Logo weiterlesen.de
Mietminderung und Mietmängel

Inhaltsverzeichnis

  1. Hinweis zum Urheberrecht
  2. Impressum
  3. Einleitung
  4. 1   Mangelbegriff
    1. 1.1   Hauptpflichten der Mietparteien (§ 535 BGB)
      1. 1.1.1   Pflichten des Vermieters
      2. 1.1.2   Pflichten des Mieters
      3. 1.1.3   Folge bei Pflichtverstoß
    2. 1.2   Sachmangel
      1. 1.2.1   Vertragsgemäßer Zustand
      2. 1.2.2   Konkludente Beschaffenheitsvereinbarung
      3. 1.2.3   Vertragsgemäßer Zustand in sonstigen Fällen
      4. 1.2.4   Fallgruppen für Sachmängel
      5. 1.2.5   Nachrüstpflicht des Vermieters
      6. 1.2.6   Erhaltungsanspruch
    3. 1.3   Rechtsmangel
    4. 1.4   Zugesicherte Eigenschaft
      1. 1.4.1   Energieausweis
      2. 1.4.2   Wohnflächenangaben
  5. 2   Mietminderung
    1. 2.1   Höhe der Mietminderung
    2. 2.2   Bemessungsgrundlage der Minderung
    3. 2.3   Berücksichtigung der Minderung bei der Betriebskostenabrechnung
  6. 3   Ausschluss der Minderung
    1. 3.1   Unerheblichkeit des Mangels
    2. 3.2   Kenntnis des Mieters
      1. 3.2.1   Kenntnis bei Vertragsabschluss
      2. 3.2.2   Kenntnis bei Annahme des Mietobjekts
      3. 3.2.3   Kenntnis während der Mietzeit
    3. 3.3   Schadensverursachung durch den Mieter
      1. 3.3.1   Vertragsgemäßer Gebrauch
      2. 3.3.2   Zustand der Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses
    4. 3.4   Der Mieter vereitelt Erhaltungsmaßnahmen
    5. 3.5   Ausschluss der Minderung bei energetischer Modernisierung
      1. 3.5.1   Energetische Modernisierung
      2. 3.5.2   Gemischte Maßnahmen
      3. 3.5.3   Dreimonatsfrist
    6. 3.6   Vertraglicher Minderungsausschluss
      1. 3.6.1   Individualklausel/Formularklausel
      2. 3.6.2   Gewerbemietvertrag
      3. 3.6.3   Wohnraummietvertrag
      4. 3.6.4   Garantiehaftung
    7. 3.7   Modernisierungsvereinbarung
  7. 4   Rechte des Vermieters
    1. 4.1   Besichtigungs-/Betretungsrecht
    2. 4.2   Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen
      1. 4.2.1   Bestimmungsrecht des Vermieters
      2. 4.2.2   Unberechtigte Selbstvornahme des Mieters
      3. 4.2.3   Berechtigte Selbstvornahme des Mieters
    3. 4.3   Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen
    4. 4.4   Abmahnung
      1. 4.4.1   Form/Frist
      2. 4.4.2   Inhalt
      3. 4.4.3   Einzelfälle
    5. 4.5   Kündigung
      1. 4.5.1   Ordentliche Kündigung des Vermieters
      2. 4.5.2   Außerordentliche fristlose Kündigung des Vermieters
    6. 4.6   Schadensersatzanspruch des Vermieters
  8. 5   Besonderheiten bei Lärm
    1. 5.1   Ursachen von Störungen durch Lärm
    2. 5.2   Ruhezeiten/Zimmerlautstärke
    3. 5.3   Bewertung von Lärm
    4. 5.4   Einzelfälle
      1. 5.4.1   Wohngeräusche
      2. 5.4.2   Baulärm
      3. 5.4.3   Kinderlärm
      4. 5.4.4   Tierlärm
    5. 5.5   Vorgehensweise bei Lärmbelästigungen
      1. 5.5.1   Störung durch Mieter
      2. 5.5.2   Störung durch Dritte
      3. 5.5.3   Rechtmäßiger Lärm
    6. 5.6   Beweislast
  9. 6   Besonderheiten bei Feuchte und Schimmel
    1. 6.1   Ursachen von Schimmel- und Feuchteschäden
      1. 6.1.1   Anhaltspunkte für ein falsches Heiz- und Lüftverhalten des Mieters
      2. 6.1.2   Anhaltspunkte für bauseitige Ursachen
      3. 6.1.3   Energetische Modernisierung
      4. 6.1.4   Richtiges Lüften
      5. 6.1.5   Reaktionsmöglichkeiten des Vermieters
    2. 6.2   Beweislage
    3. 6.3   Fogging
  10. 7   Umweltgifte
    1. 7.1   Elektrosmog
    2. 7.2   Legionellen
      1. 7.2.1   Anwendungsbereich der Trinkwasserverordnung
      2. 7.2.2   Was ist Trinkwasser?
      3. 7.2.3   Anforderungen an das Trinkwasser
      4. 7.2.4   Gewährleistungsrechte des Mieters
    3. 7.3   Sonstige Gifte
  11. 8   Vorgehensweise des Vermieters
    1. 8.1   Klagearten
      1. 8.1.1   Zahlungsklage
      2. 8.1.2   Räumungsklage
      3. 8.1.3   Duldungsklage
      4. 8.1.4   Unterlassungsklage
      5. 8.1.5   Selbstständiges Beweisverfahren
      6. 8.1.6   Vorläufiger Rechtsschutz
    2. 8.2   Beweislast
  12. 9   Pflichten und Rechte des Mieters
    1. 9.1   Pflichten des Mieters
      1. 9.1.1   Anzeigepflicht
      2. 9.1.2   Duldungspflicht
      3. 9.1.3   Ankündigung der Minderung
      4. 9.1.4   Fristsetzung
    2. 9.2   Rechte
      1. 9.2.1   Minderung
      2. 9.2.2   Schadensersatz
      3. 9.2.3   Aufwendungsersatzanspruch
  13. 10   Mietminderungstabelle
  14. Abkürzungsverzeichnis
  15. Literaturverzeichnis
  16. Arbeitshilfenverzeichnis
  17. Stichwortverzeichnis
  18. Arbeitshilfen online

[1]

Hinweis zum Urheberrecht

Abbildung

Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

Einleitung

Das Mietverhältnis stellt ein Dauerschuldverhältnis dar. Die Mietparteien sind auf kürzere oder längere Zeit vertraglich miteinander verbunden. Während der Dauer des Mietverhältnisses kann es zu mehr oder weniger starken Veränderungen der Mietsache oder der Wohn- und Nutzungsverhältnisse kommen, sei es durch Eingriffe des Mieters, des Vermieters oder durch Dritte. Daneben können Immissionen, zum Beispiel Lärm, Staub oder Strahlung, den Gebrauchswert der Mieträume und das Wohlbefinden der Mieter beeinflussen, ohne dass an der Bausubstanz der Mietsache Änderungen festzustellen sind. Bauliche Veränderungen oder Beschädigungen am Mietobjekt können ebenfalls dazu führen, dass das Verhältnis der Vertragsparteien negativ beeinflusst wird, zum Beispiel durch eine Baustelle.[2]

Die Frage, ob die Mietsache mangelhaft ist und der Mieter daraus Gewährleistungsrechte herleiten kann, birgt in der Mietberatungspraxis ein hohes Konfliktpotenzial. Ist nämlich ein Mangel an der Mietsache vorhanden, so trifft den Vermieter grundsätzlich die Instandhaltungspflicht, während der Mieter neben dem Anspruch auf Mängelbeseitigung meist Gewährleistungsrechte geltend machen kann. Als Gewährleistungsrechte des Mieters kommen Mietminderung, Schadens- und Aufwendungsersatzansprüche oder auch der Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung in Betracht.

Das vorliegende Fachbuch befasst sich daher schwerpunktmäßig mit den Fragen:

  • Wann liegt ein Mangel vor?

  • Steht dem Mieter ein Minderungsrecht zu?

  • Welche Rechte und Pflichten hat der Vermieter?

Das Buch gibt hierauf umfassend Antwort und orientiert sich dabei an zahlreichen Fällen aus der Praxis. Berücksichtigt werden selbstverständlich die aktuelle Rechtsprechung und Gesetzgebung. Die Arbeitshilfen online leisten darüber hinaus praktische Unterstützung.

 

München, Mai 2014

Birgit Noack und Martina Westner

1   Mangelbegriff

Die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten knüpft an das Vorliegen eines Mangels an der Mietsache an. Die rechtliche Beurteilung und Behandlung eines Sachverhalts hängt daher maßgeblich davon ab, ob das Bestehen eines Mangels bejaht werden kann oder nicht.[3]

1.1   Hauptpflichten der Mietparteien (§ 535 BGB)

Verstöße gegen vertragliche oder gesetzliche Verpflichtungen können zu Ansprüchen der jeweiligen Vertragspartner führen. Um zu prüfen, ob ein entsprechender Verstoß und in der Folge eventuell ein Mangel an der Mietsache vorliegt, muss zunächst geklärt werden, welche Pflichten und Aufgaben der Vermieter bzw. der Mieter zu erfüllen hat.

1.1.1   Pflichten des Vermieters

Zu den Hauptpflichten des Vermieters aus dem Mietverhältnis zählt zum einen die Verpflichtung zur Überlassung der Mietsache und zum anderen die Erhaltung der Mietsache (§ 535 Abs. 1 BGB). Danach hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Den Vermieter trifft daher grundsätzlich die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht im Bezug auf die Mietsache. Der Vermieter ist stets dafür verantwortlich, dass der Gebrauch der Mietsache während der gesamten Mietdauer für den Mieter uneingeschränkt möglich ist.

Die Beantwortung der Frage, welche Räume und Bereiche eines Anwesens oder Grundstücks zur Mietsache gehören, richtet sich nach den zwischen den Parteien im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen. Was zur Mietsache gehört, ist – sofern keine eindeutigen Vereinbarungen getroffen wurden – durch Auslegung zu ermitteln (§§ 157[4], 242 BGB). Aus der Tatsache, dass der Vermieter über einen längeren Zeitraum hinweg die Nutzung von Grundstücksteilen oder Räumen durch den Mieter geduldet hat, kann nicht hergeleitet werden, dass diese nunmehr zum Vertragsgegenstand zählen. Es handelt sich bei einer solchen Duldung durch den Vermieter in der Regel nur um eine Gestattung, die jederzeit widerrufen werden kann (vgl. KG Berlin, Urteil vom 1.12.2008, 8 U 121/08, WuM 2009, 654).

1.1.2   Pflichten des Mieters

Die Hauptpflicht des Mieters besteht darin, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu zahlen (§ 535 Abs. 2 BGB). Die Fälligkeit der Mietzahlung ergibt sich für Mietverträge über Wohnraum aus § 556b Abs. 1 BGB und für Geschäftsraummietverträge aus § 555b Abs. 1 und § 579 Abs. 2 BGB. Danach muss die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte entrichtet werden. Üblicherweise ist die Mietzahlung vom Mieter monatlich geschuldet, sodass sie am dritten Werktag eines Monats im Voraus fällig wird. Mit Ablauf des dritten Werktags gerät der Mieter bei Nichtzahlung der Miete in Verzug. Der Samstag zählt dabei nicht als Werktag (BGH, Urteil vom 13.7.2010, VIII ZR 129/09, WuM 2010, 495).

Wichtig

Über die im Gesetz als Hauptpflichten genannten Verpflichtungen hinaus treffen Vermieter und Mieter Nebenpflichten. Werden diese Pflichten nicht eingehalten, kann dies auch zu Ansprüchen der jeweiligen Vertragspartner führen, zum Beispiel wenn falsches Wohn- und Heizverhalten des Mieters zu Feuchtigkeitsschäden führt oder wenn der Vermieter die Wartung der Heizung unterlässt, sodass die Anlage ausfällt mit der Folge, dass die Räume unbeheizt sind.[5]

1.1.3   Folge bei Pflichtverstoß

Verstößt der Vermieter gegen die Verpflichtung, den Gebrauch der Mietsache zu gewähren und sie in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB), liegt ein Mangel vor. Der Mieter ist bei Vorliegen eines Mangels grundsätzlich berechtigt, Gewährleistungsansprüche geltend zu machen. Dazu stehen dem Mieter folgende Rechte zu:

  • Mietminderung (§ 536 BGB)

  • Schadensersatzanspruch (§ 536a Abs. 1 BGB)

  • Aufwendungsersatzanspruch (§ 536a Abs. 2 BGB)

  • Außerordentliche Kündigung (§ 543 Abs. 3 Satz 2 BGB)

Verstößt der Mieter gegen seine Verpflichtung, die Miete pünktlich zu zahlen, kann der Vermieter den Mieter abmahnen und bei weiteren Verstößen gegen die rechtzeitige Zahlungspflicht das Mietverhältnis ordentlich oder ggf. außerordentlich fristlos kündigen. Zahlt der Mieter die Miete gar nicht, so kann der Vermieter, wenn die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorliegen, das Mietverhältnis ohne vorherige Abmahnung fristlos kündigen. Er kann das Mietverhältnis aber auch ordentlich kündigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB; siehe auch Kapitel 4.5). Sowohl die nicht rechtzeitige als auch die unterbliebene Zahlung können zum Ausspruch der Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter führen.[6]

1.2   Sachmangel

Die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen, so auch von Mietminderung, setzt voraus, dass ein Mangel an der Mietsache vorliegt. Die Mietsache ist mangelhaft, wenn sie zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Fehler aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, oder wenn während der Mietzeit ein solcher Fehler entsteht (§ 536 Abs. 1 BGB).

Inwieweit die Mietsache mit einem Mangel bzw. Fehler behaftet ist, wird anhand des vertraglich vereinbarten Zustands und des vereinbarten Mietzwecks bewertet. Maßgeblich ist hierbei, welche Beschaffenheit und welche Eigenschaften Vermieter und Mieter für das Mietobjekt bei Vertragsabschluss festgelegt haben. Der „Sollzustand“ beschreibt danach die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch, das heißt, wie sich die Parteien den Zustand der Mietsache vorstellen. Eine Abweichung von diesem „Sollzustand“ wird als „Istzustand“ bezeichnet. Nur wenn der „Istzustand“ vom „Sollzustand“ negativ abweicht, das heißt, zu Lasten des Mieters, liegt ein Mangel der Mietsache vor (sogenannter subjektiver Fehlerbegriff; OLG Celle, RE vom 19.7.1984, 2 UH 1/84, WuM 1985, 9; Schmidt-Futterer, § 536 Rn 19).

Wichtig

Maßgeblich für die Beantwortung der Frage, ob ein Mangel vorliegt, sind die von den Parteien getroffenen vertraglichen Vereinbarungen. Es kommt daher nicht darauf an, was unter objektiven Gesichtspunkten als mangel- oder fehlerhaft angesehen wird.

Beispiel

Der Vermieter vermietet eine Wohnung, in der sich ein 20 Jahre alter Teppichboden befindet. Der Mieter mietet diese Wohnung in Kenntnis des alten bzw. schlechten Zustands des Bodens an. Objektiv gesehen ist die Wohnung mit einem Mangel behaftet, da sie einen abgenutzten, beschädigten Bodenbelag aufweist. Subjektiv gesehen ist jedoch als Vertragsobjekt eine Wohnung mit altem Bodenbelag vermietet. Der „Istzustand“ weicht daher nicht vom „Sollzustand“ der Mietsache ab, ein Mangel liegt nicht vor (LG Köln, Beschluss vom 6.7.2004, 1 S 122/04, WuM 2005, 240).[7]

Mietet der Mieter eine sanierungsbedürftige Wohnung an, so hat er sich bewusst für dieses Objekt und dessen Zustand entschieden, sodass als vertragsgemäßer Zustand gerade auch die Sanierungsbedürftigkeit der Mietsache vereinbart ist. Nach objektiven Kriterien sind jedoch sanierungsbedürftige Mieträume in der Regel als mangelhaft anzusehen.

Als Mangel bzw. Fehler einer Mietsache kommen der Sachmangel (§ 536 Abs. 1 BGB), der Rechtsmangel (§ 536 Abs. 3 BGB) oder das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft (§ 536 Abs. 2 BGB) in Betracht.

1.2.1   Vertragsgemäßer Zustand

Weichen die tatsächlichen Verhältnisse („Istzustand“) von denjenigen ab, die mietvertraglich geschuldet sind („Sollzustand“), ist ein Mangel an der Mietsache vorhanden. Der Fehlerbegriff knüpft an den vertraglich geschuldeten Zustand an. Wichtig ist es deshalb bei Abschluss eines Mietvertrags, darauf zu achten, den Mietgegenstand so genau wie möglich zu definieren. Das erfolgt meist dadurch, dass Vereinbarungen beispielsweise über die Beschaffenheit, den Zustand und die Ausstattung der Mietsache getroffen werden. Je genauer und präziser die Beschreibung des Mietobjekts erfolgt, desto besser kann im Streitfall beurteilt werden, ob eine Abweichung oder Veränderung vom vereinbarten Zustand des Mietobjekts eingetreten ist.[8]

Wichtig

Durch ein sorgfältig ausgefülltes Vertragsformular sowie entsprechende Zusätze können beide Vertragspartner sichergehen, dass ausreichend dokumentiert wird, was als Mietsache und als vertraglich vereinbarter Zustand gelten soll.

Mietvertragsformulare sehen vor, dass neben der Bezeichnung der Vertragsparteien und der Adressenangaben weitere Beschreibungen des Mietobjekts durch das Ausfüllen von Lückentexten eingetragen werden können, zum Beispiel Angaben zur Anzahl und Art der Räume oder zum Nutzungszweck. Darüber hinaus können Räume, Anlagen oder Grundstücksteile, die dem Mieter zur Mitbenutzung zur Verfügung stehen sollen, im Mietvertrag bezeichnet werden, zum Beispiel Terrasse, Garten, Fahrradkeller, Schwimmbad.

Zur Mietsache zählen darüber hinaus, ohne dass dies im Mietvertrag vermerkt werden muss, Gemeinschaftsräume. Diese stehen dem Mieter grundsätzlich zur Mitbenutzung zur Verfügung, zum Beispiel Treppenhaus, Wasch- und Trockenräume, Zugänge, Aufzugsanlage oder Ähnliches. Ausstattungen und Einrichtungen, mit denen die Mieträume bei Vermietung versehen sind, zählen ebenfalls zur Mietsache, zum Beispiel Waschbecken, Armaturen, Heizung, Fliesen, Bodenbeläge oder auch Küchengeräte.[9]

Hat ein Mieter dagegen von einem Vormieter oder dem Vermieter selbst Gegenstände oder Einrichtungen abgelöst, stehen diese Sachen im Eigentum des Mieters. Der Mieter hat in der Regel durch Zahlung eines Geldbetrags Einrichtungsgegenstände gekauft, sodass er durch die Ablösevereinbarung Eigentümer des Kaufgegenstands geworden ist. Für Schäden oder Mängel an diesen erworbenen Gegenständen ist daher allein der Mieter verantwortlich, den Vermieter trifft diesbezüglich keine Erhaltungspflicht. Dies gilt selbstverständlich auch für Gegenstände, die der Mieter selbst in die Mietsache eingebracht oder mit denen er die Mieträume ausgestattet hat.

Beispiel

Der neue Mieter einigt sich mit dem bisherigen Mieter dahingehend, dass dieser die Küchenausstattung gegen einen Kaufpreis von 1.500,00 Euro in der Wohnung belässt. Der neue Mieter erwirbt durch Zahlung der Ablöse bzw. des Kaufpreises die Kücheneinrichtung zu Eigentum.

Gleiches gilt, wenn der bisherige Mieter die Küchenausstattung nicht gegen Zahlung einer Ablösesumme, sondern gegen Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den neuen Mieter diesem überlässt.

Haben bisheriger und neuer Mieter entsprechende Ablöse- oder Abstandsvereinbarungen getroffen, sollte sich auch der Vermieter diese unbedingt in schriftlicher Form aushändigen lassen. Er kann dann im Zweifel beweisen, dass zum Beispiel die Küchengeräte gerade nicht zum Vertragsgegenstand gehören und somit eine Erhaltungspflicht hinsichtlich dieser Geräte seinerseits nicht besteht.[10]

Alternativ kann der Vermieter einen entsprechenden Hinweis in den Mietvertrag aufnehmen:

„Die vorhandene Einbauküche bestehend aus Herd, Spülmaschine, Kühlschrank, Ober- und Unterschränke ist Eigentum des Mieters.“

Oder:

„Die Einbauschränke im Flur und im Schlafzimmer sind Eigentum des Mieters.“

Wenn ein neuer Mieter durch entsprechende Vereinbarungen mit dem Vormieter Einrichtungen übernimmt, sollte der Vermieter bei Vertragsabschluss zudem eine Klausel aufnehmen, wonach er nicht verpflichtet ist, die vom Mieter abgelösten Einrichtungen oder Gegenstände bei Beendigung des Mietverhältnisses zu übernehmen.

„Der Vermieter ist bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht verpflichtet, dem Mieter gehörende Gegenstände, Einrichtungen oder vom Mieter vorgenommene bauliche Veränderungen abzulösen.“

Die dem Vermieter obliegende Erhaltungspflicht (§ 535 Abs. 1 BGB) umfasst alles, was zur Mietsache gehört. Nicht nur muss der Vermieter die vermieteten Räume instand setzen, er hat auch für die notwendige Erhaltung des Gebäudes und des Grundstücks Sorge zu tragen. Wenn ein Baum, der auf dem Grundstück steht, bruchgefährdet ist, obliegt es dem Vermieter, diese Gefährdung zu beseitigen. Sind Dachziegel locker oder ist die Fassade beschädigt, trifft auch diesbezüglich den Vermieter die Verpflichtung zur Reparatur.

Die Durchführung von Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen fällt ebenfalls unter die Erhaltungspflicht des Vermieters gemäß § 535 Abs. 2 BGB[11]. Der Vermieter trägt grundsätzlich das umfassende Risiko für die Instandhaltung bzw. Instandsetzung der Mietsache. Allerdings finden sich in den meisten Mietverträgen Klauseln, die die Kosten für Kleinreparaturen und die Durchführung von Schönheitsreparaturen dem Mieter auferlegen. Sind die entsprechenden Vertragsklauseln wirksam, übertragen sie insoweit dem Mieter solche Pflichten, die ohne diese Klauseln den Vermieter treffen würden.

Wichtig

Die Festlegung und Definition des vertragsgemäßen Zustands ist wichtig, um entscheiden zu können, ob eine Abweichung und somit ein Mangel vorliegt oder nicht. Darüber hinaus kommt es für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweist, in erster Linie auf die von den Mietvertragsparteien vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung an. Nicht maßgebend ist, ob bestimmte technische Normen eingehalten wurden (BGH, Urteil vom 6.10.2004, VIII ZR 355/03, WuM 04, 715).

Ratsam ist es außerdem, dass bei Beginn des Mietverhältnisses, das heißt bei Übergabe der Mieträume an den Mieter, ein Übergabeprotokoll erstellt wird. Hierin sind ebenfalls Beschreibungen des Mietobjekts aufzunehmen, sodass der Zustand, die Ausstattung und die Beschaffenheit der Mieträume bei der Übergabe festgehalten werden. Im Streitfall lässt sich so leichter beweisen, in welchem tatsächlichen Zustand der Mieter die Mietsache übergeben bekommen hat. Hiervon kann es abhängen, ob ein Gewährleistungsausschluss zu Lasten des Mieters vorliegt oder nicht. Der Mieter kann Mietminderung, Schadens- und Aufwendungsersatzansprüche dann nicht geltend machen, wenn er bei Annahme der Mietsache, also bei Übergabe, den Mangel bereits kannte (§ 536b Satz 3 BGB[12]; vgl. Kapitel 3.2).

Im Übergabeprotokoll sollen darüber hinaus vorhandene Einrichtungsgegenstände und deren Zustand sowie vorliegende Schäden an der Mietsache dokumentiert werden. Diese Feststellungen können hilfreich sein, wenn es darum geht festzustellen, in welchem tatsächlichen Zustand sich die Mieträume bei der Übergabe befunden haben, zum Beispiel neuwertig, schlecht, verkratzt etc.

1.2.2   Konkludente Beschaffenheitsvereinbarung

Problematisch sind diejenigen Streitigkeiten, bei denen sich aus dem Mietvertrag und dem Protokoll keine Angaben zur Ausstattung oder zum Zustand der Mietsache entnehmen lassen. In diesen Fällen ist es schwierig, den vertragsgemäßen Zustand zu definieren. Hierzu hat der BGH entschieden, dass mietvertragliche Abreden zur Beschaffenheit der Mietsache auch konkludent getroffen werden können. Dies kann in der Form erfolgen, dass der Mieter dem Vermieter bestimmte Anforderungen an die Mietsache zur Kenntnis bringt und dieser zustimmt bzw. hierauf zustimmend reagiert. Allerdings genügen einseitige Vorstellungen des Mieters noch nicht, um von einer konkludenten Vereinbarung ausgehen zu können (BGH, Urteil vom 23.9.2009, VIII ZR 300/08, WuM 2009, 659). Maßgeblich sind die jeweiligen Umstände des Einzelfalls. So kann zum Beispiel die Vereinbarung einer niedrigen Miete darauf hindeuten, dass ein schlechter baulicher Zustand des Mietobjekts ausgeglichen werden soll und die vorhandenen Mängel somit als vertraglich vereinbart gelten. Ebenso muss der Mieter einer Altbauwohnung mit Feuchtigkeit und Nässe im Keller rechnen, ohne dass dies ausdrücklich im Mietvertrag vermerkt ist (LG Berlin, Urteil vom 7.1.2011, 67 S 61/10, GE 2011, 408; AG Ansbach, Urteil vom 5.2.2013, 2 C 2268/11, ZMR 2013, 638).[13]

Weiß der Mieter bei Vertragsabschluss über das Alter und die geringwertige Ausstattung der Wohnung Bescheid, sind bestimmte Mängel im Hinblick auf den im Zeitpunkt der Errichtung der Wohnung geltenden Bauzustand, zum Beispiel Undichtigkeiten der Türen oder Fenster, als vertragsgemäße Beschaffenheit der Mietsache anzusehen (LG Düsseldorf, Urteil vom 19.3.1998, 21 S 451/97, DWW 2000, 26). Konkludente Beschaffenheitsvereinbarungen können sich auch auf das Wohnumfeld beziehen, wenn zum Beispiel in der Nachbarschaft Baulücken oder abbruchreife Gebäude vorhanden sind und daher künftig mit Bautätigkeiten gerechnet werden muss (LG Berlin, Urteil vom 7.10.2011, 63 S 59/11, GE 2012, 64).

1.2.3   Vertragsgemäßer Zustand in sonstigen Fällen

Fehlt es an einer Vereinbarung zum vertragsgemäßen Gebrauch und kommt auch keine konkludente Vereinbarung hierzu infrage, so kann sich der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand der Mietsache auch aus anderen Kriterien ergeben.

Verkehrsanschauung

Ein solches Kriterium kann zum Beispiel die Verkehrsanschauung darstellen. Danach wird unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks sowie des Grundsatzes von Treu und Glauben der vertragsgemäße Zustand der Mietsache ermittelt (§ 242 BGB;[14] BGH, Urteil vom 19.12.2012, VIII ZR 152/12, WuM 2013, 154).

Zur Bestimmung des vertragsgemäßen Zustands können auch die maßgeblichen technischen Normen angewandt werden. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung immer der Maßstab maßgeblich, der zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes galt (BGH, Urteile vom 5.6.2013, VIII ZR 287/12, WuM 2013,481 und vom 6.10.2004, VIII ZR 355/03, WuM 2004, 715). Eine Wohnung in einem älteren Gebäude weist beispielsweise, wenn nicht vertraglich etwas anderes vereinbart ist, in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel auf, sofern der Trittschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht. Das gilt auch dann, wenn sich während der Mietzeit der Schallschutz gegenüber dem Zustand bei Anmietung der Wohnung verschlechtert hat (BGH, Urteil vom 17.6.2009, VIII ZR 131/08, WuM 2009, 457).

Anders ist die Rechtslage dann zu beurteilen, wenn der Vermieter das Dachgeschoss zu Wohnraum ausbauen lässt. Dann kann der Mieter verlangen, dass die im Zeitpunkt des Dachgeschossausbaus geltenden Grenzwerte für Trittschall eingehalten werden (BGH, Urteil vom 6.10.2004, VIII ZR 355/03, WuM 2004, 715). Nunmehr hat der BGH jedoch in einer neueren Entscheidung eine weniger strenge Auffassung vertreten: Bei baulichen Veränderungen, die der Vermieter an einem älteren Gebäude vornimmt, kann der Mieter nur dann erwarten, dass der Tritt- und Luftschallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit der baulichen Veränderung geltenden DIN-Normen genügt, wenn die Maßnahmen von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar sind. Dies ist jedenfalls nicht schon dann gegeben, wenn lediglich der Fußbodenbelag ausgetauscht oder eine Begradigung des Estrichs vorgenommen wird (BGH, Urteil vom 5.6.2013, VIII ZR 287/12, WuM 2013, 481).[15]

Auslegung

Eine weitere Möglichkeit, um zu klären, was zum vertragsgemäßen Zustand einer Mietsache gehört, ist der Versuch, Vertragsbestimmungen auszulegen (§ 157 BGB). Fehlt es an einer konkreten Beschaffenheitsvereinbarung im Hinblick auf das Wohnumfeld und die davon ausgehende Beeinträchtigung, muss der geschuldete Standard durch Auslegung ermittelt werden.

Äußere Einwirkungen auf das Mietobjekt, zum Beispiel Lärm, stellen grundsätzlich einen Mangel dar, wenn sie nicht vertraglich vorausgesetzt sind. Es ist dabei auf die Verkehrsanschauung abzustellen. Danach kann nicht schon jede nachteilige Veränderung des Wohnumfelds und der Geräuschsituation als Mangel der Mietsache angesehen werden. Entscheidend geht es darum, ob der Mieter bestimmte Eigenschaften seines Wohnumfelds als unveränderlich voraussetzen durfte oder ob er mit bestimmten nachteiligen Veränderungen rechnen musste, zum Beispiel angesichts Baulücken.

Als vertraglich vorausgesetzte Beschaffenheit der Mietsache darf vom Mieter grundsätzlich die Einhaltung der Immissionsrichtwerte der TA Lärm[16] erwartet werden. Werden diese Werte nicht überschritten, liegt ein Mangel nur ausnahmsweise vor. Das ist dann der Fall, wenn Lärmbelästigungen dennoch objektiv zu einer (erheblichen) Gebrauchswertbeeinträchtigung führen. Geräusche, die nach Art und Intensität gebietstypisch sind, begründen keinen Mangel (LG Heidelberg, Urteil vom 26.2.2010, 5 S 95/09, WuM 2010, 148). Ebenso wenig stellen normale Wohngeräusche einen Mangel der Mietsache dar. Das Rauschen von Duschen oder WC-Spülungen, Geräusche von Aufzugsanlagen, Schritte im Treppenhaus oder normale nachbarliche Lautäußerungen sind als vertragsgemäß hinzunehmen (AG Hamburg, Urteil vom 6.3.2005, 49 C 165/05, juris-i; vgl. Kapitel 5).

Wichtig

Die Immissionsrichtwerte der TA Lärm gelten als öffentlich-rechtliche Norm im Mietrecht nicht unmittelbar, können jedoch als Auslegungskriterien für die Frage, was vertraglich als geschuldeter „Lärmzustand“ gilt, herangezogen werden (Flatow, jurisPR-MietR 7/2010 Anm. 1).

Allein der Verstoß gegen technische Normen führt daher nicht dazu, dass ein Mangel der Mietsache angenommen werden kann. Vielmehr muss sich der Verstoß negativ auf die Mietsache auswirken. So hat auch das LG Berlin entschieden, dass aus dem Fehler einer Heizungsanlage, der auf Nichteinhaltung einer DIN-Norm beruht, nicht zwingend ein Mangel der Mietsache folgt (LG Berlin, Urteil vom 8.6.2012, 63 S 423/11, WuM 2012, 658). Solange sich das Nichteinhalten einschlägiger Vorschriften nicht negativ auf die Mietsache auswirkt, liegt kein Mangel vor.[17]

Sind dem Mieter bei Vertragsabschluss die Ausstattung der Wohnung und das Alter bekannt, können bestimmte Mängel als vertragsgemäße Beschaffenheit angesehen werden, wenn auf den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Baustandard abgestellt wird (LG Berlin, Urteil vom 7.2.2011, 67 S 61/10, GE 2011, 408).

Mindestanforderungen

Zur Bestimmung des vertragsgemäßen Zustands und der damit verbundenen Frage, welche Gebrauchsmöglichkeiten eine Mietsache bieten muss, wird in Ermangelung vertraglicher Regelungen auch auf die an die Mietsache zu stellenden Mindestanforderungen abgestellt. Der Mieter von Wohnraum kann danach einen Mindeststandard der Elektrizitätsversorgung erwarten, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt. Ebenso kann der Mieter erwarten, dass das Badezimmer über eine Stromversorgung verfügt, die neben der Beleuchtung die Benutzung kleinerer elektrischer Geräte erlaubt (BGH, Urteile vom 10.2.2010, VIII ZR 343/08, WuM 2010, 235 und vom 26.7.2004, VIII ZR 281/03, WuM 2004, 527).

Das Vorhandensein einer Wasch- und Trockenmöglichkeit gehört nach Auffassung des AG Wiesbaden zum Kernbereich des Mietgebrauchs bei der Vermietung von Wohnraum (Urteil vom 29.3.2012, 91 C 6517/11, WuM 2012, 263).

Wichtig

Die Grenze, ob zwischen den Vertragsparteien eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung getroffen wurde oder ob anhand des Grundsatzes von Treu und Glauben bzw. anhand der Verkehrsanschauung eine Auslegung des Mietvertrags im Hinblick auf die Beschaffenheit der Mietsache erfolgt, ist fließend. Für die Bewertung der Frage, ob ein Mangel vorliegt, sind immer auch die jeweiligen Umstände des Einzelfalls maßgeblich. Mit welcher Begründung das Vorliegen eines Mangels behauptet wird, spielt letztendlich für die rechtliche Bewertung keine Rolle. Die Gewährleistungsrechte des Mieters sind für Mängel, gleich welcher Art, immer dieselben.[18]

1.2.4   Fallgruppen für Sachmängel

Von einem Sachmangel spricht man, wenn entweder die Mietsache selbst fehlerhaft ist, Einflüsse von außen auf die Mietsache einwirken (Umweltfehler) oder öffentlich-rechtliche Beschränkungen die vertragsgemäße Nutzung verhindern bzw. einschränken.

Beschaffenheit/Zustand der Mietsache

Ein Sachmangel kann in Form eines Mangels an der Beschaffenheit oder des Zustands der Mietsache vorliegen. Betreffen kann dies daher nicht nur die vermieteten Räume, sondern auch die zur Mitbenutzung zur Verfügung stehenden Räumlichkeiten. Ein Sachmangel kann auch Anlagen bzw. Grundstücken, die zum Mietobjekt gehören, anhaften.

Beispiele
  • Nicht funktionierende Heizungsanlage

  • Ausfall der Aufzugsanlage

  • Zugige Fenster und Türen

  • Undichtes Dach

  • Rohrverstopfung

  • Feuchte- und Schimmelbefall in der Wohnung

  • Defekter Rollladen

  • Nicht funktionierendes Garagentor

  • Balkon oder Terrasse wegen eines Gerüsts nicht nutzbar[19]

  • Bruchgefährdete Bäume auf dem Grundstück

  • Nicht funktionierende Einrichtungen, zum Beispiel Spülmaschine

  • Schlaglöcher in der Einfahrt

  • Risse in der Fassade

Umweltmangel

Ist die Mietsache selbst nicht fehlerhaft, kann die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch dennoch beeinträchtigt sein, wenn Einflüsse von außen auf die Mietsache einwirken. Diese bezeichnet man als Umweltmängel.

Beispiele
  • Lärmbelästigung durch Mieter, Tiere, Gaststätten, Baustellen

  • Gerüche, Zigarettenrauch

  • Rauchimmissionen von Grillgeräten, Kaminen, Gaststätten

  • Umweltgifte, Strahlung, Elektrosmog

  • Staub und Dreck durch Baustellen

  • Bordell in der Nachbarschaft/im Haus

  • Blenden durch Beleuchtungsanlage auf Nachbargrundstück

  • Aussicht durch Bauvorhaben oder Bäume versperrt

  • Glascontainer

  • Bus-/Tramhaltestelle vor dem Anwesen

Die Definition und die Feststellung, ob ein Umweltmangel vorliegt, sind in der Praxis nicht ganz leicht und unproblematisch. Anders als bei Materialfehlern, zum Beispiel zerbrochene Fensterscheibe oder defekte Heizungsanlage, kann das Vorliegen von Umweltfehlern nicht ohne Weiteres bejaht werden. Nicht jedes Geräusch, jede Staubentwicklung oder jede Rauchimmission, die wahrgenommen wird, stellt einen Mangel dar und berechtigt zur Minderung der Miete. Vielmehr muss das Ausmaß der festgestellten Immissionen eine besondere Gewichtung annehmen, damit eine Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache bejaht werden kann. Nur wenn eine Beeinträchtigung erheblich ist, kann sie zur Minderung berechtigen (vgl. Kapitel 3.1[20]).

Die Frage, wann von einem (Umwelt-)Mangel ausgegangen werden kann, lässt sich, sofern entsprechende Richtlinien vorhanden sind, anhand der Einhaltung dieser Werte beurteilen. So werden zum Beispiel für die Beurteilung von Geräuschen die Werte der TA Lärm herangezogen (siehe auch Kapitel 5), für die Feststellung einer erhöhten Strahlenbelastung die Bestimmungen der einschlägigen Immissionsschutzgesetze.

Öffentlich-rechtliche Beschränkungen

Neben Immissionen können öffentlich-rechtliche Beschränkungen zu einer Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache führen. Es liegt dann ebenfalls ein Sachmangel vor. Voraussetzung ist, dass aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften der vertraglich vereinbarte Nutzungszweck nicht oder nur eingeschränkt möglich ist (Chr. Spielbauer in Spielbauer/Schneider, § 536 Rn 72 ff.). Der Mangel muss sich dabei gerade aus der Beschaffenheit und Beziehung der Mietsache zur Umwelt ergeben.

Kann der vertraglich vereinbarte Nutzungszweck des Mietobjekts aus Gründen, die in der Beschaffenheit des Mietobjekts selbst liegen, nicht erfüllt werden, liegt ein Mangel der Mietsache vor (BGH, Urteil vom 24.10.2007, XII ZR 24/06, ZMR 2008, 274). Wird jedoch dem Mieter die Konzession zum Führen der Gaststätte versagt, weil er persönlich nicht als geeignet gilt, so hat es der Mieter selbst zu vertreten, wenn er den Miet- oder Pachtvertrag nicht erfüllen kann. Ein Mangel am Mietobjekt ist dann nicht gegeben (BGH, Urteil vom 2.3.1994, XII ZR 175/92, ZMR 1994, 253).[21]

Liegen öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen im Hinblick auf die Mieträume vor, kann der Mieter gleichwohl nicht mindern, wenn die Nutzbarkeit der Mietsache mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist. Erst wenn die zuständige Behörde eine Nutzungsuntersagung ausspricht oder ein behördliches Einschreiten ernsthaft ansteht, liegt eine konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache vor, die den Mieter zur Mietminderung berechtigt (BGH, Urteile vom 16.9.2009, VIII ZR 275/08, WuM 2009, 661 und vom 29.9.2009, VIII ZR 242/08, WuM 2009, 663; OLG Düsseldorf, Urteil vom 5.5.2009, 1-24 U 87/08, GE 2009, 1020). Lediglich die Mitteilung einer Behörde, dass die beantragte Nutzungsänderung nicht genehmigungsfähig sei, begründet noch keinen Mangel an der Mietsache, da es dem Mieter grundsätzlich zuzumuten ist, eine Bescheidung seines Änderungsantrags abzuwarten (BGH, Urteil vom 20.11.2013, XII ZR 77/12, GE 2014, 141).

Beispiele
  • Nutzungsuntersagung bezüglich der Mieträume

  • Zweckentfremdung

  • Konzessionsentzug für Gaststätte aus baurechtlichen Gründen

  • Fehlende Baugenehmigung

Ein behördlich oder gesetzlich angeordnetes Rauchverbot berechtigt den Mieter einer Gaststätte nicht zur Minderung der Miete oder Pacht. Ein Rauchverbot, zum Beispiel das in § 7 Abs. 1 Nichtraucherschutzgesetz Rheinland-Pfalz, stellt keinen Mangel einer verpachteten Gaststätte dar. Der Verpächter ist nicht verpflichtet, auf Verlangen des Pächters durch bauliche Maßnahmen die Voraussetzungen zu schaffen, dass dieser einen gesetzlich vorgesehenen Raucherbereich einrichten kann (BGH, Urteil vom 13.7.2011, XII ZR 189/09, WuM 2011, 520). Zwar können öffentlich-rechtliche Hindernisse einen Sachmangel darstellen, allerdings nur dann, wenn sie sich auf die konkrete Beschaffenheit der Miet- bzw. Pachtsache beziehen. Das gesetzlich verordnete Rauchverbot bezieht sich jedoch ausschließlich auf die Nutzungsart des Objekts, somit auf die Betriebsführung durch den Mieter. Die Beschaffenheit und der Zustand der Pachtsache an sich sind fehlerfrei. Eine vergleichbare Situation ist gegeben, wenn öffentlich-rechtliche Sperrzeitregelungen zu eingeschränkten Öffnungszeiten führen. Auch in diesen Fällen ist die Betriebsführung durch den Mieter betroffen, nicht die Beschaffenheit der Pachträume.[22]

Wichtig

Das Verwendungsrisiko für die Mieträume obliegt allein dem Mieter (BGH, Urteil vom 21.9.2005, XII ZR 66/03, GuT 2006, 19).

1.2.5   Nachrüstpflicht des Vermieters

Eine Verpflichtung des Vermieters, die von ihm vermietete Mietsache nachzurüsten, das heißt, an moderne, aktuelle Standards anzupassen, besteht nur dann, wenn der Gesetzgeber dies vorschreibt. So ergeben sich Verpflichtungen zu Modernisierung oder Nachrüstung von Immobilien zum Beispiel aus der Energieeinsparverordnung (EnEV) oder der Heizkostenverordnung (HeizKV). Die Ausstattung von Räumen mit Rauchwarnmeldern ergibt sich aus den jeweiligen Landesbauordnungen.

Allerdings führt allein ein Verstoß gegen technische Normen nicht automatisch dazu, dass ein Mangel an der Mietsache vorliegt. Erst eine dadurch verursachte erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache kann einen Mangel an dieser begründen (vgl. Kapitel 3.1[23]).

Gerade im Bereich des Trittschallschutzes wird immer wieder darüber gestritten, ob es einen Anspruch des Mieters oder auch eines Wohnungseigentümers auf Beibehaltung eines vorhandenen, die Mindestanforderungen überschreitenden Schutzes gibt. Dies hat der BGH verneint (Urteil vom 1.6.2012, V ZR 195/11, WuM 2012, 464). Ebenso wenig hat der Mieter ohne eine dahingehende vertragliche Regelung Anspruch auf einen gegenüber den Grenzwerten der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Norm erhöhten Schallschutz (BGH, Urteil vom 7.7.2010, VIII ZR 85/09, WuM 2010, 482).

Energieeinsparverordnung

Die EnEV beinhaltet öffentlich-rechtliche Verpflichtungen unter anderem für Gebäudeeigentümer. Allein ein Verstoß gegen die Nachrüstverpflichtungen, die die EnEV dem Gebäudeeigentümer auferlegt, führt nicht ohne Weiteres zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache (Börstinghaus, NZM 2005, 566).

Eine allgemeine Verpflichtung des Vermieters, Wohnungen auf den für Neubauten maßgeblichen Stand zu bringen oder an geänderte technische Normen anzupassen, besteht nicht (BGH, Urteile vom 17.6.2009, VIII ZR 131/08, WuM 2009, 457 und vom 26.7.2004, VIII ZR 281/03, WuM 2004, 527). So stellt auch eine Einfachverglasung keinen Mietmangel dar, sofern eine Isolierverglasung mietvertraglich nicht geschuldet ist. Auch der Umstand, dass wegen der Einfachverglasung hohe Kosten durch die Beheizung der Mieträume entstehen, begründet nicht die Annahme eines Mangels, sofern die Einfachverglasung den bei Errichtung des Gebäudes geltenden Bestimmungen der Wärmeschutzverordnung[24] entspricht (OLG Saarbrücken, Urteil vom 8.5.2013, 2 U 3/13, GE 2013, 943).

Die Novellierung der EnEV, beschlossen am 16.10.2013, tritt zum 1.5.2014 in Kraft und sieht für den Vermieter unter anderem vor, dass ältere Heizkessel stillgelegt werden müssen. Aus der Verpflichtung zur Stilllegung älterer Heizungsanlagen, das heißt über 30 Jahre alter, folgt, dass der Vermieter zur Aufrechterhaltung der ordnungsgemäßen Beheizung des Anwesens die Heizungsanlage nachrüsten oder erneuern muss. Zudem muss gemäß den Bestimmungen der EnEV künftig bei Verkauf oder Vermietung nach Vertragsabschluss dem Käufer oder dem Mieter eine Kopie des Energieausweises übergeben werden.

Wirtschaftlichkeitsgebot

Ein Modernisierungsanspruch des Mieters ergibt sich auch nicht aus dem „Wirtschaftlichkeitsgebot“. Nach Auffassung des BGH lässt sich daraus eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, aber die Wärmeversorgung der Wohnung sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten (BGH, Urteil vom 31.10.2007, VIII ZR 261/06, WuM 2007, 700). Auch wenn eine dem vertragsgemäßen Zustand entsprechende Heizungs- und Belüftungsanlage hohe Energiekosten verursacht, ist dies für die Beurteilung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, ohne Bedeutung. Vielmehr geht es darum, ob die Anlage dem bei Errichtung des Gebäudes einschlägigen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet (BGH, Urteil vom 18.12.2013, XII ZR 80/12, juris-i).[25]

Aus einem Fehler der Heizungsanlage, der auf Nichteinhaltung einer DIN-Norm beruht, folgt nicht schon zwingend ein Mangel an der Mietsache. Nur eine unzureichende Beheizung des Mietobjekts beeinträchtigt deren Tauglichkeit, nicht schon der Verstoß gegen DIN-Normen (LG Berlin, Urteil vom 8.6.2012, 63 S 423/11, WuM 2012, 670).

Auch außergewöhnlich hohe Heizkosten stellen als solche keinen Fehler der Mietsache dar, der zur Minderung berechtigt. Beruhen die hohen Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage, kann allerdings ein Mangel der Mietsache vorliegen, wenn die Anlage schon nach dem Stand der Technik zur Zeit der Errichtung des Gebäudes oder ihres Einbaus als mangelhaft zu beurteilen war (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 8.7.2010, I-24 U 222/09, Grundeigentum 2011, 132). Als Mangel wird auch nicht anerkannt, dass bei einer Einrohrheizung die Heizkörper selbst bei abgedrehten Ventilen über die Frostschutzfunktion hinaus Wärme abgeben, wenn es dem Standard entspricht (hier Plattenbau), dass eine Einrohrheizung verwendet wird (LG Berlin, Beschluss vom 1.11.2011, 63 S 341/11, WuM 2012, 264).

Achtung

Funktioniert eine Heizungsanlage fehlerfrei und sind die Energiekosten hoch, stellt dies keinen Mangel dar. Wenn aber die Heizungsanlage nicht fehlerfrei arbeitet und dadurch hohe Energiekosten entstehen, liegt ein Mangel vor.[26]

Sicherheitsstandards

Der Vermieter ist auch nicht verpflichtet, die Sicherheitsstandards eines Mietobjekts veränderten Sicherungskenntnissen anzupassen. Wenn zum Beispiel eine Einbruchserie in dem Gebäude vorausgegangen war und die Mieter nunmehr vom Vermieter einen verbesserten Einbruchschutz fordern, muss der Vermieter dem nicht nachkommen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 6.6.2000, 10 U 12/01, NZM 2002, 737).

Wollen Sie wissen, wie es weiter geht?

Hier können Sie "Mietminderung und Mietmängel - inkl. Arbeitshilfen online" sofort kaufen und weiterlesen:

Amazon

Apple iBookstore

ebook.de

Thalia

Weltbild

Viel Spaß!



Kaufen






Teilen