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Kostengünstig bauen

Inhaltsverzeichnis

  1. Hinweis zum Urheberrecht
  2. Impressum
  3. Vorwort
  4. 1   Kostengünstig bauen: Ist das heute überhaupt noch möglich?
  5. 2   Wie Sie Ihr Bauprojekt kostengünstig planen
    1. 2.1   Was Sie als Bauherr wissen sollten
      1. 2.1.1   Wozu brauche ich einen Architekten?
      2. 2.1.2   Wer überwacht die Baustelle?
      3. 2.1.3   Was genau ist ein Bebauungsplan?
      4. 2.1.4   Welche Normen und Verordnungen sind für mich relevant?
      5. 2.1.5   Welche Rechte und Pflichten habe ich als Bauherr?
      6. 2.1.6   Weshalb ist ein fester Terminplan so wichtig?
    2. 2.2   Hilfreich: ein Idealplan von Grundstück und Haus
    3. 2.3   Sollte relativ früh feststehen: die Hausform
      1. 2.3.1   Der Favorit: das frei stehende Haus
      2. 2.3.2   Gebaut in der Reihe: das Reihenhaus
      3. 2.3.3   Günstig bauen in der Stadt: das Stadthaus
    4. 2.4   Was Sie über das Grundstück wissen sollten
      1. 2.4.1   Ist das Grundstück belastet?
      2. 2.4.2   Ist das Grundstück bebaubar?
      3. 2.4.3   Was verrät mir das Grundbuch?
      4. 2.4.4   Was muss ich beim Kaufvertrag beachten?
      5. 2.4.5   Welche Rechte und Pflichten bestehen nach der Bauordnung?
      6. 2.4.6   Welche Behörde ist für mich zuständig?
      7. 2.4.7   Kann ich genehmigungsfrei bauen?
      8. 2.4.8   Was kann ich auf meinem Grundstück bauen?
        1. 2.4.8.1   Prüfen Sie jede Eintragung im Bebauungsplan
        2. 2.4.8.2   Welche Grund- und Geschossflächenzahl ist festgelegt?
        3. 2.4.8.3   Welche Grenzabstände muss ich einhalten?
      9. 2.4.9   Wie bekomme ich meine Baugenehmigung?
  6. 3   Was Sie bei Verträgen beachten sollten
    1. 3.1   Der Architektenvertrag
      1. 3.1.1   Was müssen Architekten und Ingenieure leisten?
      2. 3.1.2   Wie sollte ein Architektenvertrag aussehen?
    2. 3.2   Der Bauvertrag
      1. 3.2.1   Der Vertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch
      2. 3.2.2   Der Vertrag nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen
      3. 3.2.3   Welcher Vertrag ist für mich günstiger?
      4. 3.2.4   Was muss im Bauvertrag festgelegt sein?
      5. 3.2.5   Ein wichtiger Punkt: die Bauabnahme
        1. 3.2.5.1   Nicht vergessen: das schriftliche Abnahmeprotokoll
        2. 3.2.5.2   Gewährleistungsrechte durchsetzen
        3. 3.2.5.3   Wann kommt es zur Verjährung?
  7. 4   Die richtige Baufinanzierung
    1. 4.1   Analysieren Sie Ihre finanzielle Situation
    2. 4.2   Welche Gesamtkosten kommen auf mich zu?
    3. 4.3   Welche Kosten sind mit einem Darlehen verbunden?
    4. 4.4   Über wie viel Geld sollte ich verfügen?
      1. 4.4.1   Beleihungsprüfung und Kreditabsicherung
        1. 4.4.1.1   Sachwertverfahren
        2. 4.4.1.2   Ertragswertverfahren
        3. 4.4.1.3   Mittelwertverfahren
      2. 4.4.2   So ermitteln Sie Ihren Finanzierungsbedarf
    5. 4.5   Wie finde ich den richtigen Finanzierungspartner?
      1. 4.5.1   Wichtig: Angebote vergleichen
      2. 4.5.2   Absicherung nicht vergessen
  8. 5   Normen und Vorschriften für nachhaltiges Bauen
    1. 5.1   Diese Normen und Vorschriften müssen Sie beachten
    2. 5.2   Was soll die EnEV 2014 für Neubauten bewirken?
    3. 5.3   Auch gesetzlich geregelt: die Wirtschaftlichkeit
    4. 5.4   Die EnEV 2014 und die damit verbundenen DIN-Normen
      1. 5.4.1   Die neue Energieeinsparverordnung 2014
      2. 5.4.2   Anforderungen an die Gebäudehülle nach EnEV
      3. 5.4.3   Vereinfachtes Nachweisverfahren nach EnEV
      4. 5.4.4   Sommerlicher Wärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02
      5. 5.4.5   Die neue DIN V 18599: 2011-12
      6. 5.4.6   Primärenergiefaktoren für Strom
      7. 5.4.7   Wie selbst erzeugter Strom angerechnet wird
      8. 5.4.8   Wichtige Kontrollsysteme für Energieausweise und Inspektionsberichte
      9. 5.4.9   Der neue Energieausweis
      10. 5.4.10   Was wird uns die EnEV in Zukunft bringen?
    5. 5.5   Die Novelle des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG)
      1. 5.5.1   Kostensenkung für weiteren Ausbau
      2. 5.5.2   Bessere Verteilung der Förderkosten
      3. 5.5.3   Steuerung des Ausbaus erneuerbarer Energien
      4. 5.5.4   Erneuerbare Energien weiter an den Markt heranführen
      5. 5.5.5   Konsultationsverfahren für Pilotausschreibung für Fotovoltaik-Freiflächenanlagen
      6. 5.5.6   Erneuerbare Energien im Wärmemarkt
    6. 5.6   Das Gesetz zur Einsparung von Energie in Gebäuden (EnEG)
      1. 5.6.1   Begrenzung des Energiebedarfs bei der Anlagetechnik
      2. 5.6.2   Das Niedrigstenergiegebäude
      3. 5.6.3   Versorgungsanlagen für die eigene Energienutzung
      4. 5.6.4   Die Verteilung der Betriebskosten für Eigentümer und Mieter
      5. 5.6.5   Überwachung und Kontrolle durch die Behörde
  9. 6   Diese bauliche Maßnahmen helfen Ihnen, die Kosten auf lange Sicht niedrig zu halten
    1. 6.1   Was zum kostengünstigen Bauen beiträgt
    2. 6.2   Gebäudeteile im Erdreich
    3. 6.3   Decken gegen Lärm und Feuer
      1. 6.3.1   Die Stahlbetondecke
      2. 6.3.2   Die Holzbalkendecke
    4. 6.4   Die Gebäudehülle
      1. 6.4.1   Die Fassade: Konstruktion, Statik, Bauphysik
        1. 6.4.1.1   Die Vorhangfassade
        2. 6.4.1.2   Wärmedämmverbundsysteme (WDVS)
        3. 6.4.1.3   Die Innendämmung
    5. 6.5   Fenster und Türen: Anforderungen, Konstruktion, Bauphysik
      1. 6.5.1   Fenster
      2. 6.5.2   Türen
    6. 6.6   Lüftungskonzepte
      1. 6.6.1   Das angepasste Lüftungskonzept
      2. 6.6.2   Lüftungstechnische Maßnahmen
      3. 6.6.3   Problembereich fensterlose Räume
    7. 6.7   Die richtige Dachkonstruktion
      1. 6.7.1   Dachtragwerke
      2. 6.7.2   Die Dachdämmung
        1. 6.7.2.1   Bedenkenswert: die Entsorgung von Dämmstoffen
        2. 6.7.2.2   Dämmmöglichkeiten
      3. 6.7.3   Schutz vor äußeren Einflüssen
        1. 6.7.3.1   Niederschlagsschutz
        2. 6.7.3.2   Schutz vor weiteren Einflüssen
        3. 6.7.3.3   Die Auswahl geeigneter Dachbaustoffe
      4. 6.7.4   Brandschutz für Dachflächen
      5. 6.7.5   Windsogsicherung
      6. 6.7.6   Pflege und Wartung
    8. 6.8   Das passende Heizungssystem
      1. 6.8.1   Diese Heizungssysteme gibt es
      2. 6.8.2   Flächenheizung oder Radiatoren?
      3. 6.8.3   Der Jahresnutzungsgrad als Maß für Effizienz
    9. 6.9   Was es bei Aufzügen zu beachten gilt
      1. 6.9.1   Ein Problem: die Luftdichtheit von Aufzuganlagen
    10. 6.10   Ein wichtiges Thema: Brandschutz
      1. 6.10.1   Bauordnung und Normen
      2. 6.10.2   Das Brandschutzkonzept
      3. 6.10.3   DIN 4102: Bauteile und Baustoffe
      4. 6.10.4   Europäische Prüfnorm
      5. 6.10.5   Brandschutz in Deutschland
      6. 6.10.6   Gebäudeklassen
      7. 6.10.7   Brandschutz bei denkmalgeschützten Gebäuden
      8. 6.10.8   Wichtig: Rauchmelder installieren
        1. 6.10.8.1   Ausstattungspflicht bei Wohngebäuden
        2. 6.10.8.2   Normen und Vorschriften
        3. 6.10.8.3   Einbau und Wartung von Rauchmeldern
        4. 6.10.8.4   Installationspflicht und Kosten der erstmaligen Installation
        5. 6.10.8.5   Das gilt für Sondereigentum (WEG-Recht)
        6. 6.10.8.6   Wichtige Hinweise für die Hausverwaltung
    11. 6.11   Nicht zu vernachlässigen: der Schallschutz
      1. 6.11.1   Richtlinien für den baulichen Schallschutz
      2. 6.11.2   Rechtsprechungen zum Schallschutz
      3. 6.11.3   Schutz vor Außenlärm
  10. 7   Warum nachhaltiges Bauen Kosten spart
    1. 7.1   Was bedeutet Nachhaltigkeit?
      1. 7.1.1   Die ökonomische Dimension
      2. 7.1.2   Die ökologische Dimension
      3. 7.1.3   Die kulturelle und soziale Dimension
    2. 7.2   Der Lebenszyklus eines Wohngebäudes
    3. 7.3   So bauen Sie nachhaltig
  11. 8   Mit diesen Baustoffen und Bauteilen lässt sich kostengünstig bauen
    1. 8.1   Die Qual der Wahl: Wandbaustoffe
      1. 8.1.1   Kalksandsteine und Planelemente
      2. 8.1.2   Porenbetonsteine und -bauteile
      3. 8.1.3   Bimsbetonsteine und -elemente
      4. 8.1.4   Ziegelsteine und Ziegelbauteile
    2. 8.2   Leichtbeton und Beton für Wand und Decke
      1. 8.2.1   Bewehrter Porenbeton
      2. 8.2.2   Bauelemente aus bewehrtem Bimsbeton
      3. 8.2.3   So wird Beton hergestellt
      4. 8.2.4   Was bei Lieferbeton beachtet werden muss
    3. 8.3   Holz als nachhaltiger Baustoff
      1. 8.3.1   Im Bau verwendete Holzarten
      2. 8.3.2   Holz als kostengünstiger Baustoff
      3. 8.3.3   Holz als Konstruktionswerkstoff
      4. 8.3.4   Wichtig: der sachgemäße Holzschutz
      5. 8.3.5   Holzwerkstoffe
        1. 8.3.5.1   Sperrholz
        2. 8.3.5.2   Spanplatten
        3. 8.3.5.3   OSB-Platten
        4. 8.3.5.4   Paneele
    4. 8.4   Dämmstoffe
      1. 8.4.1   Mineralwolle-Dämmstoffe
      2. 8.4.2   Geschäumte Dämmstoffe
        1. 8.4.2.1   Polystyrol-Hartschaum
        2. 8.4.2.2   Hartschaumplatten (PS)
        3. 8.4.2.3   Polystyrol-Extruderschaum-Dämmstoffe (EPS)
        4. 8.4.2.4   Polyurethan-Hartschaumstoff (PUR)
      3. 8.4.3   Schaumglas
      4. 8.4.4   Dämmstoffkörnungen und -schüttungen als kostengünstige Lösung für Problembereiche
        1. 8.4.4.1   Der Dämmstoff Perlite
        2. 8.4.4.2   Industriell gefertigter Blähton
      5. 8.4.5   Ökologische Dämmstoffe
        1. 8.4.5.1   Kokosfasern
        2. 8.4.5.2   Naturkork
        3. 8.4.5.3   Baumwolle
        4. 8.4.5.4   Zellulosefasern
        5. 8.4.5.5   Schafwolle
        6. 8.4.5.6   Flachs
        7. 8.4.5.7   Hanfdämmung
        8. 8.4.5.8   Schilf
        9. 8.4.5.9   Seegras
        10. 8.4.5.10   Wiesengras
        11. 8.4.5.11   Dämmschüttung
        12. 8.4.5.12   Zellulose
    5. 8.5   Dachbaustoffe für Klimaschutz und Architektur
      1. 8.5.1   Mit Dachziegeln gestalten
        1. 8.5.1.1   Dachziegelformen
        2. 8.5.1.2   Dachziegelfarben
        3. 8.5.1.3   Normative Anforderungen
      2. 8.5.2   Alternative Lösung: Dachsteine
        1. 8.5.2.1   Normative Anforderungen
        2. 8.5.2.2   Dachsteinfarben
        3. 8.5.2.3   Formen
      3. 8.5.3   Faserzement als Dachbaustoff
      4. 8.5.4   Für die besondere Dacharchitektur: Naturschiefer
        1. 8.5.4.1   Formate
        2. 8.5.4.2   Deckarten
      5. 8.5.5   Auch Metalldächer haben ihre Reize
      6. 8.5.6   Dachbahnen für flache und Steildächer
    6. 8.6   Der Trockenbau für einen wirtschaftlichen Ausbau
      1. 8.6.1   Vorteile des Trockenbaus
      2. 8.6.2   Kostengünstige Konstruktionen und Systeme
      3. 8.6.3   Optimale Gestaltung möglich
  12. 9   Mit diesen Energien können Sie Ihr Haus wirtschaftlich heizen und kühlen
    1. 9.1   Haben Öl- oder Gasheizungen ausgedient?
    2. 9.2   Wärmeenergie aus der Erde: Geothermie
    3. 9.3   Eine unerschöpfliche Quelle: Solarenergie
      1. 9.3.1   Stromgewinnung mit Solarzellen
      2. 9.3.2   Sonnenkollektoren zur Warmwassererzeugung
    4. 9.4   Eine weitere Alternative: Windenergie
    5. 9.5   Heizen mit Holz oder Holzpellets
      1. 9.5.1   Nutzholz aus heimischen Wäldern
      2. 9.5.2   Die Industrievariante Holzpellets
    6. 9.6   Ein Blockheizkraftwerk (BHKW) für die Gebäudeheizung
      1. 9.6.1   Ökologie- und Umweltaspekte
    7. 9.7   Smart Metering Systems für die Zukunft
  13. 10   Förderprogramme zur Nutzung alternativer Energiequellen
    1. 10.1   Deutsche Energie-Agentur dena
    2. 10.2   Die KfW-Bankengruppe
      1. 10.2.1   Programm: Energieeffizient Bauen
      2. 10.2.2   Programm: Solarstrom-Erzeugung
    3. 10.3   Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA)
  14. 11   Glossar
  15. 12   Wichtige Normen für den Hausbau
  16. Literatur
  17. Abkürzungsverzeichnis
  18. Arbeitshilfenverzeichnis
  19. Stichwortverzeichnis
  20. Arbeitshilfen online

[1]

Hinweis zum Urheberrecht

Abbildung

Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

Vorwort

Seit dem 1. Mai 2014 müssen Neubauten und teilweise auch Modernisierungen bei Altgebäuden den verschärften Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) und zusätzlich seit dem 1. August 2014 dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) – ehemals Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) – entsprechen. Beide Gesetze fordern für Bauherren und Planer ein grundsätzliches Umdenken beim Bau von Gebäuden. Bisher übliche Planungsabläufe – Bauherr, Architekt, Fachingenieur, Bauunternehmen bzw. Handwerker –, nach denen ein Gebäude in Gewerke aufgeteilt, geplant und erstellt wird, sind mit den neuen Anforderungen kaum ohne erhöhten Kostenaufwand durchführbar.[2]

Die neue Betrachtungsweise heißt ARENKO – Architekt, Energie, Konzept. Dabei wird jedes Gebäude als Einheit betrachtet. Wurden bisher gemäß dem architektonischen Gebäudeentwurf die Gebäudetechnik und Raumnutzung den gesetzlichen Vorgaben und Normen angepasst, wird jetzt in Teamarbeit zunächst ein energetisches Gesamtkonzept erstellt. Das Team setzt sich aus allen baulichen Disziplinen (Bauherr, Architekt, Fachingenieure, Bauphysiker, Energieberater, Bauunternehmer, Handwerker usw.) zusammen. Sie entwickeln gemeinsam ein Konzept, bei dem es um die politische Kernforderung nach Minderung des Energieverbrauchs bei gleichzeitiger energetischer Eigenversorgung des Gebäudes geht.

War bisher politisch die EnEV auf die Minderung des CO2-Ausstoßes und den Umweltschutz ausgerichtet, liegt bei der EnEV 2014 und dem EEG der Schwerpunkt auf der Unabhängigkeit von Energielieferanten und der kompletten energetischen Eigenversorgung künftiger Gebäude. Diese Forderung wird durch die bereits angekündigte nochmalige Verschärfung der EnEV ab 2016 nachhaltig bestärkt. Künftig werden unsere Gebäude sich nicht nur selbst mit Energie versorgen können, sondern fallweise auch Energie abgeben. Solar- und Windenergie sind die in Deutschland favorisierten erneuerbaren Energien.[3]

Die geänderten Anforderungen, die Vielzahl und Komplexität der nun aus einem anderen Blickwinkel zu betrachtenden Gesetze und Verordnungen (EnEV, EEG) und deren Abstimmung mit den für Bauwerke gültigen Normen und Bauvorschriften führen augenblicklich bei Bauherren und Planern zu Unsicherheit. Es ist deshalb zwingend notwendig, darüber nachzudenken und traditionelle Pfade zu verlassen, sich auch als Bauherr fachlich neu zu orientieren. Das ist mit Fortbildung durch Kurse und Literatur möglich. Mit diesem Buch möchte ich Bauherren und Planer dabei unterstützen.

Hans Jürgen Krolkiewicz, Köln im September 2014

Zu diesem eBook stellen wir Ihnen Arbeitshilfen online zur Verfügung. Den Link sowie den Buchcode erhalten Sie am Ende des eBooks.

1   Kostengünstig bauen: Ist das heute überhaupt noch möglich?

Auf der Suche nach Möglichkeiten, ein Haus kostengünstig zu bauen, lag der Schwerpunkt bisher auf dem Einsatz preisgünstiger Baustoffe und -teile. Dieser traditionellen Sichtweise kamen die bisherigen Normen und gesetzlichen Verordnungen entgegen. Mit der Einführung der verschärften Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) im Mai 2014 und dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) im August 2014 ist die traditionelle Vorgehensweise zur Kosteneinsparung nicht mehr möglich.

Um die Frage nach einer kostengünstigen Bauweise zu klären, sind zwei Bereiche entscheidend: Zum einen die Abstimmung des Baukörpers auf die für den Rohbau benötigten Baustoffe und Bauteile, zum anderen die Entscheidung zur Nutzung erneuerbarer Energien und der dafür notwendigen technischen Anlagen. Denn ein Haus, das entsprechend den neuen Verordnungen gebaut wird, kommt ohne hochtechnische elektronische Steuerungsanlagen nicht mehr aus. Und diese sind es insbesondere, die eine Suche nach einer kostengünstigen Bauweise wesentlich beeinflussen.[4]

Ihr Neubau wird nicht nur mit dicken Wärmedämmstoffpaketen eingepackt, sondern muss auch luftdicht ausgeführt werden. Die gemäß der EnEV 2014 geforderte Luftdichtheit eines Gebäudes soll zusammen mit der hohen Wärmedämmung verhindern, dass Heizenergie abgegeben wird. Damit aber kann ein bisher üblicher natürlicher Luftaustausch nicht mehr stattfinden. Deshalb müssen mechanische Lüftungsanlagen ein für Menschen erträgliches Raumklima herstellen. Diese Klimatisierung des Wohnraums ist aber nur mit einer elektronischen Steuerung möglich. Diese Steuerung ermöglicht gleichzeitig die Nutzung von Abwärme, beispielsweise von der Raumbeleuchtung und der Sonneneinstrahlung durch die Fenster.

Wird die notwendige Lüftung vernachlässigt, kann es im Raum zu einer hohen CO2-Anreicherung kommen, die gesundheitsschädlich ist. Auch bildet sich eine hohe Konzentration von Luftfeuchtigkeit in den Räumen, die die gefürchtete Schimmelpilzbildung fördert. Das ist nur ein Aspekt, der die Baukosten beeinflusst.

Ein anderer Aspekt ist die politisch geforderte und wirtschaftlich sinnvolle Unabhängigkeit von Öl und Gas, das wir aus dem Ausland beziehen müssen und dessen Kosten Ihnen als Endabnehmer diktiert werden. Deshalb sollen Sie Ihr Haus energieautark gestalten. Beim Wohnungsbau liegt der Schwerpunkt auf Stromerzeugung. Der Gesetzgeber will, dass Ihr Haus so viel Strom erzeugt, dass Sie Ihren Stromverbrauch damit abdecken und zusätzlich noch Strom abführen können. Solaranlagen werden deshalb nicht nur auf dem Dach, sondern auch an der Fassade und anderen Gebäudeflächen montiert und auf Garagen oder frei im Garten aufgestellt. Die bisherige Förderung für Solaranlagen wurde deshalb geändert. Jetzt muss der Eigenverbrauch in der Berechnung nach EnEV[5] nachgewiesen werden. Die Einspeisung Ihres Reststroms wird nach EEG geregelt, wobei die Vergütung immer geringer wird. Politisch ist erwünscht, dass der Anteil von Öl und Erdgas zur Gebäudeheizung heruntergefahren wird. Und jeder Hausbesitzer trägt mit dazu bei.

Deshalb können Sie nur dann kostengünstig bauen, wenn Sie gemeinsam mit Ihrem Architekten und einem Energieberater eine Lösung finden, die gemessen am baulichen Aufwand kostengünstig ist. Dieses Konzept ist bei der Erstellung Ihres Idealplans dann mitzuberücksichtigen.

2   Wie Sie Ihr Bauprojekt kostengünstig planen

Um kostengünstig zu bauen, ist eine eingehende Planung des Vorhabens essenziell. Vieles muss im Vorfeld genau durchdacht und geplant werden. Wie sieht Ihre Wunschimmobilie aus? Welches Grundstück eignet sich dafür? Wie wollen Sie Ihr Vorhaben finanzieren?

2.1   Was Sie als Bauherr wissen sollten

[6]

2.1.1   Wozu brauche ich einen Architekten?

Wer ein Haus bauen will, muss grundsätzlich einen Planer (Bauingenieur) bzw. Architekten einschalten. Sein Honorar bemisst sich nach der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Mit ihm stimmen Sie nicht nur Ihre Vorstellungen ab, sondern lassen ihn auch die für eine Baugenehmigung notwendigen Planunterlagen erstellen. Er reicht in Ihrem Namen auch alle Unterlagen bei der zuständigen Baubehörde ein. Zu seinen Aufgaben gehören neben der Planung auch die Koordinierung aller am Bau beteiligten Firmen und Personen während der Bauphase sowie die Bauüberwachung. Diese drei Aufgabenbereiche müssen im Architektenvertrag (Planervertrag) detailliert geregelt sein.

In der Planungsphase erstellt der Architekt alle notwendigen Bauunterlagen in Abstimmung mit den geltenden Normen, Gesetzen und regionalen Vorschriften, damit eine Baugenehmigung erteilt werden kann (man spricht auch von der genehmigungsfähigen Planung). Zu den Bauunterlagen zählen auch die Statikpläne (Statiker) sowie im Einzelfall besondere Planunterlagen (z. B. für die Heizanlage, Flüssiggastank, Solarenergie usw.), die von Sonderfachleuten erstellt werden. Deren Koordination fällt auch in das Aufgabengebiet des Architekten. Alle für die Baugenehmigung notwendigen Unterlagen müssen den Regeln der Baukunst und den neuesten Bauvorschriften entsprechen und vollständig sein.

Tipp

In technischer und wirtschaftlicher Hinsicht müssen sämtliche Bauunterlagen mit dem übereinstimmen, was Sie dem Architekten als Planungsziel vorgegeben haben. Hier empfiehlt es sich, im Architektenvertrag den Hinweis auf eine besonders kostengünstige Bauausführung festzuhalten.[7]

Wichtig ist auch der Bereich „Koordination“. Denn hier sorgt der Architekt dafür, dass in zeitlicher, technischer und wirtschaftlicher Hinsicht ein reibungsloser und kontinuierlicher Ablauf des Baugeschehens stattfindet. Darunter fallen auch die terminliche Abstimmung mit einzelnen Handwerkern und deren Kontrolle sowie die Einhaltung des vertraglich fixierten Fertigstellungstermins.

2.1.2   Wer überwacht die Baustelle?

Für den Bauherrn bedeutsam ist auch die Überwachungstätigkeit (verantwortliche Bauleitung). Die verantwortliche Bauleitung kann allerdings auch von einem externen Bauleiter (Bauingenieur) im Auftrag des Planers oder auch in Ihrem Auftrag durchgeführt werden. In diesen Bereich fallen folgende Tätigkeiten:

Der verantwortliche Bauleiter kontrolliert und haftet dafür, dass die ausgeführten Arbeiten am Bau mit der Baugenehmigung, den Ausführungsplänen (im Maßstab 1 : 50) und der Leistungsbeschreibung (LV) übereinstimmen. Zusätzlich ist er dafür verantwortlich, dass die anerkannten Regeln der Technik (Normen, Vorschriften, Gesetze) eingehalten werden. Der Bauleiter muss die Bautätigkeit regelmäßig und intensiv überwachen. Bei kleineren Bauvorhaben, wie z. B. bei einem Einfamilienhaus, muss er nicht ständig vor Ort sein.

Stellt der Bauleiter Baumängel fest, muss er diese unverzüglich dem Bauherrn melden. Sind diese Mängel so gravierend, dass das Bauvorhaben zeitlich und finanziell in Verzug gerät, stimmt er den weiteren Ablauf unverzüglich mit dem Bauherrn ab.[8]

Tipp

Lassen Sie sich von verschiedenen Architekten bzw. Bauleitungsbüros konkrete Angebote für Ihr Objekt machen – es empfehlen sich mindestens drei. Lassen Sie sich Bauherren nennen, die Sie befragen können. Sie müssen nicht zwingend nach der HOAI beauftragen: Sie können auch ein von der HOAI abweichendes Pauschalhonorar vereinbaren.

Im Gegensatz zum Gebrauchthauskauf lassen sich beim Neubau die eigenen Wunschvorstellungen leichter verwirklichen. Diese müssen nun mit den realen Gegebenheiten, die der Bebauungsplan des gekauften Grundstücks vorgibt, und Ihrem finanziellen Spielraum abgestimmt werden.

2.1.3   Was genau ist ein Bebauungsplan?

In den meisten Fällen liegt Ihr Grundstück im Geltungsbereich eines vorhandenen Bebauungsplans. Dieser wird von der zuständigen untersten Baubehörde der Kommune erstellt und veröffentlicht. Dieser Bebauungsplan schreibt konkret vor, wie und was Sie bauen dürfen. Ihr Architekt hilft Ihnen dabei, genau festzustellen, ob das von Ihnen gewünschte Haus genehmigungsfähig ist.

Im Bebauungsplan sind Art und Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise (Massivhaus, Fertighaus, Holzhaus), die überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen (daraus ergeben sich z. B. die Abstandsmaße zum Nachbarn, zur Straßenfront u. Ä.) sowie Größe, Tiefe und Breite des Baugrundstücks vorgeschrieben. Ein Bebauungsplan wird rechtlich als Satzung erlassen und ist daher rechtsverbindlich. Abweichungen oder Ausnahmen vom Bebauungsplan sind selten und nur unter großem und langwierigem Aufwand möglich.[9]

Wenn Sie sich den Bebauungsplan anschauen, werden Sie ihn kaum verstehen, da er eine Reihe von Abkürzungen und Zahlen enthält, die dem Architekten geläufig sind. Zunächst einmal sind Bauflächen und Baugebiete folgendermaßen ausgewiesen:

  • Wohnbaufläche (W)

  • gemischte Bauflächen (M)

  • gewerbliche Bauflächen (G)

  • Sonderbauflächen (S)

Genannt werden auch die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ). Die GFZ sagt, dass die Gebäudegrundfläche (bebaubare Grundfläche) nicht größer sein darf als die anrechenbare Grundstücksgröße, multipliziert mit der im Plan genannten GRZ.

GFZ

Ihr Grundstück hat eine anrechenbare Grundstücksfläche von 10 × 30 m = 300 qm. Bei einer GFZ von 0,4 (der Wert aus dem Bebauungsplan) dürfen Sie eine bebaubare Grundfläche von 120 qm (= 300 qm × 0,4) bebauen.

Die GFZ gibt an, wie viele Geschossflächen Sie maximal in Quadratmetern bauen dürfen. Sie darf dabei nie größer als die Grundstücksgröße multipliziert mit der im Bebauungsplan angegebenen GFZ sein.

Misst das Grundstück 300 qm und ist eine Bebauung mit zwei Vollgeschossen erlaubt, ergibt sich bei einer GFZ von 0,4 folgender Wert: 300 qm × 0,4 : 2 Geschosse = 60 qm pro Geschoss.

2.1.4   Welche Normen und Verordnungen sind für mich relevant?

Nicht nur in Deutschland wird das Bauen durch technische Regeln und durch Rechtsvorschriften des Staates geordnet. Während die vom Staat erlassenen Gesetze und Verordnungen sowie die ausgewählten technischen Regeln beachtet werden müssen, ist die Einhaltung sonstiger Regeln und Verarbeitungshinweise den am Bau Beteiligten weitgehend freigestellt. Jedoch kann die Nichtbeachtung dieser freiwilligen Regeln und Hinweise einen Verstoß gegen die in den Landesbauordnungen genannten Pflichten, die „allgemein anerkannten Regeln der Baukunst“ einzuhalten, darstellen. Die Baunormen sind mittlerweile europaweit geregelt, erkennbar an ihrer Bezeichnung mit „EN DIN“. Zusätzlich müssen Sie auch die ab Mitte 2014 geltenden energetischen Verordnungen beachten, die Energieeinsparverordnung[10] (EnEV 2014, Ausgabe 1. Mai 2014) sowie das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG, gültig ab 1. August 2014).

2.1.5   Welche Rechte und Pflichten habe ich als Bauherr?

Ein hohes Maß an Vertrauensseligkeit und Risikobereitschaft bringen viele Bauherren mit, wenn sie Wohnungseigentum bilden. Oft wird darin ein Teil der Alterssicherung gesehen. Doch viele Fallstricke liegen in der Gestaltung von Bauverträgen. Damit Sie Ihr Haus günstig bauen können, sollten Sie sich nicht allein auf Materialpreise und technische Details beschränken, sondern auch die rechtlichen Seiten des Bauens beachten. Das hilft Ihnen nicht nur dabei, Ihr Haus kostengünstig zu bauen, sondern sorgt auch dafür, dass Sie im Reklamationsfall wissen, worauf es ankommt.

Um unerwünschten Überraschungen vorzubeugen, gibt es nur einen Weg: Informieren Sie sich umfassend und in Ruhe über die nach dem Baurecht für Sie wichtigen Vorschriften und Gesetze. Dann stehen Sie bei anstehenden Verhandlungen auf Augenhöhe mit Ihren Partnern: Architekten, Bauunternehmern, Handwerkern, Baustofflieferanten, Fertighausherstellern, Banken, Grundstücksmaklern usw. Dazu bedarf es keineswegs eines langen Studiums – allein das Wissen darum, wo Sie sich für den konkreten Fall Informationen beschaffen können, hilft weiter.[11]

In diesem Kapitel geht es um Informationen, die Ihnen bei der Beurteilung Ihres Bauantrags und bei der Vergabe einzelner Leistungen helfen können. Denn die meisten Fehler machen Bauherren dadurch, dass sie sich in das Abenteuer Bauen stürzen, ohne sich vorher in Ruhe informiert zu haben, und dadurch manche Entscheidungen zu schnell treffen. Gehen Sie Ihr Bauvorhaben deshalb in Ruhe und mit einer überschaubaren Zeitplanung an. Lassen Sie sich von keinem Ihrer Geschäftspartner unter Druck setzen – auch wenn Sie die Vergabephase hinter sich haben und bereits beim Rohbau sind. Bemühen Sie sich auch immer, aktiv am Baugeschehen teilzunehmen und nicht einfach den Dingen freien Lauf zu lassen. So erfahren Sie schnell, wo es Probleme geben könnte, und können frühzeitig eingreifen. Überschätzen Sie jedoch auch an keinem Punkt Ihre eigene Leistungsmöglichkeit bzw. Ihr fachliches Wissen. Im Zweifelsfall gilt immer: in Ruhe Informationen von neutraler Seite einholen und damit die Unklarheiten beseitigen.[12]

So vermindern Sie Ihr Risiko

Bauen ist immer mit einem gewissen Risiko verbunden. Bestimmt haben Sie in Ihrem Freundeskreis von traurigen Fällen gehört oder in der Zeitung davon gelesen. Schauen Sie nur einmal auf die in den Tageszeitungen angekündigten Hausversteigerungen aufgrund privater Insolvenz, bei denen Bauvorhaben ungewollt eingestellt werden mussten. Doch lassen Sie sich trotz solcher Erfahrungen nicht beirren und gehen Sie Ihr Bauvorhaben sorgfältig vorbereitet an. Dazu zählt auch die Information über Ihre Rechte und Pflichten.

Das größte Risiko besteht darin, dass einer der beiden Baupartner – Bauherr oder Bauunternehmer (Bauträger, Haushersteller u. Ä.) – finanziell in Bedrängnis gerät. Bei Ihnen kann das durch eine unzureichend vorbereitete Finanzierung oder Überschreitung der Baukosten durch immer wieder vorgenommene Veränderungen während der Bauphase bzw. eine andere Ausstattung beim bestellten Fertighaus kommen. Beim Bauunternehmer oder Handwerker dann, wenn dieser vor Abschluss der vereinbarten Bauleistungen Insolvenz anmelden muss. Das Risiko bleibt auch während der anschließenden Gewährleistungsfrist bestehen. Sie haben jedoch einige Möglichkeiten, das Risiko zu begrenzen. Es beginnt bereits bei der Auswahl des Architekten (oder Fertighausherstellers) und bei der Prüfung des zur Ausführung vorgeschlagenen Bauunternehmers bzw. Handwerkers, geht weiter mit der grundsätzlichen Vertragsgestaltung aller anfallenden Verträge und endet bei der Bauabnahme Ihres günstig gebauten Hauses.[13]

Sie planen Ihr Haus mit einem Architekten (AR), der auch die Ausschreibung der Bauleistungen und die Bauleitung für Sie übernimmt. Sämtliche am Bau beteiligten Unternehmen und Handwerker werden dabei immer von Ihnen direkt beauftragt. Der Architekt unterstützt Sie nur bei der Auswahl und Beauftragung. Daher müssen Sie einiges an Verträgen abschließen. Es ist nicht nur ein hoher Koordinationsaufwand damit verbunden, Sie müssen sich auch mit jedem einzelnen Vertragspartner auseinandersetzen.

Sie können den Aufwand für sich reduzieren, indem Sie einen Generalunternehmer (GU) mit dem Bau Ihres Hauses beauftragen. Dieser Bauunternehmer oder Handwerker erbringt einige der notwendigen Leistungen im eigenen Betrieb und kann auch auf Dritte zurückgreifen. Dabei schließen Sie nur mit dem Generalunternehmer einen Vertrag ab. Dieser kann andere beauftragen (Subunternehmen), dann allerdings in seinem eigenen Namen. Vorteilhaft für Sie ist in diesem Fall, dass Sie nur eine vertragliche Bindung mit einem Unternehmen eingehen. Dieser Vertrag wird rechtlich als Werkvertrag eingestuft. Allein der Generalunternehmer haftet Ihnen gegenüber für die ordnungsgemäße Erfüllung der gesamten vereinbarten Leistungen.

Bei Baumängeln muss der GU auch für die Mängel der von ihm beauftragten Subunternehmen haften. Das ist für Sie einerseits ein gewisser Vorteil, da Sie immer nur mit einem Partner zu tun haben. Andererseits gibt es durch die vom GU zu erbringende höhere Leistung für Sie bei Insolvenz auch ein höheres Risiko, da der finanzielle Umfang größer ist.[14]

Tipp

Überprüfen Sie vor Beauftragung eines Generalunternehmers immer dessen Solidität und Bonität. Hören Sie sich um und sprechen Sie mit Bauherren, die bereits mit dem GU gearbeitet haben.

Im Gegensatz dazu erbringt ein Generalübernehmer (GÜ) keine Leistungen im eigenen Unternehmen. Er vergibt sämtliche Leistungen an andere Unternehmen, die er dann koordiniert. Seine Leistung beschränkt sich auf die Steuerung und Überwachung der Baustelle. Eine vertragliche Vereinbarung besteht nur zwischen Ihnen und dem Generalübernehmer. Auch in diesem Fall schließen Sie rechtlich einen Werkvertrag mit dem Generalübernehmer ab.

Generalunterunternehmer und Generalübernehmer werden meist dann vom Bauherrn beauftragt, wenn ein Haus schlüsselfertig zum Festpreis gebaut werden soll.

Wenn Sie ein Bauunternehmen (BU) mit Ihrem Hausbau beauftragen, müssen Sie bei der Vergütung des Bauvertrags zwischen einem Leistungsvertrag und einem Pauschalvertrag unterscheiden. Wird von beiden Partnern ein Leistungsvertrag geschlossen, bezahlen Sie grundsätzlich die tatsächlich erbrachten Leistungen.

Ihr Vertrag mit einem Bauträger (BT) beinhaltet ganz andere Leistungsmerkmale. Denn hier erwerben Sie per Vertrag ein Haus mit Grundstück. Der Bauträger ist nicht allein für die Planung und Bauleistung verantwortlich, sondern auch für die Beschaffung des Grundstücks. Sie erhalten Ihr Haus damit komplett aus einer Hand. Deshalb schließen Sie auch nur einen Bauträgervertrag ab.[15]

Anders sieht es beim Kauf eines Fertighauses aus. Hier ist zunächst Voraussetzung, dass Sie ein bebaubares Grundstück besitzen oder es sich vom Fertighaushersteller über einen Maklervertrag besorgen lassen. Es gibt in Deutschland viele Hersteller, die eine solche Komplettleistung anbieten. Oft sind hier auch Architekten tätig.

Um günstig zu bauen, werden oft sogenannte Ausbauhäuser erworben. Sie werden von Fertighausherstellern, Bauträgern oder Systembaukastenanbietern angeboten. In diesem Fall wird ein vertraglich vereinbarter Teil der Bauleistung vom Bauherrn erbracht. Oft helfen die Unternehmen dann mit Schulungen für Bauherren oder fachlicher Begleitung während der Ausbauphase. Achten Sie bei der Vertragsgestaltung in diesem Fall unbedingt darauf, dass Sie auch (fachlich und körperlich) in der Lage sind, die vereinbarten Leistungen zu erbringen. Ansonsten kann sich durch nachträglich durch den Hersteller zu erbringende Leistungen – die Preise dafür sollten Sie im Vertrag gleich festschreiben – der günstige Hausbau verteuern.

Für Sie als Bauherr ist es wichtig, die Unterschiede der beschriebenen Möglichkeiten zu kennen. Beim Architektenhaus haben Sie, soweit es der Bebauungsplan des Grundstücks zulässt, weitgehende Gestaltungsfreiheit –– dafür aber eine Vielzahl unterschiedlicher Vertragspartner. Das können Sie beim Bauen mit einem Generalübernehmer bzw. Generalunternehmer einschränken. Den geringsten Aufwand haben Sie dann, wenn Sie mit einem Bauträger bauen wollen. Hier erwerben Sie normalerweise eine vereinbarte Leistung zum Festpreis und können die Zahlungsmodalitäten festschreiben. Günstig bauen können Sie auch, wenn Sie ein Fertighaus wählen, denn in diesem Fall erhalten Sie ein fertiges Haus auf dem vorhandenen Grundstück, ebenfalls zu einem Festpreis. Beim Bauträger oder beim Fertighaus müssen Sie sich vertraglich auf eine bestimmte Leistung und Ausstattung festlegen. Änderungen können Sie nur in begrenztem Rahmen und mit höherem finanziellen Aufwand durchführen. Deshalb ist der Spielraum sehr eingeschränkt, was mit dem vereinbarten Festpreis zusammenhängt.[16]

2.1.6   Weshalb ist ein fester Terminplan so wichtig?

Wenn Sie Zeit und Nerven sparen wollen, erstellen Sie, sobald Sie den festen Entschluss zum Neubau eines Hauses gefasst haben, einen Zeitplan. Es ist empfehlenswert, nicht mit losen Blättern zu arbeiten, sondern sich ein Ringbuch mit auswechselbaren Blättern anzulegen. Parallel können Sie auch eine Datei auf Ihrem Computer dafür anlegen, jedoch hat die Praxis gezeigt, dass alles, was Sie handschriftlich festhalten, intensiver beachtet wird. Nennen Sie Ihre Aufzeichnungen Ihr „Bauvorbereitungsbuch“.

Reservieren Sie sich einige Seiten für Kontaktdaten, die Sie während der Bauphase benötigen, und notieren Sie hier die Namen, Anschriften, Telefonnummern und E-Mail-Adressen von Ämtern, Dienststellen, Behörden, Banken, Bausparkassen, Maklern, Architekten, Bauunternehmen, Fertighausherstellern, Handwerkern, Baustoffherstellern, Baustoffhändlern usw.[17]

Halten Sie in Ihrem Bauvorbereitungsbuch auch den Schriftverkehr und andere Vorgänge mit Datum und Kopie fest. So lassen sich im Streitfall schnell Beweise zur Begründung finden. Erstellen Sie zudem einen Zeitplan für alle zu erledigenden Maßnahmen und für den eigentlichen Bauablauf. Diesen erstellen Sie zunächst als Idealplan für sich selbst und stimmen ihn dann mit Ihrer Bank, Ihrem Architekten und dem Hausbauunternehmen bzw. den Handwerkern ab. Oft werden dabei Termine gesetzt, die für den Bauablauf zu knapp bemessen sind. Die Zeitkalkulation ist meist noch labiler als die finanzielle. Vergessen Sie niemals, dass bisher unbekannte Faktoren den Zeitplan gehörig verändern können. Planen Sie deshalb immer Reserven ein.

Oft wird der Baubeginn verzögert, weil noch kein Geld da ist. Es kann an Ihrem Kreditgeber liegen oder am Bereitstellungsmodus Ihres Eigenkapitals. Durch einen übersicherten Auszahlungsmodus kommt es vor, dass auf Ihrem Konto Unterdeckung besteht, aber die nächste Zahlungsrate an den Hausbauer fällig ist. Die Gelder werden vom Kreditgeber meist erst dann ausgezahlt, wenn ein Bauabschnitt komplett fertiggestellt ist.

Vereinbaren Sie deshalb grundsätzlich immer feste Termine mit allen, die den Bau ausführen. Legen Sie diese Termine in Ihrem Bauvorbereitungsbuch schon jetzt fest und kontrollieren Sie permanent deren Einhaltung. Als Faustregel gilt, dass eine gute Vorbereitungsphase, die konkrete Planung, die Verhandlung mit Kreditgebern und Behörden und die eigentliche Bauzeit einen Zeitraum von rund zwei Jahren oder mehr in Anspruch nehmen. Das mag Ihnen auf den ersten Blick übertrieben vorkommen, doch Sie wollen günstig bauen – und dafür sollten Sie sich Zeit nehmen.[18]

2.2   Hilfreich: ein Idealplan von Grundstück und Haus

Ein Idealplan wird Ihnen helfen, die für Ihr Wohnbedürfnis notwendigen Räume aufzuzeigen und diese mit der ganzen Familie abzustimmen, um dann den Haustraum mit möglichst geringem Aufwand bauen zu können. Deshalb lautet die Grundfrage: Wie kann ich für mich und meine Familie ein Haus schaffen, das mit meinen finanziellen Möglichkeiten realisierbar ist? Dazu verfassen Sie zunächst eine Liste mit allen Wunschvorstellungen vom Grundstück und Ihrem Wunschhaus.

Jede Wunschvorstellung wird zunächst auf einem Blatt festgehalten:

Grundstück:

  • Soll es ein Südgrundstück an einer ruhigen, bereits erschlossenen Wohnstraße sein?

  • Soll es kein Hanggrundstück sein?

  • Die Entfernung zur Stadt muss gering sein, nicht mehr als ca. 45 Minuten

  • Die wichtigsten Verkehrsanschlüsse, wie Bahn, Bus, Straßenbahn, S-Bahn, müssen in Grundstücksnähe sein.

  • Nach dem Bebauungsplan soll ein frei stehendes Haus gebaut werden dürfen.

  • Welche Dachform (Flachdach, Schrägdach) ist laut Bebauungsplan erlaubt?

  • Das Haus soll möglichst vorn an der Straße gebaut werden dürfen, um eine große Grundstückstiefe zu erhalten.

  • Auf dem Grundstück sollen alte Bäume stehen (oder auch keine Bäume stehen), es soll eine Gartennutzung möglich sein.[19]

  • Für das Auto soll eine Garage auf dem Grundstück zu bauen sein.

  • Wie groß ist die Abstandsfläche zum Nachbarn?

  • Wie weit ist es zum nächsten Kindergarten/zur nächsten Schule/zur nächsten Einkaufsmöglichkeit?

  • Wie lange muss ich fahren, um meine Arbeitsstätte zu erreichen?

  • Liegt das Grundstück in einer Lärmzone, Flugschneise, an einer Eisenbahnlinie, Autobahn?

  • usw. (Hier können persönliche Wünsche ergänzend eingetragen werden.)

Haus:

  • Das Haus darf keine Treppen zum Keller oder Dachgeschoss enthalten. Das ist bei eingeschossigen Gebäuden wie z. B. Bungalow, Winkelhäusern und Rechteckhäusern der Fall.

  • Oder kann das Haus Treppen enthalten, wie z. B. bei Geschosshäusern, Reihenhäusern, Häusern mit Hanglage oder Stadthäusern?

  • Muss das Haus behindertengerecht (altengerecht) geplant und Gebaut werden?

  • Muss unbedingt ein Keller zum Haus gehören?

  • Oder soll ohne Keller gebaut werden (kostengünstiger als mit Keller)?

  • Haus mit Flachdach ohne Dachgeschoss?

  • Haus mit ausgebautem Dachgeschoss (Steildach, Mansarddach usw.)?

  • Gewünscht ist ein großes Wohnzimmer mit oder ohne offenen Kamin.

  • Die Raumaufteilung festlegen: Elternschlafzimmer, Anzahl der Kinderzimmer, Gästezimmer, Büro usw.

  • Muss ein Hauswirtschaftsraum sein: im Keller, im Erdgeschoss oder kein Wirtschaftsraum?

  • Diese Räume sollten eingeplant werden: Waschküche, Trockenraum, Heizungskeller, Lagerraum für Pellets, Holz, Öl usw.

  • Muss es eine direkte Verbindung zur Garage, Gartenterrasse geben?

  • Bei Planung festlegen: Anzahl der Bäder, Anzahl der Toiletten[20]

  • Hausbau mit oder ohne Einliegerwohnung (evtl. auch späterer Ausbau oder Anbau möglich)?

  • Haus mit Steildach mit oder ohne Gauben oder Dachflächenfenster?

  • Sollen große oder kleine Fensterflächen mit oder ohne Fensterläden, Sonnenschutz eingeplant werden (bitte EnEV 2014 beachten)?

  • Sollte das Haus nach Auszug der Kinder leicht umbaubar sein?

  • Ein guter Schallschutz zwischen den Räumen und Schutz vor Außenlärm ist wichtig.

  • Die verarbeiteten Baustoffe dürfen die Gesundheit nicht beeinträchtigen.

  • Unbedingt auf energiesparende Bauweise, Nutzung alternativer Energien, Solarenergie entsprechend der EnEV 2014 achten.

  • Mit welcher Heizungsart soll das Haus beheizt werden: mit Erdgas, Flüssiggas, Holzpellets, Erdöl, Eigenstromerzeugung?

  • Die Raumheizung bestimmen: Fußbodenheizung, Heizkörper, Wand-/Deckenheizung?

  • Welche Art der Hausfassade soll ausgeführt werden: Holz, Putz, Verblendung mit Ziegeln, Vorhangfassade oder eine andere Variante?

  • usw. (Hier können weitere persönliche Wünsche ergänzt werden.)

Sind alle Punkte mit den Familienmitgliedern abgestimmt und festgehalten, werden sie mit den realen Möglichkeiten, wie sie von der Finanzierung und dem Grundstücksangebot vorgegeben werden, abgeglichen. Damit wird eine gute Basis für die reale Planung des eigenen Hauses geschaffen. Gleichzeitig zeigen sich auch die Punkte, an denen Kompromisse geschlossen werden müssen. Das Schwerste dabei wird sein, sich nicht in Utopien zu ergehen und klar festzulegen, was man will und was man sich erlauben kann. Selbstverständlich werden am Idealplan Korrekturen durchzuführen sein. Aber der einmal aufgestellte Idealplan bleibt eine Richtschnur auf dem Weg zum eigenen Haus.[21]

Checkliste: Idealplan Grundstück

Kreuzen Sie die Punkte an, die für Sie wichtig sind. Mit dieser Checkliste vergleichen Sie die Angebote für Grundstücke und nehmen diese Liste auch mit zum Gespräch mit Ihrem Architekten oder – falls Sie ein Fertighaus kaufen wollen – zum Beratungsgespräch beim Hausanbieter.

Grundstücksgröße ………..qm

Grundstückmaße ………….. m × ……………… m

□ bereits voll erschlossen

□ noch Brachland

□ Besteht ein Bebauungsplan?

□ Sind nur Wohnbauflächen (W) ausgewiesen?

□ Handelt es sich um gemischte Bauflächen (M)?

□ Gibt es Sonderbauflächen (S)?

□ Wie lautet die Grundflächenzahl (GRZ)?

□ Wie lautet die Geschossflächenzahl (GFZ)?

□ Darf ich ein frei stehendes Einfamilienhaus bauen?

□ Ist nur eine Reihen- oder Doppelhausbebauung möglich?

□ Wie groß ist die Abstandsfläche zum Nachbarn?

□ Kann ich auf dem Grundstück eine Garage bauen?

□ Ist nur ein Kfz-Abstellplatz vorhanden?

□ Muss eine Ablöse für Kfz-Platz an die Kommune bezahlt werden? (Eine Stellplatzabgabe wird von manchen Kommunen im innerstädtischen Bereich verlangt.)

□ Gibt es besondere Auflagen für die Bebauung?

□ Handelt es sich um ein Hanggrundstück (mehr Bauaufwand)?

□ Ist das Grundstück eben?

□ Wie hoch ist der Grundwasserstand? (Kann beim Wasserwirtschaftsamt erfragt werden.)

□ Ist der Untergrund normaler Boden oder sandig bzw. feucht?[22]

□ Liegt das Grundstück nahe einem Bach, Fluss oder See mit häufigen Überschwemmungen? (evtl. hoher Aufwand für wasserdichtes Kellergeschoss)

□ Ist auf dem Grundstück eine Bepflanzung vorhanden und müssen dazu besondere (z. B. Altbaumbestand) Maßnahmen durchgeführt bzw. Auflagen berücksichtigt werden?

□ Fallen Erschließungskosten an?

□ Handelt es sich um ein neues Siedlungsgebiet?

□ Sind alle Anschlüsse (Wasser, Strom, Gas, Abwasser) bereits auf dem Grundstück vorhanden oder müssen diese noch zugeführt werden?

□ Liegt das Grundstück an einer Wohnstraße? (beruhigte Verkehrsführung)

□ Ist die Straße bereits voll erschlossen oder fallen noch Gebühren an?

□ Wie weit ist das Grundstück von der Stadt entfernt? Ca. ………… km

□ Gibt es einen guten Verkehrsanschluss mit öffentlichen Verkehrsmitteln (S-Bahn, Bus, Straßenbahn, U-Bahn, Nahverkehrszug)?

□ Der nächste Kindergarten, die nächste Schule ist …………….. km entfernt.

□ Kann ich in der Nähe einkaufen oder muss ich in die nächste Stadt?

□ Wie lange brauche ich, bis ich meinen Arbeitsplatz erreiche?

□ Wie ist die Lärmbelästigung durch Bahn, Autobahn, Flugplatz, Industrie/Gewerbe?

□ Grenzt das Grundstück an einen Wald, Naturschutzgebiet, Heide u. Ä.? (Es können Sonderauflagen bestehen und die Versicherungsprämie der Hausversicherung höher sein.)

Checkliste: Idealplan Wohnhaus

Kreuzen Sie die Punkte an, die für Sie persönlich wichtig sind. Nehmen Sie diese Checkliste mit zum Gespräch mit Ihrem Architekten oder – falls Sie ein Fertighaus kaufen wollen – zum Beratungsgespräch beim Haushersteller. Je mehr Punkte sich für Sie lösen lassen, desto näher kommen Sie Ihrer Idealvorstellung von Ihrem Haus. Diese Idealvorstellung muss dann mit den realen Möglichkeiten (Grundstück, Finanzierung) abgestimmt werden.[23]

□ Gründung nur mit Bodenplatte

□ Bodenplatte mit Kriechkeller

□ Grundriss voll unterkellert

□ Grundriss teilweise unterkellert

□ Keller nur als Lagerraum, Heizkeller, Abstellraum nutzen

□ Keller voll ausgebaut mit Nutzung als Wohnraum (evtl. Einliegerwohnung)

□ Außen- und Innenwände gemauert (Massivbau)

□ Außen- und Innenwände mit Bodenplatte und Kellerdecke aus Beton

□ Muss wegen der Bodenverhältnisse ein wasserdichter Keller gebaut werden?

□ Kann der gesamte Keller einschließlich Fundamenten, Bodenplatte und Kellerdecke aus Fertigteilen kostengünstig erstellt werden?

□ Keller mit Heizungsraum, Raum für Brennstoffe, Trockenraum, Waschküche, Abstellräumen, Sauna, Büroraum usw.

□ bei Einliegerwohnung und Büro: Sanitärräume (WC, Dusche) im Keller

□ separate Außentreppe vom Keller in den Garten.

□ Kellertreppe zum EG (Erdgeschoss innen)

□ Können große Kellerfenster (Lichtschacht) eingebaut werden?

□ Haus als Bungalow, Winkelhaus, Rechteckhaus ausgeführt

□ nur ebenerdig (Erdgeschoss) bauen, ohne Treppen

□ voll ausgebautes Dachgeschoss

□ Ausbau des Dachgeschosses später möglich (sämtliche Anschlüsse für Strom, Wasser, Abwasser, Gas usw. sind nur vorbereitet)

□ Besteht die Möglichkeit, das Haus (Fertighaus) später zu erweitern oder aufzustocken?[24]

□ im EG Diele, Treppen nach oben bzw. in den Keller, Wohnzimmer, Küche, WC

□ im Obergeschoss (OG) Schlafzimmer, Kinderzimmer, Arbeitszimmer, WC, Bad

□ Innenwände sollen leicht versetzt werden können (Trockenbau)

□ Flachdach als Gründach, Kiespressdach, nur mit Dachabdichtung

□ Dachform in Abhängigkeit vom Bebauungsplan: Steildach, Satteldach, Walmdach, Krüppelwalmdach, Pultdach, Mansarddach, Zeltdach

□ Dachneigung (im Bebauungsplan vorgeschrieben) so steil wie möglich für Dachausbau

□ Dacheindeckung (teilweise im Bebauungsplan vorgeschrieben) mit Dachziegeln, Betondachsteinen, Naturschiefer, Faserzementplatten, Holzschindeln, Metall, Bitumenschindeln, Bitumendachbahn, Reet, Schilfgras u. Ä.

□ große Fensterflächen (Wärmeschutz beachten)

□ Fenster mit Sonnenschutz, Sonnenschutzglas, Jalousien, Fensterläden (sommerlicher Wärmeschutz) u. Ä.

□ Anbau mit Wintergarten (Verschattung beachten)

□ hoher Schallschutz in allen Räumen

□ energiesparende Bauweise, der EnEV 2014 entsprechend, Nutzung alternativer Energie, Solarenergie u. Ä.

□ Fußbodenheizung, frei stehende Heizkörper, Wand-/Deckenheizung u. Ä.

□ Außenfassade aus Holz, Putz, Verblendung mit Ziegeln, Vorhangfassade u. Ä.

□ gesundheitsverträgliche Baustoffe (Allergien)

Grundstückssuche

Sind diese Punkte geklärt, gilt es, sich systematisch auf die Suche nach einem geeigneten Grundstück zu machen. Dabei sind zwei Wege denkbar: zum einen alle Möglichkeiten ausschöpfen und selbst suchen, zum anderen Fremde bzw. einen Makler mit der Suche zu beauftragen. Makler oder Vermittler müssen vergütet werden. Diese Vergütung wird als „Courtage“ oder „Provision“ bezeichnet. Die Höhe der Provision liegt durchschnittlich bei drei Prozent des Kaufpreises, kann aber in manchen Regionen, besonders in den Ballungsräumen, und bei hoher Nachfrage auch höher ausfallen.[25]

Die Grundstückskosten schwanken sehr stark: So kosten Baugrundstücke z. B. in Ostfriesland wesentlich weniger als im Ballungsraum von Großstädten wie Berlin oder München. Ortslage, Erschließung und die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel beeinflussen ebenfalls den Marktwert. Deshalb ist es durchaus eine Überlegung wert, ob man in unmittelbarer Nähe eines Ballungsraumes oder doch in etwas größerer Entfernung auf dem Lande baut.

Aufgrund der augenblicklichen starken Abwanderung aus ländlichen Gebieten in die Städte und deren Umland sind die Grundstückspreise sehr hoch. Dadurch besteht die Gefahr, einen zu hohen Grundstückspreis zu zahlen, der nach dem Abklingen der Nachfrage (Immobilienblase) deutlich unter dem ehemaligen Kaufpreises liegen kann.

Tipp

Fragen Sie bei Ihrer Kommune oder der Nachbargemeinde nach, ob es dort Grundstücke gibt, die an bestimmte Bevölkerungsgruppen (z. B. kinderreiche Familien, junge Familien, Einkommensschwache) besonders preisgünstig abgegeben werden.

Um ein Einfamilienhaus kostengünstig zu bauen, sollten Sie sich grundsätzlich von der heute oft praktizierten „Geiz-ist-geil-Methode“ verabschieden. Günstig zu bauen bedeutet nicht, nur die billigsten Baustoffe und Bauteile einzusetzen. Grundsätzlich gilt es, für Ihr Haus eine gute Materialqualität zu verarbeiten, um nicht nach kurzer Zeit schon wieder reparieren oder sanieren zu müssen. Auch sollten Sie bedenken, dass alle Bauteile eines Gebäudes Pflegebauteile sind, die regelmäßig kontrolliert werden müssen. Bei diesen Kontrollen zeigt sich oft, dass Billigbaustoffe in Verbindung mit einem Billigverarbeiter nachträglich hohe Reparaturkosten verursachen können.[26]

2.3   Sollte relativ früh feststehen: die Hausform

2.3.1   Der Favorit: das frei stehende Haus

Das frei stehende Haus ist die Hausform, die von den meisten Bauherren gewünscht wird. Es ist die selbstständigste und unabhängigste, wenn auch nicht die wirtschaftlichste Hausform.

Günstig bauen werden Sie diese Hausform nur, indem Sie einen möglichst kleinen und rechtwinkligen Grundriss ohne viele Ecken und Nischen wählen. Innerhalb dieser Bauform wird unterschieden zwischen ein- und mehrgeschossiger Bauweise.

Je zergliederter und winkliger ein frei stehendes Haus geplant wird, desto größer ist die Außenfläche (Fassade und Dach), die der Witterung ausgesetzt ist. Unter energetischen Gesichtspunkten ist diese Hausform die unwirtschaftlichste. Ein solches Haus benötigt den meisten Energieaufwand, um es warmzuhalten. Zwar gibt es heute Energiekonzepte, mit denen viel teure Energie eingespart wird, jedoch ist der finanzielle Aufwand dafür relativ hoch.

Das ebenerdige Haus, auch als Bungalow bekannt, ist am bequemsten zu bewirtschaften und gestattet die engste Verbindung aller Räume untereinander. Auch ist in diesem Fall der Zugang zum Garten unmittelbar aus allen Räumen möglich. Mit vielen hohen Fenstern und einem Wintergarten holen Sie sich den Garten ins Haus. Kälte und aufsteigende Bodenfeuchtigkeit brauchen Sie bei ebenerdigen Räumen – auch wenn sie nicht unterkellert sind – nicht zu fürchten. Denn eine fachgerechte Isolierung der Bodenplatte und der Wärmeschutz gemäß der EnEV[27] sorgen für gesunde Fußwärme.

Günstiger bauen Sie dann, wenn Sie über dem Erdgeschoss noch ein Vollgeschoss bauen, wodurch ein eingeschossiges Gebäude entsteht. In einem solchen Fall können Sie mit einem relativ kleinen Grundriss viel Wohnfläche gewinnen. Eine andere Möglichkeit ist bei ebenerdiger Bauweise der Ausbau des Steildaches. In diesem Fall sollte das Dach mindestens 30 Grad Neigung haben, besser wären 60 Grad. Nur so gewinnen Sie viel Kopffreiheit und Stellfläche, die nicht von der Dachschräge begrenzt wird.

Ihre Grundrisskonzeption sollte so wegsparend wie möglich angelegt werden. Eine optimale Raumgruppierung mit klarer Trennung zwischen Wohn-, Schlaf- und Arbeitsbereich hilft dabei, ungenutzte Grundfläche zu verbrauchen, um günstig zu bauen. Mit einem rationell angelegten Grundriss gelingt es Ihnen, die Grundstücksfläche optimal zu nutzen.

Manchmal muss man mehrgeschossig bauen. Auch dann können Sie durch intelligente Planung günstig bauen.

Sind Sie gezwungen, mehrgeschossig zu bauen, z. B. wenn sich Ihr Grundstück in Hanglage befindet, der Bebauungsplan es vorschreibt oder Ihre Familienverhältnisse es erfordern, können Sie günstig bauen, indem Sie alle Möglichkeiten der Bebauung ausnutzen. So kann bei entsprechender Hanglage das Kellergeschoss so ausgebaut werden, dass Sie es teilweise oder gänzlich zu Wohnzwecken nutzen können.[28]

Bei ebenen Grundstücken bietet sich eine zweigeschossige oder – mit teilweisem Dachausbau – eine zweieinhalbgeschossige Bauweise an. Hier werden die einzelnen Geschosse mit Treppen verbunden, was eine Minderung der reinen Wohnfläche verursacht. Bei rationeller Planung, wenn Sie beispielsweise die Treppenbereiche mit als Wohnbereich nutzen, lassen sich auch solche Häuser günstig bauen. So können beispielsweise ein Bad oder ein WC und damit Leitungen für Kalt- und Warmwasser, Abwasser und Strom eingespart werden. Zudem können alle Nassräume, wie Küche, Bad und WC, so übereinander geplant werden, dass nur kurze Leitungswege notwendig sind.

Sicher ist auch für Sie das frei auf dem Grundstück stehende Haus ein erstrebenswertes Ziel. Diese Bauweise bietet zwar zahlreiche Vor-, aber auch einige Nachteile, die es zu bedenken gilt.

Vorteile:

  • Die Räume lassen sich zweckmäßig an der Himmelsrichtung, dem Garten und der Straße orientieren.

  • Sowohl die Besonnung als auch die Belüftung aller Räume ist gut möglich.

  • Bei großen Abstandsflächen zum Nachbarn gibt es auch keine Lärmbelästigung von dort.

  • Es gibt auch keine unmittelbare Geräuschübertragung vom Nachbarn über die Wandflächen.[29]

  • Falls Sie Sonnenenergie nutzen wollen, kann das Haus gut nach der Himmelsrichtung ausgerichtet werden.

  • Sie können die das Haus umgebende Grundstücksfläche frei gestalten.

  • Der Anbau einer Garage ist direkt am Haus möglich.

Nachteile:

  • Wind und Wetter zehren an allen vier Außenwänden und dem Dach.

  • Durch eine relativ große Gebäudeaußenfläche (Wände, Dach) kommt es zu einem hohen Wärmeverlust, daher ist eine besonders gute Wärmedämmung erforderlich.

  • Günstig bauen lässt sich hier nur ein relativ kleiner Grundriss, damit werden Kompromisse notwendig.

2.3.2   Gebaut in der Reihe: das Reihenhaus

Reihenhäuser sind bei Bauherren zwar am wenigsten beliebt, stellen aber die kostengünstigste Bauweise dar, wenn man ein eigenes Haus besitzen möchte.

Der stärkste Unterschied zum frei stehenden Haus zeigt sich hier beim Grunderwerb, den Anliegerbeiträgen (Straßenbau, Müllabfuhr, Kanalgebühr usw.) und den Kosten für die Gartengestaltung. Denn Reihenhausgrundstücke lassen sich nur zur Straßenseite oder nach hinten als Gartenfläche nutzen. Da die Außenfläche minimiert ist, sind die Energiekosten relativ gering. Das gängige Hausmaß ist das Sechsmeterhaus mit einer überbauten Grundfläche von 6,00 × 12,00 Metern.

Ein gewisser Nachteil liegt darin, dass Sie meist mit einem Bauträger (eine vertragliche Bindung an das Grundstück ist möglich) bauen müssen. Doch ist in den meisten Fällen – abgesehen von der Hausbreite, der Architektur und der Ausrichtung – eine individuelle Abstimmung der Grundrisse auf Ihre Bedürfnisse möglich, allerdings in der Regel über ein oder mehrere Geschosse. Nehmen Sie deshalb so früh wie möglich mit der Baugesellschaft bzw. deren Architekten Kontakt auf, um ihre individuellen Wünsche anzumelden.[30]

Um günstig zu bauen, sollten Sie auch bei Reihenhäusern mehrere Bauvorhaben besichtigen, bevor Sie sich festlegen. Denn auch hier gibt es qualitative Unterschiede, auch wenn heute über die Bauvorschriften und z. B. die EnEV höhere Forderungen an die Bausubstanz gestellt werden, als es noch vor zehn Jahren der Fall war.

Selbstverständlich birgt auch das Reihenhaus Vor- und Nachteile, die man gegeneinander abwägen sollte.

Vorteile:

  • Wind und Wetter greifen nur an zwei Hauswände und am Dach an, sodass die Pflegekosten geringer ausfallen.

  • Es können Energiekosten eingespart werden, da nur zwei Außenwände und das Dach Wärme nach außen abgeben.

  • Gegenüber einem vergleichbaren frei stehenden Haus fallen durch Wegfall zweier Außenwände weniger Baukosten an.

  • Auch bei den Kosten für das Grundstück, den kostenpflichtigen Anliegergebühren und den Kosten für die Einfriedung können Sie sparen.

  • Das Haus kann in Etappen ausgebaut (Ausbauhaus) werden. So werden nicht nur die Baukosten zeitlich gestreckt, sondern durch Eigenleistung auch minimiert.

  • Die Erschließungskosten sind durch die vielen beteiligten Bauherren geringer.

Nachteile:

  • Wichtig ist ein guter Schallschutz zum Nachbarn über die sogenannte Kommunetrennwand, die Trennwand zu den Nachbarn.

  • Günstig ist, wenn jeweils bei zwei Häusern die lauteren Räume (Bad, WC, Küche, Treppenhaus) an der gleichen Haustrennwand liegen.[31]

  • Sie können das Haus äußerlich nicht frei gestalten: Hausbreite, Architektur und Ausrichtung sind vorgeschrieben.

  • Durch die festgelegte Ausrichtung des Hauses auf dem Grundstück ist oft nur eine schlechte Besonnung der Haupträume gegeben.

  • Es kann zu Problemen bei der Entlüftung von Innenräumen ohne Fenster, z. B. Bad, WC, Flur usw., kommen.

  • Haben Sie „unfreundliche“ Nachbarn, werden der Nutzwert von Loggia, Terrasse, Balkon und Garten gemindert.

  • Geräuschübertragungen von Nachbarn zu Nachbarn lassen sich oft nicht vermeiden. Bestehen Sie deshalb unbedingt auf einen besseren Schallschutz, als er durch die Normen (DIN 4109 Schallschutz im Hochbau) vorgeschrieben wird.

2.3.3   Günstig bauen in der Stadt: das Stadthaus

Von den Kommunen wird die innerstädtische Bebauung mit reinen Wohngebäuden wieder intensiver gefördert. Mit dem Bau von Stadthäusern möchte man der eingetretenen Verödung vieler Zentren begegnen.

Der Begriff „Stadthaus“ ist keine Erfindung der modernen Architektur, sondern eine Rückbesinnung auf alte Traditionen. Kleine Grundstücke, meist entstanden durch Erbteilung, und geringe Bautiefen zwangen bereits in früheren Zeiten die Baumeister dazu, spezielle Hausbauformen zu entwickeln. So finden Sie solche Stadthäuser noch heute in Bremen, Hamburg, Lübeck, Amsterdam, London oder in den Städten des Ruhrgebiets. Der Wohnwert solcher Häuser ist noch heute sehr hoch. Darauf besannen sich der Bund und manche Länder, was zu einem Architekturwettbewerb „Stadthäuser und Stadtwohnungen“, ausgeschrieben von der LBS, führte. Mittlerweile sind einige Projekte daraus ausgeführt und von den Bauherren gut angenommen worden. Stadthäuser zählen heute wieder mit zu den am höchsten gehandelten Immobilien.[32]

Das typische Stadthaus wird auf einer Grundstückbreite von bis zu sechs Metern, was gleichzeitig die Breite der Straßenfassade darstellt, in mehrgeschossiger Bauweise mit bis zu vier Etagen gebaut. Oft gibt es kleine Vorgärten mit geringer Tiefe, der Hauptgarten befindet sich hinter dem Haus. Terrassen, Balkone und Dachgärten bilden auf der Gartenseite ein zusätzliches Raumangebot. Im Gegensatz zum Reihenhaus, wo es auf die gleichförmige Bauweise ankommt, kann ein Stadthaus sich in der Architektur individuell vom Nachbarn abheben.

Stadthäuser sind nicht allein für Individualisten mit einem dicken Geldbeutel gedacht, sondern bei guter Planung durchaus eine Alternative, um günstig zu bauen. Insbesondere dann, wenn Sie beispielsweise ein kleines Stadtgrundstück geerbt haben oder es kaufen können. Denn bei den Stadthäusern geht es insbesondere darum, auf geringer Grundstücksfläche möglichst viel Wohnfläche bei günstigen Kosten zu bauen. Und Sie helfen mit, die Innenstadtbereiche wieder mit Leben zu füllen.

2.4 

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