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Immobilien bewerten leicht gemacht

Inhaltsverzeichnis

  1. Hinweis zum Urheberrecht
  2. Impressum
  3. Vorwort
  4. Einleitung
  5. 1   Vorarbeiten und Informationsbeschaffung
    1. 1.1   Das Grundstück und sein Wert
      1. 1.1.1   Begriff des Grundstücks
      2. 1.1.2   Stufen der Baulandentwicklung
      3. 1.1.3   Bebauungsplan
      4. 1.1.4   Möglichkeiten der Grundstücksnutzung
      5. 1.1.5   Flächenschnitt
      6. 1.1.6   Topografie und Beschaffenheit
    2. 1.2   Wichtige Informationsquellen
      1. 1.2.1   Gutachterausschuss
      2. 1.2.2   Baulast
      3. 1.2.3   Erschließungskosten und Beiträge
      4. 1.2.4   Kontamination
      5. 1.2.5   Bodendenkmal und Baudenkmal
      6. 1.2.6   Zuschnitt und Lage
      7. 1.2.7   Umgebungsanalyse
    3. 1.3   Sammlung und Analyse von Preisen
      1. 1.3.1   Eigene Preissammlung
      2. 1.3.2   Baukostenindex
    4. 1.4   Verbands- und Maklerinfos
    5. 1.5   Rechte an einer Immobilie
      1. 1.5.1   Einblick ins Grundbuch
      2. 1.5.2   Berechnung der Wertminderung
    6. 1.6   Exkurs: Erbbaurecht
  6. 2   Finanzierung der Immobilie
    1. 2.1   Finanzierungsformen
      1. 2.1.1   Annuitätendarlehen
      2. 2.1.2   Bauspardarlehen
      3. 2.1.3   Versicherungsdarlehen
      4. 2.1.4   Wohn-Riestern
      5. 2.1.5   Exkurs: Muskelhypothek
    2. 2.2   Finanzierungsablauf
      1. 2.2.1   Beleihungswert
      2. 2.2.2   Beleihungsgrenze
      3. 2.2.3   Rang im Grundbuch
      4. 2.2.4   Kredit- und Kaufnebenkosten
    3. 2.3   Staatliche Zuschüsse und Darlehensprogramme
      1. 2.3.1   Programme zu Neubau/Kauf
      2. 2.3.2   Programme zu Sanierung/Umbau
      3. 2.3.3   Programme zu erneuerbaren Energien
      4. 2.3.4   Programme zur Beratung/Begleitung
  7. 3   Einsatz eines Gutachters
    1. 3.1   Baumangel und Bauschaden
      1. 3.1.1   Keller
      2. 3.1.2   Fassade
      3. 3.1.3   Innenwände
      4. 3.1.4   Dach
      5. 3.1.5   Installation
      6. 3.1.6   Heizung
      7. 3.1.7   Sanitär
      8. 3.1.8   Fenster und Türen
    2. 3.2   Fußboden
    3. 3.3   Schädlinge und Schadstoffe
      1. 3.3.1   Holzbock, Holzwurm und Blättling
      2. 3.3.2   Feuchtigkeit und Schimmel
    4. 3.4   Chemische Schadstoffe in der Luft
    5. 3.5   Professionelles Gutachten
      1. 3.5.1   Arten von Gutachten
      2. 3.5.2   Anforderungen an ein Gutachten
      3. 3.5.3   Kosten für ein Gutachten
      4. 3.5.4   Qualifizierung für Gutachter
  8. 4   Ablauf einer Wertschätzung
    1. 4.1   Flexibilität
    2. 4.2   Ertrag und Kosten
    3. 4.3   Wohnfläche und umbauter Raum
    4. 4.4   Richtpreis und Preisindex
    5. 4.5   Weitere Korrekturfaktoren
    6. 4.6   Wertminderung und Nutzungsdauer
    7. 4.7   Wertermittlungsverfahren
      1. 4.7.1   Ziel: Verkehrswert ermitteln
    8. 4.8   Vergleichswertverfahren
    9. 4.9   Sachwertverfahren
      1. 4.9.1   Normalherstellungskosten
      2. 4.9.2   Sachwert bauliche Anlagen
      3. 4.9.3   Verkehrswert
    10. 4.10   Ertragswert
      1. 4.10.1   Jahresreinertrag
      2. 4.10.2   Bodenwertanteil
      3. 4.10.3   Gebäudereinertrag
      4. 4.10.4   Verkehrswert
    11. 4.11   Grundlagen-Check
  9. 5   Wertermittlung bei Eigentumswohnungen
    1. 5.1   Vermietung oder Selbstnutzung
    2. 5.2   Verwaltungskosten pro Wohneinheit
    3. 5.3   Instandhaltungsrücklage
    4. 5.4   Jahresbeiträge
    5. 5.5   Bodenwertermittlung
    6. 5.6   Überschlagsrechnungen und ihre Tücken
    7. 5.7   Vergleichswertverfahren
    8. 5.8   Beispielsfall: Vermietete Penthouse-Wohnung
      1. 5.8.1   Objektbeschreibung
      2. 5.8.2   Lagebeschreibung
      3. 5.8.3   Zustandsbeschreibung
      4. 5.8.4   Jahresreinertrag
      5. 5.8.5   Gebäudeertragsanteil
      6. 5.8.6   Gebäudeetragswert
      7. 5.8.7   Gesamtertragswert
      8. 5.8.8   Weitere Faktoren
      9. 5.8.9   Endergebnis: Verkehrswert
      10. 5.8.10   Vergleichswertverfahren als Alternative
      11. 5.8.11   Überschlagsschätzung mit Maklerformel
      12. 5.8.12   Gesamtgutachten in der Zusammenfassung
  10. 6   Wertermittlung beim Familienhaus
    1. 6.1   Substanzwert
    2. 6.2   Sonderfall Dreifamilienhaus
    3. 6.3   Beispielsfall: 133 qm großes Einfamilienhaus
      1. 6.3.1   Objektbeschreibung
      2. 6.3.2   Lagebeschreibung
      3. 6.3.3   Zustandsbeschreibung
      4. 6.3.4   Bodenwertermittlung
      5. 6.3.5   Bauwert
      6. 6.3.6   Verkehrswert
        1. 6.3.6.1   Sachwert
        2. 6.3.6.2   Verkehrswert
      7. 6.3.7   Einordnung der Ergebnisse anhand der Kennzahlen
      8. 6.3.8   Gesamtgutachten in der Zusammenfassung
  11. 7   Wertermittlung beim Mehrfamilienhaus
    1. 7.1   Mietwohnmarkt in Deutschland
    2. 7.2   Sonderfall: Gewerbe im Mehrfamilienhaus
    3. 7.3   Überschlagsschätzung mit Maklerformel
    4. 7.4   Beispielsfall: Mehrfamilienhaus
      1. 7.4.1   Objektbeschreibung
      2. 7.4.2   Lagebeschreibung
      3. 7.4.3   Zustandsbeschreibung
      4. 7.4.4   Jahresreinertrag
      5. 7.4.5   Ergebnis: Jahresreinertrag
      6. 7.4.6   Gebäudeertragsanteil
      7. 7.4.7   Ertragswert
      8. 7.4.8   Endergebnis: Verkehrswert
      9. 7.4.9   Überschlagsschätzung mit Maklerformel
      10. 7.4.10   Gesamtgutachten in der Zusammenfassung
  12. 8   Wertsteigerung durch Modernisierungen
    1. 8.1   Instandhaltung und Modernisierung
    2. 8.2   Instandhaltungs- und Modernisierungsstau
    3. 8.3   Werterhaltung und Wertsteigerung
    4. 8.4   Steigende Energiekosten
    5. 8.5   Politische Rahmenbedingungen
    6. 8.6   Energieeinsparverordnung
      1. 8.6.1   Bedingte Anforderungen
      2. 8.6.2   Nachrüstpflichten
      3. 8.6.3   Energieausweis
        1. 8.6.3.1   Bedarfsausweis
        2. 8.6.3.2   Verbrauchsausweis
      4. 8.6.4   Der Energieausweis im Immobilieninserat
      5. 8.6.5   Primärenergiebedarf
    7. 8.7   Modernisierung im Ablauf
      1. 8.7.1   Aufwandsschätzung
      2. 8.7.2   Organisation
    8. 8.8   Praxistipps zur energetischen Dacherneuerung
    9. 8.9   Praxistipps zur Heizungsanlage
    10. 8.10   Praxistipps zur Fassadenmodernisierung
    11. 8.11   Beispielsfall: Modernisierte Eigentumswohnung
      1. 8.11.1   Beschreibung des Modernisierungsvorhabens
      2. 8.11.2   Wertsteigerung durch Modernisierung
      3. 8.11.3   Jahresreinertrag
      4. 8.11.4   Gesamtertragswert
      5. 8.11.5   Überschlagsschätzung mit Maklerformel
      6. 8.11.6   Gesamtgutachten in der Zusammenfassung
    12. 8.12   Beispielsfall: Modernisiertes Einfamilienhauses
      1. 8.12.1   Beschreibung des Modernisierungsvorhabens
      2. 8.12.2   Wertsteigerung durch Modernisierung
      3. 8.12.3   Bodenwert
      4. 8.12.4   Bauwert
      5. 8.12.5   Sach- und Verkehrswert
      6. 8.12.6   Ergebnisse anhand der Kennzahlen
      7. 8.12.7   Gesamtgutachten in der Zusammenfassung
    13. 8.13   Wert eines modernisierten Mehrfamilienhauses
      1. 8.13.1   Beschreibung des Modernisierungsvorhabens
      2. 8.13.2   Wertsteigerung durch Modernisierung
      3. 8.13.3   Jahresreinertrag
      4. 8.13.4   Verkehrswert
      5. 8.13.5   Überschlagsschätzung mit Maklerformel
      6. 8.13.6   Gesamtgutachten in der Zusammenfassung
  13. 9   Immobilienzwangsversteigerung
    1. 9.1   Rechtsrahmen
    2. 9.2   Gebotsgrenzen
    3. 9.3   Versteigerungsablauf
    4. 9.4   Zuschlag
    5. 9.5   Immobilienwahl
      1. 9.5.1   Verkehrswertgutachten
      2. 9.5.2   Weitere Informationsquellen
      3. 9.5.3   Vor-Ort-Besichtigung
    6. 9.6   Interessen der anderen Parteien
      1. 9.6.1   Schuldner
      2. 9.6.2   Miteigentümer
      3. 9.6.3   Mieter
      4. 9.6.4   Gläubiger
      5. 9.6.5   Bieter
  14. 10   Anhang
    1. 10.1   Glossar
  15. Adressen und Websites
  16. Abkürzungsverzeichnis
  17. Stichwortverzeichnis
  18. Arbeitshilfen Online

[1]

Hinweis zum Urheberrecht

Abbildung

Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

Vorwort

Liebe Leserin, lieber Leser,

eine Immobilie ist nicht nur sprichwörtlich, sondern ganz real sehr immobil. Wer sich für den Erwerb entscheidet – als Eigenheim oder als Kapitalanlageobjekt –, bindet sich in Deutschland sehr lange an diesen Traum von den eigenen vier Wänden. Umso wichtiger ist es dann, dass die Immobilie auch hält, was man sich davon verspricht. Sprich: Dass sie tatsächlich Wert besitzt und eine beständige, gute Kapitalanlage darstellt. Immobilien sind nicht unbedingt wertbeständig, das hat auch die sogenannte Subprime-Krise in den USA gezeigt. Denn in ihr konnten Immobilienbesitzer vor allem deshalb nicht ihre Kredite bedienen, weil die Immobilie „plötzlich“ keinen Wert mehr besaß. Spekulation nennt man das, was auch in Großbritannien und Spanien zu einer wahren Blase führte.[2]

Glauben Sie bitte nicht, dass so etwas in Deutschland nicht passieren könnte: Die Abschreibungsmodelle für den Osten Deutschlands nach der Wende zeigen sehr deutlich, dass auch hier viele Immobilien nicht auf Stein, sondern eher auf Sand gebaut wurden. Deshalb sollten Sie sich nicht auf die plakativen Versprechungen irgendwelcher Finanzdienstleister verlassen, sondern beim Thema Immobilien auf Substanz setzen: Einen sehr wichtigen Schritt in diese Richtung machen Sie mit diesem Buch. Nur wer seine Werte kennt und realistisch einschätzt, minimiert das finanzielle Ausfallrisiko.

Dieses Fachbuch hilft Ihnen also bei einer der heikelsten Fragen rund um die Immobilien: der Bewertung. Anschauliche Beispiele verdeutlichen, worauf es bei der Bewertung ankommt. Mit den Checklisten haben Sie eine konkrete Entscheidungshilfe zur Hand. Zusätzliche Materialien stehen als Arbeitshilfen online zur Verfügung.

Bei der Bewertung Ihrer Immobilie wünsche ich Ihnen viel Erfolg!

Jörg Stroisch

Köln, im Februar 2015

Einleitung

Nicht alles, was ein Verkäufer beim ersten Gespräch über eine Immobilie erzählt, muss der Wahrheit entsprechen. Deshalb ist es sinnvoll, ein Haus oder eine Wohnung vor Unterzeichnung des Vertrags genau unter die Lupe zu nehmen. Was zunächst einfach klingt, erweist sich in der Praxis oft als schwierig. Selbst Sachverständige können auf den ersten Blick den Wert nur schätzen, denn vieles liegt in der Substanz verborgen. Damit Sie sich als Laie zumindest auf Spurensuche begeben können, vermittelt Ihnen dieses Fachbuch ein Gefühl für die möglichen Probleme.[3]

Eine Immobilie ist ein komplexes Objekt mit vielen Facetten. Manches werden Sie im Lauf der Zeit noch lernen, aber über vieles müssen Sie sich schon im Vorfeld Gedanken machen: Wie ist die Lage? Welche Aussagen lassen sich über den Zustand treffen? Dieses Buch schärft Ihren Blick rund um den Wert der Immobilie und Sie lernen die gängigen Wertermittlungsmethoden kennen. Konkrete Praxisbeispiele zur Eigentumswohnung, zum Einfamilienhaus und zum Mehrfamilienhaus zeigen, wie der Wert mit den unterschiedlichen Verfahren ganz konkret ermittelt wird. Der Wertzuwachs einer durchgreifenden – heute zumeist energetischen – Modernisierung wird dadurch ebenfalls deutlich. Dieses Buch erläutert auch die Gründe, warum der Marktpreis – also der Verkehrswert – einer Immobilie vom tatsächlichen Verkaufspreis abweichen kann. Darüber hinaus erfahren Sie, was die Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) zu diesem Thema vorschreibt.

Grundlagen und Informationsquellen

Der Wert einer Immobilie hängt in erster Linie von einem Kriterium ab: der Lage. Im Vergleich dazu spielt alles Weitere eine untergeordnete Rolle. Dennoch sollten Sie die anderen Fakten nicht aus dem Blick verlieren. Um notwendige Investitionen oder Wertminderungen abzuschätzen, ist unbedingt eine kritische Überprüfung der Substanz notwendig. Auch Rechte am eigenen Grundstück oder Verpflichtungen etwa in Form von kommunalen Abgaben können ein Objekt verteuern. Dieses Buch zeigt Ihnen neben den meist bekannten finanziellen Aufwendungen die versteckten Kostenblöcke. Gerade, wenn Sie in Ihrer Kaufentscheidung noch unentschlossen sind, kann Sie dies nochmals beeinflussen oder neue Verhandlungsspielräume beim Preis der Immobilie eröffnen. Diese Informationen sind jedoch nicht nur für Käufer wichtig. Auch als Verkäufer einer eigenen Eigentumswohnung, des eigenen Ein- oder Mehrfamilienhauses beeinflussen diese Kriterien den Verkehrswert. Die Details zu folgenden Themen erfahren Sie in Kapitel 1[4].

  • Lage: Eine alte Maklerweisheit besagt, dass genau drei Dinge bei einer Immobilie wichtig sind. Erstens die Lage, zweitens die Lage und drittens die Lage. Damit wird deutlich, wie bedeutsam der Standort eines Hauses ist.

  • Versteckte Pflichten und Kosten: Ein frisch renoviertes Häuschen in einer idyllischen Lage wirkt wie ein Schnäppchen – aber ein paar Rechte anderer Personen und Institutionen werden womöglich zu Kostenfallen.

  • Karten, Bücher und Co: An vielen Orten steht viel Interessantes über die Immobilie geschrieben. Es ist eine Pflichtaufgabe, diese Quelle vor dem Kauf einer Immobilie anzuzapfen.[5]

Tipp

Sie finden in diesem Buch viele Hinweise, wo im Grundbuch oder auch in der Immobilie selbst teure Kostenfallen schlummern könnten. Die finanziellen Auswirkungen kann man aber nicht pauschal beschreiben. Lassen Sie sich im Zweifelsfall von einem Sachverständigen beraten.

Finanzierung einer Immobilie

Nicht ein romantische Gefühl, sondern wohlüberlegtes Kalkül sollte die Grundlage eines Immobilienkaufs sein. Die Kosten niedrig rechnen und die Werte schönreden passt nicht zu diesem Geschäft. „Lieber kaufen, statt Miete zahlen“ werben viele Kreditinstitute gerne – und blenden aus, dass ein Kauf auch finanziell nicht nur aus den monatlichen Kreditraten besteht.

In Kapitel 2 erfahren Sie, was bei der Finanzierung einer Immobilie eine Rolle spielt.

  • Finanzierungsformen: Das klassische Annuitätendarlehen, der Bausparvertrag oder das Wohn-Riestern? Die Wahl der Finanzierungsform kann schnell zur Qual werden – zumal eine falsche Entscheidung richtig teuer wird.

  • Finanzierungsgespräch: Vergleiche bei den Konditionen sind schwierig; aber es ist auch gut zu wissen, welche Fragen der Finanzierungsberater stellen wird. Eine intensive Vorbereitung hilft bei der Entscheidung, wo die eigenen Grenzen beim Immobilienkauf liegen.

  • Beleihungswert: Die Bank berechnet doch ohnehin den Wert der Immobilie? Ja, aber der Beleihungswert unterscheidet sich oft erheblich vom Verkehrswert – und der ist auch noch bei jeder Bank anders. Dieser Umstand bedeutet, dass nicht die Bank mit dem plakativ niedrigsten Zins am Ende die günstigste Finanzierung anbietet.[6]

  • Staatliche Zuschüsse und Kreditprogramme: Der Staat und seine Kommunen und Länder fördern verschiedene Immobilienvorhaben ganz erheblich mit zinsgünstigen Darlehen und Zuschüssen. Wer diese geschickt einplant, kann viel Geld sparen.

Tipp

Rechnet man die Kreditnebenkosten sowie die diversen Honorare und Gebühren rund um einen Immobilienerwerb zusammen, ergeben sich stattliche Summen. Als Faustformel: Die tatsächlichen Gesamtkosten für den Erwerb einer Immobilie liegen bei etwa 110 bis 120 % des ermittelten Verkehrswerts. Das muss der Erwerber natürlich einrechnen. Häufig besteht aber Spielraum beim Kaufpreis: Wer gut über die Marktlage informiert ist, kann einen Rabatt geltend machen.

Beauftragen eines Gutachters

In vielen Fällen sind die Tücken beim Immobilienkauf so verwirrend, dass der Rat des informierten Laien nicht weiterhilft. Dann ist es sinnvoll, einen Gutachter oder Sachverständigen zu beauftragen. Zwar werden damit gewisse Beträge fällig, doch bezogen auf die Gesamtkaufsumme fallen sie nur marginal ins Gewicht. Kapitel 3 informiert über Details in diesem Themenbereich.

  • Substanz: Risse im Putz, Feuchtigkeit im Kellermauerwerk und Schimmelbildung in Bädern oder Schlafzimmern erkennen Sie auch als Laie schnell. Doch häufig sagt der erste Eindruck noch nicht alles über den Zustand der Immobilie aus.

  • Schädlinge: Wo der Wurm drin ist, ist er nicht so leicht zu beseitigen. Schädlinge und Schadstoffe sind mehr als ein Ärgernis, sie können das Wohnen empfindlich beeinträchtigen – und sind deshalb auch relevant für den Wert.[7]

  • Kosten: Es gibt auch ein paar Größenordnungen, die den Preis von Sachverständigen und Gutachtern kalkulierbar machen.

Tipp

Nicht nur, was Sie sehen, ist bei einer Immobilienbesichtigung wichtig, setzen Sie besser all Ihre Sinne ein. Ertasten Sie mit den Fingern feuchte Stellen. Manchmal liegt förmlich etwas in der Luft, mit Mund und Nase erfassen Sie Feuchtigkeit und komische Gerüche. Schreiben Sie diese Eindrücke sofort auf, bevor sie wieder verfliegen. Und wenn Ihnen das Ganze dann allzu unübersichtlich vorkommt, ziehen Sie einen Sachverständigen hinzu!

Grundlagen der Wertermittlung

In Kapitel 4 geht es ans Eingemachte. Darin erfahren Sie, was die ImmoWertV an theoretischen Grundlagen bereithält. Sie finden viele praktische Tipps, wie Sie konkret vorgehen müssen, um den Wert Ihres Wunschobjekts abschätzen zu können.

  • Vergleichswertverfahren: Oftmals wird das Vergleichswertverfahren bei Grundstücken und Eigentumswohnungen angewendet. Grundlage hierfür sind Richtpreise und Korrekturfaktoren.

  • Sachwertverfahren: Überall, wo es auf den Wert der Substanz ankommt, wird das Sachwertverfahren verwendet. Das ist in der Regel häufig bei Einfamilienhäusern der Fall.

  • Ertragswertverfahren: Die Immobilie als Anlageobjekt zielt auf Mieteinnahmen ab. Daher wird hier in der Regel das Ertragswertverfahren für die Ermittlung des Verkehrswerts angewendet.[8]

Tipp

Viele professionelle Immobilieninvestoren tummeln sich in den In-Gegenden Deutschlands. Als Besitzer von wenigen Häusern sollten Sie es ihnen besser nicht nachmachen. Nutzen Sie vielmehr den entscheidenden Vorteil: Substanzielles Wissen über Ihren eigenen Wohnort. Dann erkennen Sie viel leichter, ob sich der Immobilienkauf lohnt.

Praxisbeispiele rund um die Wertermittlung

Professionelle Gutachter übernehmen gerne die Wertermittlung einer Immobilie. Sie sind erfahren im Umgang mit den unterschiedlichen Arten der Wertermittlung und kennen den örtlichen Immobilienmarkt. Obwohl ihre Beauftragung nicht gerade billig ist, lohnt sich die Investition in den meisten Fällen.

Trotzdem ist es sinnvoll, als Käufer oder Bauherr die theoretischen Grundsätze der Wertermittlung zu kennen. Viele Praxisbeispiele vermitteln einen Eindruck davon, wie ein Wertgutachten erstellt wird – so können Sie kleinere Schätzungen auch selbst erstellen. Vor allem aber schärfen Sie auf diese Weise Ihren Blick für Problemfelder rund um den Wert einer Immobilie. In verschiedenen Kapiteln dieses Buches werden Einzelfälle konkret kalkuliert.

  • Eigentumswohnung: Eine Eigentumswohnung wird häufig selbst bewohnt, ist aber mindestens genauso häufig ein Anlageobjekt. Kapitel 5 beschreibt beispielhaft die Wertermittlung.

  • Einfamilienhaus: Sehr häufig wird ein Einfamilienhaus selbst bewohnt, was auch Auswirkungen auf die Wertermittlung hat. Kapitel 6 schildert die Besonderheiten rund um die Wertermittlung.

  • Mehrfamilienhaus: Ein Mehrfamilienhaus ist ein Anlageobjekt, die Mieteinnahmen sind hier ein zentrales Kriterium. Wie sich das auf die Art der Wertermittlung auswirkt, wird in Kapitel 7[9] geschildert.

Tipp

Der Herausgeber dieses Buches, der Haufe-Verlag, betreibt mit meineimmobilie.de eine Website rund um Themen für Vermieter und Hausbesitzer. Auf Grundlage dieses Buches ist dazu ein hilfreiches Online-Tool zur Immobilienbewertung entstanden. Das ImmoWert-Tool ist kostenlos nutzbar (www.meineimmobilie.de/immowert_tool.html).

Modernisierung einer Immobilie

Kapitel 8 befasst sich mit der Frage, ob sich die Modernisierung einer Immobilie überhaupt lohnt. Zumindest auf Grundlage der anerkannten Regeln der Wertermittlung kann auf diese Frage eine recht präzise Antwort in Bezug auf die Wertsteigerung gefunden werden. Die Objekte aus den Praxisbeispielen der vorherigen Kapitel werden dazu beispielhaft modernisiert, ihr neuer Wert exemplarisch errechnet. Aber natürlich ist auch das nur die halbe Wahrheit, viel Arbeit liegt in den Details. Machen Sie sich damit vertraut, wie sich durch eine durchgreifende Modernisierung der Wert einer Immobilie spürbar verbessert.

  • Energieeinsparverordnung (EnEV): Sie wurde im Jahr 2014 zuletzt novelliert; für Immobilienbesitzer und -modernisierer haben sich die Anforderungen weiter verschärft.

  • Unterschiedliche Gewerke: Bei der Renovierung und Modernisierung kommen unterschiedliche Handwerker zum Einsatz. Wer hier einen grundlegenden Überblick hat, kann sich besser für bestimmte Systeme entscheiden.[10]

  • Fallbeispiele: Am Beispiel der Eigentumswohnung, des Einfamilienhauses und des Mehrfamilienhauses werden exemplarisch die Auswirkungen von Modernisierungsmaßnahmen durchgespielt.

Tipp

Der Staat fordert, er fördert aber auch. Es gibt zahlreiche Kredit- und Zuschussprogramme. Eine Übersicht dazu finden Sie in Kapitel 2. Planen Sie diese Mittel aktiv in Ihr Vorhaben ein!

Immobilienzwangsversteigerung

Des einen Pech ist des anderen Glück: So könnte eines der Grundprinzipien von Immobilienzwangsversteigerungen lauten. Dabei gilt: So gewohnt einfach wie bei Ebay funktioniert es mit der Immobilie nicht. Für diese „Erwerbs“-Form gibt es ganz eigene Regeln. Kapitel 9 schildert die Tricks und Tücken rund um die Immobilienzwangsversteigerung.

  • Ablauf: Wenn der Hammer fällt, ist das Objekt noch nicht ersteigert. Eine Immobilienzwangsversteigerung folgt eigenen Regeln.

  • Verkehrswert: Zu jeder Immobilie gibt es bei einer Zwangsversteigerung ein Gutachten. Doch das kann viele Tücken beinhalten.

  • Andere Parteien: Viele Interessen prallen bei der Zwangsversteigerung aufeinander. Das birgt unvorhersehbare Risiken.

Achtung

Dadurch, dass auch andere Interessensgruppen im Rahmen der Immobilienzwangsversteigerungen mitmischen, kommt es zu Risiken. Nicht nur die anderen Bieter, sondern auch der Schuldner, sein Gläubiger und Mieter der Immobilie sind beteiligt. Preisen Sie diese Risiken mit einem kräftigen Abstrich vom Verkehrswert ein!

1   Vorarbeiten und Informationsbeschaffung

[11]

Wenn Sie ein Grundstück und eine Immobilie erwerben, werden Sie schon beim Kauf mit einer Vielzahl an Gesetzen und Vorschriften konfrontiert. Auch der Besitz und der Ablauf einer Bebauung sind bis ins kleinste Detail geregelt. Damit Sie auf dem Weg zur eigenen Immobilie vor unangenehmen Überraschungen sicher sind, sollten Sie über alles Wichtige informiert sein. Als Einsteiger auf dem Gebiet der Immobilienbewertung begeben Sie sich vermutlich auf völliges Neuland. Viele Fragen sind zu klären, mit denen Sie sich bisher noch nie auseinandergesetzt haben.

1.1   Das Grundstück und sein Wert

Zunächst gilt es, alle relevanten Informationen zu sammeln und über die wichtigsten Regelungen im Bilde zu sein. Als Erstes sollten Sie wissen, dass eine Immobilie in der Regel untrennbar mit einem Grundstück verbunden ist. Aus diesem Grund ist es bei der Wertermittlung nicht möglich, beides getrennt voneinander zu betrachten. Wichtig für eine Beurteilung sind außerdem der Erschließungszustand, die Art der Nutzung, der Zuschnitt und die Lage des Grundstücks. Zudem ist für die Verwertung der Stand der Bauplanung entscheidend.

1.1.1   Begriff des Grundstücks

Ein Grundstück ist ein Grundstück. Dennoch: Die Definition ist gar nicht so einfach, hier spielen mehrere Gesetze eine Rolle. Auch stellt sich die Frage, wer eigentlich der Besitzer eines Grundstücks ist: Mehrere Gesetze wie das Wohneigentumsgesetz (WEG), das Erbbraurechtsgesetz (ErbRG) und das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) geben dies in Deutschland vor.[12]

Darüber hinaus bestimmt die Grundbuchverordnung (GBV) seit dem Jahr 1897 detailliert die Dokumentation von Eigentumsverhältnissen, aber auch die Verpflichtungen, die für Sie mit einem Grundstück zusammenhängen. Ein Grundstück setzt sich dabei aus einem oder mehreren Flurstücken bzw. Parzellen zusammen. Ist ein Flurstück amtlich vermessen und markiert, wird es auf der Flurkarte des Liegenschaftskatasters offiziell ausgewiesen und nummeriert.

Ein Grundstück ist damit formal ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der auf einem eigenen Grundbuchblatt oder durch eine Nummer auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt verzeichnet ist.

Wichtig für eine Bewertung ist, dass fest mit dem Grundstück verbundene Objekte zusammen mit dem Grundstück als Rechtseinheit angesehen werden. Lediglich das Erbbaurecht (siehe Kapitel 1.6) stellt hier eine Ausnahme dar.

1.1.2   Stufen der Baulandentwicklung

Interessieren Sie sich für ein unbebautes Grundstück, spielt für die Wertermittlung eine entscheidende Rolle, wie Sie es nutzen dürfen. Denn nicht jedes Grundstück steht sofort und in jeder Form zur Bebauung offen. Vor Unterzeichnung des Kaufvertrags sollten Sie deshalb viele Details in Erfahrung bringen. Um unnötige Enttäuschungen und Verzögerungen zu vermeiden, sollten Sie zunächst herausfinden, in welcher der folgenden Baulandentwicklungsstufen sich das Grundstück befindet. Dabei werden die folgenden unterschieden:

  • Land- und forstwirtschaftliche Flächen

  • Bauerwartungsland[13]

  • Rohbauland

  • Baureifes Land

Den Rahmen regeln im Einzelnen diverse Gesetze, so etwa das Baugesetzbuch (BauGB), die Baunutzungsverordnung (BauNVO) und die Bauordnungen der Länder (LBO). Interessieren Sie sich für ein Bauerwartungsland, dürfen Sie, anders als bei land- und forstwirtschaftlich genutzten Bereichen, davon ausgehen, dass dieses Land bald für die Bebauung erschlossen wird. Die Erwartung kann darauf basieren, dass das Grundstück eine günstige Verkehrslage hat oder nah an bereits erschlossenen Gebieten liegt. Ob diese Annahme tatsächlich eintrifft, hängt von zahlreichen weiteren, zum Teil wenig kalkulierbaren Faktoren ab. Wenn Sie Pech haben, bleibt das Grundstück auf längere Sicht Bauerwartungsland, damit ist die Umsetzung eines Bauvorhabens zunächst ausgeschlossen.

Bei Rohbauland liegt dagegen bereits ein konkreter Bebauungsplan der Fläche vor. Sind darauf schon die Erschließungsanlagen geplant, handelt es sich sogar um baureifes Land. Sollten Sie als Käufer Ihr Bauvorhaben zügig umsetzen wollen, empfiehlt sich der Erwerb von baureifem Land.

1.1.3   Bebauungsplan

Die nächste Hürde auf dem Weg zu einer konkreten Bauplanung führt nun über den Flächennutzungsplan und den Bebauungsplan. Der Flächennutzungsplan legt fest, welche Bauflächen und welche Baunutzungsarten in einem Gebiet infrage kommen. Die Bauflächen können relativ grob unterteilt als Wohnbauflächen (W), gewerbliche Bauflächen (G), gemischte Bauflächen (M) oder Sonderbauflächen (S) bezeichnet werden. Häufig unterscheiden die Planer aber wesentlich detaillierter nach Baugebieten:[14]

  • Kleinsiedlungsgebiete

  • Reine Wohngebiete

  • Allgemeine Wohngebiete

  • Besondere Wohngebiete

  • Sondergebiete

  • Dorfgebiete

  • Mischgebiete

  • Kerngebiete

  • Gewerbegebiete

  • Industriegebiete

Die Baunutzungsverordnung bestimmt, welche Arten von Gebäuden in welchem Baugebiet errichtet werden dürfen. So sind Wohnungen beispielsweise nur in einigen Gebietsformen erlaubt, in allen anderen aber zumindest ausnahmsweise zulässig. Ein Parkhaus ist hingegen nur in einem Kerngebiet erlaubt. Als künftiger Bauherr sind Sie aber nicht nur bezüglich der Gebäudeart festgelegt. Im Bebauungsplan werden weitere Rahmenfaktoren definiert, die Sie bei der Realisierung eines Bauvorhabens einhalten müssen. Diese Richtlinien können manchmal erheblich von den Vorstellungen und Wünschen eines Käufers abweichen. Informieren Sie sich also am besten vorher über alle Details. Im Einzelnen sollten Sie auf folgende Punkte achten:

  • Grundflächenzahl

  • Geschossflächenzahl (GFZ)

  • Zahl der Vollgeschosse

  • Bauweise

  • Baulinie

Die Grundflächenzahl legt das maximal mögliche Verhältnis zwischen der Grundfläche einer Immobilie und der gesamten Grundstücksfläche fest. Normalerweise gehören dazu neben Wohnräumen alle befestigten Anlagen wie Garagen und Stellplätze. Von Fall zu Fall werden diese aber auch getrennt ausgewiesen. Anstelle oder ergänzend zur Grundflächenzahl kann eine Baulinie, Baugrenze oder Bebauungstiefe bestimmt werden.

Die Geschossflächenzahl gibt die maximal erlaubte Anzahl an Vollgeschossen vor. Für die Bewertung einer Immobilie spielt sie eine große Rolle. Denn je mehr nutzbare Geschossfläche vorhanden ist, desto wertvoller ist der Baugrund. Zusätzlich zur Geschossflächenzahl kann im Flächennutzungsplan die Zahl der Vollgeschosse angegeben werden, alternativ die absolute Grund- oder Geschossfläche.[15]

Durch die Bauweise werden zusätzlich wichtige Vorgaben im Bebauungsplan gemacht. So müssen bei der offenen Bauweise seitliche Abstände zwischen Häusern eingehalten werden. Die geschlossene Bauweise führt hingegen zur bekannten Blockbebauung. In diesem Fall werden meist noch weitere Vorgaben zu Dächern, Materialien oder einzelnen Gestaltungselementen gemacht. Eine Zwischenform stellt die halboffene Bauweise dar, zu der etwa Doppelhaussiedlungen zählen.

Hundertfacher Wertunterschied

Stellen Sie sich vor, Ihr Grundstück an einem Fluss wird von der Gemeinde als Hochwasserausweichfläche deklariert. Als Eigentümer bleibt Ihnen nur die Möglichkeit, es zukünftig landwirtschaftlich zu nutzen. Der – fiktive – Wert für dieses nicht bebaubare Ackerland beträgt 1 EUR/qm. Kauft Ihnen die Gemeinde dieses Grundstück jedoch ab und errichtet am Ufer des Flusses eine Hochwasserschutzwand, kann das Grundstück bebaut werden. Auf diese Art wird baureifes Land geschaffen. Liegt das Grundstück in einem Wohnmischgebiet, könnte die Gemeinde nun den fiktiven Wert von 100 EUR/qm erzielen.

1.1.4   Möglichkeiten der Grundstücksnutzung

Zahlreiche Details über die Nutzung eines Grundstücks sind in den Bauordnungen der einzelnen deutschen Bundesländer geregelt. Aus diesem Grund dienen die nachfolgend aufgeführten Sachverhalte als Beispiele, die sich von Region zu Region durchaus unterscheiden können. Verbindliche Informationen entnehmen Sie bitte der Bauordnung für Ihre Region.[16]

Als wichtiges Unterscheidungskriterium ist in der Bauordnung die Höhe von Gebäuden definiert:

  • Bis 7 m haben sie eine geringe Höhe,

  • zwischen 7 m und 22 m eine mittlere Höhe und

  • bei über 22 m gelten sie als Hochhäuser.

Vorgeschrieben wird in der Bauordnung auch die Abstandsfläche H. Berechnungsgrundlage hierfür ist die Wandhöhe, wobei die Wände ganz und die Dachgiebel anteilig gemäß ihrer tatsächlichen Höhe eingerechnet werden. Die Abstandsfläche muss bei mindestens zwei der insgesamt vier Gebäudeseiten eingehalten werden.

Abstandsfläche

Sieht die Bauordnung vor, dass die Abstandsfläche in einem Wohn- und Mischgebiet 1 H betragen soll, müssten Sie bei einer Wandhöhe von 7 m auch etwa 7 m Abstand zum rechten und linken Hausnachbarn einhalten.

Darüber hinaus wirken sich Baulinien und -grenzen sowie Grenzabstände auf die konkrete Bebauung aus. Weitere Regelungen gibt es für Flächen, Räume und Plätze. In ihnen ist beispielsweise festgelegt, wo eine Kinderspielfläche erbaut werden muss oder wie viele Autostellflächen in einem bestimmten Gebiet geschaffen werden sollen.

1.1.5   Flächenschnitt

Für die Wertermittlung einer Immobilie ist vor allem auch der Zuschnitt eines Grundstücks relevant. So können Sie durch die unterschiedliche Nutzbarkeit der Flächen beispielsweise ein breites und weniger tiefes Grundstück meist besser vermarkten als ein schmales und tiefes. Aus diesem Grund wird bei tiefen Grundstücken eine Rechnung zu Vorder- und Hinterland aufgestellt:[17]

  • Vorderland werden Flächen genannt, die unmittelbar an einer Straße liegen.

  • Hinterland beginnt etwa 30 bis 40 m hinter einer Straße.

Die Bodenwerte für das Hinterland reduzieren sich bei der Wertermittlung um etwa 35 bis 45 %. Manchmal wird der Bereich sogar komplett in Gartenland abgewertet.

Das folgende Beispiel zeigt, wie Sie den Wert von Vorder- und Hinterland ermitteln können (anstelle der nachfolgend genannten fiktiven Bodenrichtwerte verwenden Sie natürlich die Schätzungen Ihres örtlichen Gutachterausschusses).

Der Wert von Vorder- und Hinterland

Angenommen, Ihr Grundstück hat eine Fläche von 900 qm, ist rechteckig geschnitten (15 m breit, 60 m tief) und zum Hinterland ist keine Zufahrt vorhanden. Laut Bebauungsplan oder Baunutzungsverordnung ist eine Grundflächenzahl von 0,5 vorgesehen.

Anmerkung: Um das Beispiel einfach zu halten, wird auf die Definition von Grenzabständen, Baulinien und Baugrenzen verzichtet.

Erlaubte Grundfläche: 900 × 0,5 = 450 qm

Vorderlandgrenze: 450 qm : 15 m = 30 m

Bei einem fiktiven Wert von 100 EUR/qm ist das Vorderland 45.000 EUR wert, also 15 m × 30 m = 450 qm × 100 EUR/qm = 45.000 EUR.

Bei einem fiktiven Wert von 65 EUR/qm (dies entspricht etwa 30 % Abwertung) ist das Hinterland 29.250 EUR wert, also 15 m × 30 m = 450 qm × 65 EUR/qm = 29.250 EUR.[18]

Der Gesamtwert des Grundstücks ohne Bebauung, das heißt der Bodenwert, beträgt 74.250 EUR.

1.1.6   Topografie und Beschaffenheit

Neben den bislang dargestellten Größen wird der Wert eines Grundstücks auch durch die Topografie beeinflusst. So kann sich zum Beispiel eine Hanglage tendenziell positiv auswirken, wenn dadurch ein besonders schöner Ausblick über die Umgebung entsteht. Andererseits müssen Sie mit wesentlich höheren Baukosten rechnen und eventuell davon ausgehen, dass die Zufahrt zum Grundstück nicht mit dem Auto möglich ist.

Die Beschaffenheit des Baugrunds spielt bei der Wertermittlung ebenfalls eine beträchtliche Rolle. Wenn Sie auf weniger guten Untergründen bauen – optimal ist kiesig-sandiger Grund –, müssen Sie möglicherweise auf teure Ausweichverfahren zurückgreifen. Besonders problematisch sind Böden, bei denen das Grundwasser sehr hoch steht. Während bei einem Neubau auf den richtigen Baugrund und vor allem auf eine mängelfreie Ausführung geachtet werden muss, sollten Sie bei Altbauten vor allem nach Gründungsmängeln und schlechter Bauwerksabdichtung forschen (siehe Kapitel 3).

1.2   Wichtige Informationsquellen

Die Basis jeder exakten Immobilienbewertung bilden möglichst viele Informationen. Je mehr Wissen Sie sammeln, desto sicherer ist anschließend das Wertergebnis. Es gibt hierfür zahlreiche Quellen, aber nicht immer sind alle Details schnell zu beschaffen: Für einige Unterlagen müssen Sie zahlen, bei anderen braucht die Recherche ein wenig Zeit.[19]

Von Amts wegen verfügt jede Kommune über eine Vielzahl an wertvollen Informationen, zum Beispiel führt der Gutachterausschuss ausführliche Statistiken. Außerdem informieren verschiedene Ämter über Belastungen, Anschlussgebühren, Denkmalschutz oder ggf. über die neu geplante Umgebung sowie den Zuschnitt und die Lage des Grundstücks. Neben diesen öffentlichen Angaben ist es wichtig, durch das Sammeln von Kaufpreisen aus der näheren Umgebung, durch eine Vor-Ort-Analyse und durch zusätzliche Auskünfte – etwa den Informationen von Maklerverbänden oder Banken – weitere Informationsquellen zu erschließen. Erst auf Basis all dieser Angaben, die den Wert einer Immobilie direkt beeinflussen, kann eine seriöse Schätzung erfolgen.

1.2.1   Gutachterausschuss

Gutachterausschüsse handeln unabhängig. Sie setzen sich aus unabhängigen Fachleuten zusammen, die aufgrund ihrer fachlichen Qualifikation Gutachten über Immobilien erstellen können. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses kann zwar in den gleichen Räumen wie andere kommunale Behörden angesiedelt sein, sie unterliegt aber fachlich ausschließlich der Weisung durch den Ausschuss und dessen Vorsitzenden. In der Regel sind Landkreise oder das Gebiet kreisfreier Städte ihr Zuständigkeitsbereich. Die Aufgaben eines Gutachterausschusses sind vielseitig:

  • Sammlung von Kaufpreisen

  • Bestimmung der Bodenrichtwerte

  • Erstellung weiterer Daten wie Liegenschaftszinssätze, Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren oder Mietwertübersichten[20]

  • Erstellen von Grundstücksmarktberichten

  • Verfassen von Einzelgutachten

Die Gutachterausschüsse sind die erste und wichtigste Anlaufstelle, wenn es um das Einholen konkreter Informationen zum Grundstücksmarkt geht. Die Ausschüsse haben einen sehr guten Marktüberblick, denn sie müssen bei jedem Eigentümerwechsel einer Immobilie unterrichtet werden. Notare sind verpflichtet, von jedem Grundstücksvertrag eine Ausfertigung an die Geschäftsstelle des Ausschusses zu senden.

Besonders wichtig ist die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse, denn in ihr werden Daten zu den verkauften Objekten und ihre Preise erfasst. Dieser Grundstücksmarktbericht listet die Verkäufe beispielsweise innerhalb eines Stadtteils auf, gibt in Tabellen den niedrigsten und den höchsten Kaufpreis pro Quadratmeter an und ermittelt den Median. Dieser ist mathematisch betrachtet genauer als der „normale“ Durchschnitt (arithmetisches Mittel), bei dem alle Kaufpreise gesammelt und durch deren Anzahl geteilt werden. Der Median ist exakter, da jeweils die Hälfte der Einzelwerte größer oder kleiner als der Median ist. Die zusätzlich ermittelte Standardabweichung kennzeichnet den Wertunterschied zwischen dem Median und dem ersten Viertel bzw. dem dritten Viertel aller Daten. Unterteilt werden diese Informationen darüber hinaus in Zeiträume.

Der Median ist gerade bei wenigen vorhandenen Daten wesentlich unempfindlicher gegen Ausreißer als das arithmetische Mittel und gibt somit ein realistischeres Bild der Marktsituation wieder. Aufbereitet werden diese Daten in Form von Bodenrichtwerten, die zum 1.1. eines jeden Jahres für unterschiedliche Lagen ermittelt und dabei nach bestimmten Nutzungsarten kategorisiert werden.[21]

In der Praxis werden noch weitere Faktoren als wertmindernd oder -steigernd eingerechnet: Viele davon sind bereits aufgelistet worden, ihre konkrete Anwendung in der Praxis wird in den Folgekapiteln ausführlich erklärt.

Während Sie detaillierte Bodenrichtwertkarten bezahlen müssen, wird eine Übersicht, unterteilt nach guter, mittlerer oder mäßiger Lage und nach verschiedenen Nutzungsformen, in jedem Grundstücksmarktbericht kostenlos zur Verfügung gestellt. Diese Angaben eignen sich jedoch ausschließlich für eine grobe Einordnung, für ein detailliertes und realistisches Wertgutachten sind sie zu ungenau.

Über den Gutachterausschuss erhalten Sie außerdem zahlreiche weitere nützliche Informationen, die allerdings kostenpflichtig sind.

  • Bodenpreisindexreihen: Darin wird die Entwicklung der Bodenpreise im Lauf der letzten Jahre dargestellt.

  • Liegenschaftszinssätze: Sie geben die prognostische Verzinsung des Ertrags eines Grundstücks an und spielen bei der Wertermittlung eine wichtige Rolle.

  • Rohertragsvervielfältiger: Er wird aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer einer Immobilie ermittelt und folgt einer allgemeinen Formel.

  • Umrechnungskoeffizienten für abweichende Geschossflächen: Sie unterscheiden sich von Ort zu Ort und sind deshalb wichtige Korrekturfaktoren bei der Bodenwertermittlung.[22]

  • Marktanpassungsgrößen: Dazu zählt beispielsweise die Abweichung des Kaufpreises einer Immobilie vom ermittelten Sachwert.

Oft übernimmt der Gutachterausschuss im Auftrag der Kommune die Erstellung des Mietspiegels. Darin werden die ortsüblichen Mieten beispielsweise für die unterschiedlichen Stadtteile aufgelistet. Gerade wenn Immobilien nach dem Ertragswertverfahren beurteilt werden sollen, spielen ein aktueller Mietspiegel sowie eine Übersicht zur Mietpreisentwicklung der vergangenen Jahre eine zentrale Rolle.

Fazit: Zumindest der aktuelle und kostenlose Teil des Grundstückmarktberichts sollte im Buchregal eines jeden Immobilienbesitzers stehen. Vermieten Sie Ihre Immobilien, ist ein aktueller Mietspiegel nicht nur aus Gründen der Wertermittlung von Belang, sondern auch, um zu sehen, ob Ihre Vorstellungen in Bezug auf die Miete angemessen sind. So kommt es ...

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