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Handbuch für die Verwalterpraxis

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Hinweis zum Urheberrecht

Abbildung

Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

Einführung

Die Zeiten, in denen man sich für die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Wesentlichen auf den gesunden Menschenverstand und sein kommunikatives Talent stützen konnte, sind schon lange vorbei. Heute ist zusätzlich Fachwissen gefragt, wenn Sie zum Beispiel Ihren Eigentümern die aktuelle Rechtslage erklären müssen, die gelegentlich auf den ersten Blick so wenig mit dem gesunden Menschenverstand zu tun hat. In zahlreichen Seminaren für Wohnungseigentumsverwalter habe ich gelernt, dass die reine Lehre der Rechtsprechung das eine ist – die Realität des Verwalteralltags aber oft etwas ganz anderes. Den Spagat zwischen zweckmäßiger Verwaltung und rechtlicher Unangreifbarkeit dürfen Sie immer wieder üben, dabei hilft Ihnen dieses Buch. Es bietet praktikable Lösungen für einzelne Rechtsfragen, die immer wieder im Verwalterarbeitsalltag auftauchen. Daneben zeigt es mögliche Risiken auf und Wege, Fehler zu vermeiden. Und wie das Ganze geht, ohne die Wohnungseigentümergemeinschaften, die Sie vertreten, vor den Kopf zu stoßen.[2]

Wenn Sie sich einen Überblick über die Grundlagen und Zusammenhänge des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) verschaffen wollen, orientieren Sie sich am Inhaltsverzeichnis. Wollen Sie das Buch als Nachschlagewerk für einzelne Fragen nutzen, hilft Ihnen das detaillierte Stichwortverzeichnis weiter.

Diskussionen über unterschiedliche Rechtsmeinungen werden Ihnen hier nicht begegnen. Da das Handbuch für die Praxis geschrieben wurde, stützt es sich ausschließlich auf Gerichtsentscheidungen und folgt, soweit möglich, der herrschenden Rechtsprechung. Um es optimal und mit wenig Zeitaufwand nutzbar zu machen, wurde auf Fußnoten verzichtet. Die Rechtsprechung können Sie am Ende der Kapitel nachschlagen, wobei die wichtigsten Urteilsinhalte in ein, zwei Sätzen zusammengefasst sind. Noch ein Tipp: Sollten Sie BGH-Entscheidungen nachlesen wollen, sei es, weil das in der aktuellen Frage wichtig ist, Sie einfach gerade über ausreichend Zeit verfügen oder nur eine effektive Bettlektüre suchen, werden Sie auf der Webseite des BGH (www.bundesgerichtshof.de[3]) fündig – und das schnell und kostenlos.

In diesem Buch ist immer vom Verwalter in der männlichen Form die Rede. Das ist keine Gedankenlosigkeit. Bei meiner Tätigkeit als Anwalt durfte ich äußerst kompetente Verwalterinnen mit beeindruckendem Augenmaß in heiklen Situationen kennenlernen. Dass nur „der Verwalter” auftaucht, ist der Zweckmäßigkeit und der Orientierung am gesetzlichen Begriff des Verwalters geschuldet.

Peter-Dietmar Schnabel
Freiburg, im September 2018

Hinweis

Wir stellen Ihnen für dieses Buch auch Arbeitshilfen online zur Verfügung. Den Buchcode für diese Arbeitshilfen online können Sie der letzten Seite dieses eBooks entnehmen.

1   Grundlagen des Wohnungseigentums

Wohnungseigentum ist in unserem Zivilrecht etwas ganz Spezielles. Denn Eigentum bedeutet grundsätzlich, dass der Eigentümer mit seinem Eigentum tun und lassen kann, was er will, solange er keinem anderen schadet. Gleichzeitig kann der Eigentümer jeden anderen von der Nutzung und dem Gebrauch seines Eigentums ausschließen. Beim Wohnungseigentum haben wir nun die Situation, dass alle einerseits Eigentümer ihres Sondereigentums sind. Hier haben sie tatsächlich die Möglichkeit, alle anderen von der Nutzung auszuschließen und mit ihrem Sondereigentum weitestgehend zu tun und zu lassen, was sie wollen. Andererseits, und hier wird es spannend, sind die Wohnungseigentümer gleichzeitig auch die Eigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums, das ihnen allen in gleicher Weise gehört. Davon, dass ein Eigentümer alle anderen von der Nutzung ausschließen und selbst tun und lassen kann, was er will, kann beim Gemeinschaftseigentum keine Rede sein. Und selbst bei der Nutzung seines Sondereigentums muss ein Wohnungseigentümer mehr Einschränkungen hinnehmen als der Alleineigentümer eines Einfamilienhauses. Dennoch gilt das Wohnungseigentum als vollwertiges Eigentum, es ist nur eben ein spezielles vollwertiges Eigentum. Bei allen Konflikten zwischen Wohnungseigentümern treffen zwei gleichwertige grundrechtlich geschützte Eigentumsrechte aufeinander.[4]

Rechtliche Grundlage für das Wohnungseigentum ist natürlich zunächst das Wohnungseigentumsgesetz. Es bestimmt nicht nur, was zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört und was Sondereigentum sein kann. Es legt auch fest, wie Wohnungseigentum entsteht und welche Regeln zwischen den Wohnungseigentümern gelten.

1.1   Die Teilungserklärung

Notwendig für die Entstehung von Wohnungseigentum ist die Aufteilung eines Gebäudes in Sondereigentumseinheiten in Form von Wohnungs-/Teileigentum. Dies geschieht durch die Teilungserklärung mit den Teilungsplänen und das Anlegen von Wohnungsgrundbüchern für jedes Sondereigentum. Die Aufteilung kann auf zwei verschiedenen Wegen erfolgen:

  • § 3 WEG sieht die Begründung von Wohnungseigentum durch eine, vertragliche Regelung zwischen mehreren Eigentümern vor. Voraussetzung ist hier, dass das aufzuteilende Gebäude mit Grundstück bereits mehreren Bruchteilseigentümern gehört. Alle gemeinsam einigen sich notariell auf die Aufteilung in Sondereigentum in der von ihnen errichteten Teilungserklärung.[5]

  • § 8 Abs. 1 WEG sieht vor, dass der Alleineigentümer eines Grundstücks die Teilungserklärung allein notariell erstellt.

Die Teilungserklärung kann sowohl für ein bereits bestehendes Gebäude als auch für ein noch zu errichtendes Gebäude erstellt werden. Für die Wirksamkeit einer Teilungserklärung ist wiederum eine Abgeschlossenheitsbescheinigung notwendig, die beim örtlichen Bauordnungsamt beantragt werden muss. Hierfür muss der teilende Eigentümer die Baupläne des Gebäudes (Grundriss, Außenansicht und Längsschnitte) mit entsprechender Kennung der neu entstehenden Sondereigentumseinheiten vorlegen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt dann, dass die Sondereigentumseinheiten gegenüber dem gemeinschaftlichen Eigentum vollständig abgeschlossen sind, § 7 Abs. 4 WEG. Liegt die Abgeschlossenheitsbescheinigung im Notartermin zur Beurkundung der Teilungserklärung noch nicht vor, ist aber bereits beantragt, kann sie auch nachgereicht werden.

Gegenstand der Teilungserklärung ist die sprachliche Zuordnung und Abgrenzung der jeweiligen Räume zu einer Sondereigentumseinheit. Dies erfolgt durch entsprechende Nummerierung. Außerdem muss die Teilungserklärung dem jeweiligen Sondereigentum einen entsprechenden Anteil am gesamten Grundstücksrecht, die sogenannten Miteigentumsanteile, zuweisen. Um in der Realität die Sondereigentumseinheiten eindeutig zuordnen zu können, sind entsprechende Teilungspläne, auf die die Teilungserklärung Bezug nimmt, notwendig. Hierfür werden in der Regel die Pläne genutzt, die für die Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung notwendig sind. Soweit Sondernutzungsrechte am Grundstück eingeräumt werden, ist hier auch die Einbeziehung von einem Katasterplan des Grundstücks erforderlich. Bis hierhin haben wir es mit der Teilungserklärung im engeren Sinne zu tun. Sie teilt das einheitliche Grundstück mit dem darauf stehenden Gebäude in Sondereigentumseinheiten, die als eigenständiges Immobilieneigentum verschiedenen Eigentümern zugewiesen werden können.[6]

Um Eigentum vollständig entstehen zu lassen, ist nun noch die Eintragung der jeweiligen Sondereigentumseinheiten mit einem eigenen Blatt im Wohnungsgrundbuch bzw. Teileigentumsgrundbuch notwendig. Die Eintragungsbewilligung kann dabei Bezug auf die Teilungserklärung nehmen, § 7 Abs. 3 WEG.

1.2   Die Gemeinschaftsordnung

Mit der Teilungserklärung im engeren Sinn, die die Aufgabe hat, die räumliche Begrenzung und den anteiligen Wert des Sondereigentums festzulegen, ist es jedoch noch nicht getan. Grundsätzlich könnte man sich zwar mit einer so knappen Teilungserklärung begnügen. Für das Zusammenleben in der Wohnungseigentumsanlage und ihre Bewirtschaftung reichen die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes aus. In der Praxis besteht jedoch durchaus das Bedürfnis einer Anpassung der gesetzlichen Vorgaben an die konkrete Ausgestaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese Regelungen zur gemeinsamen Nutzung und zum gemeinsamen Wirtschaften werden der Teilungserklärung im engeren Sinn als sogenannte Gemeinschaftsordnung angefügt. Von diesen gesamten Regelungen sprechen wir, wenn wir von der Teilungserklärung reden.[7]

Die Gemeinschaftsordnung besteht aus Vereinbarungen, denen alle bei Entstehung des Wohnungseigentums im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zustimmen. Jeder spätere Erwerber eines Wohnungseigentums stimmt mit dem Kauf der Immobilie diesen Vereinbarungen zu und ist an sie gebunden. Ob er die Teilungserklärung tatsächlich gelesen hat oder nicht, darauf kommt es nicht an. Die Gemeinschaftsordnung kann nur Regelungen beinhalten, die innerhalb der Gemeinschaft gelten und das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen. Das sind insbesondere Regelungen zur Bewirtschaftung des gemeinsamen Verwaltungsvermögens und zum Gebrauch und zur Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

Beispiele
  • Änderung des Quorums für die Beschlussfähigkeit einer Versammlung

  • Beschränkung der Vertretungsregelungen in der Eigentümerversammlung

  • Regelung des Stimmrechtsprinzips

  • Regelungen zur Zulässigkeit von baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums

  • Bildung von Untergemeinschaften

  • Regelungen zu den Kostenverteilungsschlüsseln

  • Regelungen zur Zweckbestimmung von Gemeinschafts- und Sondereigentum[8]

1.3   Die Miteigentumsanteile

Die Miteigentumsanteile eines Wohnungs-/Teileigentums geben an, mit welchem Bruchteil das jeweilige Sondereigentum am gesamten Grundstück beteiligt ist. Die Zuordnung von Miteigentumsanteilen zu einem konkreten Sondereigentum ist dabei keinen gesetzlichen Regeln unterworfen. Man kann es auch weniger wolkig juristisch ausdrücken: Die Zuweisung von Miteigentumsanteilen zu einem Sondereigentum kann vollkommen willkürlich erfolgen. Insbesondere gibt es keine gesetzliche Regelung, die eine Beziehung zwischen der Größe der Wohn- und Nutzfläche eines Sondereigentums und der Größe des Miteigentumsanteils herstellt. In der Praxis wird dieses Verhältnis insbesondere bei neu errichteten Wohnungseigentumsanlagen zwar in der Regel berücksichtigt. Dies ist jedoch nicht zwingend.

Eine Änderung der Miteigentumsanteile ist nicht im Wege einer Vereinbarung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes möglich. Ein schlichter Vertrag mit gegebenenfalls öffentlich beglaubigten Unterschriften reicht dafür nicht aus. Die Zuordnung der Miteigentumsanteile ist keine Frage einer Regelung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft. Ist einem Sondereigentum einmal eine bestimmte Anzahl an Miteigentumsanteilen im Grundbuch zugewiesen, so sind diese Miteigentumsanteile notwendiger Bestandteil für die Existenz dieses Sondereigentums, über das allein und ausschließlich der jeweilige Sondereigentümer entscheiden kann. Eine Änderung der Miteigentumsanteile ist daher nur in Form eines notariellen Vertrags über den Erwerb bzw. die Veräußerung einer Immobilie möglich.[9]

Rechtsprechung

Unabhängigkeit von Wohnungsgröße und Miteigentumsanteil: Die Miteigentumsanteile können frei mit dem jeweiligen Wohnungs- und Teileigentum verbunden werden. Sie müssen insbesondere nicht mit dem Wert oder der Größe des Sondereigentums korrespondieren. (BayObLG, Beschluss vom 12.8.1999 – 2 Z BR 80/99, DWE 2000, 33)

1.4   Die Änderung der Teilungserklärung

Damit wären wir bei der grundsätzlichen Frage nach den Möglichkeiten, die Teilungserklärung zu ändern. Zunächst ist ja eine zeitliche Zäsur zu beachten, nämlich der Zeitpunkt, ab dem ein Erwerber mit einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist oder eine in Vollzug gesetzte Wohnungseigentümergemeinschaft besteht. Eine in Vollzug gesetzte Wohnungseigentümergemeinschaft besteht in dem Augenblick, da außer dem teilenden Eigentümer noch mindestens ein weiterer Eigentümer mit vollem Eigentum im Grundbuch eingetragen ist.

Solange keine in Vollzug gesetzte Wohnungseigentümergemeinschaft besteht oder zumindest ein Erwerber mit einer Auflassungsvormerkung eingetragen ist, ist grundbuchrechtlich nur der teilende Wohnungseigentümer als Alleineigentümer vorhanden. Ihm stehen alle Rechte eines Alleineigentümers zu. Er kann somit jederzeit Änderungen an der Teilungserklärung im engeren Sinn vornehmen, z. B. die Zuweisung von Miteigentumsanteilen zu einem Sondereigentum ändern oder die Zuordnung von weiteren Räumen zu einem Sondereigentum vornehmen. In dieser Situation ist der Alleineigentümer auch berechtigt, noch Änderungen an der Gemeinschaftsordnung vorzunehmen, z. B. Umlageschlüssel oder Gebrauchsregelungen zu ändern.[10]

Sobald jedoch ein Erwerber mit einer Auflassungsvormerkung eingetragen ist oder eine in Vollzug gesetzte Wohnungseigentümergemeinschaft besteht, sind weitere am Grundstück berechtigte Personen vorhanden. Alle Änderungen der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung können dann zunächst nur mit Zustimmung der mit Vormerkung oder vollem Eigentum eingetragenen Miteigentümer vorgenommen werden. Dabei reicht die Eintragung einer Auflassungsvormerkung für einen Erwerber aus. Es ist nicht erforderlich, dass er bereits den Besitz an der Wohnung erhalten hat, wie dies für die Entstehung einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft notwendig wäre.

Bei neu zu errichtenden Wohnungseigentumsanlagen kann sich der Veräußerer das Recht zur Änderung der Gemeinschaftsordnung im Kaufvertrag vorbehalten. Ein solcher Vorbehalt ermöglicht dann dem teilenden Eigentümer, auch noch nach Veräußerung von Wohnungseigentumsrechten im Rahmen der Bevollmächtigung die Gemeinschaftsordnung zu ändern.

Rechtsprechung

Zulässigkeit eines Änderungsvorbehalts: Beim Verkauf noch zu begründenden Wohnungseigentums kann sich der Verkäufer vertraglich das Recht vorbehalten, in der Teilungserklärung Bestimmungen zur Regelung des Gemeinschaftsverhältnisses einseitig zu ändern. (BGH, Urteil vom 8.11.1985 – V ZR 113/84, NJW 1986, 845)[11]

Keine alleinige Änderung der Teilungserklärung nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung: Der teilende Eigentümer verliert die Befugnis zu alleiniger Änderung der Teilungserklärung, sobald eine Auflassungsvormerkung für den ersten Erwerber eines Wohnungseigentums eingetragen wurde. (BayObLG, Beschluss v. 24.6.1993 – 2Z BR 56/93, NJW-RR 1993, 1362)

2   Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft

Im Jahr 2005 überraschte der Bundesgerichtshof (BGH) die juristische Fachwelt – aber auch die Wohnungseigentümer und deren Verwalter – mit der Erkenntnis, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in weiten Bereichen rechtsfähig ist. Die Idee der Teilrechtsfähigkeit hat der Gesetzgeber aufgenommen und in das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG), das seit dem 1.7.2007 gilt, eingearbeitet. Seither ist die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft in § 10 WEG gesetzlich verankert.

2.1   Was bedeutet Rechtsfähigkeit?

Um die Unterscheidung zwischen der rechtsfähigen Gemeinschaft einerseits und der Gesamtheit der einzelnen Wohnungseigentümer andererseits verstehen zu können, müssen Sie sich zunächst bewusst machen, was „Rechtsfähigkeit” bedeutet.

Die Gemeinschaft kann Verträge schließen

Jeder kennt die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH). Die GmbH ist das Paradebeispiel eines Zusammenschlusses von Personen, um wirtschaftlich gemeinsam tätig zu sein, ohne dass die einzelnen Mitglieder, die Gesellschafter, nach außen in Erscheinung treten. Die GmbH hat nach den gesetzlichen Regelungen eine eigene Rechtspersönlichkeit – sie ist rechtsfähig. Das bedeutet, dass sie unabhängig von dem Bestand ihrer Mitglieder Verträge schließen kann. Die Verträge kommen dabei nur mit der Gesellschaft zustande, nicht mit den einzelnen Gesellschaftern.[12]

Die einzelnen Gesellschafter, die die GmbH bilden, können aus der Gesellschaft ausscheiden und neue Gesellschafter hinzukommen; die GmbH, die mit anderen Personen oder Firmen Verträge geschlossen hat, bleibt rechtlich immer dieselbe. Das funktioniert deshalb, weil die GmbH über ein eigenes Vermögen verfügt, das vom privaten Vermögen der einzelnen Gesellschafter völlig getrennt existiert.

Genauso verhält es sich auch mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, soweit sie im Rechtsverkehr zur Verwaltung des gesamten gemeinschaftlichen Eigentums auftritt. Der Zweck der Wohnungseigentümergemeinschaft ist jedoch nicht – wie bei einer GmbH – der Betrieb eines Unternehmens mit dem Ziel, Gewinne zu maximieren. Ihr Zweck beschränkt sich darauf, die Bewirtschaftung, Instandhaltung, aber auch die Modernisierung und Werterhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu sichern. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann daher im Rahmen ihres gesetzlichen Zwecks zum Beispiel selbst Verträge schließen und Ansprüche aus diesen Verträgen geltend machen.

Beispiel

Schließt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einem Händler einen Kaufvertrag über 5.000 Liter Heizöl für die gemeinschaftliche Zentralheizung ab, kann nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Lieferung des Heizöls verlangen. Dieser Anspruch steht nicht den einzelnen Wohnungseigentümern zu.[13]

Das gilt auch dann, wenn die Müllentsorgung in der Gemeinde durch einen öffentlich-rechtlichen Anschluss- und Benutzungszwang geregelt ist, die eigentliche Müllentsorgung aber von einer Privatfirma durchgeführt wird. Nehmen die Mitglieder der Gemeinschaft die Müllentsorgung auch ohne vorherige Anmeldung in Anspruch, kommt durch dieses Verhalten ein Entsorgungsvertrag zwischen der Gemeinschaft und der privaten Entsorgungsfirma zustande.

Soweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Verträge abschließt, bestehen diese also nicht zwischen den Miteigentümern einerseits und einem Unternehmer oder Händler andererseits. Vertragspartner des Unternehmers oder Händlers ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Rechtspersönlichkeit. Das bedeutet, auch sie können sich mit ihrer Forderung nicht an die einzelnen Wohnungseigentümer halten. Ihm haftet die Gemeinschaft als eigene Rechtspersönlichkeit mit dem Gemeinschaftsvermögen. Die Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer besteht zwar neben der Gemeinschaft, aber nur in Höhe ihres jeweiligen Miteigentumsanteils und nicht für den gesamten Forderungsbetrag (siehe Kapitel 2.5.2).

Sollte ein Wohnungseigentümer dennoch einmal wegen einer Abgabenschuld der Gemeinschaft als Gesamtschuldner in Anspruch genommen werden, hat er einen Ausgleichsanspruch gegenüber der Gemeinschaft. Das gilt selbst dann, wenn nicht mit Sicherheit geklärt ist, ob seine gesamtschuldnerische Inanspruchnahme rechtlich berechtigt war.[14]

Der Verwalter als handelndes Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft

Um zum Beispiel Verträge zu unterzeichnen oder eine Kündigung auszusprechen, bedarf es eines Menschen aus Fleisch und Blut. Die Rolle des ausführenden Werkzeugs für die Wohnungseigentümergemeinschaft in der realen Welt kommt dem Verwalter zu. Er ist das Organ, das die erforderlichen Handlungen vollzieht. Wenn der Verwalter für die Gemeinschaft handelt, muss er das eindeutig tun. Achten Sie daher darauf, dass Sie für die „Wohnungseigentümergemeinschaft” handeln und nicht, wie früher, für die „Wohnungseigentümer”.

Ein kleiner, aber feiner Unterschied: Denn wenn Sie Verträge für die Gemeinschaft abzuschließen haben, sind Sie nicht berechtigt, im Namen der einzelnen Eigentümer zu handeln. Sie haben dann nur die rechtliche Befugnis, die Gemeinschaft zu verpflichten. Schließen Sie einen Vertrag trotzdem „im Namen der Wohnungseigentümer”, handeln Sie als Vertreter ohne Vertretungsmacht. Ein Vertrag kommt dann nicht wirksam zustande:

  • Der, für den Sie handeln dürfen, wird nicht verpflichtet, denn für die Gemeinschaft haben Sie in diesem Fall keine Erklärung abgegeben.

  • Die, für die Sie tatsächlich handeln, die einzelnen Wohnungseigentümer, haben Sie dazu nicht bevollmächtigt.

Zwar kann die Gemeinschaft einen so zustande gekommenen Vertrag nachträglich übernehmen. Kam es dem Vertragspartner aber darauf an, mit den Wohnungseigentümern und nicht mit der Gemeinschaft einen Vertrag zu schließen, wird er sehr wahrscheinlich wenig erfreut reagieren: Schadensersatzansprüche gegen Sie als Vertreter ohne Vertretungsmacht können die Folge sein.[15]

Die Gemeinschaft ist Kontoinhaber

Tritt die Gemeinschaft als Auftraggeber nach außen auf, muss sie selbstverständlich auch die Zeche zahlen. Aber woher soll sie die erforderlichen Gelder nehmen? Die Gemeinschaft muss mit den entsprechenden Mitteln ausgestattet werden. Zur gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört daher auch die Verfügungsbefugnis über das Verwaltungsvermögen (§ 10 Abs. 7 S. 1 WEG). Die gemeinschaftlichen Konten für das Hausgeld oder die Instandhaltungsrücklage gehören nur der Gemeinschaft: Kontoinhaber sind nicht viele einzelne Wohnungseigentümer – es gibt nur einen Kontoinhaber, und das ist die Gemeinschaft.

Die Gemeinschaft kann klagen und verklagt werden

Als Inhaber von Rechten und Pflichten, zum Beispiel aus von ihr geschlossenen Verträgen, kann die Gemeinschaft von Wohnungseigentümern klagen oder verklagt werden. Kläger oder Beklagte sind wiederum nicht die einzelnen Wohnungseigentümer, sondern die Gemeinschaft als solche. Auch hier ist wieder der Verwalter das handelnde Organ der Gemeinschaft (§ 27 Abs. 3 WEG): Er ist für die Entgegennahme der Klage ebenso zuständig, wie, nach entsprechendem Beschluss, für die Beauftragung eines Rechtsanwalts zur Klageerhebung.

Die Gemeinschaft führt einen eigenen Namen
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„Villa Kunterbunt”, „Zur schattigen Pinie” oder „Hexenhaus” machen sich zwar ganz gut in der Adresse auf dem Briefpapier, als Namen einer Wohnungseigentümergemeinschaft taugen sie aber nicht. Die Bezeichnung, unter der die Gemeinschaft im Rechtsverkehr auftritt, wird vom Gesetzgeber vorgegeben. Nach § 10 Abs. 6 S. 4 WEG muss die Gemeinschaft die Bezeichnung „Wohnungseigentümergemeinschaft” führen, gefolgt von der Angabe des Grundstücks.

Beispiel

Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Auftraggeberin in einem Vertrag wird so bezeichnet: „Wohnungseigentümergemeinschaft Unter den Linden 1, 10117 Berlin, vertreten durch die Hausverwaltung Firma Immobilienverwaltung Meier GmbH, Tucholskyweg 15, 13465 Berlin”.

Grundlagen der Teilrechtsfähigkeit
  • Die Gemeinschaft kann zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Verträge schließen.

  • Soweit die Gemeinschaft Verträge schließt, wird nur die Gemeinschaft Vertragspartner, nicht die einzelnen Wohnungseigentümer.

  • Der Verwalter ist handelndes Organ der Gemeinschaft. Dabei muss er deutlich machen, dass er nicht im Namen der einzelnen Wohnungseigentümer und auch nicht im eigenen Namen handelt.

  • Kontoinhaber der Konten ist die Gemeinschaft, nicht der Verwalter und auch nicht die Wohnungseigentümer.

  • Die Gemeinschaft kann Partei in einem Prozess sein.

  • Die Bezeichnung der Gemeinschaft im Rechtsverkehr besteht aus der Adresse der Anlage mit dem Zusatz „Wohnungseigentümergemeinschaft”.

Rechtsprechung

Vertragspartner des Verwaltervertrags und gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer:[17] Vertragspartner des Verwalters ist die insoweit rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft. Ansprüche des Verwalters können sich nur gegen die Gemeinschaft richten. Eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer neben der Gemeinschaft besteht nur, wenn diese sich klar und eindeutig persönlich verpflichtet haben. Eine Regelung im Verwaltervertrag, der aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses von wenigen Wohnungseigentümern unterzeichnet wurde, reicht hierfür nicht aus. (OLG Hamm, Beschluss vom 3.1.2006, 15 W 109/05, NZM 2006, 632 = ZMR 2006, 633)

Kostenschuldner der Müllentsorgung bei Anschluss- und Benutzungszwang: Auch bei einem durch Landesgesetz angeordneten Anschluss- und Benutzungszwang hinsichtlich Abfallentsorgung und Straßenreinigung kommt das privatrechtliche Nutzungsverhältnis durch Angebot, das regelmäßig als Realofferte in der tatsächlichen Leistungsgewährung liegt, und Annahme durch die Entgegennahme der Leistungen zustande. Die landesrechtlichen Regelungen des Landes Berlin zum Anschluss- und Benutzungszwang hinsichtlich Abfallentsorgung und Straßenreinigung sind dahingehend auszulegen, dass sich die Realofferte an die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiger Verband richtet und diese Entgeltschuldnerin ist. Eine gesamtschuldnerische Haftung der einzelnen Eigentümer besteht nur, wenn eine gesetzliche Anordnung vorhanden ist oder sich aus den Leistungsbedingungen in Verbindung mit den ihnen zugrunde liegenden landesgesetzlichen Normen klar und eindeutig ergibt, dass neben dem Verband der einzelne Wohnungseigentümer verpflichtet werden sollte. (BGH, Urteil vom 22.3.2012, VII ZR 102/11, www.bundesgerichtshof.de[18] = NZM 2012, 461)

Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft bei Gaslieferungsvertrag: Für den Anspruch auf Zahlung des Kaufpreises aus einem Gaslieferungsvertrag für eine Wohnungseigentumsanlage haftet die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft. Daneben besteht keine gesamtschuldnerische Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer. (BGH, Urteil vom 7.3.2007, VIII ZR 125/06, NJW 2007, 2987 = NZM 2007, 363)

Vertrag über den Bezug von Heizenergie: Bezieht die Wohnungseigentümergemeinschaft Heizungswärme für die Wohnungseigentumsanlage von einem Dritten, so ist sie insoweit rechtsfähig. Das Gleiche gilt, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft Heizungswärme an Dritte liefert, zum Beispiel an eine benachbarte Wohnungseigentümergemeinschaft. (OLG Koblenz, Urteil vom 9.10.2009, 10 U 1164/08, NJOZ 2011, 484)

Gesamtschuldnerisch zu tragende Abgabenschuld: Eine von den Wohnungseigentümern als Miteigentümer des gemeinschaftlichen Grundstücks gesamtschuldnerisch zu tragende Abgabenschuld stellt eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne des § 10 Abs. 6 S. 3 HS. 1 WEG dar. Bezahlt ein Wohnungseigentümer die Abgabenforderung aus seinen Mitteln, steht ihm gegen die Gemeinschaft ein Erstattungsanspruch zu. Das gilt selbst dann, wenn der Wohnungseigentümer die Forderung aus dem Leistungsbescheid begleicht, ohne dies vorher mit der Gemeinschaft abzustimmen. Einwendungen, der Leistungsbescheid sei inhaltlich falsch und deshalb rechtswidrig, berechtigen die Gemeinschaft grundsätzlich nicht zu einer Zahlungsverweigerung, solange der Wohnungseigentümer die Möglichkeit, gegen den Leistungsbescheid Rechtsmittel einzulegen, offen gehalten hat. (BGH, Urteil vom 14.2.2014, V ZR 100/13, www.bundesgerichtshof.de[19] = NJW 2014, 1093)

2.2   Das Verwaltungsvermögen

Die Wohnungseigentümergemeinschaft verfügt über eigenes Verwaltungsvermögen (§ 10 Abs. 7 WEG). Dieses ist vollständig vom Privatvermögen der einzelnen Wohnungseigentümer getrennt. Daher sind die einzelnen Wohnungseigentümer auch nicht in Höhe ihres Miteigentumsanteils Bruchteilseigentümer des Verwaltungsvermögens.

Das Verwaltungsvermögen umfasst sowohl die von der Gemeinschaft erworbenen Vermögenswerte, also auch ihre Schulden. Vom Verwaltungsvermögen zu unterscheiden ist das gemeinschaftliche Eigentum. Das gemeinschaftliche Eigentum, also die Gebäude und das Grundstück der Wohnungseigentumsanlage, steht im Eigentum der einzelnen Wohnungseigentümer (§ 10 Abs. 1 WEG). Es ist nicht Bestandteil des gemeinschaftlichen Vermögens. Das Sondereigentum und mit ihm die Miteigentumsanteile (MEA) an der Gesamtanlage haben die einzelnen Wohnungseigentümer erworben und nicht die Gemeinschaft. Daher fällt das gemeinschaftliche Eigentum gerade nicht in das Verwaltungsvermögen.

Zum Verwaltungsvermögen gehören zunächst die Gelder auf den Konten der Wohnungseigentümergemeinschaft, die vom Hausverwalter verwaltet werden. Das sind sämtliche Girokonten sowie fest angelegte Rücklagekonten und sonstige Geldanlagen. Neben den vorhandenen Geldern fallen auch sämtliche Forderungen der Gemeinschaft unter ihr Vermögen, zum Beispiel ihre Ansprüche gegen die einzelnen Wohnungseigentümer auf Zahlung beschlossener Hausgelder. Vermögenswerte der Gemeinschaft sind außerdem von ihr erworbene Gegenstände, die der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen.[20]

Beispiel

Die Gemeinschaft kauft einen Rasenmäher, mit dem der Hausmeister die vorhandenen Grünflächen mähen soll. Eigentümer werden in diesem Fall nicht die einzelnen Wohnungseigentümer, sondern wird die Gemeinschaft. Das gilt für den Rasenmäher genauso wie für den Werkzeugkasten, der für den Hausmeister angeschafft wird.

Die Möglichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft, Eigentum zu erwerben, ist nicht nur auf bewegliche Sachen beschränkt. Sie kann zum Beispiel auch eine Immobilie erwerben und im Grundbuch eingetragen werden, denn sie ist grundbuchfähig. Praktisch heißt das: Die Gemeinschaft kann einen PKW-Stellplatz, eine Wohnung oder ein Grundstück erwerben. Eine so von der Gemeinschaft erworbene Immobilie fällt dann in ihr Verwaltungsvermögen.

Wie gesagt, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht Eigentümerin des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudes (§ 10 Abs. 1 WEG). Etwas anderes gilt, wenn die bereits bestehende Gemeinschaft zum Beispiel durch einen Kaufvertrag oder in einer Zwangsversteigerung eine Wohnung erwirbt. Es ist also möglich, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Wohnung in der eigenen Anlage kauft.[21]

Voraussetzung für den Erwerb einer Immobilie ist, dass er im Rahmen der Verwaltung des gesamten gemeinschaftlichen Eigentums erfolgt. Ist diese Bedingung erfüllt, kann die Gemeinschaft den Erwerb einer Immobilie mit einfachem Mehrheitsbeschluss beschließen. Die Kompetenz zum Erwerb einer Immobilie ergibt sich aus § 20 Abs. 1 WEG i. V. m. § 21 Abs. 1 und 3 WEG. Sie besteht immer dann, wenn der Erwerb einer Immobilie im Rahmen der Verwaltung des gesamten gemeinschaftlichen Vermögens erfolgt. Das ist jedenfalls dann der Fall, wenn das zu erwerbende Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll. Die überstimmten Wohnungseigentümer sind dann aufgrund ihrer Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen ihren Willen an einer weiteren Immobilie beteiligt. Mögliche Gründe, die für den Erwerb eine Immobilie sprechen, sind:

  • Eine Wohnung soll als Hausmeisterwohnung genutzt werden.

  • Eine Wohnung wird als Aufenthaltsraum für Wartungs- und Pflegepersonal benötigt.

  • Der Erwerb der Wohnung in der eigenen Anlage soll Hausgeldzahlungen sicherstellen.

Da für die Beschlussfassung zum Erwerb einer Immobilie ein einfacher Mehrheitsbeschluss ausreicht, sind hier grundsätzlich Zitterbeschlüsse möglich. Damit werden rechtswidrige Beschlüsse bezeichnet, die mangels Anfechtung bestandskräftig werden können. Ein entsprechender bestandskräftiger Mehrheitsbeschluss muss im Fall der Zwangsversteigerung vom Vollstreckungsgericht oder beim vertraglichen Erwerb vom Grundbuchamt respektiert werden. Sie können den Zuschlag zugunsten der Gemeinschaft oder deren Eintragung im Grundbuch nicht mit der Begründung zurückweisen, der Beschluss zum Erwerb der Immobilie sei fehlerhaft.[22]

Mit dem Beschluss zum Erwerb einer Immobilie müssen die Wohnungseigentümer gleichzeitig eine Person, z. B. den Verwalter oder einen Beirat, ermächtigen, für die Wohnungseigentümergemeinschaft sämtliche erforderliche Erklärungen im Zusammenhang mit dem Abschluss und der Durchführung des Kaufvertrags abzugeben. Weder der Beschluss zum Erwerb der Immobilie noch die Bevollmächtigung des Verwalters oder eines anderen Vertreters bedarf dabei der notariellen Beurkundung.

Neben den positiven Vermögenswerten gehören auch die Schulden und Verbindlichkeiten der Gemeinschaft zum Verwaltungsvermögen.

Die wichtigsten Bestandteile des Verwaltungsvermögens der Gemeinschaft

Aktiva

  • Sämtliche Guthaben auf Bankkonten (Giro-und Rücklagenkonten)

  • Vorhandenes Bargeld

  • Miet- und Pachteinnahmen sowie Nutzungsentschädigungen für die Überlassung von Gemeinschaftseigentum an Dritte oder einzelne Wohnungseigentümer (zum Beispiel Vermietung von PKW-Stellplätzen, Kellerräumen oder Einnahmen aus Münzwaschmaschinen)

  • Forderungen der Gemeinschaft auf die Erfüllung von Verträgen (zum Beispiel Ansprüche gegen Handwerker, Hausmeister oder Verwalter)[23]

  • Forderungen auf Versicherungsleistungen

  • Forderungen auf Schadensersatz aus Verträgen der Gemeinschaft

  • Forderungen auf die Zahlung beschlossener Hausgelder (Raten auf den Wirtschaftsplan, Nachforderungen aus der Jahresabrechnung und Sonderumlagen)

  • Bewegliche Gegenstände, die die Gemeinschaft erworben hat (zum Beispiel Rasenmäher, Schneeschaufel, Reinigungsmittel, Gas- und Heizölvorräte)

  • Von der Gemeinschaft erworbene Immobilien (zum Beispiel PKW-Stellplatz, Hausmeisterwohnung, Geräteraum)

Passiva

  • Ansprüche der Wohnungseigentümer auf Hausgeldrückerstattung, Schadensersatz oder Aufwendungsersatz

  • Aufwendungsersatzansprüche des Verwalters

  • Schadensersatzansprüche Dritter gegen die Gemeinschaft (zum Beispiel wegen der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht)

  • Zahlungsansprüche aus Verträgen mit Dritten (zum Beispiel Handwerker, Versorgungsunternehmen, Hausmeister, Verwalter)

Rechtsprechung

Aufwendungsersatzanspruch eines Eigentümers: Der Wohnungseigentümer als Notgeschäftsführer handelt für die Wohnungseigentümergemeinschaft. Er verursacht insoweit Kosten der Instandhaltung, die unter § 16 Abs. 2 WEG fallen. Einen Anspruch auf Ausgleich seiner Aufwendungen kann der Notgeschäftsführer daher gegen den teilrechtsfähigen Verband geltend machen. Ein Durchgriff auf die einzelnen Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 8 S. 1 WEG besteht jedoch nicht. (OLG München, Beschluss vom 15.1.2008, 32 Wx 129/07, NZM 2008, 215)[24]

Rückerstattung zu viel gezahlter Hausgelder: Der Anspruch auf Rückerstattung zu viel gezahlter Hausgelder nach einer Jahresabrechnung ist gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtet, da es sich hierbei um eine Verbindlichkeit des Verwaltungsvermögens handelt. (OLG München, Beschluss vom 30.3.2006, 32 Wx 40/06, ZWE 2006, 361)

Geltendmachung von Hausgeldern durch den Verwalter: Aufgrund der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft kann der Verwalter Hausgelder vor Gericht nicht mehr im eigenen Namen geltend machen. Ein schutzwürdiges Eigeninteresse des Verwalters lässt sich nicht mehr aus seiner Rechtsstellung herleiten. (BGH, Urteil vom 28.1.2011, V ZR 145/10, NZM 2011, 278 = WuM 2011, 318)

Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter: Ist durch eine Verletzung des Verwaltervertrags im Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft ein Schaden entstanden, kann der Schadensersatzanspruch von der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht werden. (KG Berlin, Beschluss vom 28.1.2010, 24 W 43/09, ZMR 2010, 467)

Erwerb einer Immobilie durch die Gemeinschaft: Die Wohnungseigentümer haben grundsätzlich die Beschlusskompetenz zum Erwerb eines Grundstücks durch die Gemeinschaft. Die Beschlusskompetenz fehlt nur dann, wenn es sich offenkundig nicht um eine Maßnahme im Rahmen der Verwaltung des gesamten gemeinschaftlichen Vermögens handelt. Eine notarielle Beurkundung des Beschlusses ist nicht erforderlich. Ebenso wenig muss die Ermächtigung des Verwalters, für die Wohnungseigentümergemeinschaft sämtliche erforderlichen Erklärungen im Zusammenhang mit dem Abschluss und der Durchführung des Kaufvertrags abzugeben, nicht beurkundet werden, es sei denn, die Ermächtigung wäre unwiderruflich erteilt worden. Der Erwerb eines Grundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht regelmäßig dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn das zu erwerbende Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte, die mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll. (BGH, Urteil v. 18.3.2016 – V ZR 75/15, NZM 2016, 387 = ZWE 2016, 268)[25]

2.3   Umfang und Grenzen der Rechtsfähigkeit

Der Gesetzgeber hat vorgegeben, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nur in einem bestimmten Rahmen als eigene Rechtspersönlichkeit auftreten kann. Es besteht keine umfassende Rechtsfähigkeit für alle beliebigen Geschäfte, daher der Begriff der „Teilrechtsfähigkeit”. Als eigene Rechtspersönlichkeit kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nur im Rahmen der „gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums” auftreten (§ 10 Abs. 6 WEG). Der Begriff der „gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums” wird vom Gesetzgeber nicht näher definiert. Sein Inhalt ergibt sich jedoch aus der Zweckbestimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft: zur Erhaltung und Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums im Rechtsverkehr nach außen handlungsfähig zu sein.

Die Beschlussfassung in der Wohnungseigentümergemeinschaft stellt die Willensbildung der Gemeinschaft dar. Diese Willensbildung ist Sache der einzelnen Wohnungseigentümer und findet innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft statt. Beschlüsse haben Rechtswirkung nach innen für die einzelnen Mitglieder der Gemeinschaft. Streitigkeiten über die Zulässigkeit von Beschlüssen und ihre Wirksamkeit sind daher Streitigkeiten zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern. Das bedeutet, dass im Fall des Anfechtungsverfahrens nach dem WEG[26] der Antrag des anfechtenden Wohnungseigentümers gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten ist und nicht gegen die Gemeinschaft (§ 46 Abs. 1 WEG). Im Beschlussanfechtungsverfahren tritt somit nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähige Person auf.

Daneben besteht die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft dort nicht, wo Gesetze ausdrücklich anordnen, dass die Wohnungseigentümer direkt verantwortlich sind. Ein Beispiel hierfür sind die Landesgesetze oder gemeindlichen Satzungen, die die Grundstückseigentümer als Gesamtschuldner direkt verpflichten. So kann der Anschluss- und Benutzungszwang für Wasser und Abwasser alleine die einzelnen Grundstückseigentümer treffen. Eigentümer des gemeinschaftlichen Grundstücks ist nicht die rechtsfähige Gemeinschaft, sondern sind die einzelnen Wohnungseigentümer. Jeder Wohnungseigentümer haftet dann für die Forderungen der Wasser- und Abwasserbescheide für das gemeinschaftliche Grundstück in vollem Umfang.

Da Eigentümer des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums nicht die teilrechtsfähige Gemeinschaft ist, sondern die einzelnen Wohnungseigentümer sind, können alle Rechte, die unmittelbar im Zusammenhang mit dem Eigentum stehen, nur von den einzelnen Wohnungseigentümern geltend gemacht werden. Hierzu zählen insbesondere Unterlassungsansprüche gegen einen Miteigentümer oder einen Grundstücksnachbarn wegen der Beeinträchtigung eines Sondereigentums. Hat ein Miteigentümer eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums vorgenommen, ist der Beseitigungsanspruch ebenfalls von den einzelnen Eigentümern allein zu verfolgen.[27]

Bei zahlreichen Gemeinschaften ist die Wohnungseigentumsanlage so angelegt, dass die Wohnungseigentümer über ein fremdes Grundstück fahren müssen, um ihr Gebäude oder die Tiefgaragenstellplätze zu erreichen. In diesen Fällen ist der Zugang durch ein im Grundbuch eingetragenes Wegerecht gesichert. In gleicher Weise kann auch das Recht zur Nutzung von Kfz-Stellplätzen auf einem fremden Grundstück gesichert sein. Rechtlich handelt es sich dabei um eine Grunddienstbarkeit, die im Grundbuch eingetragen ist. Die Rechte aus der Grunddienstbarkeit stehen nur den Eigentümern des Grundstücks der Wohnungseigentumsanlage zu, nicht der Gemeinschaft.

Rechtsprechung

Kostenschuldner der Müllentsorgung bei Anschluss- und Benutzungszwang: Auch bei einem durch Landesgesetz angeordneten Anschluss- und Benutzungszwang hinsichtlich Abfallentsorgung und Straßenreinigung kommt das privatrechtliche Nutzungsverhältnis durch Angebot, das regelmäßig als Realofferte in der tatsächlichen Leistungsgewährung liegt, und Annahme durch die Entgegennahme der Leistungen zustande. Die landesrechtlichen Regelungen des Landes Berlin zum Anschluss- und Benutzungszwang hinsichtlich Abfallentsorgung und Straßenreinigung sind dahingehend auszulegen, dass sich die Realofferte an die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiger Verband richtet und diese Entgeltschuldnerin ist. Eine gesamtschuldnerische Haftung der einzelnen Eigentümer besteht nur, wenn eine gesetzliche Anordnung vorhanden ist oder sich aus den Leistungsbedingungen in Verbindung mit den ihnen zugrunde liegenden landesgesetzlichen Normen klar und eindeutig ergibt, dass neben dem Verband der einzelne Wohnungseigentümer verpflichtet werden sollte. (BGH, Urteil vom 22.3.2012, VII ZR 102/11, www.bundesgerichtshof.de[28] = NZM 2012, 461)

Haftung der Wohnungseigentümer für öffentlich-rechtliche Gebühren: Eine öffentlich-rechtliche Satzung für bezogene Benutzungsgebühren kann die gesamtschuldnerische Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer begründen. (VG Gera, Beschluss vom 20.3.2010, 2 E 121/10, BeckRS 2010, 49.414)

Grundstücksbezogene Unterlassungsansprüche: Ein grundstücksbezogener Unterlassungsanspruch steht grundsätzlich den einzelnen Wohnungseigentümern zu. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht Eigentümerin des gemeinschaftlichen Eigentums. Soweit die Gemeinschaft einen grundstücksbezogenen Unterlassungsanspruch geltend machen möchte, muss sie dieses Recht zuvor durch einen Mehrheitsbeschluss an sich ziehen. (BGH, Beschluss vom 30.3.2006, V ZB 17/06, NJW 2006, 2187 = NZM 2006, 465)[29]

2.4   Gemeinschaftsbezogene und sonstige Rechte (§ 10 Abs. 6 S. 3 WEG)

Mit der Unterscheidung von Rechten der Gemeinschaft und Rechten der einzelnen Eigentümer ist es aber noch nicht getan. Es gibt einige Bereiche, in denen Rechte und Pflichten zwar den einzelnen Wohnungseigentümern zuzuordnen sind, deren Ausübung aber alle Wohnungseigentümer betrifft. In diesen Fällen kann es notwendig oder auch nur sinnvoll sein, dass nicht der einzelne Wohnungseigentümer, sondern die Gemeinschaft zur Wahrnehmung der Rechte und Pflichten befugt ist. Die Gemeinschaft entscheidet dann, ob und wie sie tätig werden möchte.

Beispiel

Ein angetrunkener Autofahrer hat den Gartenzaun der Wohnungseigentumsanlage niedergewalzt. Die Gemeinschaft möchte wegen dieser Beschädigung Schadensersatz geltend machen.

Das gemeinschaftliche Eigentum, damit auch der Gartenzaun, zählt nicht zum Verwaltungsvermögen, sondern gehört den einzelnen Wohnungseigentümern gemeinsam. Daher ist der Schadensersatzanspruch wegen der Beschädigung des gemeinschaftlichen Eigentums grundsätzlich ein Anspruch der einzelnen Wohnungseigentümer. Die Ausübungsbefugnis des Anspruchs muss jedoch bei der Gemeinschaft liegen, da ansonsten der Schädiger mit Schadensersatzansprüchen sämtlicher einzelner Eigentümer überzogen werden könnte. Obwohl nur ein Schadensfall vorliegt, könnte zum Beispiel jeder einzelne der 30 Wohnungseigentümer einer Gemeinschaft Klage auf Schadensersatz erheben. Das Gesetz unterscheidet daher in § 10 Abs. 6 S. 3 WEG[30] zwischen

  1. gemeinschaftsbezogenen Rechten und Pflichten der einzelnen Eigentümer sowie

  2. sonstigen Rechten und Pflichten einzelner Eigentümer, die gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind.

Der Begriff „Gemeinschaftsbezogenheit” ist nicht gesetzlich definiert. Rechtsprechung und Literatur gehen von folgenden Kriterien aus:

  • Es besteht eine gemeinsame Empfangs- und Haftungszuständigkeit aller Wohnungseigentümer, das heißt, die geforderte Leistung steht allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu und muss zwingend gemeinschaftlich geltend gemacht werden; die geschuldete Leistung muss von allen Wohnungseigentümern gemeinsam erbracht werden.

  • Im Interesse der Gemeinschaft und des Schuldners müssen die Rechte und Pflichten von der Gemeinschaft ausgeübt oder erfüllt werden.

Für gemeinschaftsbezogene Rechte, wie dem Schadensersatzanspruch nach einer Beschädigung von Gemeinschaftseigentum, liegt eine ausschließliche Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft vor. Man spricht hier auch von einer „geborenen Ausübungsbefugnis” der Gemeinschaft. Die Gemeinschaft handelt aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses. Zu den gemeinschaftsbezogenen Rechten gehören auch die Ansprüche auf Minderung oder auf kleinen Schadensersatz aus dem Bauträgervertrag. Vom sogenannten kleinen Schadensersatz spricht man beim Bauträgervertrag, wenn der Käufer bei bestehenden Baumängeln die Wohnung behält und nur die Kosten der Mangelbeseitigung verlangt. Daneben gibt es den großen Schadensersatz: Er umfasst die komplette Rückabwicklung des Kaufvertrags mit Rückgabe der Wohnung und Schadensersatzzahlungen für sämtliche Kosten, die dem Käufer durch den Kauf und die Rückabwicklung des Kaufvertrags entstanden sind.[31]

Ein einzelner Wohnungseigentümer kann ein gemeinschaftsbezogenes Recht nur nach ausdrücklicher Ermächtigung durch die Gemeinschaft geltend machen. Wird die Gemeinschaft nicht tätig, muss der Wohnungseigentümer nach erfolgloser Befassung der Wohnungseigentümerversammlung zunächst Anfechtungs- beziehungsweise Verpflichtungsklage erheben, um die Gemeinschaft zum Handeln zu zwingen.

Die „sonstigen Rechte” sind Rechte einzelner Wohnungseigentümer, die gemeinschaftlich geltend gemacht werden können, aber nicht müssen. Die Abgrenzung zu den sogenannten gemeinschaftsbezogenen Rechten ist nicht immer eindeutig. Zu den sonstigen Rechten gehören insbesondere Rechte der einzelnen Wohnungseigentümer aus dem Miteigentum gemäß § 1004 BGB auf Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen des Gemeinschaftseigentums oder auf Unterlassung eines unzulässigen Gebrauchs. In diesen Fällen muss die Gemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss die Ausübung ausdrücklich an sich ziehen, ansonsten kann der einzelne Wohnungseigentümer sein Recht selbst und unmittelbar geltend machen. Daher spricht man hier auch von der „gekorenen Ausübungsbefugnis” der Gemeinschaft.[32]

Eine Pflicht der Gemeinschaft, für den einzelnen Wohnungseigentümer tätig zu werden, besteht hier nicht. Zieht die Gemeinschaft die Ausübungsbefugnis aber an sich, kann der einzelne Wohnungseigentümer den Anspruch nicht mehr selbstständig verfolgen; die Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft verdrängt die Befugnis des einzelnen Eigentümers, sein Recht durchzusetzen.

Beispiel

Ein Wohnungseigentümer hat seine Wohnung vom Bauträger erworben, zur Wohnungseigentumsanlage gehört auch eine Tiefgarage. Obwohl die Anlage sonst fertiggestellt ist, fehlt nach wie vor das elektrische Tor für die Tiefgarage. Nachdem auch eine Nachfrist ergebnislos verstrichen ist, will der Wohnungseigentümer nun eine Vorschusszahlung für die Kosten einklagen, die entstehen, wenn das Garagentor von einer anderen Firma eingebaut wird. Nachdem er seine Klage bei Gericht eingereicht hat, beschließt die Gemeinschaft in der Wohnungseigentümerversammlung, nunmehr selbst ein entsprechendes Verfahren einzuleiten.

Obwohl hier ein Eigentümer bereits ein Gerichtsverfahren eingeleitet hat, kann die Gemeinschaft den Anspruch aus dem Bauträgervertrag noch an sich ziehen. Sie kann den Anspruch auch in ihrem Namen bei Gericht geltend machen. Erhebt die Gemeinschaft ebenfalls eine Klage, muss der Wohnungseigentümer sein Verfahren für erledigt erklären. Er hat dann keine Befugnis mehr, den Gewährleistungsanspruch alleine zu verfolgen.

Zu den „sonstigen Rechten und Pflichten” gehören auch die bereits erwähnten grundstücksbezogenen Unterlassungsansprüche, auch wenn diese sich gegen Nachbarn außerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft richten.[33]

Beispiel

Der Zugang zum Grundstück einer Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt über einen Weg auf einem Nachbargrundstück, der durch ein im Grundbuch eingetragenes Wegerecht zugunsten der Wohnungseigentümer gesichert ist. Der Eigentümer des Nachbargrundstücks errichtet nun auf der Fläche, die dem Wegerecht unterliegt, eine Sitzecke mit Tisch, Bank und Sichtschutzwand.

Gegen die Beeinträchtigung des Wegerechts kann sich jeder einzelne Wohnungseigentümer gerichtlich gegen den Nachbarn zur Wehr setzen und Beseitigung der Sitzecke und zukünftige Unterlassung solcher Störungen verlangen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann den Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch aber auch durch einen Mehrheitsbeschluss an sich ziehen. Dann ist nur noch die Wohnungseigentümergemeinschaft berechtigt, gegen den Nachbarn vorzugehen.

§ 10 Abs. 6 S. 3 WEG regelt nur die Ausübungsbefugnis. Rechtsinhaber bleibt in diesen Fällen der beziehungsweise die jeweiligen Wohnungseigentümer. Erhält die Gemeinschaft also Zahlungen als Schadensersatz für die Beschädigung von Gemeinschaftseigentum, handelt es sich um Geld, das den einzelnen Wohnungseigentümern gehört und nicht die der Gemeinschaft. Soll der Betrag dennoch in die gemeinschaftliche Kasse fließen, kann dies nur durch eine Vereinbarung, der alle Wohnungseigentümer zustimmen, geregelt werden.[34]

Exkurs: Bauträgervertrag

Die Möglichkeit, Rechte der einzelnen Wohnungseigentümer an sich zu ziehen und auszuüben, ist besonders im Rahmen der Gewährleistung beim Erwerb vom Bauträger für die Gemeinschaft vorteilhaft. Soweit es sich um Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum handelt, profitiert die Gemeinschaft von der Dauer der Gewährleistungsfrist des letzten erwerbenden Eigentümers.

Beispiel

Die Wohnungen einer neu errichteten Wohnungseigentumsanlage werden vom Bauträger nach und nach veräußert. Die ersten verkauft er 2003, die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums erfolgt dann im Mai 2005. Die letzte Wohnung kann der Bauträger erst 2008 veräußern. Die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums mit diesem Erwerber findet im Oktober 2008 statt. In allen Bauträgerverträgen wurde die gesetzliche Gewährleistungsfrist von fünf Jahren vereinbart.

Im Juli 2012 kommt es wegen eines Baumangels zu einem Wassereinbruch in der Tiefgarage. Die Gewährleistungsfrist der ersten Erwerber ist bereits 2010 abgelaufen. Doch die Gewährleistungsfrist des letzten Erwerbers läuft noch bis zum Oktober 2013. Die Gemeinschaft kann daher die nicht verjährten Gewährleistungsrechte des letzten Erwerbers an sich ziehen und sie gegenüber dem Bauträger geltend machen, soweit der Erwerber nicht solche Gewährleistungsrechte geltend macht, die ausschließlich ihm alleine zustehen (großer Schadensersatz oder Rücktritt).

Durch die zeitlich sich hinziehende Veräußerung der Wohnungen verlängert sich gegebenenfalls die Gewährleistungsfrist des Bauträgers deutlich. Seine Gewährleistungsfrist für das Gemeinschaftseigentum beginnt erst mit der Abnahme. Erwirbt ein Nachzügler die Wohnung viel später als die anderen Wohnungseigentümer, kann mit ihm die Abnahme also auch erst später erfolgen. Seine Gewährleistungsfrist läuft daher entsprechend. Um diese Problematik zu umgehen, wurde versucht, in den Bauträgerverträgen eine Regelung zu vereinbaren, wonach ein von den Eigentümern zu bestimmender Sachverständiger die Abnahme für alle Erwerber durchführt. Solche Klauseln gelten nur für die Eigentümer, die bereits bei der Abnahme auch einen notariellen Vertrag geschlossen haben. Wird erst nach der Abnahme, durch den Sachverständigen, eine weitere Wohnung vom Bauträger verkauft, muss auch eine weitere Abnahme stattfinden, die – soweit nichts anderes vertraglich vereinbart wurde – eine neue Gewährleistungsfrist in Gang setzt.[35]

Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss die Gewährleistungsrechte aus einem Bauträgervertrag an sich zieht, ist sie alleine für die Durchsetzung der Ansprüche zuständig. Dies gilt aber nur für die Ansprüche auf

  • Nachbesserung,

  • Minderung und

  • den sogenannten kleinen Schadensersatz, bei dem Kosten für die Mangelbeseitigung und eventuelle Folgeschäden aufgrund der Baumängel geltend gemacht werden.

Die Zuständigkeit der Gemeinschaft kann sich nicht auf die Rechte des einzelnen Erwerbers beziehen, die die Rückabwicklung des Kaufvertrags zum Ziel haben, zum Beispiel der Rücktritt vom Vertrag oder der sogenannte große Schadensersatz, bei dem die ausgetauschten Leistungen zurückübertragen werden und dem Käufer dadurch entstehende Schäden zu ersetzen sind. Um diese ihm allein zustehenden Rechte durchzusetzen, kann ein einzelner Erwerber dem Bauträger selbst dann eine Frist mit Ablehnungsandrohung setzen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Durchsetzung der Mängelansprüche an sich gezogen hat. Denn der Erwerber von Wohnungseigentum ist grundsätzlich berechtigt, seine individuellen Ansprüche aus dem Kaufvertrag mit dem Bauträger selbstständig zu verfolgen.[36]

Diese Möglichkeiten finden jedoch dort ihre Grenze, wo durch das Vorgehen des einzelnen Wohnungseigentümers gemeinschaftsbezogene Interessen der übrigen Wohnungseigentümer oder schützenswerte Interessen des Veräußerers beeinträchtigt werden. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann daher nicht einseitig sein Interesse an einer sofortigen Mangelbeseitigung durchsetzen und im Fall des Scheiterns dieser Forderung die Rückabwicklung des Vertrags erzwingen, wenn er dadurch das von der Gemeinschaft beschlossene Vorgehen torpedieren würde. Das kann dann der Fall sein, wenn die Gemeinschaft beabsichtigt und gegebenenfalls beschließt, eine Nachbesserung nicht mehr zuzulassen oder anderweitig vorzugehen. Die aus dem Gesetz abgeleitete Befugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger an sich zu ziehen, überlagert die individuelle Rechtsverfolgungskompetenz eines einzelnen Erwerbers. Diese Einschränkung seiner Rechte ergibt sich nach Ansicht des BGH daraus, dass er durch den Kauf einer Eigentumswohnung die Interessen der Mehrheit der anderen Erwerber berücksichtigen muss.[37]

Besteht also ein Interessenkonflikt zwischen Wohnungseigentümergemeinschaft und einem einzelnen Wohnungseigentümer hinsichtlich des Vorgehens gegen den Bauträger, kann der einzelne Erwerber ausnahmsweise nicht wirksam eine Nachfrist zur Mangelbeseitigung setzen. Er muss vielmehr das Vorgehen der Wohnungseigentümergemeinschaft abwarten.

Und noch ein Hinweis zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums: Im Kaufvertrag vom Bauträger kann nicht in Form einer Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden, dass die Abnahme für die Erwerber ein vom Bauträger bestimmter Sachverständiger oder der Erstverwalter vornimmt.

Beispiel

„Für das Gemeinschaftseigentum findet im Regelfall eine gesonderte Abnahme statt. Der Käufer bevollmächtigt unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, und zwar jeden für sich allein, den nachgenannten vereidigten Sachverständigen, den nach dem Wohnungseigentumsgesetz für das Kaufobjekt bestellten Verwalter sowie den Verwaltungsbeirat mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Das Gemeinschaftseigentum ist somit abgenommen, wenn entweder alle Käufer oder anstelle von Käufern der Sachverständige oder der Verwalter oder der Verwaltungsbeirat das Gemeinschaftseigentum abnimmt.”

Die in einer solchen Regelung enthaltene Bevollmächtigung ist unwirksam, weil der Bauträger die Möglichkeit hat, bei Errichtung der Teilungserklärung in der Gemeinschaftsordnung den ersten Verwalter alleine zu bestimmen. Dabei kann er einen Verwalter wählen, der wirtschaftlich in irgendeiner Weise mit ihm verflochten ist. Die Interessen der Erwerber sind dadurch bei der Abnahme möglicherweise nicht mehr gewahrt. Bei der Frage der Wirksamkeit der Klausel kommt es nicht darauf an, ob der Bauträger den Verwalter tatsächlich bestimmt hat oder ob er von den Wohnungseigentümern gewählt wurde. Es genügt vielmehr, dass ein entsprechendes Vorgehen des Bauträgers möglich ist.[38]

Die Unwirksamkeit der Bevollmächtigung hat zur Folge, dass der Verwalter für die Wohnungseigentümer nicht wirksam die Abnahme erklären kann. Ohne Abnahme beginnt jedoch auch nicht die Gewährleistungsfrist zu laufen.

Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung vom Bauträger erhält der Käufer nicht nur einen Anspruch auf den Erwerb eines mangelfreien Sondereigentums. Jeder einzelne Käufer erhält auch den Anspruch auf Mangelfreiheit des gesamten gleichzeitig erworbenen gemeinschaftlichen Eigentums. Die Gewährleistungsfrist für Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum beginnt für jeden einzelnen Käufer mit seiner Abnahme. Das kann für den Bauträger zum Problem werden, wenn er die Wohnungen nur zeitlich erheblich versetzt veräußern kann. Denn auch für den letzten Erwerber beginnt die Gewährleistungsfrist für Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum erst mit seiner Abnahme und dauert wie bei allen anderen Erwerbern von diesem Zeitpunkt an fünf Jahre.[39]

Beispiel

Die aus 20 Wohnungen bestehende Wohnungseigentumsanlage wurde im Jahr 2012 errichtet. Bis zum August 2013 gelingt es dem Bauträger, 19 Wohnungen zu verkaufen. Die Gewährleistungsfrist für das gemeinschaftliche Eigentum würde damit für die letzte dieser 19 Wohnungen im August 2018 enden. Die 20. Wohnung kann der Bauträger jedoch erst nach langem Leerstand im Januar 2016 veräußern. Damit hat dieser letzte Erwerber auch für das gemeinschaftliche Eigentum eine Gewährleistungsfrist bis zum Januar 2021.

Alle Versuche von Bauträgern, diesem Dilemma zu entkommen, sind gescheitert. Eine Regelung in der Teilungserklärung, die vorsieht, dass sogenannte Nachzügler beim Erwerb einer Eigentumswohnung vom Bauträger eine zuvor durchgeführte Abnahme gegen sich gelten lassen müssen, ist unwirksam. Das Gleiche gilt für eine entsprechende Regelung im Kaufvertrag. Beim Nachzügler-Erwerb neu errichteter Wohnungen kommt der Bauträger um diese zum Teil extreme Verlängerung der Gewährleistungsfristen für das gemeinschaftliche Eigentum nicht herum. Helfen könnte hier allenfalls die Vermietung der zunächst nicht veräußerbaren Wohnung. Wenn eine neue Wohnung vom Bauträger für drei Jahre vermietet wurde, kann er sie danach nach den Regeln des Kaufvertrages und nicht nach den Regeln des Werkvertrages verkaufen. Dies hat den Vorteil der deutlich kürzeren Gewährleistungsfristen im Kaufvertragsrecht. Der Bauträger kann sogar versuchen, einen Gewährleistungsausschluss mit dem Käufer zu vereinbaren. Er hat jedoch das große Risiko, dass er die Wohnung als vermietete Wohnung verkaufen muss.[40]

Rechtsprechung

Schadensersatzansprüche bei Beschädigung des Gemeinschaftseigentums: Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden, sind im Interesse einer geordneten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einheitlich geltend zu machen; es besteht – anders als bei Ansprüchen gemäß § 1004 BGB – eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, und zwar auch für Wiederherstellungsansprüche gemäß § 823 Abs. 1 in Verbindung mit § 249 Abs. 1 BGB. (BGH, Urteil vom 7.2.2014, V ZR 25/13, www.bundesgerichtshof.de = NZM 2014, 245)

Abwehranspruch gegen Störung eines Wegerechts: Einzelne Wohnungseigentümer können Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche wegen der Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums selbst geltend machen, solange die Gemeinschaft die Geltendmachung nicht durch Mehrheitsbeschluss an sich zieht. Das gilt z. B. auch, wenn der Unterlassungsanspruch sich gegen einen Nachbarn außerhalb der Gemeinschaft wendet und Störungen eines zugunsten des gemeinschaftlichen Eigentums bestehenden Wegerechts abwehren soll. (BGH, Urteil v. 13.10.2017 – V ZR 45/17, NZM 2018, 231)

Bauträgervertrag, sonstige Rechte: Sonstige Rechte im Sinn von § 10 Abs. 6 S. 3 WEG sind beim Bauträgervertrag der Erfüllungs- und Nacherfüllungsanspruch sowie der Anspruch auf Kostenvorschuss für eine Ersatzvornahme. Die Gemeinschaft kann ein sonstiges Recht an sich ziehen, auch wenn dies nur noch einem Wohnungseigentümer zusteht. (BGH, Urteil vom 15.1.2010, V ZR 80/09, ZWE 2010, 133 = NZM 2010, 204)[41]

Alleinige Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft für sonstige Rechte im Sinn von § 10 Abs. 6 S. 3 WEG durch Beschluss: Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluss die Durchsetzung der Gewährleistungsrechte der Erwerber von Wohnungseigentum wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum an sich ziehen. Macht sie von dieser Möglichkeit Gebrauch, begründet dies ihre alleinige Zuständigkeit. (BGH, Urteil vom 12.4.2007, VII ZR 236/05, ZMR 2007, 627)

Zuständigkeit der Gemeinschaft für Beseitigungsansprüchen: Zieht die Wohnungseigentümergemeinschaft die Durchsetzung von Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüchen wegen Störungen des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss an sich, so begründet sie damit ihre alleinige Zuständigkeit für die gerichtliche Geltendmachung. (BGH, Urteil vom 5.12.2014, V ZR 5/14)

Bauträgervertrag, Anspruch auf Rückabwicklung: Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Mehrheitsbeschluss die Ausübung gemeinschaftsbezogener Gewährleistungsrechte wegen Mängeln an der Bausubstanz an sich gezogen, ist der einzelne Wohnungseigentümer nicht gehindert, dem Veräußerer eine Frist zur Mangelbeseitigung mit Ablehnungsandrohung zu setzen, wenn die fristgebundene Aufforderung zur Mangelbeseitigung mit den Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht kollidiert. (BGH, Urteil vom 19.8.2010, VII ZR 113/09, www.bundesgerichtshof.de[42] = NZM 2010, 745)

Vorrang der Gemeinschaftsinteressen bei Gewährleistungsrechten: Hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen, die Ausübung gemeinschaftsbezogener Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln an der Bausubstanz an sich zu ziehen, ist die Nachfristsetzung eines einzelnen Wohnungseigentümers zur Beseitigung vorhandener Mängel unwirksam, wenn diese mit den Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft kollidiert. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Mangelbeseitigung nicht zulässt, weil sie eine weitere Klärung der gebotenen Mangelbeseitigungsmaßnahmen für erforderlich hält. (BGH, Urteil vom 6.3.2014, VII ZR 266/13, www.bundesgerichtshof.de = NZM 2014, 310)

Bauträgervertrag, Nachfristsetzung: Auf eine dem Bauträger von einem Wohnungserwerber gesetzte Nachfrist kann sich die Gemeinschaft stützen, wenn sie gemeinschaftsbezogene Gewährleistungsrechte oder sonstige Rechte im Sinn von § 10 Abs. 6 S. 3 WEG geltend macht. (OLG Hamm, Beschluss vom 15.3.2011, I-19 W 38/10, ZWE 2011, 225)

Keine Abnahme durch vom Bauträger bestimmten Erstverwalter: Eine Klausel in den von einem Bauträger gestellten Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags, die ermöglicht, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter durchgeführt wird, ist nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. (BGH, Beschl. v. 12. 9. 2013 – VII ZR 308/12, www.bundesgerichtshof.de[43], NZM 2013, 739)

Keine Bindung von Nachzüglern an frühere Abnahme: Eine allgemeine Geschäftsbedingung im Bauträgervertrag, die einen Erwerber an eine bereits zuvor erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums bindet, ist wegen der dadurch gegebenen Verkürzung der Gewährleistungsfrist gem. § 309 Nr. 8 b ff BGB unwirksam. (BGH, Urteil v. 25.2.2016 – VII ZR 49/15, NZM 2016, 364 = ZMR 2016, 660)

Gewährleistungsrechte nach Kaufvertragsrecht: Für Eigentumswohnungen, die ein Bauträger ca. drei Jahre nach Herstellung veräußert und die zuvor vermietet waren, sind für die Sachmängelhaftung die Regeln des Kaufvertragsrechts anwendbar. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann auch solche kaufvertraglichen Nacherfüllungsansprüche gegen den Bauträger durch Beschluss an sich ziehen und gerichtlich geltend machen, wenn diese Ansprüche jeweils in vollem Umfang auf Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum gerichtet sind. (BGH, Urteil v. 25.2.2016 – VII ZR 156/13, NZM 2016, 366 = ZWE 2016, 212)