauten dauert es eine gewisse Zeit, bis das Mauerwerk austrocknet. Wenn der Neubau erst kurz vor der Heizperiode fertiggestellt wurde, kann ein um 15 bis 20 % erhöhter Wärmemehrbedarf bestehen. Der Vermieter sollte den Mieter darauf hinweisen.

Bei einem Streit bezüglich Schimmelbildung muss zunächst der Vermieter beweisen, dass die Ursache für die Feuchtigkeitsschäden nicht in der Bausubstanz liegt, zum Beispiel im Aufsteigen von Feuchtigkeit im Mauerwerk. Gelingt ihm dies, ist es Sache des Mieters zu beweisen, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammen (BGH, Urteil v. 10.11.2004, XII ZR 71/01).

Dem Vermieter obliegen also zunächst die Darlegung und der Beweis, dass keine ursächlichen Baumängel vorliegen und insbesondere der Zustand von Heizung, Fenstern und Türen das Entstehen der Feuchtigkeitsschäden nicht ausgelöst hat. Kann der Vermieter diesen Nachweis erbringen, obliegt es dem Mieter, konkret darzulegen, dass weder die Art der Ausstattung der Wohnung mit Möbeln noch seine Heizgewohnheiten oder sein Lüftungsverhalten für die Feuchtigkeitsschäden ursächlich sind.[18]

Tipp

Ein Sachverständigengutachten über die Feststellung der Ursache von Schimmel kann teuer werden. Ist sich der Vermieter nicht ganz sicher, dass die Feuchtigkeitsschäden allein durch das Heizungs- und Lüftungsverhalten des Mieters verursacht wurden, sollte er zunächst versuchen, mit dem Mieter eine einvernehmliche Einigung herbeizuführen.

1.3.2   Einfordern der Sorgfaltspflichten

Verstößt der Mieter gegen seine Sorgfaltspflichten, kann der Vermieter nach erfolgloser Abmahnung Unterlassung des vertragswidrigen Verhaltens verlangen und ggf. eine Kündigung aussprechen.

MUSTER: Abmahnung wegen Verletzung der Sorgfaltspflichten

Franz Müller (Vermieter)

Eva Müller (Vermieter)

Müllerstraße 3

80000 München

 

Per Boten

Ernst Meier (Mieter)

Christine Meier (Mieter)

Meierstraße 3

80100 München

München, den 18.3.2015

 

Mietverhältnis Meierstraße 3 in 80100 München

Abmahnung wegen Verletzung der Sorgfaltspflichten

 

Sehr geehrte Frau Meier, sehr geehrter Herr Meier,

 

mit Mietvertrag vom 14.3.2006 haben Sie die Wohnung Meierstraße 3 in München gemietet. Sie haben uns am 12.3.2015 angezeigt, dass Sie Schimmel in der Wohnung haben. Am 15.3.2015 fand deshalb eine Wohnungsbesichtigung statt. Bei der Wohnungsbesichtigung waren Sie, der Hausverwalter X und wir anwesend.[19]

 

Wir stellten folgende Feuchtigkeitsschäden und Schimmel in Ihrer Wohnung fest.

  • Küche: Auf der Innenseite des Fensterrahmens ist Schimmel. Bei der Ortsbegehung befand sich Schwitzwasser auf der Innenseite der Fensterscheibe.

  • Bad: Sämtliche Silikonfugen sind schwarz verfärbt.

  • Wohnzimmer: In der rechten und linken Ecke über dem Fenster finden sich jeweils auf einer Fläche von etwa ..... Quadratzentimetern Schwarzverfärbungen.

Die Feuchtigkeits- und Schimmelschäden sind allein auf Ihr vertragswidriges Verhalten zurückzuführen.

 

Sie sind verpflichtet, Ihre Wohnung ausreichend zu lüften und zu heizen. Hierzu gehört, dass Sie die Wohnung mindestens dreimal pro Tag stoßlüften und dafür sorgen, dass eine angemessene Zimmertemperatur vorherrscht.

 

Wir fordern Sie deshalb auf, zukünftig ausreichend zu lüften und zu heizen, und die Feuchtigkeitsschäden umgehend, jedoch

 

spätestens bis 15.4.2015

 

fachgerecht zu beseitigen. Wir werden die Wohnung dann nochmals besichtigen, um die fachgerechte Schadensbeseitigung sowie Ihr Heiz- und Lüftverhalten zu überprüfen. Zudem behalten wir uns ausdrücklich vor, weitere Schäden geltend zu machen.

 

Wenn Sie dieser Aufforderung nicht nachkommen, müssen Sie mit einer Kündigung des Mietverhältnisses rechnen.

 

Mit freundlichen Grüßen

 

 

Franz Müller (Vermieter)

Eva Müller (Vermieter)

1.4   Abmahnung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung

Der Mieter muss die Erlaubnis des Vermieters einholen, bevor er einen Dritten in seine Wohnung aufnimmt oder die Wohnung ganz oder teilweise einer anderen Person zum selbstständigen Gebrauch überlässt. Andernfalls riskiert er nach erfolgloser Abmahnung die Kündigung.[20]

1.4.1   Erlaubnis für eine Gebrauchsüberlassung

Bei der Gebrauchsüberlassung muss der Vermieter unterscheiden, ob der Mieter nur einen Teil seiner Wohnung einem anderen überlässt oder die gesamte Wohnung. Im ersten Fall hat der Mieter möglicherweise einen Anspruch auf eine Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung. Im zweiten Fall kann der Vermieter frei entscheiden, ob er seine Erlaubnis erteilt.

Eltern, Ehegatten und Kinder darf der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters in die Wohnung mit aufnehmen, denn nächste Familienangehörige sind keine Dritten. Das gilt auch für Personal. Allerdings darf der Mieter nicht so viele Personen aufnehmen, dass die Wohnung überbelegt ist.

Will der Mieter seinen Lebensgefährten in die Wohnung aufnehmen, benötigt er die Erlaubnis des Vermieters. Der Vermieter muss diese Erlaubnis aber im Regelfall erteilen (BGH, Urteil v. 5.11.2003, VIII ZR 371/02).

Anspruch auf Erteilung der Gestattung der Gebrauchsüberlassung hat ein Mieter, wenn

  • er den Vermieter um Erlaubnis fragt und dabei eine konkrete Person benennt und

  • er ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung hat und

  • er die Wohnung nicht vollständig einem anderen überlassen will.

Das berechtigte Interesse muss nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein. Dabei kann es sich um wirtschaftliche oder persönliche Gründe handeln.[21]

Beispiel

Bei berufsbedingter Abwesenheit ist der Wunsch nach einer Entlastung von berufsbedingt erhöhten Wohn- und Reisekosten ein berechtigtes Interesse in Bezug auf die Gebrauchsüberlassung im Wege der Untervermietung eines Teils der Wohnung (BGH, Urteil v. 23.11.2005, VIII ZR 4/05). Dementsprechend hat ein Mieter, der befristet im Ausland tätig ist, einen Anspruch auf Gestattung der teilweisen Untervermietung. Hierbei reicht es aus, wenn ein Zimmer in einer größeren Wohnung von der Untervermietung ausgenommen ist und dieses nur gelegentlich für eigene Übernachtungen oder zur Lagerung von Einrichtungsgegenständen genutzt werden soll. Verweigert der Vermieter zu Unrecht eine vom Mieter verlangte Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung, kann der Mieter für die entgangenen Untermieten Schadensersatz verlangen (BGH, Urteil v. 11.6.2014, VIII ZR 349/13).

Die Darlegungs- und Beweislast für ein berechtigtes Interesse und dass dieses nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist, trägt der Mieter.

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