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Handbuch HOAI

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Vorwort

Die rechtssichere Anwendung der HOAI ist für Auftraggeber und Auftragnehmer entscheidend, um Verträge über Architekten- und Ingenieurleistungen richtig zu beschreiben, zu bepreisen und abzurechnen. In diesem Buch wird die HOAI in der Fassung 2013 gesamtheitlich dargestellt. Das Ob und Wie eines Vertragsschlusses, die Honorarermittlung nach der HOAI für dort geregelte Grundleistungen, die Leistungsbilder und ihre Honorierung, Fragen der Vertragsdurchführung und die Anforderungen bei Gerichtsverfahren sind umfassend dargestellt. Außerdem werden Ihnen vier unterschiedliche Vertragsmuster für verschiedene Leistungsbilder zur Verfügung gestellt.

Damit unterstützt Sie dieses Buch von der Vertragsanbahnung an in allen Phasen der Vertragsvorbereitung, Vertragsdurchführung und Nachbereitung. Tipps und Praxishinweise dienen dazu, richtige Vorgehensweisen zu identifizieren und sicher umsetzen zu können. Als Praxisratgeber werden Urteile nur dort zitiert, wo sie Ihnen als Argumentationshilfe dienlich sind.

Wir wünschen Ihnen ein erfolgreiches Planen und Bauen!

Für Rückfragen und Hinweise erreichen Sie die Autoren unter:

korbion@rakorbion.de

ra@vonwietersheim.net

Düsseldorf/Berlin im November 2013

Claus KorbionDr. Mark von Wietersheim

1   Die HOAI

1.1   Funktion der HOAI und Einbettung in andere rechtliche Regelungen

Auch wenn der Titel des Buches es anders nahelegt: In diesem Werk wird es nicht nur um die „Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen“ (HOAI) und die darin enthaltenen Vorschriften gehen. Verträge über Architekten- und Ingenieurleistung sind bei Abschluss und Durchführung in zahlreiche andere rechtliche Regelungen eingebunden:[2]

  • Ob überhaupt ein Vertrag geschlossen wurde (als Voraussetzung für einen Honoraranspruch), richtet sich ganz wesentlich nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und den Regelungen zum Zustandekommen eines Vertrags.

  • Das Zustandekommen des Vertrags in Bezug auf das vorgesehene Honorar und die Abrechnung machen den Kernbereich der HOAI aus.

  • Der Architekt schuldet bei Planungsleistungen eine dauerhaft genehmigungsfähige Leistung, also geht es zudem um die Einhaltung der für das zu planende Bauwerk geltenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften.

  • Oft unterstützen Architekten und Ingenieure auch einen öffentlichen Auftraggeber bei der Durchführung eines Vergabeverfahrens nach dem Vergaberecht, jedenfalls müssen sie aber bei der Planung vergaberechtliche Vorgaben wie die produktneutrale Leistungsbeschreibung kennen und beachten.

  • Der Architekt muss das sogenannte Kopplungsverbot in Artikel 10 § 3 Maßregelvollzugsgesetz (MRVG) beachten, danach ist eine Vereinbarung, durch die der Erwerber eines Grundstücks sich im Zusammenhang mit dem Erwerb verpflichtet, bei der Planung oder Ausführung eines Bauwerks auf dem Grundstück die Leistungen eines bestimmten Ingenieurs oder Architekten in Anspruch zu nehmen, unwirksam.

  • Ist der Architekt auch verantwortlich für erhaltene Gelder, muss er die Vorgaben des Bauforderungssicherungsgesetzes berücksichtigen und beachten, um eine persönliche Haftung zu vermeiden.[3]

Die Funktion der HOAI beschränkt sich praktisch ausschließlich auf das Preisrecht, also das Festlegen von Höchst- und Mindestpreisen sowie die Honorarbestimmung bei Unterlassen einer Vereinbarung. Dies ist in § 1 HOAI ausdrücklich ausgesprochen. Zentral für ihre Funktion ist die dortige Formulierung, dass es in der HOAI um die „Berechnung der Entgelte“ für die Grundleistungen der Architekten und Ingenieure geht.

1.2   Geltungsbereich

1.2.1   Anwendung für bestimmte Leistungen

Ob die HOAI anzuwenden ist, richtet sich allein nach der Art der auszuführenden Leistungen. Dies wird bereits im Titel deutlich, denn dieser nennt ausdrücklich die „Ingenieur- und Architektenleistungen“. Ob der ausführende Auftragnehmer tatsächlich ein Ingenieur oder Architekt ist, kann man für die Anwendung der HOAI außer Acht lassen. Auch wenn ein Handwerksbetrieb durch seinen Meister eine Planung erstellt oder eine Bauüberwachung übernimmt und für diese Leistungen Regelungen in der HOAI vorgesehen sind, muss dieser Betrieb genau wie sein Auftraggeber die HOAI beachten.

Umgekehrt ist damit klar, dass die HOAI nur für bestimmte Leistungen gilt. Wenn ein Architekt oder Ingenieur in der HOAI nicht geregelte Leistungen übernimmt, ist sie natürlich nicht anwendbar.

Wichtig

Für die Anwendung der HOAI kommt es allein auf die auszuführende Leistung an, nicht auf die Ausbildung oder eine bestimmte Zulassung des Auftragnehmers. Die geregelten Leistungen sind in den Anlagen 2 bis 15 der HOAI zusammengefasst.[4]

Allerdings ist die HOAI nicht anzuwenden, wenn die Architekten- und Ingenieurleistungen nur „neben oder zusammen“ (so der BGH) mit anderen Leistungen erbracht werden. So ist insbesondere bei Verträgen über komplette Bauleistungen wie Schlüsselfertig-Bauten die HOAI nicht auf einzelne Leistungen anwendbar. Bei diesen Verträgen ist der Leistungserfolg ein ganz anderer als bei Planungsleistungen und daher maßgeblich für die Nichtanwendung der HOAI.

Auch die Tätigkeit als angestellter Architekt ist nicht nach der HOAI abzurechnen.

1.2.2   Nur für Auftragnehmer mit Sitz im Inland

Die HOAI gilt ausschließlich für Auftragnehmer mit Sitz im Inland. Die HOAI musste bis zu ihrer Reform 2009 auch von Auftragnehmern mit Sitz im Ausland angewendet werden und es gab viele Stimmen, die dies für problematisch hielten. Man befürchtete einen Widerspruch zum Europarecht. Eine Ausdehnung der neuen HOAI auch auf Büros mit Sitz im Ausland hätte ein sehr hohes Risiko mit sich gebracht, dass die HOAI insgesamt europarechtlichen Maßstäben nicht standhält und komplett für rechtswidrig hätte erklärt werden können. Dies hätte zum Beispiel bedeutet, dass auch die Mindestsätze nicht mehr verbindlich gewesen wären und deren Unterschreitung rechtlich folgenlos geblieben wäre. Dies wollte der Gesetzgeber nicht und hat daher mit der Fassung 2009 den Anwendungsbereich wie beschrieben beschränkt. Die HOAI entspricht nach Auffassung des Verordnungsgebers seit der Fassung 2009 der Vorgabe des Artikels 16 der Dienstleistungsrichtlinie vom 12.12.2006 (Richtlinie 2006/123/EG).[5]

1.2.3   Zeitlicher Anwendungsbereich

Die HOAI als Gesetz gilt immer für alle Verträge, die nach Inkrafttreten der jeweiligen Fassung abgeschlossen wurden. Wurde also ein Vertrag vor dem 17.7.2013 geschlossen, gilt die HOAI in der Fassung von 2009. Und sie gilt nur für Verträge, die nach dem 17.8.2009 geschlossen wurden.

Achtung

Dieses Buch behandelt ausschließlich die Rechtslage mit der HOAI 2013. Abweichungen von der HOAI 2009 oder den vor dieser geltenden Regelungen werden nur vereinzelt angesprochen.

Bei der stufenweisen Beauftragung bzw. dem Beauftragen von vertraglich vorgesehenen Optionen ist auf ein älteres Urteil des OLG Düsseldorf (vom 21.5.1996, 12 U 116/95) und ein neueres Urteil des LG Koblenz (vom 28.2.2013, 4 O 103/12, noch nicht rechtskräftig) hinzuweisen. Bei einer solchen Übertragung von Leistungen soll es immer auf die HOAI ankommen, die zum Zeitpunkt der weiteren Beauftragung gilt. Wird also zum Beispiel nach dem 17.7.2013 die in einem davor geschlossenen Vertrag vorgesehene Option beauftragt, käme nach dieser Rechtsprechung die HOAI 2013 zu Anwendung. Dies bedeutet, dass innerhalb eines Vertrags – also auch einer Schlussrechnung – unterschiedliche Fassungen der HOAI zu berücksichtigen sind.

Weil die HOAI eine zwingende gesetzliche Regelung ist, dürfte eine vertragliche Abweichung unwirksam sein. Daher müssen Auftraggeber und Auftragnehmer bei einer solchen stufenweisen Beauftragung mit dem Risiko leben, dass sich die gesetzlichen Vorgaben und damit auch vertragliche Pflichten wie etwa der anzusetzende Mindestsatz verändern.[6]

1.3   Aufbau

Die HOAI 2013 entspricht in ihrem Aufbau grundsätzlich der HOAI 2009. Geblieben ist insbesondere die Aufteilung in einen Haupttext mit Anlagen. Im Textteil sind weiterhin für alle Leistungen maßgebliche allgemeine Vorschriften zusammengefasst. Diese sind verbindlich und haben Gesetzescharakter.

In der Anlage 1 finden sich unverbindliche Regelungen für Beratungsleistungen, in den Anlage 2 bis 15 sind die Grundleistungen dargestellt, für die sich in der HOAI preisrechtliche Vorgaben finden.

Der Textteil umfasst folgende Bestandteile.

  • Teil 1: Allgemeine Vorschriften (§§ 1 bis 16) zum Anwendungsbereich, allgemeine Vorgaben zur Honorarberechnung und Abrechnung

  • Teil 2: Flächenplanung mit Abschnitt 1 Bauleitplanung (§§ 17 bis 21) und Abschnitt 2 Landschaftsplanung (§§ 22 bis 32)

  • Teil 3: Objektplanung mit Abschnitt 1 Gebäude und Innenräume (§§ 33 bis 37), Abschnitt 2 Freianlagen (§§ 38 bis 40), Abschnitt 3 Ingenieurbauwerke (§§ 41 bis 44) und Abschnitt 4 Verkehrsanlagen (§§ 45 bis 48)

  • Teil 4: Fachplanung mit Abschnitt 1 Tragwerksplanung (§§ 49 bis 52), Abschnitt 2 Technische Ausrüstung (§§ 53 bis 56)

  • Teil 5: Übergangs- und Schlussvorschriften (§§ 57 bis 58)

2   Vertragsschluss

Um sich die juristischen Anforderungen an einen Vertragsschluss zu verdeutlichen, sollte man anstelle des Wortes „Vertrag“ den Begriff „Einigung“ verwenden. Nur wenn man sich einig ist, hat man einen Vertrag geschlossen. Dabei muss sich die Einigkeit auf alle vertraglich und rechtlich relevanten Punkte erstrecken.[7]

2.1   Abschluss des Vertrags durch Angebot und Annahme

Soll ein Vertrag geschlossen werden, müssen beide Seiten irgendwie zu erkennen geben, dass man „sich einig ist“. Diese Erklärung muss sich auch an die andere Seite richten und von ihr wahrgenommen werden.

Beispiel

In folgenden Fällen wurde kein Vertrag geschlossen:

  • A schickt B einen Vertragstext zu. B unterschreibt, schickt den Vertrag aber nie zurück.

  • A schlägt B den Abschluss eines Vertrags vor, B reagiert nicht. Auf telefonische Nachfrage erklärt er, dass er noch nicht sicher sei, und A solle doch noch einmal eine verbesserte Ideenskizze schicken.

  • A schlägt B den Abschluss eines Vertrags vor, B sagt: „Einverstanden, aber nur wenn Sie das Honorar halbieren.“

  • A legt B die letzte Seite eines Architektenvertrags vor mit den Worten: „Hier ist der Lieferschein, bitte unterschreiben Sie unten.“ B unterschreibt mit dem Zusatz „Lieferung erhalten“.

2.1.1   Form

Eine bestimmte Form ist für den Vertrag selbst grundsätzlich nicht vorgesehen. Bis auf ganz wenige Ausnahmefälle kann daher ein Vertrag mündlich, schriftlich, per E-Mail etc. abgeschlossen werden. Die Ausnahmen betreffen zum Beispiel Gemeinden, bei denen die Schriftform gesetzlich vorgesehen ist. Daher verpflichtet ein mündlich, per E-Mail oder anders „nicht schriftlich“ abgeschlossener Vertrag die Vertragspartner genauso wie ein schriftlich abgeschlossener Vertrag. Der Auftraggeber muss also das geschuldete Honorar zahlen, der Architekt die vereinbarten Leistungen erbringen etc.[8]

Natürlich ist es gerade bei einem mündlich abgeschlossenen Vertrag schwierig bis unmöglich, genau die geschuldeten Leistungen zu ermitteln – und ggf. vor Gericht den genauen Inhalt eines Vertrags zu beweisen, wenn es beispielsweise um das Honorar, Mängel oder Terminüberschreitungen geht. Daher hat der schriftliche Vertrag auf jeden Fall eine eigene Funktion unabhängig von den für Honorarvereinbarungen geltenden Regeln. Und natürlich gilt dies erst recht für das „Ob“ eines Vertragsschlusses, also die Abgrenzung von Akquisitionsleistungen und zu bezahlenden Leistungen (siehe Kapitel 2.2).

Vom Abschluss des Vertrags ist die Honorarvereinbarung aber streng zu trennen. Es wird an verschiedenen Stellen darauf verwiesen werden, dass die Vertragspartner eine Honorarvereinbarung schriftlich vereinbaren müssen. Die Schriftform ist mit der HOAI 2013 sogar noch wichtiger geworden und muss für diese Absprachen beachtet werden:

  • Unverändert in § 7 Abs. 5 HOAI für die anfängliche Beauftragung mit einem Honorar oberhalb der Mindestsätze

  • Nach § 4 Abs. 3 HOAI für die gemeinsame Festlegung der mitzuverarbeitenden Bausubstanz hinsichtlich Wert und Umfang

  • Zur Übertragung von einzelnen Leistungsphasen oder einzelnen Grundleistungen (§ 8 HOAI) (Hier legen Text und Begründung sogar nahe, dass die Beauftragung selbst schriftlich erfolgen muss, nicht nur die Honorarfestlegung!)[9]

  • Nach § 9 HOAI für die Vereinbarung der höheren Honorare bei der Beauftragung von Einzelleistungen

  • Gemäß § 10 Abs. 2 HOAI für Änderungen

  • Nach § 12 Abs. 2 HOAI für die Honorarerhöhung bei Objektüberwachung oder Bauoberleitung bei Instandsetzung und Instandhaltungen

Für diese gesetzliche Schriftform im Sinne des § 126 BGB reicht nicht der Austausch von Angebot und Annahme aus, sondern es ist die Unterschrift auf gleichlautenden Verträgen nötig. Die „klassische“ Methode, dass beide Vertragspartner einen Vertragstext (in einer oder mehreren Ausfertigungen) unterschreiben, ist die sicherste Methode zur Einhaltung der Schriftform.

Achtung

Eine Vereinbarung ist nur dann schriftlich im Sinne der HOAI, wenn

  • ein Vereinbarungstext vorliegt,

  • den beide Parteien unterschrieben haben.

Ein Austausch von Briefen reicht nicht aus, wohl aber das Versenden eines von den Parteien jeweils im Original unterschriebenen gleichlautenden Vertrags an den Vertragspartner, was auch per Telefax zulässig ist.

Wird die Schriftform nicht eingehalten, ist die Vereinbarung über das jeweilige Honorar nicht wirksam zustande gekommen.

Beispiel

Die Schriftform ist hier nicht eingehalten: Architekt A schickt dem Auftraggeber B einen Brief mit dem Angebot, für ein bestimmtes Honorar tätig zu werden. B schreibt zurück: „Ich nehme Ihr Angebot an“.

Die Form ist in einigen Fällen auch zu einem bestimmten Zeitpunkt einzuhalten. Insbesondere die Vereinbarung eines Honorars oberhalb der Mindestsätze muss „bei Auftragserteilung“ geschlossen werden. Eine zeitliche Trennung von Beauftragung und Honorarvereinbarung führt dazu, dass die Honorarvereinbarung unwirksam ist. Das ist oft dann besonders problematisch, wenn der Architekt aufgrund von Vorgaben des Auftraggebers die Akquisitionsphase hinter sich lässt, aber keine Honorarvereinbarung vorliegt. Eine wirksame nachträgliche Vereinbarung ist nicht möglich.[10]

2.1.2   Vertretung

Wie bei jedem anderen Vertrag können sich die Vertragspartner beim Abschluss vertreten lassen. Beide Seiten sollten aber darauf achten, dass derjenige, der den Vertrag unterschreibt, hierzu auch tatsächlich berechtigt ist.

Der einfachste Fall ist, dass jemand über eine schriftliche Vollmacht verfügt, einen anderen zu vertreten. Geschäftsführer einer GmbH sind ebenfalls berechtigt, die Gesellschaft zu vertreten, Gleiches gilt für Prokuristen. Gibt es keine schriftliche Vollmacht oder ist der „Vertreter“ in Wirklichkeit gar nicht zur Vertretung berechtigt, kann es schnell Probleme geben.

Beispiel

Der Architektenvertrag soll mit einem wohlhabenden Unternehmer geschlossen werden. Nur dessen Ehefrau verhandelt mit dem Architekten, angeblich hat der Unternehmer selbst keine Zeit. Die Ehefrau unterschreibt auch den Vertrag, als Auftraggeber ist der Unternehmer genannt. Der Architekt leistet wie im Vertrag vorgesehen und schickt eine Rechnung an den Unternehmer. Da erst wird klar, dass dieser gar nichts von dem Vertrag wusste, seine Frau wollte ihm zu seinem 50. Geburtstag eine Überraschung bereiten. Weil ihm die Leistung aber überhaupt nicht gefällt, weigert sich der Unternehmer zu zahlen.[11]

Und wird damit Recht haben: Es gibt keine gesetzliche Vorschrift, nach der eine Ehefrau ihren Ehemann in dieser Weise verpflichten kann. Daher kommt der Architekt nur dann zu seinem Geld, wenn die Ehefrau über eigenes Vermögen verfügt.

In dem Beispiel ist ganz eindeutig, dass der Unternehmer von dem Vertrag bis zum Ende keine Ahnung hatte und daher in keiner Weise aus dem Vertrag verpflichtet wird. Oft ist die Situation aber nicht so klar. Der Beispielsfall sei zweimal so abgewandelt, dass er ein ebenso eindeutiges, aber anderes Ergebnis bringt.

  1. Der Unternehmer schreibt im Vorfeld an den Architekten: „Ich bin begeistert von Ihrer Arbeit und will Sie mit der Planung für meine Stadtvilla beauftragen. Meine Frau wird sich für eine Terminvereinbarung melden, um den Vertrag abzuschließen“.

  2. Bereits zu seinem 45. Geburtstag hatte die Frau ihren Mann in gleicher Weise überrascht. In diesem Fall hatte die Planung ihm jedoch gefallen und er hatte die übersandte Rechnung anstandslos und bezahlt, ohne ein Wort zu verlieren.

Im ersten Fall hat der Unternehmer eindeutig eine Vollmacht erteilt. Er hat angekündigt, dass eine andere Person erscheinen und an seiner Stelle den Vertrag abschließen wird. Sogar wenn er selbst den Termin vereinbart, aber eine andere Person schickt, ist diese im Zweifel berechtigt, ihn zu vertreten.[12]

Im zweiten Fall muss man eine rechtliche Figur bemühen, nämlich die sogenannte Anscheinsvollmacht. Bereits zu seinem 45. Geburtstag hatte es der Unternehmer hingenommen, dass jemand anderes so tut, als dürfe er ihn vertreten – schon damals durfte seine Frau den Vertrag eigentlich nicht für ihn abschließen. Doch durch die damalige Rechnung hat er von diesem Verhalten erfahren und mit dem anstandslosen Zahlen gegenüber dem Architekten den Anschein erweckt, als sei alles in Ordnung, und der Vertrag solle für und gegen ihn gelten. Hierdurch hat er beim Architekten das Vertrauen darauf erzeugt, dass seine Ehefrau ihn beim Abschluss von Architektenverträgen vertreten darf. Dies ist eine Abweichung von der gesetzlichen Regel der fehlenden Vollmacht und daher eng anzuwenden. Schon wenn der erste Vertrag mit einem anderen Architekten abgeschlossen worden wäre, hätte der Architekt im Beispiel Pech gehabt.

Im Beispiel wird angesprochen, dass der Architekt versuchen kann, seine Rechnung bei der Ehefrau durchzusetzen. Dies beruht auf der in § 179 BGB geregelten Haftung des „vollmachtlosen Vertreters“. Die Ehefrau tritt im Beispiel als Vertreterin ihres Mannes auf, obwohl sie dies nicht ist. Verweigert nun der so „Vertretene“ die Genehmigung dieses Verhaltens, haftet der Handelnde persönlich, in diesem Fall die Ehefrau. Dem unglücklichen Architekten sei im Beispiel zu wünschen, dass auch sie über ausreichend Vermögen oder Einkommen verfügt, um ihn zu bezahlen.

2.1.3   Inhalt des Vertrags und HOAI[13]

Wie oben angesprochen enthält die HOAI nur Preisrecht. Das heißt für die Gestaltung von Architektenverträgen zweierlei: Die Vertragspartner müssen zum einen die Vertragsbedingungen wie die geschuldete Leistung, das Honorar und Termine selbst formulieren. Die HOAI gibt bei Lücken im Vertrag insoweit keine „Rückfallebene“ – einzige Ausnahme sind die Vorschriften über die Art und Weise der Abrechnung des vereinbarten Honorars. Rechtsprechung und andere Regelwerke wie das BGB stehen bereit, einige Lücken zu füllen, die Parteien sollten aber das gewünschte wirtschaftliche und technische Ziel und die dafür erforderlichen vertraglichen Modalitäten möglichst umfassend selbst formulieren. Zum anderen ist die HOAI ein Kontrollinstrument für die Wirksamkeit der vereinbarten Preise. Die Parteien müssen also die Preise selbst bestimmen und vereinbaren, diese sind dann anhand der HOAI auf ihre gesetzliche Zulässigkeit hin zu prüfen.

Zu den von den Parteien zu regelnden Punkten gehört insbesondere die vom Auftragnehmer geschuldete Leistung. Die Leistungen müssen also von den Vertragspartnern genau beschrieben und vereinbart werden.

Wichtig

Die Parteien können die vom Auftragnehmer geschuldeten Leistungen auch so beschreiben, dass sie auf die Leistungsbilder der HOAI verweisen. Bei einem solchen Verweis („alle Leistungen der Leistungsphasen 1 bis 5 gemäß Anlage 10, Ziff. 10.1 zur HOAI“) ist eine einfache Abrechnung aber nur sichergestellt, wenn der Auftragnehmer tatsächlich alle in der Anlage 10, Ziff. 10.1. dargestellten Leistungen erbringt und keine darüber hinausgehenden.[14]

Tipp

Bei der Beschreibung der vom Auftragnehmer zu erbringenden Leistungen sollte möglichst auf die Formulierungen der HOAI zurückgegriffen werden. Dies erleichtert die Auslegung, was gemeint ist, ebenso die Honorarermittlung nach der HOAI.

Wenn der Architekt mit einer Leistung beauftragt wird, die eigentlich Leistungen anderer Leistungsphasen voraussetzt, so sind diese Leistungen in der Regel stillschweigend mitbeauftragt. Wird der Architekt beispielsweise mit der „Ausführungsplanung“ beauftragt, kann diese nur auf Grundlage der in den Leistungsphasen 1 bis 4 beschriebenen Leistungen erfolgen. Damit der Auftragnehmer überhaupt weiß, welche Leistung er beplanen soll, benötigt er insbesondere die Entwurfs- und Vorplanung. Übergibt der Auftraggeber dem Auftragnehmer aber diese Planungen nicht, gehören sie zum beauftragten Leistungsumfang und sind vom Auftraggeber zu bezahlen. Natürlich sollte der Auftragnehmer vorsichtshalber beim Auftraggeber anfragen, ob er diese Planungen vielleicht „in der Schublade“ hat.

Eine Regelung zum Honorar gehört in jedem Fall zum unentbehrlichen Inhalt eines Architektenvertrags (anderenfalls erhält der Auftragnehmer nur die Mindestsätze, soweit diese verbindlich geregelt sind).

Unnötig zu sagen, dass auch das betroffene Bauvorhaben zu nennen und zu beschreiben ist – das gilt besonders bei Planungsleistungen, bei denen der Auftraggeber oft klare Vorstellungen vom Planungsergebnis hat. Insbesondere ist an Vereinbarungen zu Kostenobergrenzen zu denken.[15]

Wie angesprochen sind auch Termine aufzunehmen, außerdem gewünschte Vereinbarungen zur Haftung und Ähnliches. Näheres ergibt sich aus den beigefügten Vertragsmustern (siehe Anhang).

Zu den gesetzlichen Regelungen, die bei einer Lücke (oder nicht nachweisbarem Inhalt) eines Vertrags gelten, gehören insbesondere:

  • Zahlung der Mindestsätze (§ 7 Abs. 5 HOAI)

  • Art und Weise der Berechnung des Honorars (§ 16 HOAI)

  • Gewährleistungsansprüche und Gewährleistungsdauer (§§ 633 ff. BGB)

  • Verjährung von Werklohnansprüchen

Rechtsprechung gibt es – allerdings überwiegend bezogen auf Bauleistungen – für Verträge ohne Regelungen zu Terminen. Diese ist allerdings stark auf den Einzelfall bezogen und führt daher zu wenig vorhersehbaren Ergebnissen. Ganz grob gesagt ist der Auftragnehmer bei fehlender Terminvereinbarung verpflichtet, alsbald anzufangen und die Arbeiten ohne schuldhaftes Zögern zügig zu beenden.

2.1.4   Werk- oder Dienstleistungsvertrag?

Der Inhalt von Architektenverträgen richtet sich außer nach den enthaltenen Vereinbarungen natürlich nach gesetzlichen Regeln. Dabei ist vor allem an das BGB zu denken, die HOAI hat im Wesentlichen preisrechtlich eine Kontrollfunktion. Es kommt daher auch darauf an, welchem Vertragstyp des BGB ein Vertrag angehört. So kennt zum Beispiel nur der Werkvertrag strenge Regeln für die Haftung bei Mängeln der Leistung. Bei Dienstverträgen – wozu auch normale Arbeitsverträge gehören – gibt es eine Haftung nur in Ausnahmefällen. Die Gewährleistungsregeln sind für die Praxis auch der wichtigste Unterschied. Liegt ein Mangel vor, kann sich dies darauf auswirken,[16]

  • ob die erbrachte Leistung bezahlt werden muss.

  • ob der Auftragnehmer die Leistung noch einmal erbringen muss und ob diese nochmalige Erbringung (erneut) bezahlt werden muss.

  • ob der Auftragnehmer für aus dem Mangel resultierende Schäden wie Verzugsschäden oder Mängel des Projekts haftet.

  • ob der Auftraggeber dem Auftragnehmer eine Frist setzen muss, bevor er selbst eine mangelfreie Leistung erstellt, und der Auftraggeber dem Auftraggeber die hierdurch entstandenen Kosten ersetzen muss.

Beispiel

Werkvertragsrecht gilt zum Beispiel für die Erstellung einer Statik, Dienstvertragsrecht für die wirtschaftliche Betreuung eines Bauprojekts.

  1. Der Statiker verrechnet sich. Die Statik ist unbrauchbar, das errichtete Gebäude stürzt ein.

  2. Der wirtschaftliche Betreuer verrechnet sich. Die Baumaßnahme ist viel teurer, als er errechnet hat, die Wohnungen sind faktisch unverkäuflich.

Im ersten Fall erhält der Statiker für seine Leistungen kein Geld und muss den aus seinem Fehler resultierenden Schaden ersetzen.

Im zweiten Fall bekommt der wirtschaftliche Betreuer dennoch sein Geld. Wird er auf Stundenbasis tätig, kann er die Zeit für die Erstellung einer berichtigten Kostenzusammenstellung gegenüber dem Bauherrn abrechnen.

Das Beispiel erstaunt, wenn man es genauer betrachtet, im Ergebnis gar nicht so sehr. Der Statiker ist für die Ermittlung und Zusammenstellung der statisch erheblichen Daten selbst verantwortlich und weiß, dass seine Arbeit die Grundlage für das Bauwerk enthält. Eine andere Statik würde zu einer anderen Bauausführung führen. Der wirtschaftliche Betreuer kann aber nur die Zahlungen zusammenführen, die der Bauherr ihm gibt oder die er aus Rechnungen und weiteren Unterlagen erfährt. Eine andere Finanzzusammenstellung führt aber nicht zu einer veränderten Bauausführung.[17]

Wichtig

Ein Werkvertrag liegt vor,

  • wenn der Auftragnehmer eine Vollarchitektur mit allen Leistungsphasen übernimmt.

  • wenn der Auftragnehmer verantwortlich für die Planung des Bauvorhabens ist.

  • wenn der Auftragnehmer die Bauüberwachung übernimmt.

  • wenn es um Vermessungsleistungen geht.

  • wenn der Auftragnehmer sämtliche Aufgaben als Dritter nach der Baustellenverordnung (BaustellV) übernimmt.

Ein Dienstvertrag liegt vor,

  • wenn der Auftragnehmer nur die Grundlagenermittlung übernimmt.

  • wenn der Auftragnehmer die Aufgabe des verantwortlichen Bauleiters im Sinne der Landesbauordnungen übernommen hat.

Die Beispiele machen das Wesen des Werkvertrags deutlich, nach dem der Auftragnehmer einen bestimmten Erfolg schuldet.

2.1.5   Nichtigkeit von Verträgen

Nicht jeder unterschriebene Vertrag ist wirksam, das wurde schon durch den vollmachtslos unterschriebenen Vertrag deutlich. Es gibt noch weitere Gründe, aus denen ein Vertrag unwirksam bzw. nichtig sein kann. Die wichtigsten denkbaren Konstellationen für Architektenverträge dürften sein:[18]

  • Nichtigkeit eines Vertrags wegen Verstoßes gegen die Informationspflicht nach § 101b Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB); dies kann in förmlichen Vergabeverfahren eines öffentlichen Auftraggebers passieren, wenn dieser nicht alle beteiligten Bieter ordnungsgemäß informiert bzw. gar nicht erst ein förmliches Verfahren eingeleitet hat. Hinzukommen muss ein innerhalb der in § 101b Abs. 2 GWB vorgesehenen Fristen gestellter Nachprüfungsantrag.

  • Bei Vereinbarungen von Schwarzarbeit, also Arbeit „ohne Rechnung“, hat der Bundesgerichtshof (BGH) erst kürzlich seine Rechtsprechung aufgrund geänderter Gesetzeslage dahingehend angepasst, dass ein solcher Vertrag insgesamt nichtig ist (Urteil vom 1.8.2013, VII ZR 6/13). Auf Grundlage der früheren Gesetzeslage hatte er solche Verträge aufrechterhalten können.

  • Nach dem sogenannten Kopplungsverbot gemäß Artikel 10 § 3 MRVG gilt, dass eine Vereinbarung unwirksam ist, durch die der Erwerber eines Grundstücks sich im Zusammenhang mit dem Erwerb verpflichtet, bei der Planung oder Ausführung eines Bauwerks auf dem Grundstück die Leistungen eines bestimmten Ingenieurs oder Architekten in Anspruch zu nehmen.

Wichtig

Bei einem nichtigen Vertrag hat keine der Vertragsparteien Anspruch darauf, dass die andere die im Vertrag vorgesehenen Pflichten tatsächlich erfüllt. So ist der „Auftragnehmer“ bei einem wegen Schwarzarbeit nichtigen Vertrag nicht zur Beseitigung von Mängeln verpflichtet. Eine nur halbfertige Planung muss vom „Auftragnehmer“ nicht fertiggestellt werden.[19]

Wurden Leistungen auf einen nichtigen Vertrag erbracht, sind diese im Zweifel als rechtsgrundlos der anderen Seite zurückzugewähren. Wurden aber zum Beispiel die Leistungen des Architekten in einem Bau umgesetzt, reicht es nicht, die Planzeichnungen zurückzusenden; vielmehr muss der Wert der Leistungen ermittelt und mit dem zurückzuzahlenden Werklohn verrechnet werden.

2.1.6   Inhaltliche Prüfung von Verträgen

Bereits mehrfach wurde die „Korrekturfunktion“ der HOAI angesprochen. Vereinbaren die Partner eines Architektenvertrags ein Honorar, ist dieses anhand der Regelungen der HOAI zu prüfen. Hält es die von der HOAI gezogenen Grenzen nicht ein, hat das Konsequenzen: Je nach Fallgestaltung greifen dann die Mindest- oder Höchstsätze oder eine Vereinbarung ist insgesamt unwirksam. Das macht deutlich, dass Gesetze auch inhaltliche Vorgaben für Verträge enthalten, bei deren Nichtbeachtung die vertragliche Regelung gegenüber dem Gesetz zurücktritt.

Es gibt noch andere gesetzliche Regelungen, die zu einer inhaltlichen Prüfung von Verträgen führen können. Die oben dargestellten Nichtigkeitsgründe gehören dazu. Sonderregelungen gelten für Allgemeine Geschäftsbedingungen, sie sind im Anschluss dargestellt. Auf andere inhaltliche Überprüfungsmöglichkeiten wird ggf. bei der Darstellung einzelner Themen eingegangen.

2.1.7   Wichtiges zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB)

Eine gelungene Formulierung oder Vertragsklausel benutzt man gerne wieder. Das spart Arbeit und erlaubt eine permanente Verbesserung der eingesetzten Verträge. Mit der wiederholten Verwendung einer Vertragsklausel kommt es aber in rechtlichem Sinne zu einer erheblichen qualitativen Änderung, denn dadurch wird sie auf einmal eine Allgemeine Geschäftsbedingung. Das bedeutet vor allem, dass sie in verschärfter Weise inhaltlich überprüft werden kann.[20]

Die Überprüfung von AGB orientiert sich eigentlich an den „klassischen AGB“: Wenn Sie bei einer Reinigung etwas abgeben, einen Mobilfunkvertrag abschließen, bei einem Online-Händler etwas kaufen, immer müssen Sie die Geschäftsbedingungen/AGB unverändert akzeptieren. Anderenfalls verweigert die andere Seite den Abschluss eines Vertrags. Die Rechtsprechung und spätere Gesetzgebung gehen davon aus, dass solche AGB daher im Interesse des Aufstellers sind und ihn im Zweifel rechtlich bevorteilen. Der Aufsteller der AGB (im BGB „Verwender“ genannt) hat die Möglichkeit, die Regelungen vollständig nach seinen Wünschen zu formulieren, die Gegenseite hat keinerlei Einfluss hierauf.

Diese Vorstellung vom Entstehen und Verwenden der AGB prägt die rechtlichen Regelungen in §§ 305 ff. BGB. Weil allein der Verwender die AGB formuliert, muss er damit leben, die darin formulierten Vorteile zu verlieren, wenn die Regelung zu einseitig ist. Das BGB macht die Unwirksamkeit von AGB daran fest, dass sie die Gegenseite „unangemessen benachteiligen“. Eine solche Benachteiligung kann darin liegen, dass die Regelung von einer rechtlichen Vorgabe etwa im BGB abweicht und mit dieser nicht zu vereinbaren ist oder dass sie wesentliche Rechte und Pflichten aus dem Vertrag übermäßig einschränkt.[21]

Beispiel

Unwirksam sind etwa vom Auftragnehmer formulierte Klauseln, die einen völligen Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen vorsehen. Dies weicht vom Gesetz ab und ist mit dessen Grundgedanken nicht vereinbar.

Bei dem Beispiel ist wichtig zu beachten, dass es um eine Klausel geht, die der Auftragnehmer formuliert hat. Sie wäre bei Wirksamkeit für ihn günstig und ist daher besonders zu prüfen. Würde der Auftraggeber die gleiche Klausel verwenden, wäre sie für ihn ungünstig. Weil der Auftraggeber es in der Hand hatte, diese für ihn ungünstige Klausel als AGB zu verwenden oder nicht, kann er sich nicht auf deren Unwirksamkeit berufen. Er hätte sie ja nicht in seinen Vertrag aufnehmen müssen!

Weil es auf die Benachteiligung des Vertragspartners, der auf die AGB keinen Einfluss hat, ankommt, ist wichtig, welche Vertragspartei die AGB formuliert oder ausgewählt hat. Wird der Aufsteller oder Verwender durch die AGB benachteiligt, kommt es nicht zu einer inhaltlichen Korrektur.

Wichtig

Auch wenn der Vertrag eines Dritten verwendet wird, können AGB vorliegen. So ist jedes gekaufte Formular und jeder in Büchern bzw. im Internet veröffentlichter Vertrag als AGB anzusehen und unterliegt der verschärften Prüfung, auch wenn der Verwender selbst diesen Vertrag nur ein einziges Mal verwenden will.

Eine nähere Darstellung, welche Regelungen in AGB wirksam möglich sind, findet sich jeweils bei den einzelnen Themen.[22]

Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B (VOB/B) ist nur dann vor einer solchen Überprüfung geschützt, wenn sie von einem öffentlichen Auftraggeber oder gegenüber einem Unternehmer verwendet wird und der Vertrag keinerlei Abweichung von der VOB/B vorsieht; dieser Schutz wird auch als Privilegierung der VOB/B bezeichnet.

2.2   Übergang von Akquisition zur entgeltlichen Leistung

Ein Planungsvorhaben beginnt ganz oft nicht damit, dass ein Vertrag über ein bestimmtes Projekt abgeschlossen wird. Stattdessen kommt häufig ein potenzieller Bauherr zu einem Architekten. Eine Projektidee wird diskutiert, der Planer erstellt einige Skizzen, der Auftraggeber stellt unter anderem Fragen zu den voraussichtlichen Kosten und der Genehmigungsfähigkeit des potenziellen Bauvorhabens. Der Planer seinerseits geht auf diese Fragen ein und beantwortet sie. Das ist immer dann unproblematisch, wenn irgendwann der Vertrag abgeschlossen wird und sich die Partner über die Honorierung der erbrachten Leistungen einig sind.

Es kann aber auch passieren, dass man sich nicht einig wird: Dem Bauherrn gefallen die Vorschläge des Architekten nicht, er kann das erhoffte Bauland doch nicht erwerben, der Architekt verlangt mehr Honorar, als der Bauherr zu zahlen bereit ist – kurz, man trennt sich vor Vertragsschluss endgültig.

Nun stellt sich für den Planer die Frage, ob er etwas und was er denn für seine Leistungen verlangen kann. Je mehr Zeit und Energie der Planer in die Ideenfindung gesteckt hat, umso eher wird er die Zahlung eines Honorars erreichen wollen. Hiervon zu trennen ist im Übrigen die Frage, ob etwa der Architekt ein Urheberrecht an einer bestimmten Planungsidee hat (siehe hierzu Kapitel 4.10[23]).

Die Prüfung nach der Honorarpflichtigkeit einer Leistung setzt erst einmal voraus, dass ein Vertrag geschlossen wurde. Dies ist wie oben beschrieben nach den Regeln des BGB zu prüfen. Hilft die „klassische“ Prüfung, ob ein Angebot und eine Annahme vorliegen, nicht weiter, ist an einen konkludenten Vertragsschluss zu denken. Der Bauherr verlangt vom Planer eine Leistung; irgendwann geht dies über das unverbindliche Zusammensitzen und eine vom Architekten im eigenen Interesse und honorarfrei erbrachte Akquisitionsleistung hinaus. Wann es zum Wechsel zu einer honorarpflichtigen Tätigkeit kommt, wird von der Rechtsprechung jeweils im Einzelfall geprüft. Kriterien sind zum Beispiel die folgenden.

  • Wer die Leistung abfragt bzw. anbietet: Wird der Architekt von sich aus tätig, etwa weil er von einem bestimmten Immobiliengeschäft erfahren hat und dem Auftraggeber unverlangt Skizzen schickt, spricht dies für eine honorarfreie Werbemaßnahme.

  • Der Auftraggeber verlangt Änderungen an Vorschlägen des Architekten.

  • Der Umfang der Leistungen: Erbringt der Planer die Leistungen ganzer Leistungsphasen, spricht dies für eine Vergütungspflicht, das Erbringen nur weniger Leistungen wie einzelner Entwurfsskizzen und Ähnliches dagegen.[24]

  • Der Auftraggeber unterschreibt die Pläne des Architekten.

  • Die Verwertung der Leistung durch den Bauherrn: Das ist der Fall, wenn er zum Beispiel für einen Planungsvertrag die vom Architekten erstellten Skizzen und Schätzungen verwendet oder sie einem Bauantrag beilegt.

  • Die Leistung von Abschlagszahlungen: Dies spricht natürlich im besonderen Maße für eine gemeinsam gesehene Honorarpflicht.

Verlangt der Bauherr vom Planer nur „erste Skizzen“, sollen diese in der Regel als Grundlage für die Entscheidung des Bauherrn über eine Beauftragung dienen; dafür gibt es im Zweifelsfall also kein Honorar.

Achtung

Besondere Vorsicht ist bei großen und noch nicht fest gesicherten Projekten geboten. Oft sind Architekten bereit, an solchen Projekten mitzuwirken und nur für den Fall der tatsächlichen Realisierung ein Honorar zu verlangen. Wird die Planungen dann nicht umgesetzt, gehen Investor und Architekt leer aus.

Auch wenn feststeht, dass der Bauherr die Arbeit des Planers bezahlen muss, ist oft noch nicht geklärt, welche Leistungen denn nun genau zu erbringen waren, ob also der Planer seinen Vertrag vollständig und mangelfrei erbracht hat.

Insbesondere bei Wettbewerben im Sinne der Richtlinie für Planungswettbewerbe (RPW 2013) gelten besondere Regeln. Bei solchen Wettbewerben richten sich die Ansprüche der Teilnehmer nach der Auslobung (sie liegen in der Regel unterhalb der HOAI).

2.3   Vergabeverfahren

Öffentliche Auftraggeber sind verpflichtet, bei der Beauftragung die Grundsätze von Sparsamkeit und Wirtschaftlichkeit zu beachten und hierfür die formellen und inhaltlichen Vorgaben des Vergaberechts zu beachten. Diese Pflicht trifft also etwa Bundesbehörden, Länder, Kommunen, aber auch Krankenkassen, Rentenversicherungen und viele andere Stellen mehr. Wer öffentlicher Auftraggeber ist, definiert das Gesetz in § 98 GWB. Auch Private können verpflichtet werden, der häufigste Fall ist der Erhalt von Fördermitteln mit Auflagen.[25]

2.3.1   Vergabe von Architekten- und Ingenieurleistungen

Das Vergaberecht für die Vergabe von Leistungen der Architekten und Ingenieure ist in zweifacher Hinsicht geteilt: Es gibt besondere Regeln für Aufträge oberhalb eines Auftragswerts von 207.000 Euro und für Aufträge mit geringerem Volumen. Für die größeren Aufträge gelten das GWB, die Vergabeverordnung (VgV) sowie je nach Art der Leistung zwei Vergabeordnungen, nämlich die Vergabeordnung für Lieferungen und Leistungen (VOL/A) sowie die Vergabeordnung für freiberufliche Leistungen (VOF). Für Leistungen unterhalb des genannten Schwellenwerts gilt auf jeden Fall die VOL/A, nicht aber die VOF direkt, auch wenn sie als Grundlage für die Vergabeverfahren verwendet wird.

Die meisten wichtigen Vorgaben für die Beschaffung von Architekten- und Ingenieurleistungen finden sich in den Vergabeordnungen VOL/A und VOF. Welche der beiden anzuwenden ist, hängt vom Charakter der Leistungen ab. Um es einfach auszudrücken: „Standardleistungen“ werden nach der VOL/A beschafft, und zwar im offenen Verfahren, bei dem es insbesondere keine Möglichkeit der Preisverhandlungen gibt. Komplexere Leistungen, die sich vor allem dadurch auszeichnen, dass sie sich nicht abschließend beschreiben lassen, werden nach der VOF vergeben. Um es plastischer zu machen: Die Planung einer Turnhalle mit einfachem Standard und weitgehend vorgegebenen Bedingungen wird im Zweifel nach der VOL/A vergeben, die Planung eines komplexen Mehrzweckgebäudes mit hohen ästhetischen Anforderungen nach der VOF.[26]

Auch Wettbewerbe für städtebauliche Planungen oder besondere Projekte sind in der VOF geregelt. Für Wettbewerbe im Sinne der VOF müssen öffentliche Auftraggeber außerdem die RPW 2013 beachten. Diese enthält nähere Vorgaben für die Ausgestaltung des Wettbewerbs, die Auslobung, das Preisgericht und die Prämierung.

2.3.2   Vergabe von Bauleistungen

Architekten und Ingenieure erhalten oft den Auftrag, Vergaben öffentlicher Auftraggeber vorzubereiten. Um dies sachgerecht und im Interesse des Auftraggebers erledigen zu können, sind zumindest Grundkenntnisse des Vergaberechts bzw. seiner Anforderungen an die Leistungsbeschreibung unentbehrlich. Daneben sollte der Architekt die Bedürfnisse von Auftraggebern und Bietern verstehen. Bieter müssen oft viele Angebote machen, bis sie tatsächlich in einem Vergabeverfahren erfolgreich sind. Daher sollten die Vorgaben des Auftraggebers so sein, dass Bieter mit möglichst wenig Aufwand und sicher Angebote erstellen können. Für den Auftraggeber hat dies den Vorteil, dass Menge und Qualität der Angebote zunehmen. So sollten nur wirklich erforderliche Nachweise von den Bietern verlangt werden; viele Auftraggeber arbeiten mit einer Art Standardliste von Nachweisen, die sie immer verlangen, unabhängig davon, ob sie bei dem konkreten Vorhaben erforderlich und sinnvoll sind.[27]

Wichtig

Vorgaben des Vergaberechts sind vor allem:

  • Vorrang der Leistungsbeschreibung mit Leistungsverzeichnis gegenüber der Funktionalbeschreibung (Die VOB/A spricht von Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm.)

  • Gebot der umfassenden und für alle Bieter in gleicher Weise verständlichen Leistungsbeschreibung

  • Grundsatz der produktneutralen Ausschreibung (Die wettbewerbsbeschränkende Vorgabe von Materialien und Produkten bedarf besonderer Begründung.)

Der Architekt sollte außerdem darauf achten, dass er bei der Formulierung der Anforderungen keine Abweichungen von der VOB/B vorsieht. Dies hat neben vergaberechtlichen Folgen auch die Konsequenz, dass die VOB/B ihre AGB-rechtliche Privilegierung verliert.

2.4   Honorarermittlung

Die HOAI als reines Preisrecht regelt nur die Zulässigkeit einer Preisvereinbarung, setzt aber die wirksame Beauftragung und eine Preisvereinbarung voraus.

2.4.1   Nachweispflichten

Will ein Architekt oder Ingenieur ein Honorar geltend machen, muss er auf jeden Fall vortragen, dass ein Vertrag und darin eine Honorarvereinbarung geschlossen wurde. Gelingt ihm das nicht, hat er gar keinen Anspruch auf eine Vergütung.

Die Höhe der vereinbarten Vergütung muss der Architekt ebenfalls darlegen. Kann er das nicht und geht es um eine in der HOAI geregelte Grundleistung, erhält er den Mindestsatz nach der HOAI.[28]

2.4.2   Funktion der Honorarermittlung

Die Honorarermittlung der HOAI kann in drei Fällen maßgeblich sein:

  • Haben die Vertragspartner ein Honorar vereinbart, ist es daraufhin zu prüfen, ob es die Mindest- und Höchstsätze der HOAI einhält.

  • Haben die Vertragspartner kein Honorar vereinbart oder ist die Vereinbarung wegen eines Verstoßes gegen die HOAI unwirksam, muss der Mindestsatz ermittelt werden. Dieser stellt dann die vom Auftraggeber geschuldete Vergütung dar.

  • Die Vertragspartner können ein Honorar unter Bezugnahme auf die HOAI vereinbart haben („Mindestsatz zzgl. 10 %“). In diesem Fall dient die Honorarermittlung nach der HOAI dazu, dass vertraglich abstrakt definierte Honorar konkret zu ermitteln.

2.4.3   Prinzip der Honorarermittlung

Nach der HOAI sind für die Honorarermittlung maßgeblich:

  • Anrechenbare Kosten nach der Kostenermittlung

  • Honorarzone

  • Honorartafel

  • Erbrachte Leistungen

  • Bei Umbauten und Modernisierung der Umbau- oder Modernisierungszuschlag

Für den Fall, dass zum Zeitpunkt der Beauftragung noch keine Kostenschätzung oder Kostenberechnung vorliegt, kann für die Festlegung der anrechenbaren Kosten eine Baukostenvereinbarung geschlossen werden (§ 6 Abs. 3 HOAI).

2.4.4   Kostenermittlung durch Kostenschätzung und Kostenberechnung

Die Art und Weise, wie die anrechenbaren Kosten ermittelt werden, ist natürlich entscheidend für das Ergebnis. Daher enthält die HOAI zwei Methoden der Kostenermittlung, nämlich die Kostenschätzung und die Kostenberechnung. Beide Methoden sind in § 2 HOAI definiert.[29]

Was eine Kostenschätzung und wie sie aufzustellen ist, wird in der HOAI in § 2 Abs. 10 HOAI geregelt. Die Kostenschätzung ist danach die überschlägige Ermittlung der Kosten auf Grundlage der Vorplanung. Sie dient als vorläufige Basis für Finanzierungsüberlegungen. Der Kostenschätzung liegen zugrunde:

  • Vorplanungsergebnisse

  • Mengenschätzungen

  • Erläuternde Angaben zu den planerischen Zusammenhängen, Vorgängen sowie Bedingungen

  • Angaben zum Baugrundstück und zu dessen Erschließung

Wird die Kostenschätzung auf Grundlage der DIN 276 (2008) erstellt, müssen die Gesamtkosten nach Kostengruppen mindestens bis zur ersten Ebene der Kostengliederung ermittelt werden.

Die Kostenermittlung ist in § 2 Abs. 11 HOAI beschrieben. Sie umfasst danach die Ermittlung der Kosten auf Grundlage der Entwurfsplanung. Der Kostenberechnung liegen zugrunde:

  1. Durchgearbeitete Entwurfszeichnungen oder Detailzeichnungen wiederkehrender Raumgruppen

  2. Mengenberechnungen

  3. Für die Berechnung und Beurteilung der Kosten relevante Erläuterungen

Wird die Kostenberechnung auf Grundlage der DIN 276 (2008) erstellt, müssen die Gesamtkosten nach Kostengruppen mindestens bis zur zweiten Ebene der Kostengliederung ermittelt werden.

§ 6 Abs. 1 HOAI legt fest, dass für die Leistungsbilder der Teile 3 und 4 die anrechenbaren Kosten des Objekts auf Grundlage der Kostenberechnung oder, sofern keine Kostenberechnung vorliegt, auf Grundlage der Kostenschätzung maßgeblich sind. Dies führt dazu, dass die Honorare im Wesentlichen von der tatsächlichen Kostenentwicklung entkoppelt werden.[30]

Sonderregelungen sieht die HOAI für Arbeiten vor, für die der Auftraggeber keine orts- oder marktüblichen Preise zahlt, zum Beispiel weil er sie selbst ausführt, „Freundschaftspreise“ erhält oder Stoffe und Bauteile bereits vorhanden waren (§ 3 Abs. 2 HOAI). Auch diese Leistungen sind mit ortsüblichen Preisen bei den anrechenbaren Kosten einzurechnen.

2.4.5   Anrechenbare Kosten

Die anrechenbaren Kosten werden in § 3 HOAI angesprochen. Danach sind sie nach allgemein anerkannten Regeln der Technik oder nach Verwaltungsvorschriften (Kostenvorschriften) auf Grundlage der ortsüblichen Preise zu ermitteln. Grundsätzlich sind die anrechenbaren Kosten maßgeblich, die der Auftragnehmer im Rahmen der mit der Entwurfsplanung zu erstellenden Kostenberechnung ermittelt hat, und zwar für die Abrechnung aller Leistungsphasen. Liegt keine Kostenberechnung vor, ist die Kostenschätzung maßgeblich. Auf hiervon abweichende Möglichkeiten der Vertragsgestaltung wird weiter unten eingegangen. Neu ist die Berücksichtigung vorhandener Bausubstanz in § 4 Abs. 3 HOAI.

In § 6 Abs. 3 regelt die HOAI auch den Fall, dass zum Zeitpunkt der Beauftragung noch keine Planungen als Voraussetzung für eine Kostenschätzung oder Kostenberechnung vorliegen. In einem solchen Fall können die Vertragsparteien schriftlich vereinbaren, dass das Honorar auf Grundlage der anrechenbaren Kosten einer Baukostenvereinbarung berechnet wird. Im Rahmen dieser Baukostenvereinbarung legen die Vertragspartner vertraglich die Höhe der Baukosten und damit auch die anrechenbaren Kosten fest. Die so festgelegten Baukosten müssen allerdings nachprüfbar sein.[31]

Die Forderung nach einer Nachprüfbarkeit steht in einem gewissen Spannungsverhältnis dazu, dass die Kosten zu einem Zeitpunkt ermittelt werden sollen, an dem praktisch keine Planung vorhanden ist. Daher wird es für zulässig gehalten, dass die Vertragspartner auf Vergleichs- und Referenzobjekte zurückgreifen. Auch werden bestimmte Abweichungen von den „richtigen“ (auf Grundlage einer Kostenberechnung) ermittelten Kosten zugelassen. Bei mehr als 10 % wird es jedoch kritisch, eine solche Abweichung führt regelmäßig zur Unwirksamkeit der Honorarvereinbarung.

Wichtig

Die Voraussetzungen für eine wirksame Baukostenvereinbarung sind:

  • Vereinbarung der Höhe nach bestimmter Baukosten

  • in Schriftform gemäß § 7 Abs. 1 HOAI

  • spätestens zum Zeitpunkt der Beauftragung,

  • ohne dass Planungen als Voraussetzung für eine Kostenschätzung oder Kostenberechnung vorliegen,

  • in nachprüfbarer Höhe.

Gerade die Forderung der Nachprüfbarkeit öffnet einem Vertragspartner, der sich benachteiligt fühlt, erhebliche Möglichkeiten, die Baukostenvereinbarung anzugreifen. Daher ist diese Art der Honorarfestlegung für beide Vertragspartner mit Unsicherheiten und Risiken verbunden.[32]

2.4.6   Leistungsbild

Nicht näher darzulegen ist, dass für die Honorarermittlung das richtige Leistungsbild berücksichtigt werden muss, dies ist eine Selbstverständlichkeit. Die HOAI regelt die zulässigen Honorare leistungsabhängig, sodass die Ermittlung des „richtigen“ Leistungsbildes logischer und praktischer Ausgangspunkt jeder Honorarermittlung ist.

Praktisch relevante Probleme bei der Abgrenzung der Leistungsbilder der einzelnen Abschnitte der HOAI gibt es allenfalls vereinzelt. Im Regelfall ist die Zuordnung zu einem Leistungsbild sicher und ohne Weiteres möglich.

2.4.7   Honorarzonen

Die Honorarzone ist ein entscheidender Faktor für die Höhe des zu ermittelnden Honorars. In § 5 Abs. 3 HOAI ist festgelegt, wie die Honorarzonen zu bestimmen sind, nämlich anhand der Bewertungsmerkmale in den Honorarregelungen der jeweiligen Leistungsbilder der Teile 2 bis 4. Die Zurechnung zu den einzelnen Honorarzonen ist dann nach Maßgabe der Bewertungsmerkmale und ggf. der Bewertungspunkte sowie unter Berücksichtigung der Regelbeispiele in den Objektlisten der Anlagen dieser Verordnung vorzunehmen.

Die Regelbeispiele in den Objektlisten der HOAI haben keinen bindenden Charakter, entscheidend sind vielmehr die Bewertungsmerkmale. Dies ist insbesondere dann zu beachten, wenn keines der Regelbeispiele für ein Objekt passt oder wenn das Objekt Kennzeichen verschiedener Regelbeispiele trägt. Für diesen Fall enthalten die einzelnen Abschnitte maßgebliche Bewertungsmerkmale mit den ihnen zugeordneten möglichen Bewertungspunkten.[33]

Auch die Ermittlung der Honorarzone unterliegt einer gerichtlichen Überprüfung. Die Festlegung einer Honorarzone muss nach objektiven Gesichtspunkten erfolgen, die überprüfbar sind. Allerdings haben die Vertragspartner dabei einen gewissen Beurteilungsspielraum (BGH, Urteil vom 13.11.2003, VII ZR 362/02). Dies darf jedoch nicht dazu führen, dass eine eindeutig falsche Zuordnung in eine bestimmte Honorarzone von der Rechtsprechung hinzunehmen wäre.

Allerdings hat nicht jeder Fehler bei der Ermittlung der Honorarzone preisrechtliche Konsequenzen nach der HOAI.

Wichtig

Hält das vereinbarte Honorar trotz Berücksichtigung der „falschen“ Honorarzone die Mindest- bzw. Höchstsätze der „richtigen“ Honorarzone ein, bleibt das Honorar unverändert.

Gleiches gilt, wenn sich während der Ausführungsphase das Objekt so verändert, dass es in eine andere Honorarzone als bei Vertragsschluss fällt. Auch dies hat nur dann preisrechtliche Konsequenzen, wenn das vereinbarte Honorar nicht die Mindest- bzw. Höchstsätze einhält.

Bei der Ermittlung der Honorarzone können Richter auf die Hilfe Sachverständiger zurückgreifen, müssen dies aber nicht. Letztlich handelt es sich um eine Rechtsfrage, die ein sachkundiges Gericht auch ohne einen Sachverständigen beantworten kann.

2.4.8   Honorartafel

Die Honorartafel weist Vorhaben mit bestimmten Größen (zum Beispiel beplanten Flächen oder anrechenbaren Kosten) ein bestimmtes Honorar zu. Diese Zuweisung ist anhand der in der HOAI abgedruckten Tabellen ohne Weiteres vorzunehmen.[34]

Die Honorartafeln benennen jeweils Honorarbereiche, die von einem bestimmten Betrag zu einem anderen reichen. Welche Höhe das vom Auftraggeber geschuldete Honorar am Ende hat, hängt von der vertraglichen Vereinbarung ab. Haben sich die Parteien nicht auf ein Honorar geeinigt, greift stets der Mindestsatz. Die Anwendung der Honorartafeln erfolgt daher in den meisten Fällen rein mechanisch.

Liegt ein Vorhaben außerhalb der Grenzen der Honorartafeln, insbesondere darüber, ist die Rechtslage zumindest unklar, hierzu gibt es unterschiedliche Auffassungen. Jedenfalls ist in diesem Bereich das Honorar grundsätzlich frei zu vereinbaren, insofern besteht Einigkeit. Nicht eindeutig ist, ob die Höchst- und Mindestsätze der im Bereich der Honorartafeln liegenden Aufträge eine Sperrwirkung entfalten. Darf also etwa bei einem Vorhaben, das den höchsten Tafelwert überschreitet, ein Honorar vereinbart werden, das unterhalb des Mindesthonorars für den höchsten Tafelwert liegt? Es spricht vieles dafür, dass eine solche Unterschreitung unzulässig wäre, da man ansonsten durch „Aufblasen“ der anrechenbaren Kosten eine Unterschreitung der Mindestsätze herbeiführen konnte.

2.4.9   Bauen im Bestand: Umbau- und Modernisierungszuschlag

Für die Honorare für Leistungen bei Umbauten und Modernisierungen enthält § 6 Abs. 2 HOAI eine Sonderregelung gegenüber § 6 Abs. 1 HOAI; hier wird zusätzlich der Umbau- und Modernisierungszuschlag berücksichtigt. § 6 Abs. 2 HOAI ersetzt die Regelung des § 35 HOAI 2009 zu Leistungen im Bestand. Zu der Frage, ob Umbauten oder Modernisierungen im Sinne des § 6 Abs. 2 HOAI vorliegen, verweist die Vorschrift ausdrücklich auf die Definitionen in § 2 Abs. 5 und 6 HOAI. Nach § 2 Abs. 5 HOAI liegen nur dann Umbauten im Sinne der HOAI vor, wenn wesentliche Eingriffe in die Konstruktion oder den Bestand erfolgen. Das ist zum Beispiel der Fall bei Eingriffen in tragende Teile der Konstruktion wie das Verstärken von Decken oder Durchbrüchen sowie das Versetzen von Treppen. Unwesentlich sind hingegen ein Neuverputzen oder das Einziehen einzelner nicht tragender Zwischenwände oder das Verschließen eines Durchbruchs.[35]

§ 6 Abs. 2 Satz 1 HOAI regelt die Honorarbemessung für Leistungen bei Umbauten und Modernisierungen und erlaubt, das Honorar unter Berücksichtigung des Umbau- bzw. Modernisierungszuschlags zu ermitteln. Der Umbau- und Modernisierungszuschlag muss nach § 6 Abs. 2 Satz 2 HOAI schriftlich vereinbart werden, § 7 Abs. 1 HOAI mit seinen strengen Anforderungen gilt auch für diese Vereinbarung. Einen bestimmten Zeitpunkt dafür nennt die Vorschrift nicht, deshalb wird es auch für zulässig gehalten, die Vereinbarung nach der Beauftragung abzuschließen. Bei dieser Vereinbarung ist der Schwierigkeitsgrad der Leistungen zu berücksichtigen. Eine Begrenzung des Zuschlags sieht die HOAI aber nicht (mehr) vor, vielmehr ist dies von den Vertragspartnern frei zu verhandeln.

In § 6 Abs. 2 Satz 4 HOAI wird ab einem durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad eine unwiderlegliche Vermutung aufgestellt, dass ein Zuschlag von 20 % vereinbart wurde, wenn es keine schriftliche Vereinbarung gibt. Dies gilt auch für den Fall, dass überhaupt keine Vereinbarung geschlossen wurde, aber objektiv die Voraussetzungen für Umbauten oder Modernisierungen vorliegen. Für den Auftraggeber kann sich bei Unterlassen einer Vereinbarung also eine unerwartete Honorarerhöhung ergeben.[36]

Tipp

Bei nicht formgerechter Vereinbarung eines Umbauzuschlags wird unwiderruflich angenommen, dass ein Zuschlag von 20 % vereinbart wurde. Aus Sicht des Auftraggebers ist vorsichtshalber immer zu prüfen, ob Umbauten oder Modernisierungen vorliegen, vorsorglich sollte in den schriftlichen Vertrag eine „Null-Regelung“ aufgenommen werden.

2.4.10   Besondere Fälle (§§ 8, 9 HOAI)

Einige Berechnungsweisen für das Honorar „in besonderen Fällen“ regelt § 8 HOAI.

  • Abs. 1: Beauftragung nur einzelner Leistungsphasen

  • Abs. 2: Beauftragung nur einzelner Grundleistungen

  • Abs. 3: Erforderlichkeit eines zusätzlichen Koordinierungs- oder Einarbeitungsaufwands

Wenn der Auftraggeber nur einzelne Leistungsphasen eines Leistungsbildes beauftragt, darf der Auftragnehmer nur die für die übertragenen Phasen vorgesehenen Prozentsätze abrechnen bzw. sind diese bei der Überprüfung des Honorars maßgeblich. Die Vereinbarung eines solchen Teilhonorars muss schriftlich erfolgen. Diese Regelung fand sich bisher in § 8 Abs. 1 HOAI 2009, neu ist lediglich der Hinweis auf die notwendigerweise schriftliche Vereinbarung.[37]

Bei der Übertragung nur einzelner Grundleistungen einer Leistungsphase ist nach § 8 Abs. 2 HOAI wiederum nur ein Honorar zulässig, das dem Anteil der übertragenen Grundleistungen an der gesamten Leistungsphase entspricht. Auch dieses Honorar muss schriftlich vereinbart werden.

Die Vorschrift des § 8 Abs. 2 HOAI regelt sogar die Übertragung nur einzelner Teile von Grundleistungen. Auch dabei ist das Honorar an den auf diese Leistungen entfallenden Anteilen zu messen. Weil die HOAI insoweit aber keine Vorgaben macht, ist die Honorarermittlung in solchen Fällen regelmäßig schwierig.

§ 9 HOAI beschreibt die Honorarberechnung bei Beauftragung einzelner Leistungsphasen näher.

  • Abs. 1: Vorplanung oder Entwurfsplanung

  • Abs. 2: Bauleitplanung

  • Abs. 3: Objektüberwachung

Kerngedanke der Regelung ist, dass bei der Beauftragung von bestimmten eng umgrenzten Leistungen zwingend Leistungen einer davor liegenden Leistungsphase „mitzudenken“, also mehr oder weniger getrennt ebenfalls auszuführen sind. Daher erlaubt § 9 HOAI in solchen Fällen ausnahmsweise die Berücksichtigung anderer Leistungsphasen für die Honorarermittlung.

So sind nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 HOAI bei Beauftragung nur der Vorplanung für das Honorar höchstens die Prozentsätze der Vorplanung und der Grundlagenermittlung heranzuziehen. Parallel regelt § 9 Abs. 1 Nr. 2 HOAI für die Beauftragung nur der Entwurfsplanung die Heranziehung höchstens der Prozentsätze der Entwurfsplanung und der Vorplanung. Die jeweilige Vereinbarung muss, wie alle Honorarvereinbarungen nach der HOAI, schriftlich erfolgen.[38]

2.4.11   Mehrere Objekte

Der Grundsatz für die Honorarberechnung bei Beauftragung von Leistungen für mehrere Objekte findet sich in § 11 Abs. 1 HOAI. Danach sind die Leistungen für jedes Objekt getrennt zu berechnen. Die Frage, wann mehrere Objekte vorliegen, beantwortet sich bei den meisten Verträgen von allein. Ein Gebäude und die umliegenden Freianlagen sind verschiedene Objekte, ein Gebäude und ein davon getrennt stehendes Parkhaus ebenfalls.

Die Abgrenzung von Objekten ist bei Zweifelsfällen nach funktionalen und technischen Kriterien zu treffen. Die konstruktive Selbstständigkeit ist dabei ein entscheidender Faktor. Nebeneinanderstehende, durch eine Wand getrennte Gebäude sind daher im Zweifel unterschiedliche Objekte, eine Tiefgarage und ein auf ihr ruhendes Gebäude hingegen bilden ein einheitliches Objekt. Auch eine technische Verbindung kann dazu führen, dass ein einheitliches Objekt vorliegt, zum Beispiel wenn zwei Gebäudeteile eine einheitliche Funktion oder eine gemeinsame Heizung haben.

Ausnahmen vom Grundsatz der getrennten Abrechnung finden sich in § 11 Abs. 2 und 3 HOAI. In § 11 Abs. 2 HOAI geht es um vergleichbare Gebäude oder andere Objekte mit weitgehend gleichartigen Planungsbedingungen, die derselben Honorarzone zuzuordnen sind und die als Teil einer Gesamtmaßnahme geplant und gebaut werden – der Klassiker ist hier die Reihenhaussiedlung. In diesem Fall bestimmt sich das Honorar nach der Summe der anrechenbaren Kosten aller Gebäude bzw. Objekte.[39]

Hiervon abzugrenzen ist die Regelung zur Minderung des Honorars in § 11 Abs. 3 HOAI, die weitgehend § 11 Abs. 2 HOAI 2009 entspricht. Danach ist ein vermindertes Honorar zu zahlen, wenn ein Auftrag entweder

  • mehrere im Wesentlichen gleiche Gebäude, Ingenieurbauwerke, Verkehrsanlagen oder Tragwerke umfasst,

  • die im zeitlichen oder örtlichen Zusammenhang

  • unter gleichen baulichen Verhältnissen geplant und errichtet werden sollen, oder

  • mehrere Objekte nach Typenplanung oder

  • Serienbauten.

Die Voraussetzungen für die Minderung sind grundsätzlich eng auszulegen. Bereits beim Lesen wird deutlich, dass sich Abgrenzungsschwierigkeiten zu § 11 Abs. 2 HOAI kaum vermeiden lassen, was auch schon für die Vorgängerregelung galt. Allerdings spricht § 11 Abs. 3 HOAI nun von „im Wesentlichen gleichen“ Gebäuden bzw. Objekten, während die Vorgängerregelung in § 11 Abs. 2 HOAI 2009 von „im Wesentlichen gleichartigen“ Objekten sprach. Dies führt zwar weiterhin zu Abgrenzungsschwierigkeiten, die aber zumindest weniger groß sein sollten.

Bei einem echten Wiederholungsauftrag ist nach § 11 Abs. 4 HOAI die Honorarminderung nach Abs. 3 ebenfalls vorzunehmen. § 11 Abs. 4 HOAI entspricht der bisherigen Regelung in § 11 Abs. 3 HOAI 2009.

2.4.12   Besondere Leistungen

Für Besondere Leistungen enthält die HOAI keine bindenden Vorschriften, das Honorar hierfür ist daher zwischen den Parteien zu vereinbaren. Da auch keine Mindestsätze gelten, kann es im Streitfall auf die „übliche Vergütung“ im Sinne des § 632 Abs. 2 BGB ankommen. Soweit sollten es Auftraggeber und Auftragnehmer jedoch nicht kommen lassen, sondern besser von vornherein klare vertragliche Verhältnisse schaffen.[40]

Wichtig

Für Honorarvereinbarungen für Besondere Leistungen gelten die Anforderungen der HOAI an Zeitpunkt und Schriftform nicht.

2.5   Honorarvereinbarung

Soweit für Leistungen das Honorar in der HOAI geregelt ist, dürfen die Vertragspartner es im Rahmen von deren Höchst- und Mindestsätze frei vereinbaren. Haben die Parteien sich also wirksam auf ein Honorar geeinigt, dient die Honorarermittlung nach der HOAI nur noch dazu, die Einhaltung der Mindest- und Höchstsätze zu kontrollieren. Bewegt sich das Honorar in diesem Rahmen, kommt es auf die Festlegungen der HOAI nicht weiter an.

2.5.1   Wann darf eine Honorarvereinbarung abgeschlossen werden?

Eine Honorarvereinbarung ist grundsätzlich bei allen Verträgen über Architekten- und Ingenieurleistungen möglich. Die Vertragspartner sind allerdings nur dann vollständig frei in der Festlegung des Honorars, wenn

  • Leistungen von der HOAI gar nicht erfasst sind oder

  • die anrechenbaren Kosten außerhalb der in den Honorartafeln festgelegten Werte liegen.

2.5.2   Was ist bei einer Honorarvereinbarung zu beachten?

2.5.2.1   Schriftform

Die HOAI verlangt eigentlich in allen Fällen der Honorarvereinbarung, dass sie schriftlich erfolgen muss. Die verlangte gesetzliche Schriftform ist relativ streng zu verstehen. Wesentliche Anforderung ist, dass beide Vertragspartner den gleichen Vertragstext unterschreiben.[41]

Wichtig

Wie schon an anderer Stelle geschrieben: Eine Vereinbarung ist nur dann schriftlich im Sinne der HOAI, wenn

  • ein Vereinbarungstext vorliegt,

  • den beide Parteien unterschrieben haben.

Ein Austausch von Briefen reicht nicht aus, wohl aber das Versenden eines von den Parteien jeweils im Original unterschriebenen gleichlautenden Vertrags an den Vertragspartner, was auch per Telefax zulässig ist.

2.5.2.2   Zeitpunkt

Eine Honorarvereinbarung muss nach § 7 Abs. 1 HOAI „bei Auftragserteilung“ abgeschlossen werden, um dem Auftragnehmer über die Mindestsätze hinaus Ansprüche zu geben. Der Wortlaut ist deutlich und verlangt, dass Auftragserteilung und Honorarvereinbarung gleichzeitig erfolgen. Weil ein Architektenvertrag nicht zwingend schriftlich abgeschlossen werden muss – anders als die Honorarvereinbarung –, besteht in vielen Fällen die Gefahr, dass der gleichzeitige Abschluss von Vertrag und Honorarvereinbarung misslingt.

Wichtig

Eine Vereinbarung über ein Honorar, das die Mindestsätze überschreitet, kann nicht nachträglich wirksam geschlossen werden. Erst nach Abschluss der Arbeiten besteht diese Möglichkeit wieder.

Zu denken ist hier an solche Fälle, in denen sich aus einer Akquisitionstätigkeit des Architekten irgendwann ein Auftrag ergibt. Wann dies geschehen kann, wurde in Kapitel 2.2 beschrieben. Dort ging es aber mehr darum, dass der Auftraggeber zwar die Leistungen entgegennimmt, aber die Vergütungspflicht bestreiten will. Dem Auftraggeber ist also daran gelegen, die Vergütungspflicht nicht oder zumindest spät eintreten zu lassen. Geht es um die Gültigkeit einer Honorarvereinbarung, hat der Auftraggeber genau das entgegengesetzte Interesse: Je frühzeitiger der Vertragsschluss erfolgt, desto leichter fällt der Nachweis, dass die Honorarvereinbarung unwirksam ist. Daher kann es im Interesse des Auftragnehmers liegen, einen späten Zeitpunkt des Vertragsschlusses nachzuweisen. Auftraggeber und Auftragnehmer argumentieren dann mit vertauschten Zielrichtungen.[42]

Aus Sicht des Auftragnehmers ist dabei eine gute Argumentation, auf eine von vornherein gewünschte Schriftform des Vertrags hinzuweisen. So ist insbesondere bei Verträgen mit der öffentlichen Hand davon auszugehen, dass sie diese nur schriftlich verpflichtend abschließen will. Bei privaten Bauherren ist eine solche Argumentation weniger aussichtsreich.

Letztlich zeigt dies vor allem, dass ein sauberes kaufmännisches Verhalten von Anfang an sinnvoll ist und der Auftragnehmer auf frühzeitige Klärung der Auftrags- und Honorarfrage achten sollte.

Tipp

Will sich ein Auftraggeber noch nicht zu umfangreichen Leistungen verpflichten, ist an den Abschluss eines Stufenvertrags zu denken. Das über die Mindestsätze hinausgehende Honorar wird bereits schriftlich festgelegt, bleibt aber abhängig davon, ob der Auftraggeber die jeweils weiteren Leistungen auch tatsächlich beauftragt. Kommt es nicht zu weiteren Beauftragungen, bleibt es beim ursprünglichen Auftragsumfang.[43]

2.5.2.3   Bestimmbarkeit des Honorars

Das Honorar muss nicht unbedingt zahlenmäßig bestimmt sein. Es kann ausreichen, wenn es „bestimmbar“ ist. Sind also die anrechenbaren Kosten und die Honorarzone genannt und vereinbaren die Vertragspartner, dass ein Honorar „in Höhe des Mindestsatzes“, „in Höhe des Höchstsatzes“ oder „in Höhe des Mittelsatzes“ zu zahlen ist, reicht dies im Anwendungsbereich der HOAI aus.

2.5.3   Bauen im Bestand

Für die Honorare für Leistungen bei Umbauten und Modernisierungen enthält § 6 Abs. 2 HOAI eine Sonderregelung gegenüber § 6 Abs. 1 HOAI, zusätzlich wird dort der Umbau- und Modernisierungszuschlag berücksichtigt. § 6 Abs. 2 HOAI ersetzt die Regelung des § 35 HOAI 2009 zu Leistungen im Bestand. Zu der Frage, ob Umbauten oder Modernisierungen im Sinne des § 6 Abs. 2 HOAI vorliegen, verweist die Vorschrift ausdrücklich auf die Definitionen in § 2 Abs. 5 und 6 HOAI. Danach ist insbesondere bei Umbauten zu beachten, dass diese wesentlich sein müssen (ausführlich siehe Kapitel 2.4.9).

§ 6 Abs. 2 Satz 1 HOAI regelt die Honorarbemessung für Leistungen bei Umbauten und Modernisierungen und erlaubt, das Honorar unter Berücksichtigung des Umbau- bzw. Modernisierungszuschlags zu ermitteln. Der Umbau- und Modernisierungszuschlag muss nach § 6 Abs. 2 Satz 2 HOAI schriftlich vereinbart werden, § 7 Abs. 1 HOAI mit seinen strengen Anforderungen gilt auch für diese Vereinbarung. Einen bestimmten Zeitpunkt nennt die Vorschrift allerdings nicht, daher wird es auch für zulässig gehalten, die Vereinbarung nach der Beauftragung abzuschließen. Bei dieser Vereinbarung ist der Schwierigkeitsgrad der Leistungen zu berücksichtigen. Eine Begrenzung des Zuschlags sieht die HOAI aber nicht (mehr) vor, vielmehr ist er von den Vertragspartnern frei zu verhandeln.[44]

In § 6 Abs. 2 Satz 4 HOAI wird ab einem durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad eine unwiderlegliche Vermutung aufgestellt, dass ein Zuschlag von 20 % vereinbart wurde, wenn es keine schriftliche Vereinbarung gibt. Dies gilt auch für den Fall, dass überhaupt keine Vereinbarung geschlossen wurde, aber objektiv die Voraussetzungen für Umbauten oder Modernisierungen vorliegen. Für den Auftraggeber kann sich bei Unterlassen einer Vereinbarung also eine unerwartete Honorarerhöhung ergeben.

Tipp

Bei nicht formgerechter Vereinbarung eines Umbauzuschlags wird unwiderruflich angenommen, dass ein Zuschlag von 20 % vereinbart wurde. Aus Sicht des Auftraggebers ist vorsichtshalber immer zu prüfen, ob Umbauten oder Modernisierungen vorliegen, vorsorglich sollte ggf. eine „Null-Regelung“ aufgenommen werden.

2.5.4   Geltung der Mindestsätze bei Fehlen einer Honorarvereinbarung

Nach § 7 Abs. 5 HOAI wird unwiderleglich vermutet, dass die Mindestsätze vereinbart wurden, wenn nicht bei Auftragserteilung etwas anderes vereinbart wurde. Diese Regelung setzt eine ansonsten wirksame Beauftragung voraus! Geregelt ist nur die Höhe des vom Auftraggeber geschuldeten Honorars.[45]

Das Fehlen einer Honorarvereinbarung kann mehrere Gründe haben:

  • Die Vertragspartner haben überhaupt keine Vereinbarung zum Honorar getroffen.

  • Die Honorarvereinbarung ist nicht formgerecht erfolgt, also zum Beispiel mündlich oder nicht in einem von beiden unterschriebenen Text.

  • Die Honorarvereinbarung wurde zu spät geschlossen, also nicht „bei Auftragserteilung“.

  • Die Honorarvereinbarung unterschreitet die Mindestsätze und ist daher unwirksam. Worauf die Unterschreitung der Mindestsätze beruht, ist egal.

Wichtig

Die Überprüfung durch ein Gericht erfolgt nach objektiven Kriterien und betrifft alle für die Honorarermittlung maßgeblichen Faktoren, also die zu erbringenden Leistungen, die anrechenbaren Kosten, die Honorarzone, die Berücksichtigung von Eigenleistungen des Auftraggebers und die Zuschläge beim Bauen im Bestand. Geprüft wird allein das objektiv richtige Mindesthonorar.

Es ist auch unerheblich, ob die Vertragspartner den vom Gericht festgestellten Fehler kannten oder ob er für sie erkennbar war. Auf ein solches Verschulden kommt es nicht an.

2.5.5   Unterschreitung als Ausnahmefall

Eine Unterschreitung der Mindestsätze ist nach § 7 Abs. 3 HOAI nur in Ausnahmefällen erlaubt. Was ein solcher Ausnahmefall ist, wird in der HOAI nicht näher erläutert. Grundsätzlich soll, wie der Begriff deutlich macht, ein Ausnahmefall nur unter engen Voraussetzungen angenommen werden. Nach der Literatur und der Rechtsprechung des BGH liegen Ausnahmen im Sinne des § 7 Abs. 3 HOAI in folgenden Fällen vor:[46]

  • Zwischen den Vertragspartnern besteht eine besondere Beziehung; sie muss über „normales Bekanntsein“ hinausgehen, genannt wird beispielsweise Verwandtschaft oder ein „enges freundschaftliches Verhältnis“.

  • Es liegt eine andere enge Beziehungen rechtlicher, wirtschaftlicher, sozialer oder persönlicher Art vor. In der Rechtsprechung wurde dies etwa bei der gesellschaftsrechtlichen Beteiligung des Auftragnehmers am Auftraggeber anerkannt.

  • Die Leistungen sind objektiv besonders geringfügig oder es liegt ein deutliches Missverhältnis zwischen Leistung und Mindesthonorar vor.

Als Grund für eine Ausnahme wurde abgelehnt, dass der Auftraggeber den Auftragnehmer mit mehreren Bauvorhaben beauftragt oder eine weitere Beauftragung angekündigt hat. Der Umstand, dass ein Architekt zum Beispiel wegen seines Ruhestands ohne laufende Kosten arbeiten könne, wurde ebenfalls nicht anerkannt.

Achtung

Ob ein Ausnahmefall im Sinne des § 7 Abs. 3 HOAI vorliegt, können die Vertragspartner nicht fei vereinbaren. Dies wird von einem Gericht im Streitfall eigenständig geprüft.

Die Prüfung, ob das Mindesthonorar unterschritten wird, bezieht sich übrigens nur auf das ursprüngliche Honorar. Erlässt zum Beispiel der Auftragnehmer dem Auftraggeber später einen Teil des Honorars oder wird es wegen Mängeln oder im Wege eines Vergleichs gemindert, ist eine hierdurch verursachte Unterschreitung folgenlos.

Eine Bindung des Architekten an eine an sich unzulässige Unterschreitung der Mindestsätze kann jedoch auf Gründen von Treu und Glauben beruhen. Dies ist natürlich als ein weiterer Ausnahmefall anzusehen und nur in seltenen Fällen möglich. Die Voraussetzungen für eine solche Bindung sind:[47]

  • Der Auftraggeber hat auf die Wirksamkeit der Vereinbarung vertraut;

  • er durfte auch hierauf vertrauen und

  • er hat sich auf die Wirksamkeit der Vereinbarung in einer Weise eingerichtet, dass ihm die Zahlung des Differenzbetrags zu den Mindestsätzen nach Treu und Glauben nicht zugemutet werden kann.

Ein Auftraggeber darf auf eine Honorarvereinbarung unterhalb der Mindestsätze nur vertrauen, wenn ihm diese Unterschreitung nicht bekannt ist.

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