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Immobilienfinanzierung

Vorwort

Der Immobilienmarkt in Deutschland befindet sich seit den Anfängen der Finanzkrise 2008 auf einem wahren Höhenflug. Besonders in den deutschen Großstädten haben die Preise für Immobilieneigentum seit 2010 vielerorts um bis zu 50 Prozent angezogen. In einigen Lagen haben sich die Kaufpreise verdoppelt. Erste Experten warnen bereits vor einer Immobilienblase. Doch: Angetrieben durch niedrige Kreditzinsen und die anhaltende Inflationsangst hält der Immobilienboom auch 2013 an.

Dieser TaschenGuide ist für Immobilienkäufer und Häuslebauer zu einem gefragten Begleiter und Ratgeber geworden. In der aktualisierten vierten Auflage dreht sich alles um die Finanzierung von Immobilien. Egal, ob Sie als Eigennutzer oder Kapitalanleger kaufen: Damit Ihr Immobilienerwerb ein solides Investment wird, finden Sie Tipps, die der aktuellen Situation mit steigenden Objektpreisen und niedrigen Hypothekenzinsen gerecht werden. Zudem gibt das Buch einen Überblick über die neusten Kreditarten und Möglichkeiten, die Finanzierung zu bestmöglichen Konditionen zu erhalten.

Kai Oppel

Immobilienfinanzierung: Die größten Fehler

Der Kauf einer Eigentumswohnung oder der Bau des eigenen Hauses ist für viele Menschen die größte Investition im Leben. Daher ist es entscheidend, die Finanzierung umsichtig zu planen, denn jeder Fehler kostet schnell tausende Euro.

In diesem Kapitel lesen Sie

  • welche Stolpersteine bei der Tilgung drohen,

  • welche Zinsbindung für Sie die richtige ist,

  • wie Sie Ihr Vorhaben richtig kalkulieren und

  • welche Förderungen sinnvoll sein können.

Fehler 1: Unpassende Tilgung

1 Prozent, 2,5 Prozent – weiß ich nicht: Bei der Wahl der optimalen Anfangstilgung sind die meisten Bauherren unsicher. Wie Studien gezeigt haben, halten viele eine Anfangstilgung von 1 Prozent oder von 2,5 Prozent für richtig. Das Problem: Solche pauschalen Annahmen können die Baufinanzierung unnötig verteuern – oder schlimmstenfalls gefährden.

Warum verschätzen sich so viele Darlehensnehmer bei der Wahl der Tilgung? Ein Hauptgrund: Sie wissen nicht, was die Tilgung bedeutet. Tilgung ist ein anderes Wort für Rückführung. Sie besagt, wie viel Geld regelmäßig eingesetzt wird, um den Kredit zurückzuzahlen. Die Anfangstilgung bei einem üblichen Hypothekenkredit mit festem Zins bezeichnet dabei lediglich die Rückführungsleistung bei der ersten Rate. Schon bei der zweiten Rate ist der Tilgungssatz etwas höher.

Beispiel: Zins und Tilgung verschieben sich

Herbert Kunze möchte einen Kredit über 100.000 Euro aufnehmen und mit 1 Prozent Anfangstilgung starten. Liegen die Bauzinsen bei 4,5 Prozent, so ergäbe sich daraus für Herrn Kunze eine Monatsrate in Höhe von 458,33 Euro. Wenn man sich diese Rate genauer ansieht, stellt man fest, dass sie sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Und weil die Rate immer gleich hoch sein soll, verschiebt sich jeden Monat der Anteil von Zins und Tilgung. Das heißt: Im ersten Monat würde Herr Kunze 375 Euro für Zinsen bezahlen und 83,33 Euro für die Tilgung. Beides zusammen ergibt die Monatsrate von 458,33 Euro. Im zweiten Monat jedoch bezahlt Herr Kunze schon etwas weniger Zinsen – nämlich 374,69 Euro. Sein Tilgungsanteil hat im Gegenzug um 32 Cent zugenommen. Die Rate beträgt weiterhin 458,33 Euro. Im Laufe der Zeit ändert sich die Zusammensetzung immer mehr. Nach 10 Jahren, wenn die Restschuld noch 87.530 Euro beträgt, liegt der Anteil der Zinszahlungen bei nur noch 328,24 Euro und der Tilgungsanteil beläuft sich bereits auf 130,09 Euro.

Im Lauf der Immobilienfinanzierung steigt innerhalb der gleichbleibenden Monatsrate (beim Annuitätendarlehen, siehe Abschnitt „Festzinsdarlehen“) der Tilgungsanteil an und der Anteil für die Zinszahlungen nimmt ab. Dies verdeutlicht die folgende Grafik.

Abbildung

Der Tilgungsanteil wird mit den Jahren immer größer.

Die gerade Linie oben zeigt die gleichbleibende Rate. Oberhalb der Kurve (laufende Tilgung) befindet sich der Tilgungsanteil. Er nimmt mit den Jahren zu. Unterhalb der Line (Zinsen) sehen Sie den Zinsanteil. Dieser verringert sich.

Doch wie hoch ist die richtige Tilgung? Das muss jeder individuell kalkulieren. Zwei Faktoren sind bei der Wahl der Tilgungshöhe besonders zu berücksichtigen: erstens der Umfang der zur Verfügung stehenden Mittel, zweitens die aktuelle Höhe der Kreditzinsen. Dies wird auf den folgenden Seiten erläutert.

Wichtig

Die optimale Tilgungshöhe gibt es nicht. Sie ist immer von den finanziellen Verhältnissen, den Wünschen des Darlehensnehmers und dem Bauzinsniveau abhängig.

Zusammenhang zwischen Bauzinsen und Tilgung

Es klingt paradox: Hohe Hypothekenzinsen haben zumindest einen Vorteil – man ist schneller schuldenfrei. Wieso dies so ist, zeigt folgende Überlegung:

Beispiel: Einfluss der Zinshöhe auf die Kreditlaufzeit

Herbert Kunze aus dem obigen Beispiel (S. 6) nimmt ein Darlehen über 100.000 Euro auf und startet mit einer einprozentigen Tilgung. Nehmen wir an, dass der Kreditzins nicht 4 Prozent beträgt, sondern satte 9 Prozent – wie es beispielsweise Anfang der 90er-Jahre, kurz nach der Wiedervereinigung, der Fall gewesen ist. In diesem Fall müsste Herr Kunze eine Monatsrate von stolzen 833,33 Euro aufbringen.

Wenn wir diese Rate genauer ansehen, stellen wir fest: Der Tilgungsanteil wächst schneller als bei niedriger Verzinsung. Das hat eine einfache Ursache: Weil die Rate insgesamt viel höher ist, wird durch die einprozentige Tilgung mehr Geld zurückgeführt. Die Folge: Herr Kunze wäre bei einem Hypothekenzinsniveau von 9 Prozent bereits nach 25 Jahren schuldenfrei – also 15 Jahre früher als bei einem Zinsniveau von 4 Prozent. Allerdings hat er dafür auch ein Vielfaches an Kreditkosten zahlen müssen.

Erkauft wird diese schnellere Tilgung durch einen hohen Hypothekenzins. Weil die Höhe der Hypothekenzinsen einen Einfluss auf die Kreditlaufzeit und die Tilgungsgeschwindigkeit hat, sollten Sie bei Ihrer Immobilienfinanzierung die Tilgungsleistung auch von der Höhe der aktuellen Bauzinsen abhängig machen.

Kreditlaufzeit hängt vom Zinsniveau ab

Zinsniveau Gesamtlaufzeit des Darlehens
3 % 46 Jahre, 6 Monate
4 % 40 Jahre, 4 Monate
5 % 35 Jahre, 11 Monate
6 % 32 Jahre, 7 Monate
7 % 29 Jahre, 10 Monate
8 % 27 Jahre, 7 Monate

Annahme: einprozentige Anfangstilgung, gleichbleibender Zins bei Anschlussfinanzierung

Niedrige Bauzinsen, höher tilgen

US-Immobilienkrise, Finanzkrise, Bankenkrise, Griechenlandkrise, Eurokrise: Seit dem Crash auf dem US-Hypothekenmarkt 2008 befinden sich die Konditionen für Immobilienkredite im Sinkflug. Um die Wirtschaft zu stärken und die Krise zu bewältigen, hat die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins im Frühjahr 2013 auf einen historischen Tiefstand von 0,5 Prozent gesenkt. Das ist schlecht für Sparer, aber gut für Schuldenmacher. Noch nie seit dem Krieg war es so billig, ein Baudarlehen aufzunehmen. Die Konditionen bewegten sich im Frühjahr bei rund 1 Prozent für Kredite mit fünfjähriger Zinsbindung und bei rund 2 Prozent für Kredite mit zehnjähriger Zinsfestschreibung. Zum Vergleich: 2010 galt bereits ein Zinsniveau von 3 bis 4 Prozent als billig. Unser Tipp: Bei Bauzinsen von unter 4 Prozent sollten Häuslebauer und Immobilienkäufer eine höhere Anfangstilgung als 1 Prozent wählen, um die Laufzeit der Baufinanzierung zu verkürzen. Da die Kreditrate bei niedrigen Bauzinsen ohnehin sehr günstig ist, könnten sich etliche Darlehensnehmer eine Anfangstilgung von 3 oder 4 Prozent leisten.

Genau darauf gehen jedoch viele Bankangestellte überhaupt nicht ein. Sie empfehlen ihren Kunden stets und ständig eine Anfangstilgung von 1 Prozent – weil sie es nicht anders gelernt haben. Wer an einen solchen Berater gerät, sollte sich fragen, ob er sich wirklich in guten Händen befindet.

Hohe Bauzinsen, niedriger tilgen

Doch die Bauzinsen bewegen sich nicht immer zwischen 2 und 3 Prozent. Es gab in Deutschland sogar schon Hochzinsphasen, in denen Bauherren für ihr Darlehen mehr als 12 Prozent Hypothekenzinsen hinblättern mussten. Wenn die Bauzinsen so hoch sind, ist auch die Monatsrate für ein Hypothekendarlehen nicht niedrig. Daher kommt für viele Darlehensnehmer aus finanziellen Gründen lediglich eine Tilgung von 1 Prozent in Frage. Natürlich ist ebenso eine Anfangstilgung von 2, 3 oder mehr Prozent denkbar – wenn es die Haushaltskasse zulässt.

Belastbarkeit entscheidet über Tilgung

Neben der Höhe der Bauzinsen entscheiden die finanziellen Möglichkeiten eines jeden Kreditnehmers darüber, wie hoch die Anfangstilgung ausfallen darf. Die Tilgung sollte so hoch gewählt werden, dass der bisherige Lebensstandard gehalten werden kann – und im Notfall Geld für unvorhergesehene Ausgaben vorhanden ist. Denn: Die Zahnspange für das Kind, die Anschaffung eines neues Kühlschranks oder die Autoreparatur steht immer dann an, wenn niemand damit rechnet.

Wichtig

Insgesamt sollte Ihre monatliche Belastung, die sich aus dem Hypothekenkredit ergibt, 40 Prozent Ihres gesamten Nettoeinkommens nicht überschreiten.

Welche Tilgung für Sie optimal ist, können Sie selbst bestimmen. Vergessen Sie Pauschaltipps von Bankberatern oder Freunden. Wem Nettoeinnahmen von 3.500 Euro im Monat zur Verfügung stehen, der kann sich mehr leisten als eine einprozentige Anfangstilgung, die bei 150.000 Euro Kredit eine Monatsrate von 687 Euro ergeben würde. Hier wäre eine Tilgung von 3 Prozent möglich, die eine Monatsrate von 937,50 Euro nach sich zöge. Dies spart erhebliche Zinskosten und senkt die Kreditlaufzeit von 38 Jahren auf 20 Jahre.

Anfangstilgung 1 % 2 % 3 % 4 %
Rate bei Kredithöhe 100.000 EUR* 458,33 EUR 541,67 EUR 625 EUR 708,33 EUR
Kreditkosten** 42.400 EUR 39.800 EUR 37.200 EUR 34.600 EUR
Ersparnis*** 0 EUR 2.600 EUR 5.200 EUR 7.800 EUR

* Zinsniveau 4,5 %, ** 10 Jahre Zinsbindung, *** Ersparnis im Vergleich zu 1 % Anfangstilgung

Tilgung an Situation anpassen

Da sich die Finanzsituation eines jeden Darlehensnehmers ändert, sollte die Tilgungsleistung den aktuellen Gegebenheiten angepasst werden. Wer trotz seiner Immobilienfinanzierung am Jahresende Geld übrig hat, sollte von Sondertilgungsrechten Gebrauch machen. Sondertilgungsoptionen kosten mittlerweile meist keinen Aufschlag mehr. Einige Kreditinstitute erlauben eine jährliche Sondertilgung von bis zu 10 Prozent der Darlehenssumme.

Wichtig

Tipp: Einige Kreditnehmer verzichten auf Sondertilgungen, weil sie das Geld lieber als Sicherheitspuffer auf die hohe Kante legen. Seit 2008 bietet die Münchener Hypothekenbank einen Kredit („Münchener Reverse“) mit reversibler Sondertilgung an. Das bedeutet: Man kann sich die geleistete Sonderzahlung bei Geldknappheit wieder auszahlen lassen – und zwar ohne Gebühren. Fragen Sie Ihre Bank oder den Baugeldvermittler nach einer solchen Option.

Die Krankheit eines Angehörigen oder eine nicht geplante Babypause können die finanzielle Situation schlagartig ändern. In diesem Fall kann man heute eine sogenannte Tilgungsanpassung nutzen. Viele Kreditinstitute erlauben, die Tilgung im Rahmen der Zinsbindung bis zu fünf Mal zu ändern. Erkundigen Sie sich also, ob die Ihnen angebotene Baufinanzierung eine Tilgungsanpassung zulässt.

Fehler 2: Falsche Zinsbindung

Im Vergleich zur Anschaffung eines Autos oder Fernsehers ist das Abbezahlen der eigenen vier Wände eine langwierige Angelegenheit. Während die Ratenzahlung für einen Fernseher nach 36 Monaten abgeschlossen ist und sich ein Auto ohne Umstände in 72 Monaten finanzieren lässt, dauert es im Durchschnitt 30 bis 35 Jahre, bis ein Immobilienkäufer das traute Heim sein Eigen nennen darf. Diese lange Zeit bringt Gefahren mit sich. Denn die sogenannte Zinsbindung darf nicht mit der Laufzeit verwechselt werden.

Was bedeutet Zinsbindung?

Die Zinsbindung drückt aus, wie lange die Kreditzinsen bei einer Baufinanzierung gelten. Ein anderes Wort für Zinsbindung lautet Zinsfestschreibung. Immobilienkredite werden mit Zinsbindungen von 1 bis 30 Jahren vergeben. Dabei endet die Laufzeit des Darlehens in den wenigsten Fällen mit der Zinsbindung. Vielmehr muss nach der ersten Zinsbindungsperiode ein Anschlusskredit gesucht werden, und dies birgt verschiedene Risiken (s. Kapitel „Wenn der Kredit ausläuft: Anschlussfinanzierung“). Welche Zinsbindung für Sie in Frage kommt, hängt von vielen Faktoren ab. Dazu zählen:

  1. Ihre Einkommenssituation

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