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Baumängel und Bauschäden erkennen und erfolgreich reklamieren

Inhaltsverzeichnis

  1. Hinweis zum Urheberrecht
  2. Impressum
  3. Vorwort zur 4. Auflage
  4. 1   Ansprüche bei Baumängeln und deren erfolgreiche Durchsetzung
    1. 1.1   Baumängel können zu Bauschäden führen
    2. 1.2   Die Ansprüche bei Mängeln
      1. 1.2.1   Wann ist die Werkleistung mangelhaft?
        1. 1.2.1.1   Entspricht die erbrachte Leistung den Erwartungen des Bauherrn?
        2. 1.2.1.2   Der Unternehmer haftet für den Eintritt des Erfolgs
        3. 1.2.1.3   Haftet der Auftragnehmer auch für Verschleiß?
      2. 1.2.2   Die Abnahme als zeitliche Zäsur
        1. 1.2.2.1   Wann muss abgenommen werden?
        2. 1.2.2.2   Wann besteht eine Verpflichtung zur Abnahme?
        3. 1.2.2.3   Abnahme, obschon noch Mängel vorhanden sind?
        4. 1.2.2.4   Rückhalt des Werklohns
        5. 1.2.2.5   Wenn die Abnahme trotz Mängel ohne Vorbehalt erfolgt
        6. 1.2.2.6   Wie läuft eine Abnahme ab?
        7. 1.2.2.7   Ablauf der förmlichen Abnahme
        8. 1.2.2.8   Können auch Teile der Werkleistung abgenommen werden?
        9. 1.2.2.9   Muss auch die Architektenleistung abgenommen werden?
      3. 1.2.3   Für Bauwerksmängel muss nicht immer nur der Unternehmer verantwortlich sein
        1. 1.2.3.1   Wenn ein Baumangel von mehreren verursacht wurde
        2. 1.2.3.2   Wenn mehrere ausführende Unternehmer einen Mangel verursacht haben
        3. 1.2.3.3   Wenn den Auftraggeber an der mangelhaften Leistung eine Mitschuld trifft
        4. 1.2.3.4   Zwei Varianten des Mitverschuldens
        5. 1.2.3.5   Der Bauherr/Auftraggeber muss es nicht selbst gewesen sein
        6. 1.2.3.6   Baubeteiligte als Erfüllungsgehilfen des Bauherrn
        7. 1.2.3.7   Welche Folgen hat ein mitwirkendes Verschulden des Auftraggebers oder dessen Erfüllungsgehilfen?
      4. 1.2.4   Die Mängelansprüche im Einzelnen
        1. 1.2.4.1   Das Recht des Unternehmers zur zweiten Andienung
        2. 1.2.4.2   Wenn die Frist zur Nacherfüllung erfolglos abgelaufen ist
        3. 1.2.4.3   Anrechnung von Gebrauchsvorteilen
        4. 1.2.4.4   Schadensersatz
      5. 1.2.5   Wenn bereits im Zuge der Ausführung Mängel auftauchen
        1. 1.2.5.1   Regelung beim BGB-Vertrag
        2. 1.2.5.2   Regelung beim VOB-Vertrag
      6. 1.2.6   Haftungsbeschränkungen für Auftragnehmer
    3. 1.3   Was bei Wohnungseigentum beachtet werden muss
      1. 1.3.1   Mängel, für die noch der Bauträger geradestehen muss
      2. 1.3.2   Der Anspruch auf Instandsetzung
    4. 1.4   Mängelansprüche beim vermieteten Objekt
    5. 1.5   Vorsicht vor der Verjährungsfalle
      1. 1.5.1   Was bedeutet Verjährung?
      2. 1.5.2   Wann verjähren Mängelansprüche?
      3. 1.5.3   Wann beginnt die Verjährungsfrist zu laufen?
      4. 1.5.4   Mit Ablauf der Regelfrist muss noch nicht Schluss sein
      5. 1.5.5   Abweichende Vertragsklauseln sind meist nicht wirksam
    6. 1.6   Sicherung von Mängelansprüchen
      1. 1.6.1   Gesetzliche Absicherung der vertragsgemäßen Erfüllung
      2. 1.6.2   Der Sicherheitseinbehalt
      3. 1.6.3   Vereinbarung von weiteren Sicherheiten
    7. 1.7   Recht haben und Recht bekommen
      1. 1.7.1   Das Problem der Beweislast
      2. 1.7.2   Beweissicherung
    8. 1.8   Möglichkeiten der außergerichtlichen Einigung
    9. 1.9   Der Gang vor das Gericht
  5. 2   Schadensbilder (technisch)
    1. Einleitung
    2. 2.1   Die häufigsten Mängel und Schäden an Fassaden
      1. 2.1.1   Verputzte Fassaden
      2. 2.1.2   Wärmedämmverbundsysteme
        1. 2.1.2.1   Dämmstoffe
        2. 2.1.2.2   Befestigung
        3. 2.1.2.3   Oberputz
      3. 2.1.3   Der Einsatz von WDVS
      4. 2.1.4   Der Außenputz
      5. 2.1.5   Schädliche Risse
      6. 2.1.6   Schäden durch Putzanschlüsse
    3. 2.2   Schäden und Mängel an Steil- und Flachdächern
      1. 2.2.1   Steildächer
        1. 2.2.1.1   Dachstuhl
        2. 2.2.1.2   Dachaufbau
      2. 2.2.2   Flachdächer
        1. 2.2.2.1   Abdichtung
        2. 2.2.2.2   Wärmedämmung
        3. 2.2.2.3   Dachkonstruktion
        4. 2.2.2.4   Undichtigkeiten
        5. 2.2.2.5   Sanierung
        6. 2.2.2.6   Gealterte PVC-Abdichtung
        7. 2.2.2.7   Umkehrdach
      3. 2.2.3   Spenglerarbeiten
    4. 2.3   Die häufigsten Schäden an Bodenkonstruktionen
      1. 2.3.1   Schadensursachen
      2. 2.3.2   Messmethoden
        1. 2.3.2.1   Feuchtigkeitsmessung mit Aktiv-Elektroden
        2. 2.3.2.2   Feuchtigkeitsmessung mit Tiefen-Elektroden
        3. 2.3.2.3   Feuchtigkeitsmessung mit der CM-Methode
      3. 2.3.3   Weitere Ausführungsmängel
      4. 2.3.4   Schäden am Estrich
        1. 2.3.4.1   Estricharten
        2. 2.3.4.2   Mindestdicke, Fugenausbildung, Feldgröße und Ausgleichsschicht
      5. 2.3.5   Fliesen- und Plattenbeläge
        1. 2.3.5.1   Belastbarkeit der Fliesen
        2. 2.3.5.2   Verlegeverfahren
        3. 2.3.5.3   Verlegefehler
      6. 2.3.6   Parkettbeläge
        1. 2.3.6.1   Parkettarten
        2. 2.3.6.2   Eigenschaften
        3. 2.3.6.3   Häufige Schadensbilder
      7. 2.3.7   Laminatbeläge
        1. 2.3.7.1   Beanspruchungsklassen
        2. 2.3.7.2   Beurteilung von Fehlern
      8. 2.3.8   Teppichbeläge
        1. 2.3.8.1   Die Herstellungsverfahren
        2. 2.3.8.2   Vorder- und Rückseite
        3. 2.3.8.3   Klebeverfahren
    5. 2.4   Die häufigsten Schäden an Fenstern
      1. 2.4.1   Fensterrahmen
      2. 2.4.2   Verglasung
        1. 2.4.2.1   Glasarten
        2. 2.4.2.2   Sonstige Fensterbestandteile
      3. 2.4.3   Fenstermontage
        1. 2.4.3.1   Schaden bei festverglasten Elementen
    6. 2.5   Die häufigsten Schadensursachen an Dränagen
    7. 2.6   Schimmelpilze und Bakterien in Gebäuden
      1. 2.6.1   Grundlagen für das Wachstum von Schimmelpilzen und Bakterien in Innenräumen
      2. 2.6.2   Bauphysikalische Grundlagen
        1. 2.6.2.1   Tauwasserausfall auf Bauteiloberflächen
        2. 2.6.2.2   Durchfeuchtungen der Bauteile
      3. 2.6.3   Ursachen für das Auftreten von Schimmel in Wohnräumen
      4. 2.6.4   Prüf- und Messverfahren für die Bestimmung von Schimmelpilz
      5. 2.6.5   Vorbeugende Maßnahmen gegen Schimmelpilzbefall
        1. 2.6.5.1   Bauseitige Maßnahmen
        2. 2.6.5.2   Nutzerbedingte Maßnahmen
      6. 2.6.6   Vorgehen bei Schimmelpilzwachstum in Innenräumen
    8. 2.7   Die häufigsten Ursachen für unzureichenden Schallschutz
      1. 2.7.1   Schallschutz für Decken
      2. 2.7.2   Schallschutz für Wände
      3. 2.7.3   Trittschallschutz
      4. 2.7.4   Schallschutz für Treppen und Treppenpodeste
      5. 2.7.5   Schallschutz für Armaturen
      6. 2.7.6   Mindestluftschalldämmung von Außenbauteilen
      7. 2.7.7   Schallschutz von Fenstern
      8. 2.7.8   Schallschutz von Türelementen
      9. 2.7.9   Prüf- und Messverfahren bei Schallschutzproblemen
    9. 2.8   Die häufigsten Schäden im Bereich der Haustechnik
      1. 2.8.1   Sanitärinstallation
      2. 2.8.2   Heizungsinstallation
      3. 2.8.3   Elektroinstallation
  6. 3   Bauschadensfälle
    1. 3.1   Die Bauschadensfälle im Überblick
    2. 3.2   Flachdächer: Flachdach mit Titanzinkeindeckung
      1. 3.2.1   Vorgehensweise zur Ermittlung der Schadensursachen
      2. 3.2.2   Grundlagen zur Korrosion
        1. 3.2.2.1   Feuchtigkeit
        2. 3.2.2.2   Belüftung/Sauerstoff
      3. 3.2.3   Schadensursachen
        1. 3.2.3.1   Falzdichtungsmaßnahmen
        2. 3.2.3.2   Unterkonstruktion/Trennlage
      4. 3.2.4   Welche Sanierungsschritte sind erforderlich?
      5. 3.2.5   Instandsetzung
      6. 3.2.6   Sanierungskosten
      7. 3.2.7   Hinweise zur Schadensvermeidung
      8. 3.2.8   DIN-Normen, Richtlinien, Merkblätter
    3. 3.3   Flachdächer: Undichtigkeiten infolge von Rissbildung in der Foliendeckung
      1. 3.3.1   Vorgehensweise zur Ermittlung der Schadensursachen
      2. 3.3.2   Schadensursachen
      3. 3.3.3   Welche Sanierungsschritte sind erforderlich?
      4. 3.3.4   Instandsetzung
      5. 3.3.5   Kostenschätzung
      6. 3.3.6   Hinweise zur Schadensvermeidung
      7. 3.3.7   DIN-Normen, Richtlinien, Merkblätter
    4. 3.4   Balkone: Wassereintritt durch nicht fachgerechten Anschluss
      1. 3.4.1   Vorgehensweise zur Ermittlung der Schadensursachen
      2. 3.4.2   Schadensursachen
      3. 3.4.3   Welche Sanierungsschritte sind erforderlich?
      4. 3.4.4   Instandsetzung
      5. 3.4.5   Kostenschätzung
      6. 3.4.6   Hinweise zur Schadensvermeidung
      7. 3.4.7   DIN-Normen, Richtlinien, Merkblätter, Literatur
    5. 3.5   Balkone: Krakeleerissbildung in der Beschichtung
      1. 3.5.1   Vorgehensweise zur Ermittlung der Schadensursachen
      2. 3.5.2   Schadensursachen
      3. 3.5.3   Welche Sanierungsschritte sind erforderlich?
      4. 3.5.4   Instandsetzung
      5. 3.5.5   Kostenschätzung
      6. 3.5.6   Hinweise zur Schadensvermeidung
      7. 3.5.7   DIN-Normen, Richtlinien, Merkblätter
    6. 3.6   Holzbau: Schimmel an der Untersichtschalung
      1. 3.6.1   Vorgehensweise zur Ermittlung der Schadensursachen
      2. 3.6.2   Schadensursachen
      3. 3.6.3   Welche Sanierungsschritte sind erforderlich?
      4. 3.6.4   Instandsetzung
      5. 3.6.5   Kostenschätzung
      6. 3.6.6   Hinweise zur Schadensvermeidung
      7. 3.6.7   DIN-Normen, Richtlinien, Merkblätter
    7. 3.7   Außenputze: kunststoffmodifizierte Bitumendickbeschichtung
      1. 3.7.1   Vorgehensweise zur Ermittlung der Schadensursachen
      2. 3.7.2   Schadensursachen
      3. 3.7.3   Welche Sanierungsschritte sind erforderlich?
      4. 3.7.4   Instandsetzung
      5. 3.7.5   Kostenschätzung
      6. 3.7.6   Hinweise zur Schadensvermeidung
      7. 3.7.7   DIN-Normen, Richtlinien, Merkblätter
    8. 3.8   Außenputze: WDVS mit Kunstharzoberputz, Blasenbildungen
      1. 3.8.1   Vorgehensweise zur Ermittlung der Schadensursachen
      2. 3.8.2   Schadensursachen
      3. 3.8.3   Welche Sanierungsschritte sind erforderlich?
      4. 3.8.4   Instandsetzung
      5. 3.8.5   Kostenschätzung
      6. 3.8.6   Hinweise zur Schadensvermeidung
      7. 3.8.7   DIN-Normen, Richtlinien, Merkblätter, Literatur
    9. 3.9   Außenputze: Algenbildung auf WDVS
      1. 3.9.1   Vorgehensweise zur Ermittlung der Schadensursachen
      2. 3.9.2   Schadensursachen
      3. 3.9.3   Welche Sanierungsschritte sind erforderlich?
      4. 3.9.4   Instandsetzung
      5. 3.9.5   Kostenschätzung
      6. 3.9.6   Hinweise zur Schadensvermeidung
      7. 3.9.7   DIN-Normen, Richtlinien, Merkblätter, Literatur
    10. 3.10   Verblechungen und Metallarbeiten: Putzabplatzungen
      1. 3.10.1   Vorgehensweise zur Ermittlung der Schadensursachen
      2. 3.10.2   Schadensursachen
      3. 3.10.3   Welche Sanierungsschritte sind erforderlich?
      4. 3.10.4   Instandsetzung
      5. 3.10.5   Kostenschätzung
      6. 3.10.6   Hinweise zur Schadensvermeidung
      7. 3.10.7   DIN-Normen, Richtlinien, Merkblätter
    11. 3.11   Fenster und Außentüren: Wassereintritt am Fenster und im Fußbodenbereich
      1. 3.11.1   Vorgehensweise zur Ermittlung der Schadensursachen
      2. 3.11.2   Schadensursachen
      3. 3.11.3   Welche Sanierungsschritte sind erforderlich?
      4. 3.11.4   Instandsetzung
      5. 3.11.5   Kostenschätzung
      6. 3.11.6   Hinweise zur Schadensvermeidung
      7. 3.11.7   DIN-Normen, Richtlinien, Merkblätter
    12. 3.12   Estriche: Calciumsulfat-Estrich in Hotelbädern
      1. 3.12.1   Vorgehensweise zur Ermittlung der Schadensursachen
      2. 3.12.2   Schadensursachen
      3. 3.12.3   Welche Sanierungsschritte sind erforderlich?
      4. 3.12.4   Instandsetzung
      5. 3.12.5   Kostenschätzung
      6. 3.12.6   Hinweise zur Schadensvermeidung
      7. 3.12.7   DIN-Normen, Richtlinien, Merkblätter
    13. 3.13   Estrich auf Dämmschicht: Verformung im Wand-Bodenrand-Bereich
      1. 3.13.1   Vorgehensweise zur Ermittlung der Schadensursachen
      2. 3.13.2   Schadensursachen
      3. 3.13.3   Welche Sanierungsschritte sind erforderlich?
      4. 3.13.4   Instandsetzung
      5. 3.13.5   Kostenschätzung
      6. 3.13.6   Hinweise zur Schadensvermeidung
      7. 3.13.7   DIN-Normen, Richtlinien, Merkblätter
    14. 3.14   Beläge und Bekleidungen: unzulässige Toleranzen der Setzstufen
      1. 3.14.1   Vorgehensweise zur Ermittlung der Schadensursachen
      2. 3.14.2   Schadensursachen
      3. 3.14.3   Welche Sanierungsschritte sind erforderlich?
      4. 3.14.4   Instandsetzung
      5. 3.14.5   Kostenschätzung
      6. 3.14.6   Hinweise zur Schadensvermeidung
      7. 3.14.7   DIN-Normen, Richtlinien, Merkblätter
    15. 3.15   Parkett und Holzwerkstoffe: klaffende Fugen und Hohlstellen
      1. 3.15.1   Vorgehensweise zur Ermittlung der Schadensursachen
      2. 3.15.2   Schadensursachen
      3. 3.15.3   Welche Sanierungsschritte sind erforderlich?
      4. 3.15.4   Instandsetzung
      5. 3.15.5   Kostenschätzung
      6. 3.15.6   Hinweise zur Schadensvermeidung
      7. 3.15.7   DIN-Normen, Richtlinien, Merkblätter und Literatur
    16. 3.16   Parkett und Holzwerkstoffe: Aufwölbung und Hohlstellen
      1. 3.16.1   Vorgehensweise zur Ermittlung der Schadensursachen
      2. 3.16.2   Schadensursachen
      3. 3.16.3   Welche Sanierungsschritte sind erforderlich?
      4. 3.16.4   Instandsetzung
      5. 3.16.5   Kostenschätzung
      6. 3.16.6   Hinweise zur Schadensbegrenzung
      7. 3.16.7   DIN-Normen, Richtlinien, Merkblätter, Literatur
    17. 3.17   Wasserschaden: defekte Steckverbindung in einem Ausstellungsraum
      1. 3.17.1   Vorgehensweise zur Ermittlung der Schadensursachen
      2. 3.17.2   Schadensursachen
      3. 3.17.3   Welche Sanierungsschritte sind erforderlich?
      4. 3.17.4   Instandsetzung
      5. 3.17.5   Kostenschätzung
      6. 3.17.6   Hinweise zur Schadensvermeidung
      7. 3.17.7   DIN-Normen, Richtlinien, Merkblätter, Literatur
    18. 3.18   Beläge und Bekleidungen: irreversible Fleckenbildung durch Wassereinbruch
      1. 3.18.1   Vorgehensweise zur Ermittlung der Schadensursachen
      2. 3.18.2   Schadensursachen
      3. 3.18.3   Welche Sanierungsschritte sind erforderlich?
      4. 3.18.4   Instandsetzung
      5. 3.18.5   Kostenschätzung
      6. 3.18.6   Hinweise zur Schadensvermeidung
      7. 3.18.7   DIN-Normen, Richtlinien, Merkblätter, Literatur
    19. 3.19   Beläge und Bekleidungen: großflächige Ablösung des Terrassenbelags
      1. 3.19.1   Vorgehensweise zur Ermittlung der Schadensursachen
      2. 3.19.2   Schadensursachen
      3. 3.19.3   Welche Sanierungsschritte sind erforderlich?
      4. 3.19.4   Kostenschätzung
      5. 3.19.5   Instandsetzung
      6. 3.19.6   Hinweise zur Schadensvermeidung
      7. 3.19.7   DIN-Normen, Richtlinien, Merkblätter, Literatur
    20. 3.20   Beläge und Bekleidungen: Ablösungen im Kalkputz
      1. 3.20.1   Vorgehensweise zur Ermittlung der Schadensursachen
      2. 3.20.2   Schadensursachen
      3. 3.20.3   Welche Sanierungsschritte sind erforderlich?
      4. 3.20.4   Instandsetzung
      5. 3.20.5   Kostenschätzung
      6. 3.20.6   Hinweise zur Schadensvermeidung
      7. 3.20.7   DIN-Normen, Richtlinien, Merkblätter, Literatur
    21. 3.21   Beläge und Bekleidungen: nicht fachgerechter Bodenaufbau
      1. 3.21.1   Tatsachenfeststellung durch Bodenöffnungen
      2. 3.21.2   Vorgehensweise zur Ermittlung der Schadensursachen
      3. 3.21.3   Schadensursachen
      4. 3.21.4   Welche Sanierungsschritte sind erforderlich?
      5. 3.21.5   Kostenschätzung
      6. 3.21.6   Instandsetzung
      7. 3.21.7   Hinweise zur Schadensvermeidung
      8. 3.21.8   DIN-Normen, Richtlinien, Merkblätter, Literatur
    22. 3.22   Schallschutz: unzureichende Luftschalldämmung einer Wohnungstrennwand
      1. 3.22.1   Vorgehensweise zur Ermittlung der Schadensursachen
      2. 3.22.2   Schadensursachen
      3. 3.22.3   Welche Sanierungsschritte sind erforderlich?
      4. 3.22.4   Instandsetzung
      5. 3.22.5   Kostenschätzung
      6. 3.22.6   Hinweise zur Schadensvermeidung
      7. 3.22.7   DIN-Normen, Richtlinien, Merkblätter
    23. 3.23   Wärmeschutz: Luftundichtheit im Traufbereich
      1. 3.23.1   Vorgehensweise zur Ermittlung der Schadensursachen
      2. 3.23.2   Schadensursachen
      3. 3.23.3   Welche Sanierungsschritte sind erforderlich?
      4. 3.23.4   Kostenschätzung
      5. 3.23.5   Hinweise zur Schadensvermeidung
      6. 3.23.6   DIN-Normen, Richtlinien, Merkblätter
    24. 3.24   Wärmeschutz: kalte Raumecke mit Tauwasserausfall und Schimmelpilzbildung
      1. 3.24.1   Vorgehensweise zur Ermittlung der Schadensursachen
      2. 3.24.2   Schadensursachen
      3. 3.24.3   Welche Sanierungsschritte sind erforderlich?
      4. 3.24.4   Kostenschätzung
      5. 3.24.5   Hinweise zur Schadensvermeidung
      6. 3.24.6   DIN-Normen, Richtlinien, Merkblätter
  7. 4   Die wichtigsten Änderungen der EnEV 2014
    1. 4.1   § 16 EnEV: Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen
      1. 4.1.1   Energieausweis bei Neubauten
      2. 4.1.2   Energieausweis bei Verkauf
      3. 4.1.3   Vorlage des Energieausweises bei Vermietung und Verpachtung
      4. 4.1.4   Form
      5. 4.1.5   Gestaltung des neuen Energieausweises
      6. 4.1.6   Modernisierungsempfehlungen
      7. 4.1.7   Ordnungswidrigkeit bei Verstoß gegen Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Energieausweis
      8. 4.1.8   Ausstellerpflichten
      9. 4.1.9   Registriernummer
      10. 4.1.10   Pflichten des Eigentümers in Immobilienanzeigen
    2. 4.2   EnEV und Bauträgervertrag
    3. 4.3   Neue Anforderungen für Neubauten
    4. 4.4   Neue Anforderungen für Bauten im Bestand
  8. Abkürzungsverzeichnis
  9. Arbeitshilfenverzeichnis
  10. Stichwortverzeichnis
  11. Arbeitshilfen online

[1]

Hinweis zum Urheberrecht

Abbildung

Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

Vorwort zur 4. Auflage

Der DEKRA-Bauschadensbericht 2010 hat es erneut deutlich gemacht: Schäden durch Baumängel in Milliardenhöhe. Ein Vergleich mit den Vorjahren zeigt, dass die Tendenz steigend ist. Allein in den Jahren 2003 bis 2007 hat die Anzahl der Mängel um 102 % zugenommen. Im Bewertungszeitraum wurden durchschnittlich 32 Mängel pro Projekt ermittelt. Knapp 56 % der Mängel wurden bereits vor der Schlussbegehung festgestellt. Der bautechnische Anteil lag mit rund 37 % der Mängel in der Auswertung vorne.[2]

Müssen Mängel im Nachhinein beseitigt werden, führt dies zu ungeplanten Mehrkosten, was die vielfach knapp kalkulierte Finanzierung erheblich ins Wanken bringen kann. Dies auch dann, wenn gegen den ausführenden Unternehmer noch unverjährte Ansprüche bestehen. Der Anspruch allein bringt dem Auftraggeber oder Bauherrn erst einmal nichts. Kommt der Verantwortliche seiner Beseitigungspflicht nicht oder nicht in gehörigem Umfang nach, muss oftmals ein zeit- und nervenaufreibendes gerichtliches Verfahren eingeleitet werden, das weitere Gelder verschlingt.

Je früher ein Baumangel erkannt wird, desto schneller kann für seine Beseitigung gesorgt werden. Zu einem daraus resultierenden Bauschaden muss es dann gar nicht erst kommen. Mit der Darstellung häufig auftretender Schadensbilder und fundierten technischen Informationen zu den Mangelursachen soll dieses Buch dazu beitragen, dass auch dem technisch nicht versierten Laien eine Möglichkeit an die Hand gegeben wird, Mängel frühzeitig zu identifizieren und Folgeschäden entgegenzuwirken. Kapitel 3 stellt zur Illustration 23 Bauschadensfälle und Sanierungsvorschläge vor, wobei auch ein grober Kostenüberblick gegeben wird.

Die erfolgreiche Durchsetzung von Mängelansprüchen setzt gewisse rechtliche Grundkenntnisse voraus. Wer für einen konkreten Mangel letztlich eintrittspflichtig ist, lässt sich nicht immer ohne Weiteres eindeutig beantworten. Ist der Schuldige gefunden, müssen bestimmte Vorgehensweisen eingehalten werden, damit ein dem Grunde nach bestehender Anspruch nicht verloren geht. Das Gesetz, und in ihrem Anwendungsbereich insbesondere die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B[3]), räumt dem Auftraggeber von Bauleistungen umfangreiche Rechte ein, die, zielgerichtet geltend gemacht, für rasche Abhilfe sorgen können. Im ersten Kapitel dieses Buches wird im Einzelnen dargestellt, welche konkreten Ansprüche bei Baumängeln bestehen und wie diese erfolgreich geltend gemacht werden können. Darin werden auch Besonderheiten beschrieben, die bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum einer Eigentumswohnanlage beachtet werden müssen. Der Sicherung von Mängelansprüchen und vor allem auch der Sicherung von Beweisen sind weitere Ausführungen gewidmet.

Seit der 3. Auflage des Buches haben sich eine Reihe gesetzlicher Änderungen und Neuerungen ergeben, die, ebenso wie die aktuelle Rechtsprechung, mit eingearbeitet wurden. Die VOB/B, soweit sie gegenüber Verbrauchern verwendet wird, ist nicht mehr privilegiert. Verträge mit Verbrauchern unter Einbeziehung der VOB/B dürften damit die Ausnahme von der Regel sein.

In Kapitel 4 werden die wichtigsten Änderungen der Energieeinsparverordnung 2014 dargestellt, sie ist zum 1.5.2014 in Kraft getreten.

Ziel der Verfasser ist es weiterhin, aus langjähriger Praxiserfahrung heraus den wirtschaftlichsten und erfolgversprechendsten Weg aufzuzeigen, wie sich ein im wesentlichen mangelfreies Bauwerk erhalten lässt, ohne einen kostenträchtigen Baumängelprozess führen zu müssen.[4]

Die Autoren

Oktober 2014

 

 

 

Zu diesem eBook stellen wir Ihnen Arbeitshilfen online zur Verfügung. Den Link sowie den Buchcode erhalten Sie am Ende des eBooks.

1   Ansprüche bei Baumängeln und deren erfolgreiche Durchsetzung

Dass ein Bauwerk gänzlich mangelfrei errichtet oder eine sonstige Bauwerksleistung vollkommen fehlerfrei ausgeführt wird, dürfte eher die Ausnahme sein. Mängel am neu erstellten Haus oder an der ausgeführten Leistung, so ärgerlich sie für die Beteiligten auch sein mögen, kommen leider immer wieder vor.

Die Regelungen des Werkvertragsrechts des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) und, sofern sie zur Vertragsgrundlage gemacht wurden, die besonderen Bestimmungen der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) greifen immer dann, wenn Werkleistungen – in den hier behandelten Fällen speziell Bauwerksleistungen – Gegenstand der vertraglichen Vereinbarung sind. Hierunter fallen nicht nur typische Werkverträge, also etwa die Beauftragung von Renovierungsleistungen oder Modernisierungsmaßnahmen an einem Gebäude, sondern beispielsweise auch die schlüsselfertige Erstellung eines Hauses durch einen Generalunternehmer oder Schlüsselfertigbauer bzw. der Kauf einer bereits erstellten oder noch zu erstellenden Immobilie von einem Bauträger.

Die VOB/B, auf die im Folgenden in den einzelnen Kapiteln gesondert eingegangen wird, stellt, sofern sie wirksam vereinbart wurde, in Form von standardisierten Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) spezielle Regelungen für die Abwicklung von Verträgen über Bauleistungen auf. Diese Regelungen gehen dann den sonstigen Regelungen des Werkvertragsrechts des ansonsten einschlägigen BGB[5] vor bzw. modifizieren diese. Bei der VOB/B handelt es sich, dies sei an dieser Stelle nochmals betont, um AGB, die, um wirksam zu sein, auch einer AGB-rechtlichen Kontrolle standhalten müssen. Im unternehmerischen Verkehr ist die VOB/B insoweit privilegiert, als sie bei inhaltlich unveränderter Einbeziehung als ausgewogen angesehen wird und damit einer Inhaltskontrolle entzogen ist. Anders ist dies, wenn der Unternehmer oder Auftragnehmer die VOB/B in einen Vertrag mit einem Verbraucher einbezieht. Dann findet in jedem Fall eine Inhaltskontrolle statt. Der Deutsche Vergabe- und Vertragsausschuss für Bauleistungen (DVA) empfiehlt deshalb die Anwendung der VOB/B nur noch gegenüber Unternehmen, juristischen Personen des öffentlichen Rechts und öffentlich-rechtlichen Sondervermögen.

Damit sind wir beim Begriff der „Bauwerksleistung“. Auch die Bauwerksleistung ist – wie der Name schon andeutet – Werkleistung. Warum also diese Differenzierung? Mängelansprüche, wie sie Inhalt der weiteren Ausführungen sind, verjähren unterschiedlich, je nachdem, ob es sich um Bauwerksmängel oder um Mängel sonstiger werkvertraglicher Leistungen handelt. Für Erstere gilt eine – mangels abweichender, wirksamer vertraglicher Vereinbarung – grundsätzliche Verjährungsfrist von fünf Jahren, im Fall der letztgenannten Alternative eine solche von zwei Jahren. Hierauf wird in Kapitel 1.5[6] noch im Einzelnen eingegangen.

Von Bauwerksarbeiten spricht man nicht nur dann, wenn es um die Errichtung eines neuen Gebäudes geht. Als solche werden vielmehr auch Erneuerungs- und Umbauarbeiten an einem bereits erstellten Gebäude angesehen, sofern sie für dessen Bestand, Konstruktion, Erhaltung und Benutzbarkeit von wesentlicher Bedeutung sind und die eingebauten Teile mit dem Gebäude fest verbunden werden.

Beispiel
  • Pflasterung der Terrasse oder des Hofs

  • Errichtung eines Wintergartens auf dem Flachdach

  • Anbringung eines Maschendrahtzauns an einbetonierten Pfosten

  • Einbau eines Kachelofens mit entsprechender Planung

  • Verlegung eines Betonsteinpflasters

  • Einbau einer Alarmanlage

  • Schutzbehandlung der Fassade

In Abgrenzung hierzu liegen sonstige Werkleistungen beispielsweise dann vor, wenn

  • Anstricharbeiten zum Zweck der Verschönerung der Fassade,

  • bloße Mängelnachbesserungen am Parkettboden oder

  • reine Erdarbeiten (ohne Bezug zur Neuerrichtung eines Gebäudes)

Gegenstand von Aufträgen sind.

1.1   Baumängel können zu Bauschäden führen

Was beim Bauherrn oder Auftraggeber Unmut hervorruft, ist oftmals nicht der Baumangel an sich, sondern vielmehr das, was er bewirkt, nämlich eine Schädigung der Bausubstanz. In der Praxis werden die Begriffe „Baumangel“ und „Bauschaden“ unterschiedlich verwendet. Techniker nehmen erfahrungsgemäß insoweit andere Differenzierungen vor als Juristen. In der Gesetzessprache gibt es – streng genommen – den Begriff des Bauschadens nicht. Abgehandelt werden dort allgemein „Schäden“, die durch eine unzureichende Leistungserbringung verursacht wurden.[7]

In „Wikipedia“ wird der Bauschaden als eine Verschlechterung des Zustands einer Immobilie durch einen Baumangel definiert, wobei ein Bauschaden auch andere Ursachen haben kann, beispielsweise einen Wasserrohrbruch.

Baumängel sind Beeinträchtigungen eines Bauwerks als Ergebnis der Verletzung von Vertragspflichten. Liegen Baumängel vor, können diese – müssen aber nicht zwingend – zu Bauschäden führen. Letztere können aber auch Folge einer unzulänglichen bzw. vertragswidrigen Bauwerkserrichtung sein. Ursache des Bauschadens ist in diesen Fällen der Baumangel.

Beispiel

Die Außenwände eines Kellers werden unzureichend abgedichtet. Hierin liegt das Defizit der geschuldeten Werkleistung. Dringt Wasser ein und beschädigt es die Bausubstanz, realisiert sich dadurch der Bauschaden.

1.2   Die Ansprüche bei Mängeln

Für eine mangelhafte Bauwerksleistung muss der Auftragnehmer einstehen. Spätestens zum Zeitpunkt der Abnahme muss sein Werk frei von Mängeln sein. Als Erfolg schuldet er eine mangelfreie und insbesondere auch funktionsfähige Leistung bzw. ein mangelfreies Bauwerk. Ist dies nicht der Fall und bessert er seine mangelhafte Leistung nicht nach, braucht diese, wenn die vorhandenen Mängel die Grenze der Unwesentlichkeit überschreiten, auch nicht abgenommen zu werden. Zudem setzt er sich gegenüber seinem Auftraggeber weitergehenden Ansprüchen aus.[8]

Zeigen sich nachträglich am erstellten Bauwerk oder an der ausgeführten Werkleistung Mängel, stehen dem Auftraggeber die Rechte zu, wie sie in § 634 BGB bzw. bei wirksam vereinbarter VOB/B in § 13 aufgeführt sind.

1.2.1   Wann ist die Werkleistung mangelhaft?

Um Mängelansprüche geltend machen zu können, muss an der erbrachten Werkleistung ein Mangel vorliegen. Dieser kann, muss aber nicht zwingend ein bautechnisches Defizit darstellen. Das BGB stellt in § 633 Abs. 2, der in seiner Neufassung den Mangelbegriff definiert, in erster Linie auf die von den Vertragsparteien vereinbarte Beschaffenheit ab. Damit sind die Merkmale gemeint, welche die vom Auftragnehmer zu erbringende Leistung haben soll. Weicht die Leistung von dem ab, was der Auftraggeber dem Auftragnehmer vorgegeben hat, liegt ein Baumangel vor. Letztlich bedeutet dies, dass ein Mangel auch dann vorliegen kann, wenn sich die erbrachte Leistung ohne Weiteres für die beabsichtigte Verwendung eignet, also negative Folgen für die Gebrauchstauglichkeit des Werks nicht gegeben sind.

Beispiel

Vereinbart wurde ein durchgehend eingefärbter Außenputz, tatsächlich ausgeführt wird ein üblicher Putz, bei dem nur die oberste Lage eingefärbt ist. Auch wenn technisch beide Ausführungsarten denselben Zweck erfüllen und bautechnisch nicht zu beanstanden sind, liegt ein Mangel vor. Es wurde nicht das ausgeführt, was bestellt war.[9]

Wurde konkret eine bestimmte Beschaffenheitsvereinbarung nicht festgelegt oder lässt sich dies aus den Vertragsumständen nicht feststellen, ist zu überprüfen, ob aus den vertraglichen Vereinbarungen ein bestimmter Verwendungszweck abgeleitet werden kann. Ist dies der Fall und eignet sich das erstellte Werk für die konkret vorgesehene Verwendung nicht, liegt ein Sachmangel vor.

Beispiel

Der Bauherr weist bei den Vertragsanbahnungsgesprächen für die schlüsselfertige Errichtung seines Einfamilienhauses mit Einzelgarage darauf hin, dass er in dieser seinen Wohnwagen Modell „Dreizimmerwohnung“ mit einer Gesamthöhe von 2,50 m unterstellen möchte. Das ausgeführte Garagentor weist aber nur eine lichte Höhe von 2,10 m auf.

1.2.1.1   Entspricht die erbrachte Leistung den Erwartungen des Bauherrn?

Lässt sich keine Beschaffenheitsvereinbarung feststellen und beschreibt auch die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung die geschuldete Leistung nicht näher, muss anhand gewöhnlicher Verwendungskriterien und durch Feststellung des Üblichen bei Werken gleicher Art überprüft werden, ob die erbrachte Leistung dem entspricht, was der Besteller nach Art des Werks erwarten durfte. Wenn das hergestellte Werk dem widerspricht, liegt ein Mangel vor.

Nichts anderes gilt, wenn vertraglich die Geltung der VOB/B vereinbart wurde. Bereits in der Fassung 2002 wurde – um einen zu großen Unterschied zur entsprechenden BGB-Regelung zu verhindern – die neue Mangeldefinition des BGB[10] mit lediglich sprachlichen Straffungen des Textes übernommen. Es kommt damit – anders als noch in Vorgängerfassungen der VOB/B – nicht mehr auf die Frage an, ob die Leistung des Auftragnehmers nur eingeschränkt verwendbar ist oder nicht oder ob der Wert der Leistung beeinträchtigt ist. Sowohl nach dem BGB als auch nach der VOB/B in den Fassungen seit 2002 liegt ein Mangel dann vor, wenn die ausgeführte Leistung von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit abweicht. Ausdrücklich verweist § 13 Abs. 1 VOB/B auf die anerkannten Regeln der Technik. Dies bedeutet allerdings im Umkehrschluss nicht, dass bei einem BGB-Vertrag die Regeln der Technik nicht zu beachten wären. Auch hier liegt ein Mangel vor, wenn die Funktionstüchtigkeit beeinträchtigt ist, insbesondere also die Leistung des Unternehmers den anerkannten Regeln der Technik nicht entspricht.

Wenn ein Auftraggeber/Besteller überprüfen will, ob ein Mangel vorliegt, sollte er sich in der folgenden Reihenfolge einige Fragen stellen:

  • Wurde eine bestimmte Beschaffenheit vereinbart? Falls ja, ist das Werk, das vorliegt, auch entsprechend ausgeführt?

  • Wurde eine bestimme Verwendung vorausgesetzt? Falls ja, eignet sich das abgelieferte Werk hierfür?

  • Eignet sich die erbrachte Leistung für die gewöhnliche Verwendung und weist sie eine Beschaffenheit auf, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die nach der Art des Werks erwartet werden konnte?

  • Wurden die Regeln der Technik eingehalten?[11]

Die folgende Übersicht veranschaulicht die Vorgehensweise noch einmal.

Abbildung

1.2.1.2   Der Unternehmer haftet für den Eintritt des Erfolgs

Der Werkunternehmer schuldet den Eintritt des vereinbarten Erfolgs. Bleibt seine Leistung hinter diesem zurück, ist das Werk mangelhaft. Worin die Mangelursache liegt, ist hierbei unerheblich. Bis zur Abnahme kann deshalb der Auftraggeber darauf bestehen, dass ein im Wesentlichen mangelfreies Werk abgeliefert wird. Vorher besteht auch keine Abnahmeverpflichtung. Wurde bereits abgenommen und zeigt sich später ein Mangel, konkretisiert sich der Nacherfüllungsanspruch auf diesen Mangel. Dessen Beseitigung kann verlangt werden, ohne dass es hierzu weiterer Voraussetzungen bedürfte.

Etwas anderes gilt, wenn der Mangel auf die vom Auftraggeber vorgelegte Leistungsbeschreibung oder Anordnungen des Auftraggebers zurückzuführen ist, ferner auf die vom Auftraggeber gelieferten oder vorgeschriebenen Baustoffe oder Bauteile. Gleiches gilt, wenn Vorleistungen eines anderen Unternehmers zu Mängeln am Gewerk des Auftragnehmers führen.

Beispiel

Der Estrichleger verwendet fehlerhaftes Material. Dies führt zu Rissbildungen in den vom Fliesenleger aufgebrachten Fliesen.

Zu beachten ist allerdings, dass eine Haftungsbefreiung des Auftragnehmers nur dann angenommen werden kann, wenn dieser in der erforderlichen Weise dem Auftraggeber seine Bedenken mitgeteilt hat. Ist dies unterblieben, fällt auch ein Mangel, der auf Anordnungen des Auftraggebers oder die Vorleistung eines anderen Unternehmers zurückzuführen ist, in den Verantwortungsbereich des Auftragnehmers.[12]

Beispiel

Der Auftraggeber weist den Fliesenleger an, die Bodenfliesen zu verlegen. Der Estrich ist noch nicht ausreichend ausgetrocknet. Der Fliesenleger führt seine Arbeiten aus, ohne den Auftraggeber auf die mangelnde Trocknung des Estrichs hinzuweisen.

1.2.1.3   Haftet der Auftragnehmer auch für Verschleiß?

Übliche Abnutzung und Verschleiß lösen grundsätzlich keine Gewährleistungspflicht des Unternehmers aus. Etwas anderes kann ausnahmsweise gelten, wenn der erstrebte Werkerfolg deshalb infrage gestellt wird, weil eingebaute Teile innerhalb der Verjährungsfrist für Mängelansprüche infolge von Abnutzung oder Verschleiß nicht mehr voll funktionstüchtig sind. Zu klären ist aber immer, welche Beschaffenheitsvereinbarung zur Nutzungsdauer des Werks getroffen wurde. Eine Glühbirne, die bereits nach einigen Tagen defekt ist, muss kostenlos ausgewechselt werden. Tritt der Ausfall allerdings erst nach zwei Jahren ein, ist der Unternehmer regelmäßig aus dem Schneider.

1.2.2   Die Abnahme als zeitliche Zäsur

Mit der Abnahme billigt der Auftraggeber bzw. Besteller die erbrachte Bauwerksleistung als vertragsgerecht und nimmt sie entgegen. Der abschließende Werklohnanspruch des Auftragnehmers wird fällig. Treten nach der Abnahme Mängel auf oder werden solche erkennbar, muss im Streitfall der Auftraggeber darlegen und ggf. auch beweisen, dass diese tatsächlich vorhanden sind, deren Ursache bereits bei Abnahme angelegt war und dies vom Auftragnehmer zu verantworten ist – ein Beweis, der nicht immer geführt werden kann.[13]

Dem Auftraggeber können aber Beweiserleichterungen zugutekommen. Löst sich, um ein Beispiel zu nennen, ein Fliesenbelag nach zwei Jahren und sechs Monaten nach Fertigstellung der Arbeiten vom Untergrund, wird vermutet, dass der Fliesenleger seine Leistung nicht fachgerecht erbracht hat. Will der Fliesenleger diese Vermutung widerlegen, muss er im Einzelnen darlegen, welche anderweitigen Umstände als Mangelursache ernsthaft in Betracht kommen. So jedenfalls hat es das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt in einem 2013 entschiedenen Fall gesehen.

Umgekehrt heißt das: Solange nicht abgenommen wurde, muss der Auftragnehmer darlegen und ggf. auch beweisen, dass er die an ihn beauftragte Leistung vollständig und insbesondere frei von wesentlichen Mängeln erbracht hat. Auf die Abnahme sollte deshalb ein besonderes Augenmerk gerichtet werden.

1.2.2.1   Wann muss abgenommen werden?

Aus den oben angedeuteten Gründen ergibt sich bereits, dass der Auftragnehmer ein elementares Interesse daran hat, dass die nach seinem Dafürhalten vertragsgerecht fertig gestellte Leistung vom Besteller abgenommen wird. Die Abnahme ist deshalb im Gesetz ausdrücklich als eine Hauptpflicht des Auftraggebers ausgestaltet. Wird nicht abgenommen, obschon eine Verpflichtung hierzu besteht, kann dies für den Auftraggeber nachteilige Folgen haben.

Eine Abnahmeverpflichtung besteht nicht, solange das beauftragte Werk nicht fertig gestellt ist oder noch wesentliche Mängel aufweist. Wird in diesen Fällen die Abnahme nicht erklärt, entstehen daraus für den Auftraggeber keine Nachteile. Er kann damit trotz Abnahmeaufforderung durch den Unternehmer diesbezüglich nicht in Verzug geraten.[14]

1.2.2.2   Wann besteht eine Verpflichtung zur Abnahme?

Die Abnahmereife und damit verbunden die Verpflichtung des Auftraggebers, das erstellte Werk abzunehmen, ist dann gegeben, wenn

  • der Auftragnehmer seine Leistung vollendet hat und

  • das erbrachte Werk frei von wesentlichen Mängeln ist.

Unwesentliche Restleistungen stehen der Abnahmereife nicht entgegen. Hiervon kann dann nicht ausgegangen werden, wenn die bestimmungsgemäße Nutzbarkeit der Sache noch nicht gegeben ist. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn bei einem neu erstellten Wohnhaus der Sockelputz und das Eingangspodest mit Trittstufe fehlen.

Liegt ein Mangel vor, ist im Hinblick auf die Abnahmereife zusätzlich zu überprüfen, ob dieser wesentlich (dann keine Abnahmereife) oder nur unwesentlich (dann Verpflichtung zur Abnahme) ist. Ob ein Mangel wesentlich ist oder nicht, kann nicht allgemein beantwortet werden. Die Beurteilung muss sich immer am Einzelfall orientieren. Um wenigstens eine Orientierungshilfe zu geben, werden nachfolgend einige Beispiele aus der Rechtsprechung aufgelistet.

Beispiel

Wesentliche Mängel

  • Höhe des Estrichs anders als beauftragt

  • Risse in der Attika mit Auswirkung auf die Standsicherheit

  • Verarbeitung einer anderen Holzart als vereinbart[15]

  • Unzureichendes Bodengefälle in zahlreichen Bädern eines Gebäudes

Unwesentliche Mängel

  • Schönheitsfehler bei Steinmetzarbeiten an Türschwellen

  • Kleine Unebenheiten im Treppenpodest

  • Offene Fugenstellen in der Fassade

  • Kleine Unebenheiten im Teppichboden

  • Einzelne nicht ausreichend befestigte Dachziegel

Ein wesentlicher Mangel kann im konkreten Einzelfall auch die fehlende Übergabe von Revisionsplänen sein. Außerdem können viele unwesentliche Mängel in ihrer Gesamtheit wesentlich werden. Führt ein Mangel zu einem Gefahrenpotenzial (Beispiel: provisorisches, nicht ausreichend befestigtes Geländer), dürfte dies im Regelfall ebenfalls zur Abnahmeverweigerung berechtigen. Dies auch dann, wenn dadurch die Fälligkeit eines restlichen Vergütungsanspruchs in vielfacher Höhe ausgeschlossen wird.

Für die Abgrenzung von wesentlichen und unwesentlichen Mängeln können folgende Kriterien herangezogen werden:

  • Umfang der Mangelbeseitigungsmaßnahmen, insbesondere Höhe der Mangelbeseitigungskosten

  • Auswirkungen des Mangels auf die Funktionsfähigkeit der Gesamtwerkleistung

  • Maß der möglicherweise auch nur optischen Beeinträchtigung

  • Gefahr für Sicherheit und/oder Gesundheit

Selbstverständlich kann der Auftraggeber das Werk – ggf. unter Mangelvorbehalt – abnehmen, auch wenn eine Abnahmeverpflichtung noch nicht besteht.

1.2.2.3   Abnahme, obschon noch Mängel vorhanden sind?

Die Abnahme kann auch dann erfolgen, wenn noch Mängel vorhanden sind. Im Regelfall ist dies aber nicht zu empfehlen. Ist beabsichtigt, die Unternehmerleistung trotz erkannter Mängel abzunehmen, sollte – um Rechtsverluste zu vermeiden – ein Mangelvorbehalt erklärt werden. Um späteren Beweisschwierigkeiten zu entgehen, sollte dies tunlichst schriftlich erfolgen (am besten im Abnahmeprotokoll).[16]

MUSTER: Mängelprotokoll

Mängelprotokoll

Bauvorhaben: ...............................................Seite ...

Auftraggeber: ..............................................

Auftragnehmer: ...........................................

Datum: .........................................................

 

Bei der Abnahme wurden folgende Mängel und offene Restarbeiten festgestellt:

.........................................................................................................................

.........................................................................................................................

 

Die aufgeführten Mängel sind vom Auftragnehmer umgehend, spätestens aber bis zum ....................., zu beseitigen.

 

....................................................

(Datum, Unterschrift Auftragnehmer)

 

....................................................

(Datum, Unterschrift Auftraggeber)

1.2.2.4   Rückhalt des Werklohns

Bis zur Beseitigung der Mängel kann, sofern dem Auftragnehmer aus seiner Schlussabrechnung noch Werklohn zusteht, dieser in der Regel in Höhe des zweifachen (bei Verträgen, die vor dem 1.1.2009 abgeschlossen wurden, des dreifachen) voraussichtlichen Mangelbeseitigungsaufwands zurückgehalten werden.[17]

Hinweis

Meint der Auftragnehmer, der vom Auftraggeber vorgenommene Rückhalt sei zu hoch, trägt er hierfür die Darlegungs- und Beweislast.

Wird die Abnahme unter Mangelvorbehalt erklärt, treten die vollen Wirkungen der Abnahme ein – auch bezüglich der vorbehaltenen Mängel. Hinsichtlich der vorbehaltenen Mängel verbleibt allerdings die Beweislast der Mangelfreiheit beim Auftragnehmer.

1.2.2.5   Wenn die Abnahme trotz Mängel ohne Vorbehalt erfolgt

Wenn der Auftraggeber/Besteller – was natürlich immer wieder vorkommen kann – trotz bestehender Mängel ohne Vorbehalt abgenommen hat, verliert er dadurch nur dann bestimmte Rechte, wenn er über den Mangel bei der Abnahme tatsächlich Bescheid wusste. Das Wissen allein reicht allerdings nicht aus, er muss nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) Bedeutung und Auswirkung des Mangels erkannt haben können.

Unternehmer argumentieren allzu gerne damit, dass der Auftraggeber bei der Abnahme Mängel gesehen habe, ohne sich diesbezüglich Ansprüche vorzubehalten. Solche seien deshalb gänzlich ausgeschlossen. In dieser Absolutheit ist das sicher nicht richtig. Hat der Besteller den Mangel bei der Abnahme gekannt, kann er vom Auftragnehmer lediglich keine Nacherfüllung einschließlich deren Surrogate (Selbstvornahme, Kostenvorschuss) verlangen. Gleichermaßen scheidet ein Vertragsrücktritt oder eine Minderung des Werklohns aus. Erhalten bleibt dem Auftraggeber aber der Schadensersatzanspruch. Lässt er beispielsweise den Mangel anschließend durch einen anderen Unternehmer beseitigen, kann er – zumindest vom Grundsatz her – die Kosten hierfür vom Erstunternehmer, der den Mangel verschuldet hat, ersetzt verlangen. Wegen möglicher Schadensersatzansprüche kann aber dem fälligen Restwerklohnanspruch des Auftragnehmers kein Leistungsverweigerungsrecht entgegengehalten werden.[18]

Teilweise wird die Auffassung vertreten, dass auch in den hier behandelten Fällen der Erstunternehmer, bevor Schadensersatz verlangt werden kann, erfolglos zur Nacherfüllung aufgefordert worden sein muss. Hierfür spricht, dass der Auftraggeber zwar seinen Nacherfüllungsanspruch, nicht aber der Unternehmer sein Nacherfüllungsrecht verliert. Bei rügeloser Abnahme würde danach der Unternehmer ggf. schlechter gestellt werden. Bietet deshalb der ursprüngliche Auftragnehmer trotz erfolgter rügeloser Abnahme die Nachbesserung an, sollte dieses Angebot angenommen werden.

1.2.2.6   Wie läuft eine Abnahme ab?

Eine Abnahme – und damit die Billigung der erbrachten Leistung als vertragsgerecht – kann auf verschiedene Weise erfolgen. Grundsätzlich werden drei verschiedene rechtsgeschäftliche Abnahmeformen unterschieden, nämlich

  • die ausdrückliche Abnahme,

  • die konkludente Abnahme sowie

  • die förmliche Abnahme.

Die ausdrückliche Abnahme setzt eine Erklärung der Abnahme voraus. Der Begriff „Abnahme“ muss hierbei allerdings nicht unbedingt verwendet werden. Es genügt also beispielsweise, dass sich der Auftraggeber mit der erbrachten Bauleistung „einverstanden“ erklärt, also äußert, dass diese „in Ordnung“ ist.[19]

1.2.2.7   Ablauf der förmlichen Abnahme

Von einer förmlichen Abnahme spricht man dann, wenn vertraglich bestimmte Festlegungen bezüglich der Abnahme vereinbart werden. Eine solche förmliche Abnahme kann in etwa wie folgt ablaufen: Nach dem Verlangen nach Abnahme durch eine Vertragspartei wird ein Termin festgelegt, zu dem das Objekt von den Beteiligten (ggf. in Anwesenheit eines Sachverständigen) begangen wird. Die getroffenen Feststellungen werden schriftlich niedergelegt, wobei zwischen Mängeln, die übereinstimmend festgestellt wurden, und solchen, die strittig sind, differenziert werden sollte. Je nach dem Ergebnis der Feststellungen wird dann die Abnahme erklärt oder verweigert, was ebenfalls schriftlich festzuhalten ist.

Nach Fertigstellung des Protokolls wird dieses von beiden Parteien (obligatorisch zusätzlich von einem beteiligten Sachverständigen) unterzeichnet; jede Partei erhält eine Abschrift.

MUSTER: Abnahmeprotokoll

Abnahmeprotokoll

Bauvorhaben: ..........................................................................

Ort: ..........................................................................................

Straße, Hausnummer: ..............................................................

Auftraggeber: ..........................................................................

vertreten durch/laut Vollmacht vom: ..................../....................

Auftragnehmer: .......................................................................[20]

vertreten durch/laut Vollmacht vom: ..................../....................

 

Tag der Abnahme: ....................

Grundlage ist der Vertrag vom: ....................

Hiermit wird die Abnahme erklärt □ nicht erklärt □

 

Bei der Abnahme wurden folgende Mängel bzw. noch offene Restarbeiten festgestellt:

.........................................................................................................................

.........................................................................................................................

 

Die aufgeführten Mängel und Restarbeiten sind vom Auftragnehmer umgehend, spätestens bis zum .................., zu beseitigen bzw. vorzunehmen.

Die Beseitigung der Mängel ist dem Auftraggeber schriftlich mitzuteilen.

Der Auftraggeber behält sich vor, die vereinbarte Vertragsstrafe geltend zu machen.

 

Haftung für Mängelansprüche gemäß:

VOB/BGB [nicht Zutreffendes streichen]

Die Mängelhaftung beginnt am .................. und endet am ..................

 

Sonstiges:

.........................................................................................................................

.........................................................................................................................

 

....................................................

(Datum, Unterschrift Auftragnehmer)

 

....................................................

(Datum, Unterschrift Auftraggeber)

Im Gegensatz zum BGB ist die „förmliche Abnahme“ in der VOB/B[21] explizit geregelt. Wurde sie wirksam vereinbart, hat die förmliche Abnahme dann stattzufinden, wenn eine Vertragspartei dies verlangt.

Achtung

Die Abnahme muss nicht unbedingt ausdrücklich erklärt werden, sie kann auch konkludent erfolgen. Eine sogenannte konkludente Abnahme liegt dann vor, wenn dem Verhalten des Auftraggebers zu entnehmen ist, dass er die Leistung seines Vertragspartners billigt.

Eine konkludente Abnahme kann beispielsweise in folgenden Verhaltensweisen gesehen werden:

  • Vorbehaltlose Zahlung des Werklohns

  • Rügelose Benutzung der Bauleistung

  • Einwilligung in den Gerüstabbau

  • Auszahlung des Sicherheitsbetrags

Bei wirksam vereinbarter VOB/B sollte auch auf die sogenannten fiktiven Abnahmen geachtet werden. Durch sie kann der Auftragnehmer zu einer rechtsgeschäftlichen Abnahme kommen, obwohl der Auftraggeber/Besteller sie nicht (ausdrücklich oder konkludent) erklärt hat und auch sonst keine Abnahme verlangt wurde. § 12 Abs. 5 VOB/B sieht hierzu zwei Tatbestände vor:

  • Der Auftragnehmer übersendet dem Auftraggeber eine schriftliche Fertigstellungsmitteilung und der Auftraggeber verlangt nicht innerhalb von zwölf Werktagen nach Erhalt eine Abnahme oder bringt auch sonst nicht zum Ausdruck, dass er die Leistungen nicht als fertig gestellt und damit nicht abnahmefähig ansieht.

  • Der Auftraggeber nimmt die Leistung (nicht nur zur Weiterführung der Arbeiten) in Benutzung. In diesem Fall gilt die Abnahme mit Ablauf von sechs Werktagen nach Beginn der Benutzung als erfolgt, sofern nichts anderes vereinbart wurde.[22]

Achtung

Vorbehalte wegen bekannter Mängel oder Vertragsstrafen müssen spätestens zu den oben bezeichneten Zeitpunkten geltend gemacht werden.

Eine weitere dem Auftragnehmer eingeräumte Möglichkeit, zu einer fingierten Abnahme zu gelangen, sieht § 640 Abs. 1 Satz 3 BGB vor. Danach kann der Auftragnehmer den Auftraggeber/Besteller unter angemessener Fristsetzung zur Abnahme auffordern. Reagiert dieser nicht, gilt die Unternehmerleistung mit Ablauf der gesetzten Frist als abgenommen. Eine unangemessen kurze Frist ist nicht wirkungslos, sie setzt vielmehr die angemessene in Lauf.

Ob eine Abnahmeverpflichtung besteht oder nicht, ergibt sich aus § 640 Abs. 1 Satz 1 BGB. Abnahmereife und damit eine Abnahmeverpflichtung bestehen demnach, wenn das Werk vertragsgemäß, also insbesondere ohne wesentliche Mängel, hergestellt wurde. Ist dies nicht der Fall, tritt auch nach fruchtlosem Fristablauf die Abnahmefiktion nicht ein. Oder anders ausgedrückt: Allein durch das Setzen einer Frist zur Abnahme und deren ergebnislosen Ablauf kann der Unternehmer eine Abnahme nicht „künstlich“ herbeiführen.

1.2.2.8   Können auch Teile der Werkleistung abgenommen werden?

Das BGB kennt vom Grundsatz her keine Teilabnahme, lässt sie aber dennoch durch Vereinbarung zu. § 641 Abs. 1 Satz 2 führt hierzu aus:

„Ist das Werk in Teilen abzunehmen und die Vergütung für die einzelnen Teile bestimmt, so ist die Vergütung für jeden Teil bei dessen Abnahme zu entrichten.“

Die VOB/B[23] geht weiter: Danach besteht eine Teilabnahmepflicht auf Verlangen des Auftraggebers bei in sich abgeschlossenen Leistungsteilen. § 12 Abs. 2 VOB/B bestimmt hierzu:

„Auf Verlangen sind in sich abgeschlossene Teile der Leistung besonders abzunehmen.“

Allgemein gültige Abgrenzungskriterien, wann eine in sich abgeschlossene Teilleistung vorliegt, wurden allerdings noch nicht entwickelt. In sich abgeschlossene Teile wird man dann annehmen können, wenn diese nach allgemeiner Verkehrsauffassung als von den übrigen Teilleistungen aus demselben Bauvertrag unabhängig anzusehen sind, sich also in ihrer Gebrauchsfähigkeit abschließend für sich beurteilen lassen. Bei einem Auftrag zur Ausführung der Heizungs- und Sanitärinstallation kann beispielsweise der bereits erfolgte Einbau der Heizungsanlage als teilabnahmefähig beurteilt werden, obschon die Installationsarbeiten noch ausstehen.

Achtung

Keine Teilabnahme im vorbezeichneten Sinne ist die irreführenderweise als „technische Abnahme“ bezeichnete Abnahme des § 4 Abs. 10 VOB/B.

1.2.2.9   Muss auch die Architektenleistung abgenommen werden?

Der Architektenvertrag ist regelmäßig Werkvertrag; hier ist also die Abnahme ebenfalls Anknüpfungspunkt für den Beginn der Verjährungsfrist für Mängelansprüche. Ebenso dreht sich beim Architektenvertrag die Beweislast mit der Abnahme um. Mit der HOAI 2013 wurde auch die Abnahme als Fälligkeitsvoraussetzung für den Schlusshonoraranspruch in den Verordnungstext aufgenommen.

In der Praxis kann allerdings beobachtet werden, dass eine förmliche Abnahme des Architektenwerks eher die Ausnahme ist. Meist wird die Billigung der Architektenleistung – also die Abnahme – aus Begleitumständen hergeleitet werden müssen. Bezieht der Bauherr das neu errichtete Haus und zahlt er das Honorar des Architekten, kann darin – um ein Beispiel zu nennen – die Abnahme gesehen werden.[24]

1.2.3   Für Bauwerksmängel muss nicht immer nur der Unternehmer verantwortlich sein

An der Erstellung eines Bauwerks wirken oftmals mehrere Baubeteiligte mit. Tritt ein Mangel auf, liegt dies selten allein im Verantwortungsbereich eines Beteiligten, vielmehr können hierfür Fehlleistungen verschiedener Baubeteiligter ursächlich sein. Hat etwa ein Unternehmer seine Leistung mangelhaft ausgeführt und hätte dies, wenn der bauleitende Architekt seiner Bauaufsichtspflicht in gehöriger Weise nachgekommen wäre, rechtzeitig erkannt werden können, kommt eine Haftung beider infrage. Denkbar ist auch, dass ein Mangel auf Schlechtleistung sowohl des Architekten als auch eines Sonderfachmanns – etwa des Statikers – zurückzuführen ist, auch wenn beide unterschiedliche Aufgabenbereiche zu erfüllen haben. Baut ein Unternehmer auf der mangelhaften Vorleistung eines Vorunternehmers auf, obschon er dessen Fehlleistung erkannt hat oder hätte erkennen müssen und ohne dass er seinen Auftraggeber darauf hingewiesen hätte, kann wiederum eine Verantwortlichkeit und damit Eintrittspflicht beider infrage kommen. Schließlich können auch Versäumnisse des Auftraggebers selbst an der Entstehung eines Mangels mitgewirkt haben. Dieses Versäumnis muss dem Auftraggeber nicht unmittelbar angelastet werden können. Es reicht aus, dass ein Dritter, der im Verantwortungsbereich des Auftraggebers tätig geworden ist, seinen ihm obliegenden Aufgaben nicht in gehöriger Weise nachgekommen ist.[25]

All dies klingt auf den ersten Blick sehr theoretisch und undurchsichtig. Deshalb werden im Folgenden Beispiele eingefügt, die helfen sollen, diesen komplexen Bereich zu erhellen.

1.2.3.1   Wenn ein Baumangel von mehreren verursacht wurde

Ist ein Baumangel auf die Fehlleistung mehrerer Baubeteiligter zurückzuführen, haften diese ihrem Auftraggeber jeweils einzeln. Haften die Baubeteiligten gesamtschuldnerisch, kann sich der Auftraggeber aussuchen, ob er wegen seiner Mängelansprüche alle, nur einen von ihm ausgesuchten oder mehrere von ihm ausgesuchte Gesamtschuldner in die Pflicht nimmt. Der Auftraggeber hat in diesem Fall eine – wie es teilweise bezeichnet wird – „Paschastellung“.

Der letztlich in Anspruch genommene Gesamtschuldner muss dann versuchen, sich wegen der Mitverantwortlichkeit der weiteren Baubeteiligten bei diesen ganz oder teilweise schadlos zu halten. Den Auftraggeber braucht dies vom Grundsatz her nicht zu interessieren.

1.2.3.2   Wenn mehrere ausführende Unternehmer einen Mangel verursacht haben

Beispiel

Ein Bauherr hat sein Einfamilienhaus in Einzelgewerksvergabe erstellt. Er hat also die einzelnen benötigten Leistungen nach Fachbereichen an verschiedene Unternehmer vergeben. Der Estrichleger verwendet ungeeignetes Material. Auf dem Estrich verlegt der Fliesenleger die Bodenfliesen. Der Estrich wird später brüchig mit der Folge, dass auch in den Fliesen Risse entstehen.[26]

Bauen die Leistungen mehrerer vom Bauherrn beauftragter Unternehmer oder Bauhandwerker aufeinander auf, schuldet grundsätzlich jeder von ihnen nur die Erfüllung seiner eigenen Leistung. In diesen Fällen wird man deshalb regelmäßig nicht davon ausgehen können, dass sie gegenüber dem Auftraggeber eine Zweckgemeinschaft bilden mit der Folge, dass sie diesem gesamtschuldnerisch haften.

Etwas anderes wird aber dann angenommen, wenn der Vorunternehmer seine Leistung mangelhaft erbracht hat und der Nachfolgeunternehmer hierauf aufbaut, ohne einer bestehenden Prüfungs- und Hinweispflicht nachgekommen zu sein. Hat also im obigen Beispielfall der Fliesenleger erkannt (oder hätte er dies zumindest erkennen müssen), dass der Estrich als Untergrund für seinen Fliesenbelag nicht geeignet ist, hätte er, bevor er mit seiner Leistung beginnt, den Auftraggeber darauf hinweisen müssen. Hat er dies unterlassen, haftet er dem Auftraggeber ebenfalls, obschon die Fliesenrisse durch den mangelhaften Estrich verursacht wurden.

Nimmt der Bauherr den Estrichleger in Anspruch, wird dieser nicht umhinkommen, im Zuge der Mangelbeseitigung die Fliesen und den von ihm eingebrachten Estrich zu entfernen. Anschließend muss er den Estrich mit geeignetem Material und fachgerecht erneut einbauen und – auf seine Kosten – dafür sorgen, dass der Fliesenbelag wieder aufgebracht wird. Wegen der Kosten für die Entfernung der Fliesen und die anschließende Wiederverlegung kann er sich – was allerdings umstritten ist – beim Fliesenleger schadlos halten.[27]

Nimmt der Bauherr den Fliesenleger in Anspruch, beschränkt sich dessen Verpflichtung auf Aufnahme und anschließende Neuverlegung der Fliesen (sofern bei Aufnahme des Fliesenbelags der Estrich zerstörungsfrei bleibt). Nach Abbruch des Fliesenbelags ist es dann Sache des Auftraggebers, für den Einbau eines ordentlichen Estrichs zu sorgen. Hierfür kann er den Estrichleger in die Pflicht nehmen. Ist dieser allerdings nicht mehr greifbar, bleibt der Auftraggeber insoweit auf den Kosten sitzen.

Unangenehm wird es für den Auftragnehmer, wenn ein Baumangel zwar auch von einem anderen Unternehmer verursacht worden sein kann, er aber dennoch nicht beweisen kann, dass er den Mangel, der zu einem Schaden geführt hat, nicht zu verantworten hat. In diesem Fall haftet der in Anspruch genommene Unternehmer auch für einen durch den Mangel eingetretenen Schaden, obschon er diesen möglicherweise nicht selbst verursacht hat, sondern ein anderer auf der Baustelle tätiger Bauhandwerker.

Wichtig

Hat der beauftragte Unternehmer Teile der ihm übertragenen Leistungen an einen Nachunternehmer (Subunternehmer) vergeben, haftet ausschließlich Ersterer. Hauptunternehmer und Nachunternehmer stehen dem Bauherrn gegenüber in keinem Gesamtschuldverhältnis.[28]

Es kann vorkommen, dass dem Baumangel ein Ausführungsfehler des Unternehmers zugrunde liegt, dies allerdings vom bauüberwachenden Architekten pflichtwidrig übersehen wurde.

Beispiel

Der Zimmerer führt die Sparren des Dachstuhls in unterschiedlichen Abständen aus. Der überwachende Architekt übersieht dies. Ein Planungsfehler ist dem Architekten nicht anzulasten.

Führt der beauftragte Unternehmer seine Leistung mangelhaft aus und hätte der ebenfalls beauftragte bauleitende Architekt dies erkennen und rechtzeitig rügen müssen, haften beide für den entstandenen Baumangel gesamtschuldnerisch. Der Architekt erfüllt mit der Bauaufsicht weder eine dem Unternehmer obliegende Pflicht, noch kann der Unternehmer verlangen, dass seine Leistungen überwacht werden.

Der Bauherr kann wiederum frei entscheiden, ob er den einen oder den anderen oder beide (allerdings mit der Beschränkung, dass die Leistung insgesamt nur einmal gefordert werden kann) in Anspruch nimmt. Wie sich Unternehmer und Architekt in diesem Fall untereinander wegen Mitverschuldens des jeweils anderen auseinandersetzen, ist deren Sache, das braucht den Bauherrn/Auftraggeber also nicht zu interessieren.

Wichtig

Eine Inanspruchnahme oder Mitinanspruchnahme des Architekten empfiehlt sich meist schon deshalb, weil er für Fehler in der Bauaufsicht regelmäßig versichert ist und damit Insolvenzausfälle gemindert werden.

Für den Zimmerer kann dies zu einem unangenehmen Resultat führen. Nimmt der Auftraggeber berechtigterweise den Architekten in Anspruch, wird es regelmäßig um Schadensersatz gehen, also um Geldzahlung. Seine eigene Leistung – also die gehörige Bauaufsicht – kann der Architekt nicht mehr nachbessern (nacherfüllen), sein Versäumnis hat sich bereits im Bauwerk realisiert. In Höhe dessen Mitverschuldensquote kann sich nunmehr der Architekt an den Zimmerer halten und von diesem entsprechend Ausgleich in Geld verlangen. Dies auch, obschon der Zimmerer gegenüber dem Auftraggeber sein Recht auf Nachbesserung, die ihm unter Umständen kostengünstiger möglich gewesen wäre, noch nicht verloren hat. Dieses Ergebnis wird – wenn auch in der Literatur teilweise kritisiert – von der Rechtsprechung hingenommen.[29]

In einigen Architektenverträgen finden sich nach wie vor Bestimmungen, wonach der Architekt nur eintrittspflichtig sein soll, wenn zuvor erfolglos versucht wurde, den Bauunternehmer in die Pflicht zu nehmen. Letztlich liegt darin eine Haftungsbeschränkung für den Architekten, die individuell grundsätzlich vereinbart werden kann.

Wichtig

In Formularverträgen ist eine solche Subsidiaritätsklausel nur wirksam, wenn darin dem Bauherrn lediglich auferlegt wird, seine Forderungen zunächst außergerichtlich beim mithaftenden Unternehmer geltend zu machen. Soll dagegen der Bauherr auch verpflichtet sein, den Unternehmer zu verklagen, wenn er nicht leistungsbereit ist, ist diese Vereinbarung unwirksam (BGH; Schäfer/Finnern/Hochstein, Rechtsprechung zum privaten Baurecht, Nr. 24 zu § 675 BGB[30]).

Wird formularmäßig festgelegt, dass der Architekt dem Auftraggeber gegenüber von vorneherein nur in Höhe seines Verantwortungsbeitrags für den Baumangel haften soll, dürfte auch einer solchen Klausel die Wirksamkeit versagt sein.

1.2.3.3   Wenn den Auftraggeber an der mangelhaften Leistung eine Mitschuld trifft

Wenn der Auftraggeber oder einer seiner Erfüllungsgehilfen zur Entstehung des Mangels beigetragen hat, muss er hierfür ganz oder teilweise selbst einstehen. Mängelrechte stehen damit unter dem Vorbehalt der anteiligen Kürzung bei einem Mitverschulden des Auftraggebers oder eines Dritten, dessen Mitverschulden sich der Auftraggeber zurechnen lassen muss. Anders ausgedrückt: Trifft den Besteller oder Auftraggeber ebenfalls eine Verantwortung für einen aufgetretenen Mangel, muss er sich an den Kosten für dessen Beseitigung beteiligen.

1.2.3.4   Zwei Varianten des Mitverschuldens

Das Gesetz (§ 254 BGB) unterscheidet zwei Alternativen des Mitverschuldens:

  1. Ein Verschulden des Auftraggebers hat zur Entstehung des Schadens beigetragen (§ 254 Abs. 1 BGB).

  2. Der Auftraggeber verletzt seine Verpflichtung, einen Schaden abzuwenden oder diesen zumindest möglichst klein zu halten (§ 254 Abs. 2 BGB).

Geht es um die Entstehung eines Mangels, ist also die erstgenannte Alternative angesprochen. Können dem Auftraggeber oder einem seiner Erfüllungsgehilfen insoweit Versäumnisse angelastet werden, führt dies im Ergebnis dazu, dass der vom Bauherrn oder Auftraggeber in Anspruch genommene Auftragnehmer wirtschaftlich nicht in vollem Umfang für die Mangelbeseitigung herangezogen werden kann. § 254 BGB[31] spricht zwar nur von Schadensersatz. In der Rechtsprechung werden diese Grundsätze aber auch dann angewendet, wenn Ansprüche auf Nacherfüllung, Kostenerstattung, Vorschuss und Minderung zur Disposition stehen.

Beispiele aus der Rechtsprechung
  • Der Auftraggeber verfügt über ein Bodengutachten, das auf Gefahren der Errichtung hinweist. Er stellt dies aber den Baubeteiligten nicht zur Verfügung.

  • Der Auftraggeber überträgt einem Nichtfachmann die Ausführung eines Flachdachs ohne Konstruktionsplan eines Architekten.

  • Der Bauherr verzichtet aus Kostengründen auf eine umfassende Bauüberwachung durch den Architekten.

  • Der Bauherr baut selbst auf dem Vorgewerk seines Auftragnehmers auf, ohne dieses zu überprüfen.

Von dem vorstehenden Fall zu differenzieren ist die oben an zweiter Stelle genannte Alternative. Besteht eine Verpflichtung zur Schadensabwendung oder Schadensminimierung, kann deren Verletzung wiederum zu Haftungsbeschränkungen führen.

Beispiele aus der Rechtsprechung
  • Beauftragung des „erstbesten Angebots“ (OLG Dresden, Urteil vom 17.6.2004)

  • Keine unverzügliche Schadensbeseitigung trotz erkannter steigender Baupreise (BGH, Urteil vom 22.1.2004)

Zur Frage des Mitverschuldens wegen des unterlassenen Hinweises auf eine besondere Brandgefahr hat sich der BGH 2013 geäußert (Urteil vom 1.10.2013, VI ZR 409/12). Bei der Verlegung von Bitumenbahnen auf einem als Lagerhalle genutzten Flachdachgebäude war es zum Brand des Gebäudes sowie eines Nachbargebäudes gekommen. Der in Anspruch genommene Dachdecker hatte, allerdings ohne Erfolg, argumentiert, er sei von seinem Auftraggeber nicht darauf hingewiesen worden, dass die Flachdachdämmung aus einem Material mit einer leicht entflammbaren Papierkaschierung bestand. Dies hätte aber, so der BGH, dem Dachdecker bereits aus einer zuvor von ihm durchgeführten Öffnung eines Teilbereichs des Dachs bekannt sein müssen. Eine zusätzliche Warnpflicht des Auftraggebers wurde deshalb verneint.[32]

Als mitverantwortlich (beispielsweise wegen mangelnder Bauaufsicht) in Anspruch genommene Architekten wenden hin und wieder ein, der Auftraggeber habe seine Schadensminderungspflicht verletzt, weil er nicht zuvor eine Schadloshaltung beim ausführenden Unternehmer versucht habe. Durchgreifen wird dieser Einwand im Regelfall nicht. Dies würde letztlich darauf hinauslaufen, dass der Architekt nur dann haften soll, wenn bei anderen nichts mehr zu holen ist. Eine solche – wie es die Juristen nennen – subsidiäre Haftung des Architekten ist aber gesetzlich gerade nicht vorgesehen. Dem Auftraggeber/Besteller steht es vielmehr grundsätzlich frei, welchen von mehreren Gesamtschuldnern er in Anspruch nehmen will. Insbesondere besteht keine Verpflichtung des Bauherrn/Auftraggebers, sich nennenswerten Schwierigkeiten bei der Anspruchsdurchsetzung gegen den Bauunternehmer auszusetzen, um einen dem Grunde nach mithaftenden Architekten zu schonen. Um einen Ausnahmefall zu begründen, muss vielmehr hinzukommen, dass der Auftraggeber aus zu missbilligenden Motiven gerade einen bestimmten Gesamtschuldner in Anspruch nimmt.[33]

1.2.3.5   Der Bauherr/Auftraggeber muss es nicht selbst gewesen sein

Ein mitwirkendes Verschulden des Auftraggebers liegt nicht nur dann vor, wenn er selbst ihm obliegende Pflichten verletzt. Bedient er sich zur Erfüllung solcher Pflichten eines Dritten, wird ihm dessen Verschulden zugerechnet. Ein solcher Dritter ist dann, wie es das Gesetz ausdrückt, Erfüllungsgehilfe des Bauherrn oder Auftraggebers. Voraussetzung ist demnach, dass

  • der Gehilfe im Lager des Auftraggebers steht oder von diesem betraut wurde, in seinem Pflichtenkreis tätig zu werden, und

  • der Auftraggeber gegenüber dem in Anspruch genommenen Unternehmer oder sonstigen Auftragnehmern eine eigene Verbindlichkeit zu erfüllen hat.

Hat der Erfüllungsgehilfe des Auftraggebers einen Fehler begangen, führt dies dazu, dass sich der Auftraggeber dessen Verschulden zurechnen lassen muss (§§ 254, 278 BGB). Er wird also so behandelt, als ob er den Fehler selbst gemacht hätte.

Beispiel

Der Bauherr stellt dem Unternehmer Pläne zur Verfügung, die ein Architekt für ihn angefertigt hat. Darin sind die Aufkantungshöhen des Terrassenanschlusses an die Terrassentür zu niedrig eingezeichnet. Der ausführende Unternehmer baut nach diesen Plänen mit der Folge, dass es zu Wassereindringungen kommt.

Gleiches gilt, wenn dem Auftraggeber Mitwirkungshandlungen obliegen und sich insoweit sein Erfüllungsgehilfe fehlerhaft verhält. Eine Ausnahme ist dort zu machen, wo das zum Schadensersatz verpflichtende Verhalten des Dritten so weit von dem ihm übertragenen Aufgabengebiet entfernt ist, dass sich ein innerer Zusammenhang nicht mehr erkennen lässt.[34]

1.2.3.6   Baubeteiligte als Erfüllungsgehilfen des Bauherrn

Am Bau wirken, wie bereits mehrfach erwähnt, meist mehrere Baubeteiligte mit. Im Folgenden werden einige typische Baubeteiligte aufgelistet und es wird hinterfragt, ob sie jeweils mit ihrem konkreten Aufgabenbereich als Erfüllungsgehilfen des Bauherrn angesehen werden können oder nicht.

Der vom Bauherrn beauftragte Architekt

Ein vom Bauherrn entsprechend beauftragter Architekt hat einerseits Planungsleistungen (Genehmigungsplanung, Werkplanung) zu erbringen, andererseits Koordinierungsleistungen und insbesondere die Bauaufsicht. Im Verhältnis zum Bauunternehmer kann ein dem Bauherrn zuzurechnendes Verschulden allerdings nur dort angenommen werden, wo Verantwortlichkeiten und Pflichten des Bauherrn gegenüber dem Bauunternehmer bestehen, die intern, also im Verhältnis zwischen Architekt und Bauherrn, an Ersteren delegiert wurden.

Aufgabe des Bauherrn ist es – soweit hierzu nicht anderweitige vertragliche Absprachen vorliegen (etwa beim Schlüsselfertigbau oder bei Verträgen mit sonstigen Paketanbietern) –, dem Unternehmer einwandfreie Pläne und Unterlagen zur Verfügung zu stellen. Ferner hat der Bauherr üblicherweise die Entscheidungen zu treffen, die für einen reibungslosen Bauablauf erforderlich und nicht entbehrlich sind. Hierzu gehört auch die Koordination der Leistungen der einzelnen am Bau tätigen Unternehmer. Werden diese Leistungen einem Architekten übertragen, ist dieser insoweit Erfüllungsgehilfe des Bauherrn.[35]

Hinweis

Ein Planungsfehler in diesem Zusammenhang kann nicht nur dann vorliegen, wenn die gefertigte Planung an sich fehlerhaft ist, sondern auch, wenn eine Planung in Teilbereichen überhaupt nicht angefertigt wurde und sich hierauf der aufgetretene Mangel zurückführen lässt.

Wegen eines Baumangels in Anspruch genommene Unternehmer argumentieren oftmals damit, der vom Bauherrn beauftragte Architekt habe ihre Leistungen nicht ordentlich überwacht. Mit diesem Argument wird allerdings der Auftragnehmer in aller Regel ins Leere laufen. Ihm gegenüber schuldet der Bauherr keine Bauaufsicht. Defizite seines Architekten insoweit können dem Bauherrn damit nicht zugerechnet werden.

Der Statiker (Tragwerksplaner)

Im Verhältnis zum Bauunternehmer gilt vom Grundsatz her das Gleiche wie beim Architekten. Dies kann im Verhältnis des Bauherrn zum Architekten anders zu sehen sein. Wurde – etwa im Rahmen eines Generalplanungsvertrags – die Anfertigung einer erforderlichen Statik nicht auf den Architekten übertragen, muss ihm diese in einwandfreier Form vom Bauherrn zur Verfügung gestellt werden. Beauftragt der Bauherr hiermit einen Tragwerksplaner, ist dieser nach Auffassung des BGH im Verhältnis zum Architekten dennoch nicht als Erfüllungsgehilfe des Bauherrn anzusehen. Anderer Meinung hierzu sind allerdings überwiegend Rechtsprechung und Literatur.[36]

Ein Mitverschulden des Auftraggebers kann nach einer Entscheidung des BGH (Urteil vom 15.5.2013, VII ZR 257/11) darin liegen, dass dem Tragwerksplaner unzureichende Planunterlagen zur Verfügung gestellt wurden. Angesprochen ist damit das Verhältnis des Auftraggebers zum Statiker. Stammen die Planunterlagen wie üblich nicht vom Auftraggeber selbst, sondern von dem von ihm beauftragten Architekten, muss er sich dessen Verschulden zurechnen lassen.

Der Vermessungsingenieur

Im Verhältnis zum Bauunternehmer soll auch der Vermessungsingenieur nach Auffassung des OLG Frankfurt nicht Erfüllungsgehilfe des Bauherrn sein. Verallgemeinert werden darf diese Auffassung allerdings nicht. Schuldet der Auftraggeber dem Auftragnehmer die Zurverfügungstellung von Messdaten und hat der vom Auftraggeber beauftragte Vermessungsingenieur diese falsch oder fehlerhaft ermittelt, muss sich der Auftraggeber im Verhältnis zum ausführenden Unternehmer ein Mitverschulden anrechnen lassen.

Der Mann vor Ort (Bauleiter)

Nimmt der Bauherr seinen Bauleiter (meist ebenfalls ein Architekt oder Ingenieur) wegen Verletzung der Bauaufsichtspflicht in Anspruch, kann dieser nunmehr ebenfalls nicht einwenden, der daraus resultierende Baumangel sei ursächlich auch auf eine fehlerhafte Planung zurückzuführen. Die hierzu vormals bestehende Streitfrage hat der BGH in seinem „Glasfassadenurteil“ geklärt. Darin hat er entschieden, dass der Besteller sich eine fehlerhafte Planung des von ihm beauftragten Planers gegenüber dem bauüberwachenden Architekten als Obliegenheitsverletzung zurechnen lassen muss (BGH, Urteil vom 27.11.2008, VII ZR 206/08). Umgekehrt kann, wie bereits ausgeführt, ein Unternehmer seinem Auftraggeber nicht vorhalten, er habe nicht dafür gesorgt, dass er, der Unternehmer, ausreichend überwacht wird.[37]

Vorunternehmer

Bei einer Einzelgewerksvergabe bauen die Leistungen der hierfür beauftragten Unternehmer und/oder Bauhandwerker vielfach aufeinander auf. Zeigt sich ein Mangel an der Leistung eines Auftragnehmers, kann dies auch darauf zurückzuführen sein, dass die Vorleistung eines anderen Auftragnehmers Defizite aufweist. An der Mangelhaftigkeit seiner eigenen Leistung ändert dies nichts. Wenn er in Anspruch genommen wird, haftet er, ohne seinem Auftraggeber ein Mitverschulden des Vorunternehmers entgegenhalten zu können. Letzterer ist insoweit nicht Erfüllungsgehilfe des Auftraggebers. Ob dies allerdings im Lichte des bereits erwähnten „Glasfassadenurteils“ weiterhin so gesehen werden kann, ist zumindest mit einem Fragezeichen zu versehen.

Wichtig

Auftragnehmern, die Bedenken wegen der Vorleistung eines anderen Unternehmers haben, kann deshalb nur immer wieder angeraten werden, diese auch gegenüber ihrem Auftraggeber nachweisbar und in ausreichender Form zu artikulieren.

Eine Ausnahme von den oben beschriebenen Grundsätzen ist dann gegeben, wenn es der Auftraggeber ausdrücklich als vertragliche Verpflichtung übernommen hat, dem Auftragnehmer eine mangelfreie Leistung des Vorunternehmers zur Verfügung zu stellen. Dieser Nachweis wird allerdings in vielen Fällen nur schwer zu führen sein.[38]

1.2.3.7   Welche Folgen hat ein mitwirkendes Verschulden des Auftraggebers oder dessen Erfüllungsgehilfen?

Ist der Bauherr/Auftraggeber oder einer seiner Erfüllungsgehilfen für die Entstehung eines Mangels mitverantwortlich, muss er sich an den Kosten der Nachbesserung beteiligen. Steht eine solche nicht mehr zur Disposition, werden die dann bestehenden Ansprüche (also etwa Schadensersatzansprüche) gequotelt.

Beispiel

Im Flur eines Hauses wurde der Natursteinboden mangelhaft verlegt, es kommt zu einzelnen Abplatzungen. Mitursächlich ist Verlegematerial, das der Auftraggeber zur Verfügung gestellt hat. Der Mitverschuldensanteil des Auftraggebers liegt bei einem Viertel. Trotz Fristsetzung bessert der Handwerker nicht nach. Der Aufraggeber macht nunmehr Schadensersatz in Höhe der voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten von 6.000 Euro geltend. Auf einem Betrag in Höhe von 1.500 Euro wird er allerdings selbst sitzen bleiben.

Zu welcher Haftungsquote eine Mitverantwortlichkeit des Auftraggebers/Bestellers führt, kann nicht generell beantwortet werden. Abzustellen ist grundsätzlich auf den jeweiligen Einzelfall und eine Abwägung der jeweiligen Verantwortungsbeiträge.

Wenn den Auftraggeber am Entstehen eines Mangels eine Mitverantwortung trifft, haftet er hierfür, wie ausgeführt, zu einem bestimmten Teil mit. Steht ein Schadensersatzanspruch im Raum, ist dies nicht weiter problematisch. Der gegen den Auftragnehmer gerichtete Geldanspruch reduziert sich dann eben um die Mitverschuldensquote.[39]

Zeigt sich der Auftragnehmer nachbesserungsbereit, ist diese Verpflichtung allerdings in der Regel nicht teilbar. Er kann also nicht etwa sagen, weil der Bauherr am Mangel ein Viertel Mitschuld trägt, bessert er nur Dreiviertel des schadhaften Putzes aus. Ein Ausgleich muss also notgedrungen auf andere Weise gefunden werden.

Gelöst werden diese Fälle in der Weise, dass dem Unternehmer gegen den Auftraggeber/Besteller ein Zuschussanspruch zu den Kosten der Nacherfüllung in Höhe von dessen Mitverschuldensanteil zugebilligt wird. Der Zuschussbetrag muss allerdings nicht vorab bezahlt werden.

Achtung

Es kann nicht verlangt werden, dass der Zuschuss vor Durchführung der anstehenden Maßnahme ausbezahlt wird. Ansonsten würde der Auftraggeber Gefahr laufen, dass er den Zuschuss gibt und dennoch nicht nachgebessert wird. Das Leistungsverweigerungsrecht des Auftraggebers würde dadurch entwertet.

Verlangt werden kann vorerst nur eine ausreichende Sicherheitsleistung, etwa in Form einer Bankbürgschaft.

MUSTER: Sicherheitsleistung für Zuschussanspruch

[Absender]

 

[Empfänger][Ort, Datum]

 

 

Bauvertrag vom ....................

Hier: Sicherheitsleistung für Zuschussanspruch

 

 

Sehr geehrte Damen und Herren,

 

mit schriftlichem Vertrag vom .................... haben Sie uns mit der Ausführung der ....................arbeiten an Ihrem Bauvorhaben .................... beauftragt. Nach Abnahme wurden von Ihnen nunmehr folgende Mängel gerügt, zu deren Beseitigung Sie uns mit Schreiben vom .................... aufgefordert haben:[40]

.........................................................................................................................

.........................................................................................................................

 

Wir erklären hierzu ausdrücklich unsere Nachbesserungsbereitschaft. Die Ausführung unserer Leistungen erfolgte exakt nach den Detailplänen des von Ihnen beauftragten Architekten .................... Dessen Mitverantwortung an den nunmehr aufgetretenen Mängeln müssen Sie sich nach § 278 BGB zurechnen lassen, wobei wir nach den Feststellungen des von Ihnen beauftragten Privatgutachters davon ausgehen, dass die Mitverschuldensquote Ihres Architekten mindestens mit ..... % angesetzt werden kann.

 

Für die Nacherfüllung ist nach unserer Einschätzung mit einem Gesamtkostenaufwand von rund .......... Euro zu rechnen. Zur Absicherung Ihrer Zuschusspflicht bitten wir, uns deshalb eine Sicherheit, etwa in Form einer Bankbürgschaft, in Höhe von .......... Euro zu übermitteln.

 

Sobald wir die Sicherheit in Händen haben, werden wir mit Ihnen bzw., sofern von Ihnen gewollt, mit Ihrem Architekten die durchzuführenden Nachbesserungen terminlich abstimmen und ausführen.

 

Mit freundlichen Grüßen[41]

 

 

[Unterschrift]

Verlangt also der Auftraggeber/Bauherr vom Unternehmer Nacherfüllung (Nachbesserung), kann dieser deren ordnungsgemäß angebotene Durchführung davon abhängig machen, dass ihm zur Sicherung seines Zuschussanspruchs zuvor eine Sicherheit zur Verfügung gestellt wird. Bis dieser Zuschuss bezahlt ist, kann er also seine Nachbesserungsleistung zurückhalten.

Achtung

Missachtet der Auftraggeber dies und lässt er, obschon er sich selbst in Annahmeverzug befindet, die Mängel voreilig durch einen Drittunternehmer nachbessern, kann er vom ursprünglich gewährleistungspflichtigen Unternehmer keinen Ersatz mehr verlangen.

Hat der Auftragnehmer seinen Restwerklohnanspruch allerdings bereits bei Gericht geltend gemacht, führt der Zuschussanspruch zu einer sogenannten doppelten Zug-um-Zug-Verurteilung. Das heißt, dass der Auftraggeber den Zuschussbetrag hinterlegen muss, dann muss nachgebessert werden, alsdann muss der Auftraggeber zahlen und den hinterlegten Betrag zugunsten des Auftragnehmers freigeben.

1.2.4 

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