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Die Dynamische Methode

Inhaltsverzeichnis

  1. Hinweis zum Urheberrecht
  2. Impressum
  3. Einleitung
  4. 1   Werte erkennen
    1. 1.1   Grundlagen der Immobilienbewertung
      1. 1.1.1   Die Immobilie – ein Wirtschaftsgut
      2. 1.1.2   Anlässe der Immobilienbewertung
      3. 1.1.3   Wertbegriffe
    2. 1.2   Etablierte Wertermittlungsverfahren
      1. 1.2.1   Das Vergleichswertverfahren
      2. 1.2.2   Das Sachwertverfahren
      3. 1.2.3   Das Ertragswertverfahren
      4. 1.2.4   Die Residualwertmethode
      5. 1.2.5   Die Discounted-Cashflow-Methode
      6. 1.2.6   Fazit
    3. 1.3   Werte erkennen mit der Dynamischen Methode
      1. 1.3.1   Die Mikroanalyse – der Mieterzyklus und die Mieterdynamik
      2. 1.3.2   Die Makroanalyse – der Standort
      3. 1.3.3   Matching
      4. 1.3.4   Verwerfer
  5. 2   Werte heben
    1. 2.1   Möglichkeiten der Werthebung
    2. 2.2   Eine erste Annäherung: Die Investmentklasse
    3. 2.3   Wertschöpfungstiefen
    4. 2.4   Beteiligte der Werthebung
  6. 3   Werte realisieren
    1. 3.1   Die Immobilie im Kapitalmarkt
    2. 3.2   Der Immobilieninvestmentmarkt in Deutschland
      1. 3.2.1   Der Immobilieninvestmentmarkt
      2. 3.2.2   Akteure
    3. 3.3   Fazit
  7. 4   Dreiklang
    1. 4.1   Der Jahresabschluss in der Immobilienwirtschaft
      1. 4.1.1   Die Gewinn-und-Verlust-Rechnung
      2. 4.1.2   Die Bilanz
      3. 4.1.3   Kapitalflussrechnung
    2. 4.2   Bilanzanalyse
      1. 4.2.1   Key-Performance-Indikatoren
      2. 4.2.2   Beispiel einer Kennzahlenanalyse
      3. 4.2.3   Der Trade Deal
  8. 5   Konzeption eines Immobilienrating
    1. 5.1   Optimale Investitionsdauer
    2. 5.2   Rating
      1. 5.2.1   Aktuelle Rating-Verfahren
      2. 5.2.2   Das Rating in der Dynamischen Methode
      3. 5.2.3   Die Ausgestaltung des dynamischen Ratings
  9. 6   Die Dynamische Methode als IT-Lösung
    1. 6.1   Die Funktionen
    2. 6.2   Die Bedienung
  10. Epilog
  11. Danksagung
  12. Literaturverzeichnis
  13. Stichwortverzeichnis

[1]

Hinweis zum Urheberrecht

Abbildung

Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

Einleitung

Die „Dynamische Methode” – warum?

Kennen Sie eine mögliche Definition davon, was einen „Idioten” ausmacht? Immer dasselbe machen und hoffen, es kommt etwas Besseres dabei heraus. Ich habe in den Jahren 2005 bis 2013 über zwei Milliarden Euro an Investitionen in die deutsche Wohnimmobilie begleitet. Während der ersten Jahre dieser Tätigkeit habe ich die marktüblichen Wertermittlungsmethoden angewandt. Bei einigen Investitionen haben sich diese Methoden als richtig erwiesen, bei vielen aber auch als falsch. Ich wollte es nicht wahrhaben, dass die Methoden, die in der gesamten Branche angewendet werden, nicht immer den gewünschten Erfolg erzielen und hielt an ihnen fest. Ich habe trotzdem immer wieder dieselbe Methoden angewandt und gehofft, dass sie beim nächsten Investment ein besseres Ergebnis bringen. Das taten sie aber nicht. Die Investments gingen schief und ich stand als Idiot da.[2]

Es hat über fünf Jahre gedauert und es benötigte mehr als 400 Einzeltransaktionen, doch schließlich wurden mir die strukturellen Fehler immer deutlicher und ich war in der Lage, eine aus der Erfahrung geborene, neue „Dynamischen Methode” zu entwickeln. Diese Methode habe ich anschließend bei mehreren Transaktionen eingesetzt und ich konnte die Fehlinvestments dramatisch reduzieren, da ich in der Lage war, die tatsächlichen Chancen und Risiken viel besser zu identifizieren. So ist es mir gelungen, die nachhaltig zu erzielenden Renditen viel besser einzuschätzen und zu kalkulieren.

Aber was ist das Geheimnis der Dynamischen Methode? Da nicht jeder Mensch die Chance hat, eine solche Menge an Transaktionen im Bereich der deutschen Wohnimmobilien zu begleiten, habe ich beschlossen, dass es an der Zeit ist, meine Erfahrungen einem breiteren Kreis zugänglich zu machen.

Die Immobilie ist wie kaum eine andere Anlageklasse bei jedem Menschen mit einer stark emotionalen Komponente belegt. Die eigenen vier Wände sind der Raum, in dem sich ein Großteil des Lebens abspielt: Wir verbringen die intimsten Momente in unseren Wohnungen – ob als Mieter oder als Eigentümer. So ist es nicht verwunderlich, dass wir uns alle mit Immobilien beschäftigen.[3]

In weiten Teilen erfolgt diese Auseinandersetzung allerdings unbewusst und nicht rational. Wir empfinden Mietsteigerungen als zu hoch und ärgern uns über unsere Vermieter. Wir klagen über schlechte Bausubstanz oder die steigenden Immobilienpreise, über den wirtschaftlichen Background und die Systematik, die hinter solchen Entwicklungen steht, machen sich viele hingegen kaum Gedanken. Eine ökonomisch reflektierte Auseinandersetzung mit Immobilien findet fast ausschließlich unter Experten statt. Privatanleger vertrauen häufig auf schlichte Faustregeln, die sich im Volksglauben als Handlungsdirektive beim Immobilienkauf festgesetzt haben.

Das prominenteste Beispiel hierfür ist wohl das sogenannte „erste Gebot” beim Immobilienkauf – Lage, Lage und nochmals Lage. Selbst in den Wirtschaftsressorts großer Tageszeitungen ist dieser Leitspruch immer noch eine vielzitierte Maxime, die ein gelingendes Immobilieninvestment verspricht. Auch der Mythos vom Betongold hält sich hartnäckig in den Köpfen von Privatanlegern und Investoren. Doch sind diese Gebote noch zeitgemäß? Entsprechen sie den komplexen Zusammenhängen auf dem Immobilienmarkt? Genügt es, ein Objekt in guter Lage zu erwerben, um ein rentables Investment zu tätigen? Ist die Immobilie wirklich die sicherste aller Anlageklassen? Lässt sich auf all diese Fragen eine allgemeingültige Antwort geben? Sicher nicht.[4]

Denn sämtliche Mythen und vereinfachende Bauernregeln sind auf die emotionalen Komponenten, die eine wichtige Entscheidungsgrundlage beim privaten Kauf einer Wohnimmobilie darstellen, zurückzuführen. Eine Investitionsentscheidung muss allerdings auf einer ganzheitlichen, nachhaltigen und dynamischen Analyse der Immobilie basieren. Hier hilft weder der Glaube ans Betongold noch ein blindes Vertrauen in die Lage und selbst die von professionellen Marktteilnehmern entwickelten und verwendeten Methoden zur Wertermittlung können den Wert einer Immobilie nicht zur Gänze nachhaltig erfassen.

Aus diesem Grund habe ich die Dynamische Methode entwickelt. Sie ist in der Lage, eine sichere, nachhaltige und dynamische Analyse von Wohnimmobilien zu leisten. Die Dynamische Methode hat nicht nur ihren Ursprung in der Praxis, sie hat sich dort auch über die Jahre als sehr erfolgreiche Vorgehensweise bewährt. Ihr Erfolgsgeheimnis liegt in einem dreifachen Paradigmenwechsel:

  • Vom Betongold zum Mieter (Mieterzyklen)

  • Von der Statik zur Dynamik (Mieterdynamik)

  • Von der punktuellen zur gesamtheitlichen Bewertung (Mietzyklen/Immobilienzyklen)

Diese drei zentralen Verschiebungen in den Grundfesten der Immobilienwirtschaft sind es, die zu einem zeitgemäßeren Verständnis der Wohnimmobilie und ihrer Märkte führen. Dabei stellt der Wechsel von einer punktuellen hin zur gesamtheitlichen Bewertung den wohl folgenreichsten Schritt dar: Nur wenn eine Immobilie in einem Makrozyklus verortet wird, kann das ihr immanente Potenzial erkannt und eine gelingende Investition getätigt werden. Die Implikationen dieser methodischen Annahme werden in dieser Einleitung im Abschnitt „Von der punktuellen zur ganzheitlichen Wertermittlung” erläutert. In den folgenden Abschnitten werden Sie mehr über die drei Kernpunkte des eben beschriebenen Paradigmenwechsels erfahren.[5]

Vom Betongold zum Mieter

Beim Immobilienkauf ist der Mythos vom Betongold das erste antiquierte Denkmuster, das einer gesamtheitlichen Analyse von Immobilieninvestitionen im Weg steht. Aber woher kommt der Glaube ans Betongold? Die metaphorische Bezeichnung dürfte einem Verständnis der Immobilie entstammen, das sie als risikoarmes Investment mit hohen Renditen ansieht. Vor allem in den Jahre 1949 bis 1974 wuchsen die Erträge, die mit Immobilien erwirtschaftet werden konnten, stetig an. Seit dieser Zeit haben Wohnimmobilien den Ruf als konservative und risikoarme Geldanlage, die auch die Krise im Jahr 2008 in großen Teilen nur kurzfristig beeinträchtigen konnte.

Diese Sicht auf die Anlageklasse Immobilie hatte lange Zeit auch seine Berechtigung. Besonders in unsicheren Zeiten gewinnt diese Anlageklasse durch sinkendes Vertrauens in die Banken an Attraktivität. Während die Gefahr des Verlustes von Eigenkapital bei Investitionen in Aktien, festverzinsliche Wertpapiere oder Rohstoffe im Bewusstsein des Verbrauchers fest verankert ist, ist dies bei einer Immobilie kaum vorstellbar. Momentan wird dieses Bild noch durch ein niedriges Zinsniveau verstärkt. Da für Geldanlagen nur niedrige Zinsen angeboten werden, schichten Anleger ihr Bares in Immobilien um – Immobilien scheinen mittlerweile sogar sicherer als Festgeld. Dass sich die Finanzierungskredite für Immobilienkäufe und Neubauten in Deutschland auf einem historischen Tiefpunkt befinden, verstärkt diesen Effekt zudem. Selbst die Finanzkrise konnte dieses Bild nicht ändern und hat den Markt für Wohnimmobilien in Deutschland sogar noch zusätzlich befeuert.1[6]

Als ob dieses Bild nicht schon überzeichnet genug ist, gelten Immobilien auch als inflationssicher.2 Weite Teile der Bevölkerung sind sich nach wie vor sicher: Investitionen in Immobilien vernichten kein Kapital. Ganz im Gegenteil: Immobilien scheinen nicht nur mit geringem Risiko ausgestattet zu sein, sondern sind darüber hinaus noch in der Lage, hohe Renditen zu erwirtschaften. Aber ist eine solche Sichtweise noch aktuell?

Die Immobilie hat sich einen Ruf als ertragreiches und sicheres Wirtschaftsgut erarbeitet. Heute machen Immobilien 87 Prozent des Nettoanlagevermögens aus.3 Was es allerdings wirklich bedeutet, eine Immobilie als Wirtschaftsgut zu verstehen, ist noch nicht in der gesamten Branche angelangt. Noch immer kursiert die Auffassung, Immobilien seien schlicht vier Wände, Dach und Boden oder ein Eintrag im Grundbuch mit einem kalkulierbaren Mietertrag.

Eine solche Perspektive wird der Immobilie jedoch nicht gerecht und beinhaltet zudem ein hohes Gefährdungspotenzial. Eine Immobilie muss als Wirtschaftsgut behandelt werden und das bedeutet, ihre Nutzung ist als entscheidender Parameter zu erfassen. Es ist eben nicht der Beton, der aus Mörtel und Stein die Cashflows erzeugt, es ist der Mieter, der durch seine Zahlungen die Rendite erwirtschaftet. Erst mit der Nutzung der Immobilie entstehen Einnahmen. Dabei ist es von entscheidender Bedeutung: Der Mieter übt den entscheidenden Einfluss auf den Wert des jeweiligen Hauses, also auf den Mikrozyklus, aus. Erst wenn dies verstanden ist, können auch die demografischen Entwicklungen in ihrer vollen Bedeutung für den Immobilienmarkt erfasst werden. Mit einer Änderung der Bevölkerungsstruktur wird eine Änderung der Mieterstruktur einhergehen, die demografische Verschiebung wird eine Mietertragsverschiebung bewirken. Wie auf diese Verschiebungen zu reagieren ist, kann nur eine Analyse der Mieterentwicklung erklären. Einer solchen Betrachtungsweise hat sich die Dynamische Methode verschrieben. Sie erfasst den Mieter als zentrale Einheit der Immobilienwirtschaft. Der Mieter generiert die Erträge und bestimmt die Nachfrage. Er verursacht Schwankungen in den Mieterzyklen und determiniert den wesentlichen Wert einer Immobilie.[7]

Von der Statik zur Dynamik

Was bedeutet dynamisch? Eine dynamische Analyse von Investitionsobjekten muss das „erste Gebot” der Immobilienbranche vom Thron stoßen und nicht mehr die Lage einer Immobilie als wertdeterminierende Variable ansehen. Sicher hat die Lage eines Objekts einen erheblichen Einfluss auf ihren Wert, da Immobilien immobil und an einen Ort gebunden sind. Allerdings wird die Lage selbst von einem übergeordneten Faktor – dem Timing – beeinflusst. Eine Immobilie kann, obwohl sich ihre Lage über die Zeit nicht ändert, dennoch in ihrem Wert schwanken. Daher ist das Timing beim Kauf einer Immobilie entscheidend. Nur wenn beim Erwerb einer Immobilie die Konstellation zwischen Mieterzyklus und Mietzyklus stimmt (siehe Kapitel 1.3.1[8]), kann eine optimale Rendite realisiert und das Risiko minimiert werden. Eine dynamische Investitionsanalyse muss die Schwankungen des Immobilienmarkts antizipieren, um die Wertentwicklung eines Objekts prognostizieren zu können. Die Dynamische Methode wird daher das erste Gebot beim Kauf einer Immobilie neu schreiben. Auf die Frage: „Was ist beim Kauf einer Immobilie zu beachten?”, wird in Zukunft zu antworten sein: „Timing, Timing und nochmals Timing!”

Um den Paradigmenwechsel von der Statik zur Dynamik noch einmal hervorzuheben, veranschaulichen wir ihn an einem Beispiel:

Beispiel: Immobilie am Berliner Kurfürstendamm

Eine Immobilie am Berliner Kurfürstendamm, zwischen Fasanenstraße und Meinekestraße, so werden viele Immobilienexperten versichern, liegt in einer guten Lage und ist somit ein gutes und sicheres Investment. Gebäude in so exponierten Lagen können gar kein schlechtes Investment darstellen, so werden viele Experten weiter versichern. Dass solche Aussagen hochgefährlich sind, wird deutlich, wenn wir die Entwicklung des Standorts betrachten:[9]

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Abb. 1: Beispielimmobilie Berlin Kudamm

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