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ErfolgReich mit Immobilien-Investments

Inhaltsverzeichnis

  1. Hinweis zum Urheberrecht
  2. Impressum
  3. Vorwort
  4. 1   Einleitung
    1. 1.1   Statistische Rahmenbedingungen
    2. 1.2   Was Wertsteigerung heißt
      1. 1.2.1   Kein schneller Reichtum
    3. 1.3   Eigennutzung, klassische Kapitalanlage und Investments
      1. 1.3.1   Die Kaufabsicht
    4. 1.4   Vor- und Nachteile der Assetklasse Immobilien
  5. 2   Das Investmentpuzzle
  6. 3   Ihr Mindset
    1. 3.1   Strategien und Know-how anstatt Glückssache
    2. 3.2   Die fünf Kernaufgaben
  7. 4   Investmentstrategien
    1. 4.1   Eine eigene Investmentstrategie entwickeln
      1. 4.1.1   Cash-today-Ansatz
      2. 4.1.2   Cash-tomorrow-Ansatz
      3. 4.1.3   Cash-for-breaks-Ansatz
    2. 4.2   Langfristige Strategien
      1. 4.2.1   Kaufen und Halten
      2. 4.2.2   Renovierung und Instandhaltung
    3. 4.3   Kurz- und Mittelfriststrategien
  8. 5   Der Einkauf
    1. 5.1   Investmentregeln
    2. 5.2   Standortanalyse und -definition
    3. 5.3   Einkaufsquellen
      1. 5.3.1   Makler
      2. 5.3.2   Medien
      3. 5.3.3   Zwangsversteigerungen, Teilungsversteigerungen und Vorfeldeinkäufe
      4. 5.3.4   Freie Versteigerungen und kommerzielle Auktionen
      5. 5.3.5   Insolvenzverwalter
      6. 5.3.6   Der hoch motivierte Verkäufer
      7. 5.3.7   Der nachhaltige und professionelle Netzwerkaufbau
      8. 5.3.8   Immobilien Investment Club
    4. 5.4   Organisation des Einkaufsprozesses
  9. 6   Die Standortanalyse
    1. 6.1   Die Analyse von Mikro- und Makrolage
    2. 6.2   Die Bevölkerungsentwicklung
    3. 6.3   Standorte und Marktfaktoren
  10. 7   Objekt und Unterlagenprüfung
    1. 7.1   Die erforderlichen Dokumente und Angaben
    2. 7.2   Allgemeine Prüfungen
      1. 7.2.1   Mieter und Mietverträge
      2. 7.2.2   Liste der Wohnungsausstattung und der Reparaturen
      3. 7.2.3   Mietkautionen, Kautionsversicherungen
    3. 7.3   Objektprüfung vor Ort
      1. 7.3.1   Objekt und Umfeld
      2. 7.3.2   Wohnung und Mieter
      3. 7.3.3   Weitere Tipps für den Kauf und den Bestand
  11. 8   Die Finanzierung
    1. 8.1   Gründe für Finanzierungsschwierigkeiten
      1. 8.1.1   Zu wenig Kontakte zu Finanzierungsquellen
      2. 8.1.2   Nicht die richtigen Ansprechpartner
      3. 8.1.3   Ungenügende eigene Unterlagen
      4. 8.1.4   Unklare Strategie
      5. 8.1.5   Fehler beim bisherigen Portfolioaufbau
      6. 8.1.6   Das finanzielle Verhaltensmuster
      7. 8.1.7   Credit-Score unbekannt oder fehlerhaft
      8. 8.1.8   Geschäft nicht ausreichend strukturiert und unprofitabel
      9. 8.1.9   Falsches Timing
    2. 8.2   Das Denken der Banken
      1. 8.2.1   Die Übergangsfalle
    3. 8.3   Die variable Strategie
      1. 8.3.1   Finanzieren über EURIBOR-Darlehen
    4. 8.4   Die richtige Tilgung
    5. 8.5   Unterschiedliche Finanzierungsbausteine
      1. 8.5.1   Nachbeleihungen und Ersatzeigenkapital
      2. 8.5.2   Das Eigenkapital
      3. 8.5.3   Joint Ventures
      4. 8.5.4   Kurzfristfinanzierungen
      5. 8.5.5   Weitere Finanzierungsoptionen
    6. 8.6   Sicherheiten für die Finanzierung
    7. 8.7   Werkzeuge zur Darlehensakquise
      1. 8.7.1   Die eigene „Investor-Relations“-Broschüre
      2. 8.7.2   Investmentkalkulation
      3. 8.7.3   Die Vermögensbilanz
      4. 8.7.4   Immobilienportfolioübersicht
      5. 8.7.5   Finanzierungsübersicht
      6. 8.7.6   Grundlegende Tipps
      7. 8.7.7   Alternativen bei Festzinsaltverträgen
      8. 8.7.8   Der Kreditvertrag
  12. 9   Die Kalkulation
    1. 9.1   Die drei Säulen
      1. 9.1.1   Die Investmentsäule
      2. 9.1.2   Die Finanzierungssäule
      3. 9.1.3   Operative Säule
    2. 9.2   Das Investment analysieren analysieren
    3. 9.3   Die Gesamtrechnung einer Immobilie
    4. 9.4   Berechnung von Optimierungspotenzialen
      1. 9.4.1   Ergebnisse der Optimierung
    5. 9.5   Nutzung der Hebelwirkung
  13. 10   Die Optimierung
    1. 10.1   Optimierung für neue Objekte und den Bestand
    2. 10.2   Probleme bergen Chancen
      1. 10.2.1   Zusatzvermietungen
      2. 10.2.2   Renovierungen und Sanierungen
      3. 10.2.3   Grundstücksabtrennungen
  14. 11   Die Vermietung
    1. 11.1   Mietermanagement
      1. 11.1.1   Mietverträge
      2. 11.1.2   Übergabe- und Rücknahmeprotokoll
      3. 11.1.3   Der Mietpreis
      4. 11.1.4   Unterlagen des Mieters
    2. 11.2   Mietverhältnisse organisieren und leben
      1. 11.2.1   Problematische Mieter
      2. 11.2.2   Hinweis für Wohnungskündigungen und Rücknahme
    3. 11.3   Der Fünf-Punkte-Mietercheck
    4. 11.4   Property-Management
  15. 12   Das Risikomanagement
    1. 12.1   Risiken managen anstatt riskant handeln
    2. 12.2   Risikoanalyse
  16. 13   Ihre Dienstleister
    1. 13.1   Der Verwalter
      1. 13.1.1   Kostenstrukturen für Verwaltungen
    2. 13.2   Der Makler
    3. 13.3   Der Gutachter
    4. 13.4   Der richtige Steuerberater
    5. 13.5   Der passende Rechtsanwalt
    6. 13.6   Baufachmann und Baufirma des Vertrauens
  17. 14   Der Investmentexit
    1. 14.1   Exitplanung bereits vor dem Einkauf
      1. 14.1.1   Der potenzielle Käufer
      2. 14.1.2   Verkauf an nahestehende Personen
      3. 14.1.3   Verkauf an eigene Unternehmen oder Stiftungen
      4. 14.1.4   Verkauf an einen fremden Marktteilnehmer
      5. 14.1.5   Gründe für den „ungeplanten“ Exit oder Verkauf
    2. 14.2   Vorbereitung des Verkaufsprozesses
      1. 14.2.1   Optimierung und Verschönerung der Immobilie
      2. 14.2.2   Unterlagen zur Objektdokumentation
      3. 14.2.3   Der Makler im Verkaufsprozess
      4. 14.2.4   Die Preisfindung
      5. 14.2.5   Der Verkaufszeitpunkt
      6. 14.2.6   Der notarielle Kaufvertrag
  18. 15   Steuerstrategien
    1. 15.1   Grunderwerbsteuer
    2. 15.2   Ertragssteuern
    3. 15.3   Werbungskosten
    4. 15.4   Steuertarife beim Immobilienbesitz
  19. 16   Firmenstrukturen
  20. 17   Das Controlling
  21. 18   Portfoliomanagement
    1. 18.1   Portfoliostruktur
    2. 18.2   Digitalisierte Unterlagen
    3. 18.3   Der Generalverwalter
  22. 19   Fazit
  23. Checkliste für Erstkäufer
  24. Buchempfehlungen
  25. Danksagung
  26. Stichwortverzeichnis

[1]

Hinweis zum Urheberrecht

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Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

Vorwort

Liebe Leserinnen und Leser,

wer sich nur ein wenig für Geld interessiert, kann die beunruhigenden Nachrichten kaum ignorieren. Ob es um Staatsschulden geht, die internationalen Finanzmärkte oder den Zustand unseres Rentensystems: Sicherheit klingt anders. Fast schon wie ein Fels in der Brandung wirken dagegen Immobilien. Und so verwundert die kräftig gestiegene Nachfrage nicht, vor allem Renditeobjekte stehen derzeit hoch im Kurs. Viele Käufer spekulieren auf eine deutliche Wertsteigerung und erwarten zudem einen stetigen Geldfluss aufs eigene Konto. Immobilieninvestments sind definitiv en vogue und in der Tat eignen sie sich sehr gut dazu, ein Vermögen aufzubauen. Doch um es gleich vorwegzunehmen, die meisten Käufer von Renditeimmobilien verdienen kein Geld mit ihren Objekten. Der Hauptgrund dafür ist meist ganz einfach: Während vor jedem Autokauf Details zu Verbrauch, Wiederverkaufswert oder Ausstattung studiert werden, befassen sich viele Immobilienkäufer nur sehr oberflächlich mit ihrem Investment. Sie kennen zentrale Kennzahlen wie Nettobetriebsrendite oder Cashflow gar nicht. Kein Wunder also, wenn Betriebskosten, Kapitaldienst und Co. die monatlichen Mieteinnahmen übersteigen. Die Konsequenz: Statt Sicherheit erzeugt die „Rendite“-Immobilie eine zusätzliche Belastung.[2]

Dabei ist es gar nicht schwer, mit Mietimmobilien nachhaltig Geld zu verdienen – wenn man die richtigen Regeln befolgt und die nötigen Werkzeuge benutzt. Und genau darum geht es in diesem Buch. Es vermittelt alle nötigen Kenntnisse, um selbst ein Vermögen mithilfe von Immobilien aufbauen zu können. Sie finden Werkzeuge, Know-how und Strategien für alle Schritte von der Standortauswahl und der Identifikation geeigneter Objekte über die Finanzierung und die steuerlichen Strategien bis hin zum Verkaufsprozess. Und stets sollten Sie alle Puzzleteile im Auge behalten, ein Detailfehler kann die gesamte Rechnung zerstören! Mit diesem Buch werde ich Ihnen das nötige Rüstzeug vermitteln, damit Sie Ihre eigene Immobilienstrategie entwickeln, umsetzen und überprüfen können – und selbstverständlich, damit Sie Geld verdienen. Sie werden hier jedoch nicht die[3] Anleitung oder den ultimativen Renditetrick finden. Ohnehin sollten Sie vollmundigen Versprechen von Anbietern misstrauen, meist will man Ihnen etwas verkaufen. Erfolg haben Sie nur dann, wenn Ihre Strategie zu Ihrer Persönlichkeit, Ihrem Risikoprofil, Ihren Kenntnissen und Ihrer Zielsetzung passt. Vieles, was bei Ihnen gut funktioniert, muss bei jemand anderem aufgrund abweichender Voraussetzungen und Kenntnisse keineswegs klappen und umgekehrt.

Ganz bewusst habe ich darauf verzichtet, das hier vermittelte Know-how in ein Buch für Anfänger und eines für Profis aufzuteilen. Denn meine Erfahrung zeigt eindeutig, dass der Erfolg bei Immobilieninvestments immer vom Gesamtkonzept abhängt. Es mag manchen Leser überraschen, aber ich kenne Besitzer von mehreren hundert Einheiten, die diverse Aspekte aus diesem Buch noch nie bedacht haben. Zudem sind Profis oft erfahrungsgetrieben; doch was bisher immer funktioniert hat, kann durchaus scheitern. Deshalb gilt: Ob Sie als Anfänger oder als Profi investieren, alle Immobilieninvestments gleichen einem Puzzle und es kommt auf jedes einzelne Teil an. Die nötige 3600-Sicht vermittelt das vorliegende Buch. Es erläutert alle Bausteine für Ihren nächsten Immobilienkauf – anwenden und für Ihre Situation umsetzen müssen Sie diese jedoch selbst. Gelohnt hat sich die Lektüre übrigens auch dann, wenn Sie erkennen, dass Betongold für Sie nicht glänzt. So bewahren Sie diese Seiten hoffentlich vor den negativen Folgen eines Fehlinvestments! Kommen Sie jedoch auf den Geschmack, dann machen Sie es bitte richtig: Beschäftigen Sie sich zunächst intensiv mit dem Thema und kaufen Sie erst danach![4]

Mein Immobilienwissen stammt vor allem aus der Praxis. Alles, was Sie in diesem Buch erfahren, wende ich selbst an bei meinen eigenen Immobilieninvestments. Im Gegensatz zu fast allen anderen Büchern aus dem Immobilienbereich finden Sie hier also nur solche Lösungen und Anregungen, die ganz konkret für Ihr nächstes Immobilieninvestment nutzbar sind und die ihre Praxistauglichkeit bereits bewiesen haben. Verstärken möchte ich diesen Ansatz durch zahlreiche Praxistipps, die Sachverhalte verdeutlichen oder Ihre besondere Beachtung erfordern. Vergleichsweise wenig werden Sie dagegen über Theorien, Paragrafen und Modelle lesen, diese sollten uns lediglich im Hinblick auf ihre praktischen Implikationen interessieren. Mit theoretischen Details halte ich mich auch deshalb zurück, weil es sehr viele Fachleute mit genau diesem Wissen gibt. Geht es beispielsweise um spezielle Feinheiten der Vertragsgestaltung, kann ein Anwalt deutlich besser weiterhelfen, als jedes Buch – sei es noch so juristisch-fachlich aufgebaut. Kurzum: Anstatt Details aufzuzählen, möchte ich Ihnen das Gesamtbild erfolgreicher Immobilieninvestments vermitteln.[5]

Viele Kapitel profitieren vom Wissen erfahrener Partner. An erster Stelle ist Prof. Robert Lehleiter zu nennen, der die steuerliche Perspektive maßgeblich mit erdacht hat. Kurt Neuwirth möchte ich für die Unterstützung beim Finanzierungskapitel danken und von Michael Wiesendorf stammen viele Hinweise zum Komplex der Zwangsversteigerungen. Und weil ich mein Wissen seit Jahren erfolgreich in Seminaren weitergebe, war es für mich selbstverständlich, auch die Teilnehmerinnen und Teilnehmer einzubeziehen. Deshalb stecken die Erfahrungshorizonte von langjährigen Immobilienprofis und von Einsteigern in diesem Werk. Was mich dabei immer wieder erstaunt, ist, wie befruchtend der Austausch dieser verschiedenen Welten sein kann und wie viel jeder vom anderen lernen kann. Deshalb freue ich mich sehr, dass dieses breite Spektrum an Vorschlägen mit einfließen und die Themenpalette für das vorliegende Buch ergänzen konnte. Grundsätzlich basieren die folgenden Seiten auf den Inhalten meines Seminars „Immobilien Investment Training Professional 3600“, sie können aber selbstverständlich nur einen Teil von vier Tagen Intensivseminar abbilden. Aus diesem Grund und weil generell viele wichtige Inhalte den vorgesehenen Rahmen sprengen würden, habe ich mich dazu entschlossen, die gedruckte Variante um eine Internetplattform zu erweitern.

Unter www.erfolgreich-mit-immobilien-investments.de finden Sie weiterführende Beispiele und Hinweise, Dokumentvorlagen, Rechentools, vertiefende Artikel und Links. Diese erweiterten Inhalte stehen Buchkäufern selbstverständlich kostenlos zur Verfügung. An vielen Stellen im Buch sehen Sie Verweise in Form von sechsstelligen Buchstabencodes. Es genügt, wenn Sie diese auf der genannten Website jeweils im dafür vorgesehenen Suchfeld eingeben und schon gelangen Sie zum gewünschten Inhalt. Die begleitende Internetplattform hat den zusätzlichen Vorteil, dass sich die Inhalte stets aktualisieren lassen und Sie auch nach dem Kauf des Buches immer wieder Neuigkeiten dort finden.[6]

Genug der Vorrede, nun wünsche ich Ihnen eine spannende Lektüre und eine erfolgreiche Umsetzung der Strategien dieses Buchs in die Praxis.

Ihr Jörg R. Winterlich

1   Einleitung

Mit welchen Rahmenbedingungen Sie zu tun haben

Dieses Kapitel zeigt Ihnen, warum Immobilien zum Vermögensaufbau taugen, was Wertsteigerung wirklich heißt und was den typischen Privatanleger vom echten Profianleger und Investor unterscheidet.

ErfolgReich mit Immobilieninvestments – der Titel verdeutlicht bereits, dass es in diesem Buch vor allem ums Geld geht. Für mich bilden Immobilien ein besonders geeignetes Vehikel, um durch kluge Investitionen Cashflow und damit Vermögen zu generieren. Allerdings handelt es sich dabei keineswegs um ein „passives“ Einkommen, wie häufig zu lesen ist. Vielmehr ist aktives Handeln erforderlich, um Objekte erfolgreich bewirtschaften zu können und tatsächlich Geld damit zu verdienen. Deshalb lassen sich Immobilien mit einem Unternehmen vergleichen, sie erfordern ein ähnliches, unternehmerisches Denken. Sowohl eine Firma als auch eine Immobilie können nur dann wirtschaftlich prosperieren, wenn die Finanzen stimmen; sie funktionieren nach denselben, betriebswirtschaftlichen Regeln. Doch jetzt wird es spannend: Würden Sie ein Unternehmen kaufen, das permanent rote Zahlen schreibt? Sicher nicht. Komischerweise tun die meisten Menschen genau das mit Immobilien.[7]

Auf Basis von Daten des Sozio-Oekonomischen Panels (SOEP) und der Untersuchung Private Haushalte und ihre Finanzen (PHF) der Deutschen Bundesbank hat das DIW Berlin (Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung) im Herbst 2014 herausgefunden1, dass die meisten Eigentümer mit ihren „Rendite“-Immobilien kein Geld verdienen. (Code: KUSDHA) Demnach erzielen 8,5 Prozent der privaten Immobilienbesitzer eine negative Rendite, 25 Prozent kommen bei 0 heraus, 21 Prozent erwirtschaften immerhin 0 bis 2 Prozent und nur 18 Prozent verdienen 5 Prozent und mehr. Somit liegen die Renditen von mehr als der Hälfte aller Immobilieninvestitionen unterhalb der Inflationsrate. Für diese enttäuschenden Ergebnisse macht das DIW erstens überhöhte Einkaufspreise verantwortlich. Demnach zahlen Privatinvestoren in der Regel das 20- bis 30-Fache der jährlichen Nettokaltmiete und damit zu viel, um auskömmlich wirtschaften zu können. Für magere Renditen sorgt zweitens die Steuerorientierung vieler Privatkäufer. So ging es – angetrieben von den Versprechen vieler Banken und Berater – insbesondere in den 1990ern beim Immobilienkauf hauptsächlich um die Steuerersparnis. Werden die Steuervorteile nicht gerechnet, stehen jedoch oftmals rote Zahlen unterm Strich. Als dritten Grund geben die Forscher die Mentalität von privaten Vermietern an, diese würden Spielräume für Mieterhöhungen kaum nutzen und viertens schließlich verhageln unverhältnismäßig hohe Ausgaben für die Instandhaltung viele Bilanzen.[8]

Nun zum Positiven: Diese und viele andere Fehler lassen sich relativ leicht vermeiden, wenn Immobilieninvestoren konsequent durch die Geldbrille schauen und jedes Objekt wie ein Unternehmen behandeln. Nur nennen sich die Kunden in diesem Fall eben Mieter. Wie bei einer Firma entscheiden die Geldflüsse auch bei einer Immobilie über den Erfolg, angefangen mit der Finanzierung, über die Kalkulation und die Optimierung bis hin zur Steuerstrategie. Nur wenn die Finanzen stimmen, ist der Beton tatsächlich Gold wert. Noch mehr: Wer die Kalkulation hinter einem Immobilieninvestment versteht, kann viel Geld damit verdienen. Das klingt ein wenig vermessen, bestätigt sich in der Realität jedoch immer wieder. Denn die Kalkulation bildet das Herzstück unseres Immobilienpuzzles. Sie zeigt, ob Gewinnpotenzial vorhanden ist oder nicht. Jeder Schritt, jeder Handgriff und jede Entscheidung in Bezug auf ein Objekt fließt in diese Kalkulation ein und spiegelt sich an irgendeiner Stelle in Form von Zahlen wider.

1.1   Statistische Rahmenbedingungen

Nicht unerwähnt bleiben sollen auch die Gründe, warum ich Immobilien für eine geeignete Form der Vermögensbildung halte. Über Jahrzehnte oder sogar Jahrhunderte hinweg gesehen, stellt Immobilienbesitz eine überdurchschnittlich gute und sichere Anlageform dar. Denn wenn wir vom Gesamtvermögen hierzulande sprechen, machen Immobilien fast die Hälfte davon aus! Nach Angaben des Statistischen Bundesamts und der Bundesbank2[9] summierten sich die Vermögenswerte in Deutschland im Jahr 2012 auf rund 12,5 Billionen Euro. Davon lassen sich etwa 1,5 Billionen als sogenanntes Gebrauchsvermögen klassifizieren, beispielsweise in Form von Autos, Waschmaschinen, Fernsehern oder Bohrmaschinen. 5,5 Billionen entfallen auf Anlagen wie etwa Firmenanteile, Aktien oder Rentenpapiere. Der Rest, also ebenfalls 5,5 Billionen Euro, umfasst das Immobilienvermögen hierzulande. Diese Zahlen belegen eindrucksvoll, dass sich mit Immobilien tatsächlich enorme Werte schaffen lassen, weit besser als beispielsweise durch Aktienbesitz. Für Immobilien spricht auch, dass Investoren direkt auf die Wertentwicklung Einfluss nehmen können. Denn während die Strukturen hinter Aktien oder Fonds oftmals intransparent und kaum beeinflussbar sind, können wir Entscheidungen zur Wertsteigerung, zur Vermietung, zur Optimierung, zur Verwaltung und zum richtigen Timing von Kauf und Verkauf weitgehend selbst treffen.

Aktuell kommen historisch niedrige Zinsen dazu und damit die Möglichkeit, sich preiswert fremdes Geld leihen zu können. Immobilien profitieren zudem von den unsicheren Finanzmärkten, viele Investoren trauen kaum einer anderen Anlageklasse zu, als sicherer Hafen fungieren zu können. Die Spitzenpreise mancher Objekte in den Toplagen der großen Städte verwundern also nicht und teilweise ist bereits von Überhitzung oder Blase die Rede. Sollten wir also vorsichtig sein mit neuen Immobilieninvestments? Wie immer liegt der Teufel im Detail: Als Hauptauslöser für die Finanzkrise im Jahr 2008 gelten die Schwierigkeiten des amerikanischen Immobilienmarktes. So hatten zu viele Käufer überhöhte Preise für ihre Häuser bezahlt, damit eine Blase verursacht und die gehäuften Zahlungsausfälle wirkten sich weltweit aus. Auch hierzulande existieren Warnungen vor überzogenen Preisen, andererseits gilt das deutsche Preisniveau im internationalen Vergleich als attraktiv. Was stimmt nun? Eindeutig lässt sich lediglich sagen, dass derzeit eine Umschichtungswelle von anderen Anlageformen in Sachwerte wie etwa in Immobilien stattfindet. Und wie bei allen anderen Gütern auch, ergeben sich die Preise aufgrund von Angebot und Nachfrage. So führt etwa die gewachsene Attraktivität vieler Städte dazu, dass Wohnraum dort knapp ist und die Preise steigen. Die Frage, ob an bestimmten Orten Blasen existieren oder nicht, braucht einen überlegt handelnden Immobilieninvestor jedoch nicht zu interessieren. Denn er kalkuliert ohnehin jedes Engagement im Voraus und entscheidet rein nach betriebswirtschaftlichen Kriterien. Irrationale Überbewertungen und mögliche Gefahren etwa in Bezug auf die zukünftig erzielbare Miete fließen selbstverständlich in diese Rechnung ein und verhindern damit überhöhte Einkaufspreise. Oder in einem Satz: Wenn sich eine Wohnung in der Münchner Innenstadt nicht rechnet, kaufen wir sie nicht.[10-11]

1.2   Was Wertsteigerung heißt

Viele Investoren zielen vor allem auf die generell vom Immobilienmarkt erwartete Wertsteigerung einer Immobilie ab, anstatt zuerst auf den Cashflow ihrer Investments zu setzen. Ein Objekt soll, vereinfacht gesprochen, in zehn Jahren mehr wert sein als heute. Mit dieser Einstellung handeln sie jedoch höchst spekulativ. Schließlich bedeuten Wertsteigerungen meist nur Versprechen oder eine Prognose für die Zukunft. Die Realität sieht in der Regel ganz anders aus: Keine Toplage oder kein optimaler Wohnungszuschnitt können im Zweifelsfall äußere Gegebenheiten ausgleichen. De facto weiß niemand exakt, was ein Haus in zehn Jahren wert sein wird. Um die vorherrschende Fixierung auf Wertsteigerungen zu relativieren, lohnt sich an dieser Stelle ein Blick auf die unterschiedlichen Auslöser solcher Wertsteigerungen.

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Abb. 1: Unterschiedliche Arten von Wertsteigerungen

Erstens können steigende Preise von äußeren Faktoren (extrinsisch, außerhalb des eigenen Einflussbereiches) hervorgerufen werden. Die Münchner, Frankfurter oder Hamburger Märkte mit ihrem hohen Bevölkerungszuzug, der extrem hohen Nachfrage und den hohen Einkommen sind gute Beispiele für derartige Preisentwicklungen. Die zweite Möglichkeit heißt Inflation, die Preise und Einkommen und damit langfristig auch die Mietpreise gehen ganz allgemein in die Höhe. Inflation bewirkt gleichzeitig aber auch, dass der Realwert der Darlehen abnimmt, hierbei spricht man von der Kreditwerterosion. Es ist daher höchst unsicher, zuerst und vor allem allein auf derartige Preissteigerungen von Objekten zu spekulieren. Zumal ein Verkauf nach zehn oder noch mehr Jahren auch mit Unsicherheiten behaftet sein kann. Niemand sollte, meiner Erfahrung nach, auf Immobilien setzen, nur weil der lokale Markt robust erscheint und die Zinsen niedrig sind. Sehr viel sinnvoller ist die dritte Möglichkeit, die Wertsteigerung aus dem Objekt selbst – intrinsisch – zu erwirtschaften, etwa durch Objektaufwertungen, Mietanpassungen, Zusatz- und Nachvermietungen. Der dadurch entstehende Cashflow wirkt sich als reale Größe auf dem Bankkonto aus, steigert den Wert unmittelbar und lässt sich auch vor dem Verkauf eines Objekts nutzbar machen; beispielsweise in Form einer Nachbewertung und -beleihung durch die Bank. Noch ein wichtiges Argument gegen die Fokussierung auf eine äußere Wertsteigerung: Wer eine Immobilie aufgrund fehlenden Cashflows verloren hat, profitiert auch von keiner noch so imposanten Wertsteigerung in der Zukunft. Bei Investments sollte es nicht um spekulative Geschäfte gehen, sondern um konkret und möglichst unmittelbar messbare Zahlen. Betrachtet man die Möglichkeiten eines Immobilieninvestments nüchtern, lassen sich vier verschiedene Grundlagen für hohe Gewinne identifizieren:[12-13]

  1. Günstiger Einkauf

  2. Chancennutzung und Aufwertung

  3. Steuerliche Optimierung

  4. Teurer Verkauf

Chancen für einen günstigen Einkauf bieten sich vor allem dann, wenn ein hoch motivierter Verkäufer oder zeitlicher Druck im Spiel ist – dazu später mehr. Doch auch bei einem Einkauf zu durchschnittlichen Marktkonditionen lassen sich Gewinne erzielen; etwa wenn der Käufer die Entwicklungsmöglichkeiten eines Objekts erkennt und es so aufwertet, dass höhere Einnahmen entstehen. Optimal ist es, wenn beide Möglichkeiten zusammentreffen. Zusätzliche Gewinnpotenziale bietet die steuerliche Betrachtung, auch zu diesem Thema liefert das Buch ein ausführliches Kapitel. Einen guten Verkaufspreis erzielt nur derjenige, der ohne Druck verkauft und das bestmögliche Angebot abwarten kann. In diesem Zusammenhang noch ein Wort zum sogenannten Lebenszyklus einer Immobilie: Dieser reicht von der Initiierung eines Vorhabens über die Planung, Erstellung, Inbetriebnahme, Bewirtschaftung, gegebenenfalls eine Umnutzung bis hin zum Abriss. Zwar bieten alle genannten Phasen Ansatzpunkte für den Investor, dieses Buch konzentriert sich jedoch auf die Potenziale bestehender Objekte.

Vorsicht vor Theoretikern

Wer Renditeimmobilien kauft, kommt mit sehr vielen Fachleuten in Kontakt. Das können Makler und Verwalter sein, aber auch Gutachter oder Finanzierungsspezialisten. Doch gerade am Beginn einer Zusammenarbeit ist oft unklar, ob der Partner in spe die Investmentstrategie optimal unterstützen kann. Aus meiner Erfahrung gibt es eine einfache Frage, um das zu testen: „Wie viele Immobilien besitzen Sie?“ Meist lautet die Antwort – „Keine“. Damit zeigt sich, dass diese Fachleute ihre eigenen Leistungen sehr gut verkaufen, sich aber nicht in die Lage ihres Kunden hinein versetzen können. Offensichtlich fehlt ihnen das Bewusstsein und unternehmerische Denken eines Investors. Und das, obwohl die meisten dieser Fachleute direkt an der Quelle sitzen! Deshalb sollte jeder, falls möglich, die Theoretiker aussortieren.[14]

1.2.1   Kein schneller Reichtum

Stapel von Ratgeberliteratur und viele Seminaranbieter versprechen Erfolg und Geld in Windeseile. Genau das kann und möchte ich nicht tun. Der Grund ist ganz einfach: Je höher und je kurzfristiger Gewinne ausfallen sollen, desto mehr Risiken muss man eingehen und die Gefahr des Totalverlustes steigt überproportional. Auch hängen derartige „Systeme“ oft genug stark vom Glück ab. Deshalb möchte ich an dieser Stelle vor spekulativen Immobilienstrategien explizit warnen. Wer im augenblicklichen Boom riskant investiert, wird in der unweigerlich kommenden Marktberuhigung größte Schwierigkeiten bekommen. Denn viele der Übermorgen-Reich-Versprechen basieren darauf, das letzte aus einem Objekt herauszupressen. Sinken Mietniveau oder Marktpreise nur um 5 Prozent, entstehen rote Zahlen. Und wer dann das verfügbare Kapital auch noch stark (mit viel Fremdkapital) gehebelt hat, vernichtet schnell seine gesamte Existenz. Schwarzmalerei? Leider nicht, im Kapitel Risiken werden Sie ein Beispiel dafür sehen.[15]

Ausdrücklich möchte ich hier auch bereits aktive Investoren und Profis ansprechen: Ich kenne Investoren mit erfolgreichen Einzelinvestments im Bereich von einer halben Million Euro. Angesichts der derzeitigen Goldgräberstimmung kaufen sie jetzt Objekte für je mehrere Millionen – bei hohem Fremdfinanzierungsanteil, steigenden Risiken und unter Einsatz ihrer gesamten finanziellen Eigenmittel. In solchen Situationen ist die Gefahr groß, das gesamte, bereits verdiente (und oft schon versteuerte) Geld mit diesem letzten Investment wieder einzubüßen. Disziplinieren Sie sich also bitte auch dann, wenn es schwerfällt. Bleiben Sie bei Ihrer Strategie und steigern Sie die Größenordnungen nur in einem begrenzten Rahmen und im gesunden Verhältnis zu Ihrem Gesamtvermögen! Wer auf die nächste Korrektur wartet, kann die sich dann bietenden Einkaufschancen nutzen. In dieser Zeit lassen sich zudem Know-how und ein Netzwerk aufbauen, um diese Gelegenheiten dann konsequent zu nutzen. Meine Investmentphilosophie legt großen Wert darauf, Verluste zu vermeiden. Dieses Buch will Ihnen daher einen Leitfaden für langfristig sichere Investments und die Reproduzierbarkeit des Erfolges vermitteln. Die wirtschaftswissenschaftliche Forschung zeigt ganz deutlich, dass es dazu Nachhaltigkeit braucht und klare, durchdachte Strategien. Übrigens spielt es keine Rolle, ob man beispielsweise mit Aktien spekuliert oder in Immobilien investiert. Der Superdeal kommt nicht einfach angeflogen, Reichtum ist fast immer eine Folge disziplinierten, konsequenten und nachhaltigen Arbeitens. Wer schrittweise Baustein für Baustein aufeinanderschichtet, wird in aller Regel ein Vermögen erschaffen und dann sprudeln auch die Gewinne regelmäßig. Das mag Zeit kosten, hängt aber nicht von Zufällen ab. Geld zu verdienen ist das Eine, es langfristig zu behalten ist viel schwieriger![16]

1.3   Eigennutzung, klassische Kapitalanlage und Investments

In diesem Zusammenhang möchte ich zudem den Unterschied zwischen Eigennutzung, klassischer Kapitalanlage sowie einem Investment klären. Diese Differenzierung erscheint mir vor allem deshalb so wichtig, weil den meisten Menschen die korrekte Definition schwerfällt – auch Medien und sogar Banken werfen die Begriffe in einen Topf. Doch offenbaren sich nicht nur kleine Unterschiede, es handelt sich um konträre Welten mit eigenen Regeln, Grundlagen und Ergebnissen.

Zunächst zur eigengenutzten Immobilie. Diese stellt kein Investment (Asset), sondern eine Verpflichtung dar (Liability oder auch Verbindlichkeit). Sie generiert keine Geldeinnahmen und bindet viele Eigennutzer bis an die Grenzen ihrer finanziellen Belastbarkeit. Zudem lassen sich Ausgaben im Zusammenhang mit der Immobilie wie Grundsteuer, Versicherungen oder Reparaturkosten nicht oder kaum steuerlich geltend machen. Die selbst genutzte Immobilie muss darüber hinaus in erster Linie gefallen, eine Kaufentscheidung lässt zumeist Standortanalysen, Marktentwicklungen und Kaufpreisfaktoren außer Acht. Ändern sich Lebensumfeld oder Ziele des Selbstnutzers, muss die Immobilie veräußert werden. Häufig liegt der erzielbare Verkaufspreis unter dem ehemaligen Kaufpreis und die Kaufnebenkosten sind ebenfalls verloren. Regelmäßig machen Eigennutzer beim Verkauf Verluste zwischen 20 und 40 Prozent. Dazu kommen weitere Probleme: Weil häufig das gesamte Eigenkapital in eine selbst genutzte Immobilie geflossen ist, bleibt kaum Liquidität für ertragreiche Investments und vielen Ruheständlern fehlen die finanziellen Reserven für einen ansprechenden Lebensabend. Zudem erfordern langjährig selbst genutzte Immobilien in der Regel umfangreiche Reparaturen, um eventuellen Nachnutzern wie etwa Kindern oder Käufern einen adäquaten Wohnstandard zu bieten. Renditen sind beim Verkauf nur schwer zu erzielen. Eigennutzer beschäftigen sich zudem nicht vorab mit Fragen der Werthaltigkeit und der Standortanalyse. Das Gefühl von Sicherheit und eine gewisse Selbstverwirklichung werden damit sehr teuer bezahlt.[17]

Der klassische Kapitalanleger zielt vor allem auf Sicherheit ab und vertraut darauf, dass ein heute erworbenes Haus in zehn Jahren mehr wert ist. Er möchte sein Geld anlegen, damit es „weg“ ist und nicht auf dem Konto liegt oder der Inflation zum Opfer fällt. Gleichzeitig versteht er wenig von Risikoanalyse, kann die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie nicht kalkulieren und kennt Zahlenwerte, Geldströme sowie Besonderheiten des „Geschäftsbetriebs Immobilie“ nicht im Detail. Deshalb glauben viele Anleger den Angaben von Finanzvertrieben und erwerben vermeintlich sichere Objekte, übersehen dabei jedoch die verborgenen Risiken. Entscheidungen sind meist bauchgetrieben und halten einer objektiven und rationalen Analyse basierend auf Zahlen, Daten und Fakten nicht stand. Diese Einstellung sorgt für den vom DIW konstatierten überteuerten Einkauf. Zudem nutzen Kapitalanleger kaum Möglichkeiten zur Aufwertung und sie investieren viel Eigenkapital und finanzieren zu hohe Zinsen – verglichen mit professionellen Investoren. Ergebnis: Die meisten klassischen Kapitalanleger verdienen kein Geld mit Immobilien, oft müssen sie jedes Jahr Liquidität zuschießen.[18]

Ganz anders agiert ein professioneller Investor. Er ist in der Lage, die relevanten Geldströme innerhalb des Investments zu verstehen und diese selbst sinnvoll zu kalkulieren. Ein guter Investor weiß zudem, dass mit jedem Geschäft Risiken verbunden sind und deshalb analysiert er diese vorab. Die Entscheidung für oder gegen ein Investment beruht weitgehend auf Zahlen, Daten und Fakten sowie Strategien und Risikoanalysen. Zudem stehen Entwicklungschancen einer Immobilie stets im Fokus, wodurch Mehreinnahmen entstehen und der Wert der Immobilie nachhaltig steigt. Ein Investor möchte sein Geld nicht parken oder sichern, er will Geld verdienen und ein Vermögen aufbauen. Dabei existieren selbstverständlich große Unterschiede. So besitzen „kleine“, aber qualifizierte Privatinvestoren einige Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser, sind hauptberuflich jedoch oft anderweitig engagiert. Dagegen leben viele unternehmerisch organisierte Privatinvestoren von ihren Immobilien.[19]

Klassischer Anleger/LaieProfessioneller Anleger/Investor
Kauf wegen SeitenvorteilenKerngeschäft muss sich rechnen
SicherheitsorientiertChancenorientiert
Keine RisikoanalyseExplizite Risikoanalyse
Kein/geringes VerständnisVersteht die Immobilie
Keine eigene KalkulationEigene Berechnung/Kalkulation
Meist wenig fokussiertKlar und zielgerichtet
Emotionale EntscheidungRationale Entscheidung
FinanzierungsengpassHohe Finanzierbarkeit

Die Strategien in diesem Buch sollen dazu beitragen, dass Sie als Investor agieren und nachhaltig Geld mit Immobilien verdienen können. Ob es dabei lediglich um einige, kleinere Objekte geht oder um ein großes Portfolio – die beschriebenen Strategien und Werkzeuge sind im Grundsatz dieselben.

1.3.1   Die Kaufabsicht

Viele Kapitalanleger kaufen Immobilien nicht in einer Investmentabsicht oder um konkret damit Geld zu verdienen, sondern aufgrund sogenannter Seitenvorteile – etwa weil sie Steuern sparen wollen, aus Inflationsangst oder weil sie ihr Anlageportfolio diversifizieren möchten. Zahlreiche Banken haben in den letzten Jahren offensiv um derartige Kunden geworben. Aus meiner Erfahrung sollte jedoch niemand eine Immobilie kaufen, nur um von Seitenvorteilen zu profitieren. Denn erstens genügt oft ein kleiner Fehler, um beispielsweise die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten zu verwirken und die Finanzämter haben schon häufig hohe Rückzahlungen eingefordert. Zweitens trüben die verlockenden Steuersparmöglichkeiten oft den Blick auf das Objekt selbst und viele Käufer sehen nicht, dass hohe Risiken lauern und sie jeden Monat Geld zuschießen müssen. In eine Immobilie investieren sollte daher nur, wer einen positiven Cashflow damit erzielen kann. Gelingt es zusätzlich, Steuern zu sparen – umso besser! Doch muss zuallererst das Basisgeschäft profitabel sein.[20]

Gespräche zeigen immer wieder, dass viele Anleger vor dem Kauf einer Immobilie zurückschrecken, die skizzierte Art des Rechnens und auch die intensive Beschäftigung mit eigenen Objekten machen ihnen Angst oder einfach zu viel Arbeit. Weil sie jedoch wissen, dass Immobilien eine äußerst lukrative und vergleichsweise sichere Anlageform darstellen, versuchen sie sich mit anderen Arten der Beteiligung etwa über Fonds oder andere Investmentvehikel. Die Nachteile: Das Geld gelangt in fremde Hände, es bestehen so gut wie keine Einflussmöglichkeiten, es verdienen viele Beteiligte und diese sind nicht einmal persönlich bekannt. Auch wird erst mit großer Verzögerung berichtet. So verwundert es kaum, dass nur wenige Fonds tatsächlich interessante Gewinnchancen bieten.

Ganz anders ist es bei eigenen Investments. Hier verfügt der Anleger über alle denkbaren Gestaltungsoptionen und er bekommt die Zahlen fast in Echtzeit. Zudem lassen sich die Erträge durch Fremdkapitaleinsatz hebeln und die Renditen fallen damit deutlich höher aus als bei Fonds und Ähnlichem. Wer mit Immobilien tatsächlich Geld verdienen will, kommt um eigene Investments daher nicht herum. Dabei spielt es auch kaum eine Rolle, welche Meinung beispielsweise Banker oder Bekannte zu bestimmten Entscheidungen haben. Entscheidend ist lediglich, wie es Ihrem „Unternehmen Immobilie“ geht.[21]

Noch ein Wort zum Einstieg in Immobilieninvestments. Wer Anfänger ist, sollte meiner Erfahrung nach nie mit einem großen Mehrfamilienhaus beginnen – auch wenn er noch so viel Geld auf der hohen Kante hat. Als geeignete Einstiegsobjekte haben sich kleine Eigentumswohnungen zum Beispiel mit 2 Zimmern und 50 Quadratmetern Grundfläche erwiesen. In dieser Größenordnung schlagen Fehler längst nicht so zu Buche, wie dies bei kompletten Häusern der Fall ist. Deshalb sollten Sie auf keinen Fall mit einem mittleren oder größeren Mehrfamilienhaus, einer Gewerbeimmobilie oder mit Problemimmobilien beginnen. Beim ersten Investment geht es zudem nicht darum, einen Renditeknaller zu entdecken, sondern überhaupt den Einstieg zu schaffen. Darüber hinaus bergen erste Objekte wichtige Lerneffekte, wie ein Deal in der Praxis abläuft. Der Gewinn Ihres ersten Investments besteht vor allem aus der erworbenen Erfahrung und der wachsenden Handlungskompetenz. Deshalb sollten die Risiken überschaubar bleiben. Glücklich ist übrigens derjenige, der in einer solchen Situation auf fachkundige Unterstützung etwa von einem Mentor oder Coach zurückgreifen kann.[22]

Die Checkliste für Erstkäufer

Die Inhalte aus diesem Buch versetzen Sie in die Lage, erfolgreiche Immobilieninvestments zu tätigen – ungeachtet Ihres Wissensstandes. Damit sich auch Anfänger von der Informationsfülle und den zahlreichen Möglichkeiten nicht überrollt fühlen, habe ich eine Checkliste erarbeitet, mit der Sie Ihre ersten Käufe sicher und gezielt tätigen können. Wichtig sind mir drei Aspekte: Sie sollen erstens zum Handelnden werden, zweitens das Risiko begrenzen und drittens einen moderaten Gewinn erzielen. Vor allem aber geht es mir um eine möglichst positive Lernerfahrung! Sie finden diese Checkliste am Ende dieses Buchs sowie weitere Informationen und Hilfestellungen auf der buchbegleitenden Website (Code: LXEADF).

1.4   Vor- und Nachteile der Assetklasse Immobilien

Wer sich mit Immobilieninvestments beschäftigt, sollte deren Vor- und Nachteile im Vergleich zu anderen Assetklassen kennen und wissen, wie mit diesen umzugehen ist. Denn ganz offensichtlich ist gerade vielen privaten Investoren nicht bewusst, dass es keineswegs ausreicht, ein Objekt zu erwerben und danach den Geldzufluss zu beobachten. Zumindest legen dies die Zahlen des DIW nahe. Beginnen wollen wir jedoch mit den Vorteilen:

  • Immobilien bieten einen echten Substanzwert, sie sind im Wortsinne greifbar.

  • Der Immobilienmarkt ist keine Modeerscheinung – Menschen benötigen immer eine Wohnung.

  • Immobilien lassen sich zu einem sehr hohen Prozentsatz beleihen, (bei Wohnimmobilien in der Regel bis zu 80 oder 90 Prozent), Anleger können ihren Einsatz hebeln und damit hohe Renditen erzielen.[23]

  • Immobilien bieten echte Steuervorteile.

  • Der Geschäftsbetrieb von Immobilien lässt sich kontrollieren und steuern.

  • Immobilien bieten oftmals hohe Optimierungspotenziale.

  • Der Investor kennt die meisten handelnden Personen direkt.

  • Viele der möglichen Hauptrisiken einer Immobilie sind absicherbar (Versicherungen).

Wer in Immobilien investiert, sollte sich dieser Vorteile und Stärken stets bewusst sein, sie optimal nutzen und falls möglich noch verstärken. Allerdings ist es nötig, die Implikationen dieser Vorteile auf die eigene Situation zu kennen und sie tatsächlich nutzen zu können. Denn wer beispielsweise kaum Steuern bezahlt, profitiert nicht von den steuerlichen Vorteilen. Ebenso können sich manche Vorteile als Nachteil entpuppen. So vergrößert eine große Hebelwirkung den möglichen Gewinn, sie steigert jedoch gleichzeitig auch das Verlustrisiko. Zudem wirkt sich derselbe Faktor bei verschiedenen Personen unterschiedlich aus. Dazu kommen weitere Nachteile von Immobilien:

  • Immobilien machen Arbeit, sie sind alles andere als ein „passives“ Einkommen.

  • Die Immobilie ist immobil, also an den jeweiligen Standort gebunden.

  • Ein Verkauf ist nicht auf Knopfdruck möglich wie etwa bei einer Aktie.

  • Es existieren lediglich Preiskorridore anstatt exakter Preise.

  • Es fallen hohe Kaufneben- und Transaktionskosten an.

  • Die meisten Transaktionen dauern vergleichsweise lang.

  • Die Renditeberechnung gestaltet sich komplex, bietet aber viele Stellschrauben.[24]

  • Die rechtlichen Rahmenbedingungen ändern sich öfter, zudem müssen sie stets berücksichtigt werden.

Jeder potenzielle Investor sollte sich dieser Nachteile bewusst sein und bereits vor dem ersten Kauf wissen, wie er damit umgeht. Nur wer die Schwächen eines Objekts kennt, kann diese neutralisieren oder sogar in Vorteile verwandeln. Ein wichtiger Bestandteil dieses Buches ist daher, Strategien für den Umgang mit Nachteilen zu verdeutlichen und herauszuarbeiten, wie aus Risiken Chancen erwachsen können.

Weil die Inhalte dieses Buchs meine tägliche Praxis und die anderer Immobilieninvestoren widerspiegeln, lag es nahe, reale Beispiele mit einzubeziehen. In lockerer Folge unterbrechen diese die Kapitel und zeigen, wie unterschiedlich Engagements ausfallen können und wie sie sich auf die Situation von Menschen auswirken können – im Positiven wie auch im Negativen. Ich habe versucht, verschiedene Fälle zusammenzutragen, mit denen sich Strategien, Risiken und Chancen gut illustrieren lassen. Alle Zahlen, die Sie im Rahmen dieser Beispiele lesen werden, sehen auch in Wirklichkeit aus wie beschrieben. Lediglich Namen und Orte habe ich aus Gründen des Persönlichkeitsschutzes geändert.

Zum Abschluss der Einleitung noch der Grund, weshalb gewerbliche Immobilien hier kaum eine Rolle spielen: Der Markt, die Mieter, die Ansprüche und auch die rechtlichen sowie vertraglichen Grundlagen bei Wohnungen sind relativ einheitlich. Ist eine Wohnung zweckmäßig und in gutem Zustand, kommen in der Regel sehr viele unterschiedliche Mieter infrage. Die Zielgruppe ist also groß und bauliche Anpassungen sind selten erforderlich. Ganz anders sieht es bei den meisten Gewerbeimmobilien aus. Deren Mieter lassen sich nicht so einfach ersetzen, oft benötigen sie sogar maßgeschneiderte Flächen. Vermieter haben es häufig mit einer sehr überschaubaren Zielgruppe zu tun und ohne Investitionen gelingt kaum eine Neuvermietung. Im gewerblichen Bereich lauern also sehr viele Fallen. Das sehen übrigens auch Banken so. Aufgrund des geringeren Risikos beleihen sie Wohnimmobilien in der Regel mit 80 Prozent, Gewerbeobjekte dagegen nur mit 60 Prozent. Hier ist also sehr viel mehr Eigenkapital und vor allem spezielles Gewerbe-Know-how nötig.[25]

Fazit: Wer in diesem Markt erfolgreich agieren will, benötigt umfassendes Know-how und die entsprechenden Kontakte.

Vertiefende Informationen zum Thema finden Sie auf der buchbegleitenden Webseite www.erfolgreich-mit-immobilien-investments.de unter dem Code: FAROMI

1Quelle: „Renditen von Immobilieninvestitionen privater Anleger“ von Stefan Bach, Philip Popien und Andreas Thiemann, DIW Berlin, 2014.

2Quelle: Deutsche Bundesbank Monatsbericht Juni 2013.

2   Das Investmentpuzzle

Alles hängt mit allem zusammen
Abbildung

Dieses Kapitel verdeutlicht, welche Disziplinen Sie berücksichtigen sollten, um ein erfolgreicher Immobilieninvestor zu werden. Denn nur, wenn Sie alle Puzzleteile haben und richtig zusammensetzen, passt auch das Gesamtbild.[26]

Es ist in den vorigen Abschnitten bereits angeklungen, doch möchte ich nochmals explizit darauf hinweisen: Immobilieninvestments gleichen einem Puzzle und der Erfolg hängt ganz entscheidend davon ab, ob ein Investor den Überblick behält und ob er alle nötigen Teile passgenau ineinanderfügen kann. Dabei ist es keineswegs erforderlich, Einzelaspekte bis ins Detail zu beherrschen, ein guter Anleger überblickt alle Themenbereiche generalistisch. Er sollte die wichtigsten Begriffe sowie die wesentlichen Funktionsweisen und Muster jedes Bausteins kennen. Ein derartiges Wissen gestattet es, die Arbeit der einzelnen Bereiche beurteilen und die verschiedenen Aspekte jeweils optimal kombinieren zu können. Das Immobilieninvestmentpuzzle besteht aus folgenden Teilen, wobei die Kernaufgaben eines Immobilieninvestors – über die später noch detailliert gesprochen wird – hervorgehoben sind:

  1. Das Mindset

  2. Investmentstrategien

  3. Der Einkauf

  4. Die Standortanalyse

  5. Objekt- und Unterlagenprüfung

  6. Die Finanzierung

  7. Die Kalkulation

  8. Die Optimierung

  9. Die Vermietung

  10. Das Risikomanagement

  11. Ihre Dienstleister

  12. Der Investmentexit

  13. Steuerstrategien

  14. Firmenstrukturen

  15. Das Controlling

  16. Portfoliomanagement

Jedem Puzzleteil ist ein eigenes Kapitel gewidmet. Dieses ganzheitliche Puzzlemodell versorgt den Einsteiger genauso mit dem richtigen Wissen – anstatt ihm „Anfängergewäsch“

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