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Heizkostenabrechnung für Vermieter und Verwalter

Inhaltsverzeichnis

  1. Hinweis zum Urheberrecht
  2. Impressum
  3. Vorwort zur zweiten Auflage
  4. Vorwort zur ersten Auflage
  5. 1   Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung
    1. 1.1   Sachlicher Anwendungsbereich
      1. 1.1.1   Zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizKV)
      2. 1.1.2   Eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizKV)
      3. 1.1.3   Fernwärmelieferung (§ 1 Abs. 3 HeizKV)
    2. 1.2   Persönlicher Anwendungsbereich: Gebäudeeigentümer
      1. 1.2.1   Zur Nutzungsüberlassung berechtigte Personen (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 HeizKV)
      2. 1.2.2   Drittbetreiber (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 HeizKV)
      3. 1.2.3   Die Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizKV)
    3. 1.3   Persönlicher Anwendungsbereich: Nutzer
    4. 1.4   Preisgebundener Wohnraum (§ 1 Abs. 4 HeizKV)
  6. 2   Wann die Heizkostenverordnung nicht gilt
    1. 2.1   Einzelöfen
    2. 2.2   Einfamilienhaus
    3. 2.3   Zweifamilienhaus (§ 2 HeizKV)
      1. 2.3.1   Widersprechende Vereinbarungen (§ 2 HeizKV)
      2. 2.3.2   Rechtsfolgen bei widersprechenden Vereinbarungen
    4. 2.4   Ausnahmeregelungen (§ 11 HeizKV)
      1. 2.4.1   Passivhaus (§ 11 Abs. 1 Nr. 1a HeizKV)
      2. 2.4.2   Die Anschaffung ist nicht möglich oder unwirtschaftlich (§ 11 Abs. 1 Nr. 1b HeizKV)
      3. 2.4.3   Wärmeverbrauch kann durch Nutzer nicht beeinflusst werden (§ 11 Abs. 1 Nr. 1c HeizKV)
      4. 2.4.4   Besondere Gebäude (§ 11 Abs. 1 Nr. 2 HeizKV)
      5. 2.4.5   Besondere Wärmeversorgung (§ 11 Abs. 1 Nr. 3 HeizKV)
      6. 2.4.6   Kosten der Hausanlage (§ 11 Abs. 1 Nr. 4 HeizKV)
      7. 2.4.7   Unbillige Härten (§ 11 Abs. 1 Nr. 5 HeizKV)
      8. 2.4.8   Preisgebundener Wohnraum
  7. 3   Umfang der Pflicht zur Verbrauchserfassung
    1. 3.1   Duldungspflicht des Nutzers
    2. 3.2   Ausstattungspflicht des Gebäudeeigentümers (§ 4 Abs. 2 HeizKV)
      1. 3.2.1   Umfang der Ausstattungspflicht
      2. 3.2.2   Geräteauswahl
  8. 4   Anwendung der Heizkostenverordnung auf Wohnungseigentum
    1. 4.1   Verhältnis Eigentümergemeinschaft und Wohnungseigentümer
      1. 4.1.1   Verteilerschlüssel
      2. 4.1.2   Auswahl und Anschaffung von Erfassungsgeräten
      3. 4.1.3   Kosten der Ausstattung (§ 3 Satz 3 HeizKV)
    2. 4.2   Verhältnis Wohnungseigentümer und Nutzer/Mieter
      1. 4.2.1   Verteilerschlüssel
      2. 4.2.2   Die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung widerspricht der Heizkostenverordnung
      3. 4.2.3   Widerspruchsrecht gemäß § 4 Abs. 2 Satz 2 HeizKV
    3. 4.3   Die Heizkostenabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft
  9. 5   Was ist bei der Verbrauchserfassung zu beachten?
    1. 5.1   Heizpflicht und Temperaturen
    2. 5.2   Vorerfassung (§ 5 Abs. 2 HeizKV)
      1. 5.2.1   Vorerfassung bei unterschiedlichen Erfassungsgeräten
      2. 5.2.2   Vorerfassung bei Gemeinschaftsräumen
    3. 5.3   Duldungspflicht des Nutzers
    4. 5.4   Messgeräte
      1. 5.4.1   Erfassung des Wärmeverbrauchs
      2. 5.4.2   Wärmezähler zur Warmwassererwärmung
      3. 5.4.3   Elektronische Heizkostenverteiler
      4. 5.4.4   Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip
      5. 5.4.5   Sachverständige Stellen für Heizkostenverteiler
      6. 5.4.6   Montagefehler
      7. 5.4.7   Kaltverdunstung
      8. 5.4.8   Manipulation
      9. 5.4.9   Fehlverhalten des Nutzers
      10. 5.4.10   Warmwasserzähler
    5. 5.5   Austausch veralteter Erfassungsgeräte
    6. 5.6   Umlage der Gerätekosten
      1. 5.6.1   Kauf der Geräte
      2. 5.6.2   Anmietung der Geräte
  10. 6   Abrechnungszeitraum und Ablesung
    1. 6.1   Abrechnungszeitraum
      1. 6.1.1   Leistungsprinzip und Abflussprinzip
      2. 6.1.2   Ermittlung der Brennstoffkosten
      3. 6.1.3   Gasverbrauch
      4. 6.1.4   Verbrauch beim Betrieb einer Heizanlage mit Kohle oder Holzpellets
    2. 6.2   Ablesung
      1. 6.2.1   Ablesetermin
      2. 6.2.2   Ablesezeitpunkt
      3. 6.2.3   Ableseprotokoll/Mitteilungspflicht
    3. 6.3   Ermittlung des anteiligen Verbrauchs bei Nutzerwechsel
      1. 6.3.1   Durchführung der Zwischenablesung
      2. 6.3.2   Gradtagszahlen
  11. 7   Umlegbare Heizkosten
    1. 7.1   Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung
    2. 7.2   Kosten des Betriebsstroms
    3. 7.3   Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage
    4. 7.4   Wartungskosten
    5. 7.5   Kosten der Reinigung der Anlage und des Heizraums
    6. 7.6   Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz
    7. 7.7   Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Gebrauchserfassung
    8. 7.8   Kosten für die Ausstattung zur Verbrauchserfassung samt Eichung, Berechnung, Aufteilung und Verbrauchsanalyse
      1. 7.8.1   Kosten der Zwischenablesung
      2. 7.8.2   Eichkosten
      3. 7.8.3   Kosten der Eichserviceverträge
      4. 7.8.4   Kosten der Verbrauchsanalyse
    9. 7.9   Sonstige Kosten
      1. 7.9.1   Zusatzmittel
      2. 7.9.2   Fahrtkosten für Zweitfahrten
      3. 7.9.3   Versicherungen
      4. 7.9.4   Fernüberwachung
      5. 7.9.5   Feuerlöscher
      6. 7.9.6   Anodenschutzanlagen
      7. 7.9.7   Leasingkosten
      8. 7.9.8   Reparaturen
      9. 7.9.9   Abschreibungen
      10. 7.9.10   Umlageausfallwagnis
  12. 8   Umlagefähige Kosten der Warmwasseranlage
    1. 8.1   Kosten der Wasserversorgung
      1. 8.1.1   Kosten des Wasserverbrauchs
      2. 8.1.2   Grundgebühren
      3. 8.1.3   Zählermiete
      4. 8.1.4   Kosten der Verwendung von Zwischenzählern
      5. 8.1.5   Legionellenprüfung
      6. 8.1.6   Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage
      7. 8.1.7   Kosten einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe
    2. 8.2   Kosten der Wassererwärmung
    3. 8.3   Messtoleranzen bei Zählern
    4. 8.4   Warmwassertemperatur
  13. 9   Gewerbliche Wärme- und Warmwasserlieferung
    1. 9.1   Arten der Wärmelieferung
    2. 9.2   Betriebskosten der Wärmelieferung
    3. 9.3   Kostenumlage
      1. 9.3.1   Neu begründetes Mietverhältnis
      2. 9.3.2   Bestehendes Mietverhältnis
      3. 9.3.3   Neuregelung für bestehende Mietverhältnisse
    4. 9.4   Überblick: die Rechtsprechung
  14. 10   Ermittlung der Kosten bei verbundenen Anlagen
    1. 10.1   Kostentrennung
      1. 10.1.1   Ermittlung der einheitlich entstandenen Kosten
      2. 10.1.2   Ermittlung der nicht einheitlich entstandenen Kosten
      3. 10.1.3   Ermittlung des Wärmeverbrauchs zur Wassererwärmung
    2. 10.2   Formelabrechnung bei fehlendem Wärmezähler
    3. 10.3   Berechnung des Brennstoffverbrauchs zur Wassererwärmung (bei Heizkessel)
  15. 11   Anwendung der verschiedenen Umlageschlüssel
    1. 11.1   Aufteilung in verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Heizkosten
      1. 11.1.1   Überschreitung der Höchstsätze
      2. 11.1.2   Einschränkung der Wahlfreiheit
      3. 11.1.3   Verteilung der Verbrauchskosten
    2. 11.2   Rohrwärmeabgabe (§ 7 Abs. 1 Satz 3 HeizKV)
    3. 11.3   Das Korrekturverfahren nach VDI 2077
    4. 11.4   Aufteilung bei unterschiedlichen Nutzergruppen/Vorerfassung
    5. 11.5   Aufteilung der Grundkosten
      1. 11.5.1   Berücksichtigung der Freiflächen
      2. 11.5.2   Leerstand
      3. 11.5.3   Flächenangaben in Mietverträgen
      4. 11.5.4   Andere Verteilerschlüssel
    6. 11.6   Aufteilung der Warmwasserkosten (§ 8 HeizKV)
    7. 11.7   Änderung des Verteilerschlüssels
      1. 11.7.1   Voraussetzungen
      2. 11.7.2   Änderung des Umlageschlüssels bei eingeschränkter Wahlfreiheit
  16. 12   Was ist bei der Abrechnung zu beachten?
    1. 12.1   Abrechnungszeitraum
    2. 12.2   Abrechnungsfrist
      1. 12.2.1   Leistungsprinzip und Abflussprinzip
      2. 12.2.2   Abweichende Abrechnungszeiträume
    3. 12.3   Ausschlussfrist
    4. 12.4   Fristüberschreitung
    5. 12.5   Rechte des Mieters bei nicht fristgerechter Abrechnung
    6. 12.6   Korrektur der Abrechnung
    7. 12.7   Inhalt der Abrechnung
      1. 12.7.1   Zusammenstellung der Gesamtkosten
      2. 12.7.2   Verteilerschlüssel und Anteil des Nutzers
      3. 12.7.3   Abzug der Vorauszahlungen
    8. 12.8   Plausibilität
    9. 12.9   Fälligkeit
    10. 12.10   Verjährung
    11. 12.11   Verwirkung
    12. 12.12   Einwendungen des Mieters
  17. 13   Sonderfälle
    1. 13.1   Kostenverteilung in Sonderfällen (§ 9a)
      1. 13.1.1   Zwingende Gründe
      2. 13.1.2   Ersatzverfahren
      3. 13.1.3   Einschränkung des Ersatzverfahrens (§ 9a Abs. 2 HeizKV)
    2. 13.2   Kostenverteilung bei Nutzerwechsel (§ 9b HeizKV)
      1. 13.2.1   Zwischenablesung
      2. 13.2.2   Verfahren der Aufteilung (§ 9b Abs. 1 und 2 HeizKV)
      3. 13.2.3   Verfahren nach § 9b Abs. 3 HeizKV
  18. 14   Kürzungsrecht des Mieters
    1. 14.1   Voraussetzungen
    2. 14.2   Ausschluss des Kürzungsrechts
    3. 14.3   Überblick: die Rechtsprechung
  19. Anhang
  20. Literaturverzeichnis
  21. Abkürzungsverzeichnis
  22. Die Autorinnen
  23. Stichwortverzeichnis
  24. Arbeitshilfen Online

[1]

Hinweis zum Urheberrecht

Abbildung

Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

Vorwort zur zweiten Auflage

Die zweite Auflage enthält zunächst die seit der Erstauflage notwendige Aktualisierung sowie die sich daraus ergebenden Überarbeitungen. Die Rechtsprechung insbesondere des Bundesgerichtshofs wurde berücksichtigt und eingearbeitet. Seit der Verabschiedung der Heizkostennovelle 2009 sind weitere wichtige Änderungen und Ergänzungen in Kraft getreten, beispielsweise die Neuregelung des § 556c BGB[2] zum Contracting, die zweite Änderung der Trinkwasserverordnung, die eine Legionellenprüfung des Warmwassers vorschreibt, sowie das neue Mess- und Eichgesetz. Neue Regeln der Technik wie die VDI-Richtlinie 2077 ermöglichen nun eine gerechtere Verteilung der Heizkosten bei Rohrleitungsverlusten.

Dieses Fachbuch soll den Vermietern und Verwaltern helfen, die anstehenden Fragen rund um die Heizkostenabrechnung zu beantworten. Ziel ist es, den Vermieter in die Lage zu versetzen, eine Heizkostenabrechnung zu überprüfen, Fehler zu erkennen und diese ggf. zu beseitigen. Vermieter und Verwalter sollen mithilfe dieses Buches Konflikte mit ihren Mietern lösen können.

München, im März 2015

Birgit Noack und Martina Westner

Vorwort zur ersten Auflage

Zum 1.1.2009 trat die Novelle zur Heizkostenverordnung auf Grundlage des Energieeinspargesetzes in Kraft. Die Erstfassung stammt von 1981, in den Jahren 1984 und 1989 wurde die Verordnung novelliert. Eine Reform war dringend geboten, denn seit der Erstfassung hat sich vieles geändert. Insbesondere werden immer häufiger umweltpolitische Diskussionen geführt, die darauf drängen, den Klimaschutz zu verbessern. Die Themen Klimaschutz und Energieeinsparung haben in den letzten beiden Jahrzehnten höchste politische Brisanz bekommen. Zu erwähnen sind vor allem die regelmäßig stattfindenden Klimagipfel (Kyoto-Protokoll) und das aktuelle Klimaschutzprogramm der Bundesregierung. Mit dem „integrierten Energie- und Klimaschutzpaket“ der Bundesregierung wird seit 2008 ein ehrgeiziges Ziel zum Schutz der Umwelt verfolgt. Konkret wird beabsichtigt, alle Möglichkeiten auszuschöpfen, um die CO2[3]-Emissionen im Gebäudebereich zu verringern.

Das spiegelt sich auch in der Heizkostenreform wider: Bei bestimmten Gebäudetypen beispielsweise wird der Nutzer dazu motiviert, seinen persönlichen Beitrag zur Energieeinsparung zu leisten, indem bei der Abrechnung der verbrauchsabhängige Anteil erhöht wird. Das wirkt sich nicht nur positiv auf die eigenen Heizkosten aus, sondern dient zugleich dem Umweltschutz.

Der Reformbedarf wurde durch die Umsetzung der EU-Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden durch den Erlass der Energieeinsparverordnung, die am 1.10.2007 in Kraft getreten ist, noch verstärkt.

Die Energieeinsparverordnung hat die ehemalige Heizungsanlagenverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 4.5.1998 sowie die Wärmeschutzverordnung vom 16.8.1994 ersetzt.

Diese Hintergründe und technische Fortschritte führten zu der Forderung nach einer Novellierung der Heizkostenverordnung. Nachdem das Bundeskabinett den Änderungsvorschlägen des Bundesrats am 5.11.2008 zustimmte und die neue Verordnung am 18.12.2008 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht wurde, trat die reformierte Heizkostenverordnung[4] am 1.1.2009 in Kraft.

Die neue Heizkostenverordnung sieht keine grundlegenden Änderungen vor, ihr Schwerpunkt liegt weiterhin in der Pflicht zur Verbrauchserfassung sowie der verbrauchsabhängigen Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten. Hier die sieben wichtigsten Änderungen für Sie als Vermieter oder Verwalter im Überblick:

  1. Die Ablesewerte müssen künftig zeitnah den Mietern mitgeteilt werden.

  2. Sie können den Abrechnungsmaßstab einfacher ändern als bisher: Er kann ab sofort vor jedem Abrechnungszeitraum neu festgelegt werden, wenn es dafür einen sachgerechten Grund gibt.

  3. Die Umlage nach Verbrauch wurde gestärkt. Bei bestimmten Gebäudetypen muss der Eigentümer nunmehr die Heizkosten nach dem Abrechnungsmaßstab 30 % Grundkosten und 70 % Verbrauchskosten verteilen.

  4. Sie dürfen die Kosten der Eichung und der Verbrauchsanalyse umlegen.

  5. Es gibt ein neues Verfahren zur Ermittlung des Energieverbrauchs für Warmwasser: Nach dem 31.12.2013 müssen Sie bei verbundenen Heizungsanlagen den Energieanteil mithilfe eines Wärmezählers erfassen. Ab dem 1.1.2014 ist der Einbau von Wärmezählern bis auf wenige Ausnahmen Pflicht.

  6. Ausnahme für Passivhäuser: Besonders energieeffiziente Gebäude, die einen Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/m2 im Jahr aufweisen, werden von der Verbrauchserfassungspflicht ausgenommen. Die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Warmwasserkosten besteht allerdings weiter.

  7. Alte Heizkostenverteiler, die vor dem 1.7.1981 eingebaut wurden, verlieren ihre Rechtsgültigkeit. Sie müssen sie spätestens bis zum 31.12.2013 durch neue Technik ersetzen. Dasselbe gilt für Warmwasserkostenzähler, die vor dem 1.7.1987 eingebaut wurden.[5]

Unterm Strich hat die Bundesregierung mit der neuen Heizkostenverordnung nur sehr zaghaft versucht, Anreize zur Energieeinsparung zu schaffen. Darüber hinaus führt die neue Verordnung mit den Vorgaben zur Wahl von Verteilerschlüsseln (§ 7 Abs. 1 HeizKV) für mehr Verwirrung statt für Klarheit.

Zudem sind viele Vorschriften missverständlich und ungenau formuliert, sodass wahrscheinlich erst die Amtsgerichte Licht ins Dunkel bringen werden. Ob die Bundesregierung mit diesem Schnellschuss ihre Energiesparziele tatsächlich erreichen wird? Das kann bezweifelt werden.

München, im März 2009

Birgit Noack und Martina Westner

1   Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung

Die Heizkostenverordnung (HeizKV) enthält die einschlägigen Bestimmungen für die Erfassung und die Aufteilung der Kosten sowohl für Wärme und als auch für Warmwasser. § 1 HeizKV regelt den Anwendungsbereich. Danach gilt sie für die Verteilung der Kosten

  1. des Betriebs zentraler Heizungsanlagen und zentraler Warmwasserversorgungsanlagen sowie

  2. der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser, auch aus Anlagen nach Nr. 1 (Wärmelieferung, Warmwasserlieferung)

durch den Gebäudeeigentümer auf die Nutzer der mit Wärme oder Warmwasser versorgten Räume (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizKV).

Vereinbarungen in Mietverträgen sehen zumeist vor, dass der Mieter verpflichtet ist, neben der Miete Vorauszahlungen einerseits für die Betriebskosten und andererseits für die Heiz- und Warmwasserkosten zu leisten. Daraus könnte man schließen, dass es sich bei dieser Kostenart gerade nicht um Betriebskosten handelt, da sie separat ausgewiesen werden. Dennoch gehören die Heiz- und Warmwasserkosten zu den Betriebskosten, denn sie sind in § 1 Abs. 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV)[6] definiert als die Kosten, die dem Eigentümer oder dem Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. § 2 BetrKV enthält eine Aufzählung der einzelnen Betriebskostenarten. Unter § 2 Nr. 4 sind die Heizkosten, unter Nr. 5 die Warmwasserkosten und unter Nr. 6 diejenigen für verbundene Anlagen aufgeführt.

Der Gesetzgeber hat mit den §§ 556, 556a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Rechtsgrundlagen für die Vereinbarung und Abrechnung der Betriebskosten geschaffen. Danach können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Der Vermieter kann die Betriebskosten auf unterschiedliche Weise umlegen. Will der Vermieter die Betriebskosten jährlich abrechnen, so wird üblicherweise eine monatliche Vorauszahlung neben der Miete vereinbart. Der Vermieter kann aber auch ganz auf die Zahlung eines Vorschusses verzichten; will er gleichwohl die Betriebskosten weitergeben bzw. dem Mieter gegenüber abrechnen, so muss er jedenfalls regeln, dass eine jährliche Abrechnung erfolgt und der Mieter die Nachzahlung schuldet.[7]

Soll dagegen nicht abgerechnet werden, kann eine Pauschale für die Betriebskosten festgelegt werden, falls dem nicht andere Bestimmungen entgegenstehen (§ 556 Abs. 2 BGB). Die Umlage von Betriebskosten ist aber in den §§ 556 ff. BGB nicht zwingend vorgesehen, sodass die Vertragspartner auch eine sogenannte Inklusivmiete vereinbaren können. Bei einer Inklusivmiete bzw. Bruttowarmmiete wird die Miete als einziger Betrag geschuldet. Für Betriebskosten einschließlich derer für Heizung und Warmwasser fällt neben der Miete dann keine gesonderte Zahlung an.

Achtung

Neben der Miete können für die Betriebskosten Vorauszahlungen bzw. Abschlagszahlungen mit der Verpflichtung zur Abrechnung vereinbart werden oder Pauschalen, über die nicht abgerechnet wird.

Die HeizKV regelt in § 1 die Verteilung der Kosten von Heizung und Warmwasser. Das setzt vom Wortlaut her voraus, dass eben keine Inklusivmiete vereinbart wird. Dieser Widerspruch – einerseits besteht Vertragsfreiheit der Vertragspartner im Hinblick auf die Mietstruktur gemäß § 556 BGB, andererseits aber die Verpflichtung des Eigentümers, die Kosten von Heizung und Warmwasser zu verteilen – wird durch § 2 HeizKV aufgelöst. Danach haben die Bestimmungen der HeizKV grundsätzlich Vorrang vor anderslautenden rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen.

Achtung

Die HeizKV sieht zwingend eine verbrauchsabhängige Abrechnung für die Kosten von Heizung und Warmwasser vor. Die Vereinbarung einer Pauschale oder einer Bruttowarmmiete verstößt daher gegen die Bestimmungen der HeizKV[8].

Die Bestimmungen der HeizKV gelten seit dem 1.1.1991 auch in den neuen Bundesländern. Da Gebäudeeigentümer bis zum 31.12.1995 verpflichtet waren, ihre Gebäude mit Messgeräten auszustatten, findet die HeizKV im gesamten Bundesgebiet Anwendung.

1.1   Sachlicher Anwendungsbereich

Voraussetzung für die Anwendung der HeizKV ist zunächst, dass Heizenergie und Warmwasser den Nutzern von Räumen zur Verfügung gestellt werden. Dabei kommt es nicht auf die Art der Nutzung des Gebäudes an. Sowohl Wohn- als auch Büro- oder Geschäftsräume, Läden sowie sonstige mit zentraler Wärme und Warmwasser zu versorgende Räumlichkeiten fallen unter den Anwendungsbereich der HeizKV. Sie regelt für folgende drei Versorgungsarten die Kostenverteilung:

  • Zentrale Heizungs- und Warmwasseranlagen (§ 1 Abs. 1 Nr. 1)

  • Eigenständige gewerbliche Lieferungen von Wärme und von Warmwasser (§ 1 Abs. 1 Nr. 2)

  • Wärmelieferung (§ 1 Abs. 3)

1.1.1   Zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizKV)

Hierunter werden alle Anlagen zusammengefasst, die von einem Punkt aus mehrere Räumlichkeiten mit Wärme und Warmwasser versorgen. In der Regel befindet sich eine solche Anlage im zu versorgenden Gebäude, zum Beispiel im Keller. Das ist jedoch nicht zwingend, denn durch eine zentrale Anlage kann auch eine aus mehreren Gebäuden bestehende Wirtschaftseinheit versorgt werden. Die Anlage kann sich daher außerhalb eines Gebäudes befinden, zum Beispiel in Form eines Blockheizwerks. Maßgeblich ist zudem, dass die Versorgung mit Wärme und Warmwasser mehreren selbstständigen Nutzern dient.1[9] So unterliegt die Versorgung nur eines einzelnen Nutzers bzw. einer einzelnen Einheit mit Einzelöfen nicht dem Anwendungsbereich der HeizKV.

Achtung

Für die Versorgung von Räumlichkeiten mit Einzelöfen gelten die Bestimmungen der HeizKV nicht.

Mit Einzelöfen erfolgt die Versorgung gerade nicht zentral für mehrere Einheiten oder Nutzer, sondern für jeden einzelnen Nutzer getrennt. Zu den Einzelöfen zählen zum Beispiel Kohle- oder Ölöfen oder auch eine Etagenheizung, die mit Gas oder Strom betrieben wird und nur eine Einheit versorgt. Nachtstromspeicherheizungen gehören ebenfalls zur Gruppe der sogenannten Einzelöfen.

Versorgt dagegen eine Etagenheizung mehrere Wohnungen bzw. Einheiten mit Wärme oder Warmwasser, ist wiederum eine zentrale Anlage gegeben, mit der Folge, dass die HeizKV Anwendung findet. Dies kann zur Folge haben, dass sich in einem Gebäude mehrere Zentralheizungen befinden.2 Zu unterscheiden hiervon ist jedoch ein zentrales Brennstofflager, aus dem sich die Nutzer von Einzelöfen bedienen können. In diesem Fall betreibt nicht der Eigentümer eine zentrale Heizungsanlage, sondern die Beheizung, das heißt die Wärmeerzeugung, erfolgt durch die Einzelöfen in den jeweiligen Nutzereinheiten. Lediglich der erforderliche Brennstoff wird an die Einzelöfen verteilt.3[10]

1.1.2   Eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizKV)

Hierunter fallen diejenigen Versorgungsarten, die nicht vom Gebäudeeigentümer aus seiner eigenen, von ihm betriebenen Anlage geschuldet sind, sondern von einem Dritten. Der gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser liegt stets ein Kaufvertrag zugrunde. Im Fall der zentralen Versorgung im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizKV (siehe oben) erfolgt die Verteilung der Kosten gemäß § 7 Abs. 2 HeizKV. Im Fall der gewerblichen Lieferung gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizKV wird sie nach § 7 Abs. 3 und 4 HeizKV vorgenommen.

Die Versorgung mit Wärme und Warmwasser nach Nr. 1 und 2 unterscheidet sich also darin, welche Art von Vertrag der Versorgung jeweils zugrunde liegt. Hat sich der Vermieter aufgrund des Mietvertrags verpflichtet, die Mieträume über eine zentrale Anlage mit Heizenergie zu versorgen (Nr. 1), können nur die in § 7 Abs. 2 HeizKV genannten Kosten weitergeben werden. Wurde dagegen für die Versorgung der Räume mit Heizenergie ein Wärmelieferungsvertrag geschlossen (Nr. 2), können vom Mieter die Kosten der Wärmelieferung verlangt werden, die in § 7 Abs. 3 und 4 HeizKV aufgezählt sind.

Achtung

Die Rechtsgrundlage, auf der die Versorgung mit Energie und Warmwasser erfolgt, ist auch maßgeblich für den Umfang der zu verteilenden Kosten.

Während der Gebäudeeigentümer bei der Versorgung über eine zentrale Anlage im Eigenbetrieb im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizKV[11] dem Mieter nur die Brennstoffkosten und Heiznebenkosten (§ 7 Abs. 2 HeizKV) in Rechnung stellen kann, fallen bei der Wärmelieferung die zu verteilenden Kosten höher aus. Denn es können nicht nur die gemäß § 7 Abs. 2 HeizKV genannten Kosten verteilt werden, sondern zusätzlich das in § 7 Abs. 4 HeizKV genannte Entgelt für die Wärmelieferung. Es handelt sich hierbei um den Kaufpreis für die Wärme, der nicht nur die Brennstoff- und Wärmeerzeugungskosten enthält, sondern zum Beispiel auch Reparatur- und Gewinnanteile oder Finanzierungskosten. Das Entgelt für die Wärmelieferung setzt sich in der Regel aus Grund-, Arbeits- sowie Verrechnungspreis zusammen.

Damit es sich um eigenständige gewerbliche Lieferungen im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizKV handelt, muss der Vermieter bzw. Gebäudeeigentümer neben dem Mietvertrag (Leih-, Pacht- oder sonstiger Nutzungsvertrag) einen eigenständigen Lieferungsvertrag mit einem Versorger abgeschlossen haben. Ohne Bedeutung ist hierbei, ob aufgrund des Lieferungsvertrags Nah- oder Fernwärme bezogen wird. In der Regel erfolgt die Belieferung mit Wärme von Fernheizwerken aus, manchmal stammt die Wärme jedoch aus sogenannten Blockheizwerken.

§ 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizKV stellt klar, dass es sich um eine eigenständige gewerbliche Lieferung auch dann handelt, wenn der Gebäudeeigentümer den Betrieb der zentralen Heizungsanlage im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizKV auf einen Dritten überträgt, sodass dieser die Anlage für den Gebäudeeigentümer betreibt. Der Dritte ist unter diesen Umständen berechtigt, die Wärme an den Gebäudeeigentümer oder direkt an die Nutzer zu liefern und hierfür ein Entgelt zu erheben.4[12]

Achtung

Im Verhältnis zwischen dem Gebäudeeigentümer und dem Wärmelieferanten können Lieferverträge mit der entsprechenden Kostenfolge unbedenklich vereinbart werden. Im Verhältnis zwischen dem Gebäudeeigentümer und dem Nutzer (in der Regel der Mieter) kommt es hingegen auf die Regelungen im Mietvertrag an (siehe Kapitel 9).

Will der Vermieter während der Dauer eines Miet- bzw. Nutzungsverhältnisses von zentralem Eigenbetrieb der Heizungsanlage auf eigenständige gewerbliche Lieferung umstellen, können zwar entsprechende Verträge vom Eigentümer mit einem Dritten geschlossen werden, den sich daraus ergebenden Änderungen muss der Mieter bzw. Nutzer jedoch zustimmen oder es müssen die Voraussetzungen des § 556c BGB vorliegen. Die Umstellung von Beheizung im Eigenbetrieb auf eigenständige gewerbliche Lieferung ist oftmals mit einer nicht unerheblichen Preissteigerung verbunden, weshalb es zwischen den Mietvertragsparteien oft zu Streitigkeiten über die Umlagefähigkeit der Heiz- und Warmwasserkosten kommt (siehe Kapitel 9).

1.1.3   Fernwärmelieferung (§ 1 Abs. 3 HeizKV)

Ebenso wie bei § 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizKV ist Voraussetzung für die Anwendung dieser Bestimmung, dass Wärme und Warmwasser „geliefert“ werden müssen. Der Unterschied zu § 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizKV besteht darin, dass zwischen dem Wärmelieferanten und dem Nutzer direkt abgerechnet wird (sogenannte Direktabrechnung). Der Wärmelieferant stellt also nicht dem Gebäudeeigentümer die Kosten in Rechnung, die dieser dann auf die Nutzer, seine Mieter, weiterverteilt – so wie bei § 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizKV[13] –, sondern der Wärmelieferant rechnet direkt mit den Verbrauchern ab. Hierzu bedarf es einer entsprechenden Vertragsgrundlage zwischen Wärmelieferant und Nutzer bzw. Mieter.

Des Weiteren hat der Wärmelieferant die Kostenverteilung nach den Bestimmungen der HeizKV vorzunehmen; das bedeutet, er muss die Kosten der Wärme- und Warmwasserlieferung in Grund- und Verbrauchskosten aufteilen. Der Wärmelieferant kann daher nicht den Einzelverbrauch der jeweiligen Nutzer der Abrechnung zugrunde legen, sondern muss die Anteile der Nutzer am Gesamtverbrauch feststellen.

Zunächst muss also der Gesamtverbrauch des Gebäudes an Wärme durch einen Wärmezähler erfasst und der Anteil des jeweiligen Nutzers an diesem Gesamtverbrauch festgestellt werden. Hierfür kann der Wärmelieferant geeignete Messeinrichtungen anbringen. Er ist dazu berechtigt, denn gemäß § 1 Abs. 3 HeizKV gelten für ihn die Rechte und Pflichten des Gebäudeeigentümers aus der HeizKV gleichermaßen (§§ 4 und 5 HeizKV).

Wird hingegen zwischen Wärmelieferant und Nutzer ein einzelner Liefervertrag geschlossen und die gelieferte Wärme oder das gelieferte Warmwasser beim Nutzer mit eichpflichtigen Erfassungsgeräten gemessen, gilt die HeizKV nicht. Die individuelle Verbrauchserfassung und die darauf abgestellte Rechnungsstellung ist vergleichbar mit der Versorgung über Einzelöfen. In diesem Fall muss keine Aufteilung in Grund- und Verbrauchskosten nach der HeizKV[14] erfolgen.

Achtung

Wird der einzelne Nutzer direkt beliefert und sein Verbrauch mithilfe von Wärmezählern erfasst, findet die HeizKV keine Anwendung. Wird dagegen das Gebäude beliefert und dienen die Wärmezähler dazu, den jeweiligen individuellen Verbrauch der Nutzer am Gesamtverbrauch festzustellen, liegt ein Fall gemäß § 1 Abs. 3 HeizKV vor.

1.2   Persönlicher Anwendungsbereich: Gebäudeeigentümer

Die HeizKV gilt in den Fällen, in denen der Gebäudeeigentümer die jeweiligen Kosten auf die Nutzer verteilt (§ 1 Abs. 1 Nr. 1). Er ist gegenüber den Nutzern verpflichtet, die Wärme- und Warmwasserkosten abzurechnen bzw. zu verteilen. Dies setzt voraus, dass der Eigentümer der mit Wärme und Warmwasser zu versorgenden Räume auch die dafür notwendigen Anlagen in Eigenregie betreibt. Das ist jedoch immer seltener der Fall.

Häufig werden sowohl die Herstellung bzw. die Errichtung als auch der Betrieb von Heiz- und Warmwasserversorgungsanlagen einem Dritten übertragen oder die Räumlichkeiten Dritten zur Nutzung in eigenem Namen und auf eigene Rechnung überlassen. Vom Wortlaut des § 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizKV würde in diesen Fällen die HeizKV keine Anwendung finden, daher ist in § 1 Abs. 2 HeizKV ein bestimmter Personenkreis dem Gebäudeeigentümer gleichgestellt.

1.2.1   Zur Nutzungsüberlassung berechtigte Personen (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 HeizKV)

[15]

Dem Gebäudeeigentümer sind diejenigen Personen gleichgestellt, die berechtigt sind, die mit zentraler Wärme und Warmwasser zu versorgenden Räume anderen in eigenem Namen und für eigene Rechnung zu überlassen, ohne dass sie selbst Eigentümer dieser Räume sind. Es handelt sich hierbei insbesondere um Inhaber von dinglichen Rechten, zum Beispiel den Nießbraucher (§ 1030 BGB) oder den Inhaber eines Wohnrechts. Daneben zählt der gewerbliche Zwischenmieter, ein Pächter oder Generalmieter, der berechtigt ist, in eigenem Namen und für eigene Rechnung unterzuvermieten, zu diesem Personenkreis.

Zu dem Kreis der zur Überlassung befugten Personen gehört jedoch nicht der (End)Mieter. Dieser ist lediglich zur eigenen Nutzung der Räume aufgrund seines Mietvertrags berechtigt, hingegen nicht zur Weitergabe der Mieträume in eigenem Namen und für eigene Rechnung. Eine Hausverwaltung ist in der Regel auch nicht berechtigt, in eigenem Namen und auf eigene Rechnung zu vermieten. Daher ist sie nicht dem Gebäudeeigentümer im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 1 HeizKV gleichgestellt.5

1.2.2   Drittbetreiber (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 HeizKV)

Ein Drittbetreiber ist derjenige, dem der Betrieb von zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen in der Weise übertragen wurde, dass er dafür ein Entgelt vom Nutzer fordern darf. Voraussetzung ist zum einen, dass es sich um eine Anlage im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizKV handelt, also um eine zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage, die sich im Gebäude befindet, zum anderen, dass der Betreiber dieser Anlage dirket mit dem Nutzer abrechnet. Um Fernwärme geht es hierbei gerade nicht. Insofern ergänzt § 1 Abs. 2 Nr. 2 den Abs. 1 Nr. 2 HeizKV[16].6 Dieser Personenkreis betreibt also anstelle des Gebäudeeigentümers die zentrale Anlage in eigenem Namen und für eigene Rechnung. Das setzt auch voraus, dass der Betreiber der Anlage, der nicht Eigentümer ist, mit dem Nutzer einen Liefervertrag abschließt, damit er in eigenem Namen ein Entgelt fordern kann. Damit durch die Verlagerung des Betriebs solcher zentralen Anlagen nicht der Anwendungsbereich der HeizKV umgangen wird, stellt die HeizKV deren Betreiber mit dem Gebäudeeigentümer gleich.

Anders als bei der Lieferung von Fernwärme (§ 1 Abs. 3 HeizKV) kann der Betreiber vom Nutzer als Entgelt ausschließlich die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage verlangen. Ein zusätzliches Entgelt steht dem Betreiber nicht zu.

1.2.3   Die Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizKV)

In § 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizKV werden zwei Sachverhalte dargestellt. Zum einen geht es um das Verhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft zum jeweiligen Sonder- bzw. Teileigentümer, zum anderen um das Verhältnis des vermietenden Wohnungseigentümers zu seinem Mieter.

§ 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizKV spricht zwar ausdrücklich nur vom Wohnungseigentümer, in § 1 Abs. 3 und 6 des Gesetzes über Wohnungseigentum (WEG) wird jedoch das Eigentum an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen – sogenanntes Teileigentum, zum Beispiel gewerblich genutzte Einheiten, Praxisräume, Garagen oder Keller –, dem Wohnungseigentum gleichgestellt. Die Bestimmungen der HeizKV[17] gelten daher sowohl für Sonder- als auch für Teileigentümer.

Verhältnis Wohnungseigentümergemeinschaft und Wohnungseigentümer

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Verhältnis zum einzelnen Sondereigentümer dem Gebäudeeigentümer gleichgestellt. Die Verteilung und Abrechnung der Kosten für die Versorgung mit Wärme und Warmwasser erfolgt in der Regel für das gesamte Gebäude der Wohnungseigentümer. Die Gemeinschaft ist daher gegenüber den einzelnen Sonder- bzw. Teileigentümern verpflichtet, die Kosten nach den Bestimmungen der HeizKV abzurechnen und zu verteilen.

Die Gleichstellung der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Gebäudeeigentümer ist deshalb erforderlich, weil es dem einzelnen Eigentümer nicht möglich ist, die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten, die nur gebäudebezogen erfolgen kann, selbst zu erstellen.

Verhältnis Wohnungseigentümer und Mieter

Nutzt der Wohnungseigentümer sein Eigentum nicht selbst, sondern hat er es vermietet, so ist er im Verhältnis zu seinem Mieter als Gebäudeeigentümer anzusehen. Er ist deshalb gegenüber seiner Mietpartei dazu verpflichtet, die Kosten gemäß den Bestimmungen der HeizKV zu verteilen.

Nach § 1 Abs. 1 wird die HeizKV dann angewendet, wenn eine Nutzermehrheit vorliegt. Vermietet ein Wohnungseigentümer also lediglich eine Wohnung, würde nach dem Wortlaut des § 1 Abs. 1 die HeizKV[18] keine Anwendung finden. Um diesen Widerspruch – einerseits die Anwendung der Bestimmungen im Verhältnis der Gemeinschaft zum einzelnen Eigentümer, andererseits aber keine Anwendung wegen fehlender Nutzermehrheit – zu lösen, ist in § 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizKV festlegt, dass die HeizKV auch für die Vermietung von nur einer Einheit gilt.

Denkbar und zulässig ist es selbstverständlich, dass die Kostenverteilung im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander anders geregelt ist als zwischen dem einzelnen Eigentümer und seinem Mieter, sofern nicht gegen die Bestimmungen der HeizKV verstoßen wird.

Beispiel

Die Wohnungseigentümergemeinschaft rechnet die Heiz- und Warmwasserkosten nach 70 % Verbrauch und 30 % Grundkosten ab. Der vermietende Eigentümer jedoch hat mit seinem Mieter im Mietvertrag einen Verteilerschlüssel von 50 % Verbrauch und 50 % Grundkosten vereinbart.

Beide Verteilerschlüssel entsprechen grundsätzlich den Bestimmungen der HeizKV (siehe Kapitel 11). Der vermietende Eigentümer muss nun wegen der mit dem Mieter getroffenen Vereinbarungen die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung, die nach einem anderen Verteilerschlüssel von der Hausverwaltung erstellt wird, umrechnen. Umgekehrt hat der Mieter gegenüber seinem Vermieter den Anspruch, dass eine Abrechnung nach den mietvertraglichen Vereinbarungen erfolgt.

Wichtig

Der vermietende Wohnungs- bzw. Teileigentümer sollte bei Abschluss des Mietvertrags unbedingt darauf achten, dass er die zwischen den Wohnungseigentümern geltenden Regelungen zur Kostenverteilung für Heizung und Warmwasser gleichlautend in den Mietvertrag aufnimmt, damit er die Abrechnung, die er von der Gemeinschaft erhält, auch gleichlautend an seinen Mieter weitergeben kann.[19]

1.3   Persönlicher Anwendungsbereich: Nutzer

Die HeizKV gilt für Gebäudeeigentümer und diesen gleichgestellte Berechtigte (§ 1 Abs. 2) einerseits und die Nutzer andererseits. In der Regel muss eine Nutzermehrheit vorliegen, das heißt, es muss mindestens zwei Nutzer geben, damit die HeizKV zur Anwendung kommt und eine Kostenverteilung übehaupt stattfinden kann. Um eine Nutzermehrheit handelt es sich daher nicht, wenn ein Einfamilienhaus von mehreren Personen bewohnt wird. Damit eine Kostenverteilung vorgenommen werden kann, müssen mindestens zwei selbstständige Nutzungsobjekte vorhanden sein, nur dann liegt eine Nutzermehrheit vor. Ausnahmsweise reicht auch das Vorhandensein nur eines Nutzers aus, was in § 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizKV für den Fall einer vermieteten Eigentumswohnung geregelt ist (siehe Kapitel 1.2).

Die größte Gruppe von Nutzern stellen die Mieter (Wohnungs- und Gewerbemieter) und die Wohnungseigentümer dar. Daneben sind Pächter, Inhaber eines dinglichen Wohnrechts, Wohnungserbbauberechtigte, Nießbraucher und sonstige Berechtigte, die die Räume aufgrund schuldrechtlicher oder dinglicher Verträge nutzen, von den Regelungen betroffen.

1.4   Preisgebundener Wohnraum (§ 1 Abs. 4 HeizKV)

Die HeizKV[20] findet auch auf Mietverhältnisse im preisgebundenen Wohnraum Anwendung, soweit für diesen nichts anderes bestimmt ist. § 22 Abs. 1 der Neubaumietenverordnung (NMV) bestätigt ausdrücklich die Anwendbarkeit der HeizKV. In § 22 Abs. 2 NMV hat der Gesetzgeber besondere Kostenverteilungsmaßstäbe vorgesehen, sofern eine Ausnahme nach § 11 HeizKV gegeben ist.

Achtung

Für preisfreien und preisgebundenen Wohnungsbau gelten die Bestimmungen der HeizKV gleichermaßen.

1Lammel, § 1 RN 6

2Pfeifer, § 1 Nr. 2

3AG Schwäbisch Hall v. 24.5.1995, 1 C 299/95, WuM 1997, 118

4Peruzzo, RN 35

5Lammel, § 1 RN 37

6Pfeifer, § 1 RN 5b

2   Wann die Heizkostenverordnung nicht gilt

Ziel der HeizKV ist es, durch die Verpflichtung zur verbrauchsabhängigen Abrechnung auf das Verhalten der einzelnen Nutzer einzuwirken. Hierdurch soll ein Anreiz zur Einsparung von Energie gegeben werden. Von dem Grundsatz, dass die Bestimmungen der HeizKV zwingend anzuwenden sind, gibt es jedoch einige Ausnahmen, da deren Bestimmungen nicht in allen Fällen sinnvoll sind.

2.1   Einzelöfen

Wie im ersten Kapitel ausgeführt, fallen Einzelöfen nicht in den Anwendungsbereich der HeizKV. Um Einzelöfen handelt es sich zum Beispiel bei Einzelanlagen, die mit Kohle, Öl oder Holz betrieben werden. Ebenso unterliegt die Beheizung von Räumen mit Nachtstromspeicheröfen oder einer Etagenheizung, sofern sie nur für eine Einheit erfolgt, nicht den Bestimmungen dieser Verordnung.

2.2   Einfamilienhaus

Nach § 1 Abs. 1 HeizKV ist die Versorgung mit Wärme und Warmwasser für eine Mehrheit von Nutzern Voraussetzung dafür, dass die HeizKV[21] Anwendung findet. Daher ist auf die Kostenermittlung und -verteilung für Wärme und Warmwasser bei einem Einfamilienhaus die HeizKV nicht anwendbar. Etwas anderes kann nur gelten, wenn zum Beispiel bei einem Doppelhaus oder Dreispänner mindestens zwei Einheiten (zwei Häuser) zentral versorgt werden, denn dann liegt eine Mehrheit von Nutzern vor. Die HeizKV gilt ebenfalls nicht im Verhältnis eines Mieters, der selbst in der Wohnung wohnt, zu seinem Untermieter.

Die Nutzermehrheit bezieht sich auf die Mehrheit von selbstständig genutzten Einheiten und nicht auf die Anzahl der in einer Einheit lebenden Personen.7 So hängt die Anwendbarkeit dieser Verordnung nicht davon ab, ob die Mietpartei aus mehreren Personen besteht, zum Beispiel aus Eheleuten.

2.3   Zweifamilienhaus (§ 2 HeizKV)

Die HeizKV sieht in § 2 ausdrücklich eine Ausnahme für den Fall vor, dass es sich bei dem Gebäude um ein Zweifamilienhaus handelt, in dem der Vermieter selbst eine Wohnung bewohnt. In diesem Fall können mit dem Mieter von der HeizKV abweichende rechtsgeschäftliche Bestimmungen vereinbart werden. Dabei dürfen sich im Gebäude jedoch maximal zwei Wohnungen befinden. Verfügt das Gebäude über drei Einheiten, gelten die Bestimmungen der HeizKV uneingeschränkt. Verfügt das Gebäude über zwei Einheiten, wird aber keine vom Vermieter selbst bewohnt, ist die HeizKV ebenfalls anzuwenden.

Zum Teil wird die Auffassung vertreten, dass – entgegen dem ausdrücklichen Wortlaut des § 2 HeizKV[22] – die Ausnahmeregelung auch dann zum Tragen kommen soll, wenn es sich nicht um Wohneinheiten handelt, sondern um zwei gewerbliche Einheiten, von denen eine der Vermieter selbst nutzt.8

Achtung

Allein die Tatsache, dass es sich um ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Einheiten handelt, wovon der Eigentümer eine selbst nutzt, führt nicht dazu, dass die HeizKV nicht angewendet wird. Es bedarf vielmehr einer (zusätzlichen) rechtsgeschäftlichen Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter, dass die Bestimmungen der HeizKV nicht gelten. Es kann aber auch ein Verteilerschlüssel für die Heiz- und Warmwasserkosten vereinbart werden, der den Bestimmungen der HeizKV nicht entspricht.

Vermieter und Mieter können unter sich von der HeizKV abweichende Verteilerschlüssel vereinbaren oder ganz auf die Abrechnung verzichten. Sie können ebenso festlegen, dass die Bestimmungen der Verordnung nur teilweise, zum Beispiel nur für die Versorgung mit Wärme (Heizung) oder Warmwasser, anzuwenden sind.

Formulierungsvorschläge

Die Mietvertragsparteien sind sich darüber einig, dass die Bestimmungen der HeizKV keine Anwendung finden, da sich die vermietete Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus befindet. Heiz- und Warmwasserkosten werden deshalb nicht abgerechnet.

Oder:

Die Mietvertragsparteien sind sich darüber einig, dass in Abweichung von den Bestimmungen der HeizKV, da es sich um ein vom Vermieter selbst bewohntes Zweifamilienhaus handelt, die Heiz- und Warmwasserkosten nach dem Verhältnis der Flächen/Personen verteilt werden (§ 2 HeizKV[23]).

Für eine Eigentümergemeinschaft, die aus zwei Einheiten besteht, hat das OLG München allerdings die Anwendbarkeit der Bestimmungen der HeizKV bejaht und das Vorliegen einer Ausnahme nach § 2 HeizKV verneint. Auch wenn bei nur zwei Wohnungseigentumseinheiten, die jeweils verschiedenen Eigentümern gehören, eine vermietet und die andere von ihrem Eigentümer bewohnt ist, liegt eine Ausnahme nach § 2 HeizKV nicht vor. Das OLG München begründet sein Urteil damit, dass der Wortlaut der Bestimmung von einem vom Vermieter bewohnten Zweifamilienhaus ausgeht. Eine entsprechende Anwendung auf das Wohnungseigentum wird daher abgelehnt.9

2.3.1   Widersprechende Vereinbarungen (§ 2 HeizKV)

Falls keine Ausnahme des echten Zweifamilienhauses vorliegt, kann der Vermieter auch keine der HeizKV widersprechenden Vereinbarungen treffen. Der Sinn dieser Verordnung besteht unter anderem darin, dem Nutzer seinen Verbrauch an Energie und Wasser vor Augen zu führen, sodass er durch einen bewussten Umgang für sich selbst, aber auch für die Gesellschaft ...

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