Falle 14: Mieter ohne Mietvertrag Es kommt immer wieder vor, dass Mieter einziehen, ohne dass ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen wurde. Zum Beispiel weil der Vermieter meint, das mit dem Mietvertrag könne man ja noch später erledigen. Oder weil gute Freunde (→ Falle 1) einziehen. Den Vermietern droht spätestens dann ein böses Erwachen, wenn sie meinen, nun sei die Zeit reif für einen schriftlichen Mietvertrag - und sie von ihrem gut informierten Mieter erfahren, dass ein Mietvertrag bereits besteht. Wenn der Mieter einzieht Anders als viele Vermieter meinen, muss der Mietvertrag nicht schriftlich abgeschlossen werden. Und schon gar nicht gibt es einen „vertragsfreien Zustand", in dem Ihr Mieter die Wohnung nutzt und darauf warten muss, dass Sie ihm den Mietvertrag vorlegen. Vielmehr kommt ein Mietvertrag bereits dadurch zustande, dass Sie dem Mieter die Wohnung überlassen haben und er Ihnen dafür Miete zahlt (LG Berlin, Urteil vom 4.8.2000, Az. 64 S 110/00). Und welche Vertragsbedingungen sollen gelten, da Sie mit Ihrem Mieter doch gar nichts ausgemacht haben? Ganz einfach, dann greifen die „gesetzlichen Bedingungen", die immer zur Anwendung kommen, wenn es keine wirksame Vertragsklausel gibt. Und diese gesetzlichen Bedingungen sind nicht besonders vermieterfreundlich. Sie haben weder Anspruch auf die Zahlung von Nebenkosten (→ Falle 26), noch auf die Kaution (→ Falle 29) oder auf Schönheitsreparaturen (→ Falle 50). Und der Mietvertrag gilt auf „unbestimmte Zeit" geschlossen. Sie können dem Mieter frühestens zum Ende des ersten Jahres kündigen - unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen, versteht sich. Das schlüssige Verhalten der Vertragsparteien Darüber hinaus ist das Verhalten der Vertragsparteien entscheidend. Wenn Ihr Mieter Ihnen, sagen wir: 600 Euro Miete überweist und Sie dem nicht widersprechen, gelten die 600 Euro Miete als vereinbart. Der Inhalt des Mietvertrags wird dabei aus dem „schlüssigen Verhalten" der Vertragsparteien abgeleitet. Schwieriger wird es, die Frage der Nebenkosten zu klären (Näheres im dritten Kapitel). Leistet der Mieter keinerlei Vorauszahlungen, dann haben Sie schlechte Chancen Nachforderungen zu stellen. Möglicherweise kommen Sie mit einem blauen Auge davon: Wenn der Mieter bei Ihnen einzieht, Sie den schriftlichen Mietvertrag zügig nachreichen und der Mieter ihn unterschreibt, dann dürften die Vereinbarungen kaum zu kippen sein. Wenn Sie den Mieter jedoch Wochen auf den Vertrag warten lassen, dann können Sie sich nicht darauf berufen, Sie hätten ja angekündigt, dass da noch was nachkommt.